MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 01 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00847 – N° Portalis DB3T-W-B7J-V7UD

CODE NAC : 62B – 0A

AFFAIRE : S.D.C. RESIDENCE JEAN MONNET 12 RUE VIADUC – 23 BOULEVARD ALBERT 1ER – 94130 NOGENT SUR MARNE C/ Société LKN, Société SCPI VENDOME REGIONS, Société HIPPO EXPLOITATION, Société GROUPE FLO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE JEAN MONNET-12 RUE VIADUC-23 BOULEVARD ALBERT 1ER – 94130 NOGENT SUR MARNE

représenté son syndic Cabinet LOISELET PERE FILS ET DAIGREMONT immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 542 061 015

dont le siège social est sis 35 T avenue André Morizet – 92100 BOULOGNE BILLANCOURT

représenté par Maître Romain HAIRON, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : D567

DEFENDERESSES

S. A. S. LKN

immatriculée au RCS de MEAUX sous le numéro 984 800 565

dont le siège social est sis 55 Allée de L’Orme Touze – 77230 SAINT-MARD

S. N. C. HIPPO EXPLOITATION

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 322 566 043

dont le siège social est sis à HIPPOPOTAMUS 55 rue Deguingand – 92300 LEVALLOIS-PERRET

GROUPE FLO DEVENUS. A. S. BERTRANS CASUAL FOOF

immatricul:é au RCS de NANTERRE sous le numéro 349 763 375

dont le siège social est sis 55 rue Deguingand – 92300 LEVALLOIS-PERRET

tous trois représentés par Maître Daniela SABAU, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : R46

N. C. A. P. REGIONS précédemment dénommée S. C. P. I. VENDOME REGIONS

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 811 849 231

dont le siège social est sis 18-20 place de la Madeleine 75008 PARIS – 75008 PARIS

représentée par Maître Frédéric BARTET, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 301, avocat postulant et par Maître Clarisse MOUTON, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant

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Débats tenus à l’audience du : 03 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 1er Décembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

La SCPI Vendôme Régions est propriétaire d’un local situé 12, rue Viaduc et 23, boulevard Albert Ier à Nogent-sur-Marne (94130), exploité par la société Hippo Gestion, sous l’enseigne Hippopotamus, au titre d’un contrat de location gérance conclu avec la société Groupe Flo.

Le 15 mars 2024, la société Groupe Flo a cédé son fonds de commerce à la société LKN.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a obtenu la désignation de M. [J] [W], expert judiciaire, par ordonnance de référé du 9 juin 2015, alléguant de fuites récurrentes affectant le parking de l’immeuble, situé sous le local exploité par la société Hippo Gestion.

L’expert a déposé son rapport le 6 avril 2020.

Par actes de commissaire de justice des 15 et 19 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Monnet, sise 12 rue Viaduc et 23, boulevard Albert Ier à Nogent-sur-Marne (94130), représenté par son syndic le cabinet Loiselet Père Fils et Daigremont, a fait assigner la SCPI Vendôme Régions, la société Hippo Exploitation et la société Groupe Flo devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire. Il demande également à ce que les dépens soient réservés.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Monnet, sise 12 rue Viaduc et 23, boulevard Albert Ier à Nogent-sur-Marne (94130), représenté par son syndic le cabinet Loiselet Père Fils et Daigremont, a fait assigner la société LKN, qui vient aux droits des sociétés Hippo Exploitation et Groupe Flo, aux mêmes fins.

Le dossier a été évoqué à l’audience du 3 novembre 2025, au cours de laquelle le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Monnet, sise 12 rue Viaduc et 23, boulevard Albert Ier à Nogent-sur-Marne (94130), représenté par son syndic le cabinet Loiselet Père Fils et Daigremont, a maintenu ses demandes et s’est opposée aux demandes de la SCPI Vendôme Gestion.

