MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 27 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/06868 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VHN7

AFFAIRE : [U] [V] C/ [C] [G] veuve [I], [F] [I], [T] [I] épouse [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [V], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Jean-Marc BENHAMOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0849

DEFENDEURS

Madame [C] [G] veuve [I], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [F] [I], demeurant [Adresse 4]

Madame [T] [I] épouse [R], demeurant [Adresse 2]

tous trois représentés par M^e David LUSTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0040

Clôture prononcée le : 13 février 2025

Débats tenus à l’audience du : 07 avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 27 juin 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 27 juin 2025.

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EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte extrajudiciaire du 29 février 2024, Monsieur [U] [V] a demandé le renouvellement du bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3] avec accès par le [Adresse 5].

Par acte extrajudiciaire du 24 mai 2024, les consorts [I] ont refusé le renouvellement du bail commercial sans paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte extrajudiciaire du même jour, les consorts [I] ont également fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire ainsi qu’une mise en demeure de faire cesser les infractions au bail.

Suivant assignation délivrée le 24 juin 2024, Monsieur [U] [V] a attrait les consorts [I] devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins notamment de voir à titre principal prononcer la nullité du commandement visant la clause résolutoire du 24 mai 2024, ensemble la mise en demeure du même jour.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Aux termes de son acte introductif d’instance, Monsieur [U] [V] a demandé à la juridiction, au visa des articles 1104 et suivants du Code civil et L. 145-1 et suivants du Code de commerce, de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son action ;

— à titre principal, prononcer la nullité du commandement visant la clause résolutoire ensemble la mise en demeure délivrés par les consorts [I] le 24 mai 2024 ;

— à titre subsidiaire, lui accorder des délais de grâce en suspendant les effets de la clause résolutoire pendant une durée de trois mois ;

— en tout état de cause, condamner les consorts [I] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 9 janvier 2025, les consorts [I] ont demandé au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL :

— DIRE ET JUGER que M. [V] ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux et ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement de son bail pour défaut d’immatriculation du local exploité objet du contrat de bail ;

— ORDONNER l’expulsion de M. [V] des lieux loués et de tous ses biens et occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;

— CONDAMNER M. [V] à verser aux consorts [I] à compter du refus de renouvellement à savoir le 24 mai 2024 une indemnité d’occupation correspondant au double du loyer applicable et ce jusqu’à complète libération des locaux occupés ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 20 décembre 2014 à compter du 24 juin 2024 ;

— ORDONNER l’expulsion de M. [V] des lieux loués et de tous ses biens et occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;

— CONDAMNER M. [V] à verser aux consorts [I] à compter du 24 juin 2024 une indemnité d’occupation correspondant au double du loyer applicable et ce jusqu’à complète libération des locaux indument occupés ;

EN TOUTES HYPOTHESES :

— DEBOUTER M. [V] de l’ensemble de ses demandes ;

— CONDAMNER M. [V] à verser à Madame [C] [G], veuve de Monsieur [S] [I], à Monsieur [F] [I] et à Madame [T] [I] épouse [R], chacun une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens d’instance. »

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 7 avril 2025 et mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur les demandes principales en nullité d’actes

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la nullité du commandement visant la clause résolutoire du 24 mai 2024

L’article 1104 du Code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article L. 145-41 du Code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il est acquis qu’est privé d’effet un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le Bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du Bailleur incombant au Preneur qui l’invoque et s’appréciant au jour où le commandement a été délivré.

Ainsi, quand bien même un commandement visant la clause résolutoire serait délivré de mauvaise foi, cette dernière ne peut pas être sanctionnée par la nullité de l’acte, celui-ci ne pouvant qu’être privé d’effet.

En tout état de cause, si Monsieur [U] [V] fait valoir que les Bailleurs auraient été de mauvaise foi, il ne l’établit pas, la circonstance qu’il ait fait parvenir des missives aux consorts [I] afin de leur demander d’encaisser les règlements des loyers étant indifférente dès lors que les causes du commandement visant la clause résolutoire ne se rapportent aucunement à des arriérés locatifs.

Ainsi Monsieur [U] [V] ne rapporte pas la preuve que les consorts [I] ont délivré le commandement afin de l’intimider et en fraude de ses droits ainsi qu’il le soutient.

En l’espèce, le commandement délivré le 24 mai 2024 :

— fait commandement au Preneur de faire cesser dans le délai d’un mois plusieurs infractions au bail relatives au respect de la destination du bail, à la serrure d’accès au bâtiment loué et au dépôt d’encombrants dans les parties communes ;

— reproduit les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce et la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est donc suffisamment précis pour ne pas créer de confusion dans l’esprit du Preneur. Il comporte en outre les mentions obligatoires du délai d’un mois et des dispositions dont la reproduction est exigée.

Ainsi le commandement visant la clause résolutoire n’est pas nul, indépendamment du bien-fondé des causes qu’il contient et au titre desquelles le débat contentieux doit en principe porter sur l’acquisition éventuelle de la clause résolutoire, laquelle constitue une demande subsidiaire des consorts [I] dont Monsieur [U] [V] ne sollicite pas le débouté.

En conséquence, Monsieur [U] [V] sera débouté de sa demande principale tendant à voir prononcer la nullité du commandement visant la clause résolutoire du 24 mai 2024.

Sur la nullité de la mise en demeure du 24 mai 2024

L’article L. 145-17 I 1° du Code de commerce dispose que :