Aux termes de leurs écritures déposées et soutenues à l’audience, la société Hippo Exploitation, la société Groupe FLO, devenue [T] Casual Food et la société LKN demandent au juge des référés de :

— à titre principal, ordonner la mise hors de cause des sociétés Groupe Flo et Hippo Exploitation, et débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, prendre acte de leurs plus vives protestations et réserves et désigner M. [J] [W],

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses écritures déposées et soutenues à l’audience, SCPI Vendôme Régions, désormais nommée NCAP Régions, demande au juge des référés de :

— déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires,

— en tout état de cause, lui donner acte de ses plus vives protestations et réserves et condamner le Cabinet Loiselet Père Fils et Daigremont, en qualité de représentant du syndicat de copropriété à lui verser la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 3 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré, les parties étant informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction des procédures

Eu égard à la connexité des deux affaires enrôlées sous des numéros distincts, il est de bonne administration de la justice d’ordonner la jonction des procédures enregistrées sous les numéros de RG n°25/00847 et 25/001347 sous le premier numéro.

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 32 du même code précise qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

La SCPI Vendôme Régions, désormais nommée NCAP Régions, soutient qu’étant propriétaire du lot n°16, qui ne se situe pas dans le périmètre de la copropriété, elle n’a pas qualité à défendre à la présente instance en ce qu’elle est fondée sur l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

En premier lieu, il convient de rappeler que la présente action se fonde l’article 145 du code de procédure civile et n’a pas pour objet d’établir, à ce stade, quelconque responsabilité sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965.

En second lieu, l’article 2 du règlement de copropriété stipule que : « le présent règlement de copropriété s’applique à l’immeuble en cours de construction au sein des lots de volume n°2, 4, 5, 15, 19, 20, 24, 26 et 27 ».

Aux termes de l’état descriptif de division, le lot n°2 fait référence à plusieurs lots d’une superficie de 636 mètres carrés au premier sous-sol.

Or, le procès-verbal de constat établi par Maître [O] [R], commissaire de justice, le 28 novembre 2024 fait précisément état de dégâts des eaux au sein des locaux situés sous le restaurant et affectés à un parking de voiture.

Les désordres allégués par le syndicat des copropriétaires affectent donc le lot n°2, qui se situe dans le périmètre de la copropriété, de sorte qu’il dispose d’un intérêt à agir.

Aussi, la SCPI Vendôme Régions, désormais nommée NCAP Régions, est propriétaire du lot n°16, susceptible d’être à l’origine des désordres, de sorte qu’elle a qualité à défendre à la présente instance.

Enfin, l’opportunité d’assigner l’autre société propriétaire du lot n°16 ou le syndicat des copropriétaires dans le périmètre duquel se situe ledit lot n’a pas d’incidence sur la recevabilité de la demande.

Les fins-de recevoir formulées par la SCPI Vendôme Régions, désormais nommée NCAP Régions, seront donc rejetées.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Monnet, sise 12 rue Viaduc et 23, boulevard Albert Ier à Nogent-sur-Marne (94130), représenté par son syndic le cabinet Loiselet Père Fils et Daigremont, n’a pas à démontrer l’existence de désordres ou fautes qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Il doit seulement justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions.

Or, tel est le cas du procès-verbal de constat établi par Maître [O] [R], commissaire de justice, le 28 novembre 2024, aux termes duquel est observée une flaque d’eau sur le sol du premier niveau de parking, qui se situe sous les vestiaires du restaurant exploité par la société Hippo Gestion, sous l’enseigne Hippopotamus. Il est relevé que de l’eau goutte de manière régulière au sol en provenance du plafond, sur lequel se trouvent des chemins de câbles fixés sur des rails métalliques dont les extrémités sont rouillées et ruisselantes.

Il importe peu à ce stade que ces éléments n’aient pas été contradictoirement débattus, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Monnet, sise 12 rue Viaduc et 23, boulevard Albert Ier à Nogent-sur-Marne (94130), représenté par son syndic le cabinet Loiselet Père Fils et Daigremont, dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’il allègue, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Monnet, sise 12 rue Viaduc et 23, boulevard Albert Ier à Nogent-sur-Marne (94130), représenté par son syndic le cabinet Loiselet Père Fils et Daigremont, le paiement de la provision initiale.

En revanche, il n’est pas contesté que la société Groupe Flo a cédé son fonds de commerce à la société LKN le 15 mars 2024, soit antérieurement au constat de commissaire de justice produit par la demanderesse, et que le local n’est, depuis, plus exploité par la société Hippo Gestion.

Or, la seule phrase du rapport d’expertise de M. [W] en date du 6 avril 2020: « les désordres constatés par APS BAT (plombier de l’immeuble) en octobre 2014 ne semblent plus exister après que HIPPOPOTAMUS a fait procéder à des travaux », ne suffit, par sa formulation, à rendre crédible la persistance des désordres de manière continue entre 2014 et aujourd’hui.

Dès lors, il n’existe pas de motif légitime à ce que la présente ordonnance soit rendue au contradictoire de la société Groupe Flo et la société Hippo.

Il sera donc fait droit à la demande de mise hors de cause formulée par la société Hippo Exploitation, la société Groupe FLO, devenue [T] Casual Food.

Les protestations et réserves ont été mentionnées dans la présente décision, de sorte qu’un donner-acte formel dans le dispositif ci-après, qui serait dépourvu de toute portée décisoire, est inutile.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

A la lumière de ce qui précède, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Monnet, sise 12 rue Viaduc et 23, boulevard Albert Ier à Nogent-sur-Marne (94130), représenté par son syndic le cabinet Loiselet Père Fils et Daigremont pour lui permettre ultérieurement et éventuellement d’engager une instance judiciaire, les dépens doivent provisoirement demeurer à sa charge.

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

REJETONS les fins-de recevoir formulées par la SCPI Vendôme Régions, désormais nommée NCAP Régions,

ORDONNONS la jonction des procédures enregistrées sous les numéros de RG n°25/00847 et 25/001347 sous le premier numéro,

FAISONS DROIT à la demande de mise hors de cause formée par la société Hippo Exploitation, la société Groupe FLO, devenue [T] Casual Food,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

DÉSIGNONS pour y procéder :

M. [J] [W] (1957)

Diplôme d’Architecte DPLG

18 rue du D^r Finlay

75015 PARIS

Tél : 01.45.77.49.19

Fax : 01.45.77.04.90

Port. : 06.60.47.00.02

Email : debenoist.expert@orange.fr

expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de PARIS, pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

— relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux, ainsi que les non-conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties ;

— en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons, non conformités et/ou inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ;

— donner son avis sur les conséquences de ces désordres, malfaçons, non conformités et/ou inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— dire si les travaux effectués suite à la première mesure d’expertise ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art ;

— à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l’ouvrage et sur le coût des travaux utiles ;

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

— donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour contrôler les opérations d’expertise,

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux, 12, rue Viaduc et 23, boulevard Albert Ier à Nogent-sur-Marne (94130), et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

. en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations;

. en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

. en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

. en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

DISONS qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnu par l’expert, ce dernier pourra autoriser le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Monnet, sise 12 rue Viaduc et 23, boulevard Albert Ier à Nogent-sur-Marne (94130), représenté par son syndic le cabinet Loiselet Père Fils et Daigremont, à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre de le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Monnet, sise 12 rue Viaduc et 23, boulevard Albert Ier à Nogent-sur-Marne (94130), représenté par son syndic le cabinet Loiselet Père Fils et Daigremont,, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux,

FIXONS à la somme de 3 000 € la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Monnet, sise 12 rue Viaduc et 23, boulevard Albert Ier à Nogent-sur-Marne (94130), représenté par son syndic le cabinet Loiselet Père Fils et Daigremont, à la régie du tribunal judiciaire de Créteil dans le mois qui suit la demande de consignation adressée par le greffe,

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal (service du contrôle des expertises), dans les six mois de la réception de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat pour celles étant assistées),

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code,

RAPPELONS aux parties les dispositions de l’article 2239 du code civil :

« La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée »,

DISONS que les dépens resteront à la charge de le syndicat des copropriétaires de la résidence Jean Monnet, sise 12 rue Viaduc et 23, boulevard Albert Ier à Nogent-sur-Marne (94130), représenté par son syndic le cabinet Loiselet Père Fils et Daigremont,,

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 1er décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES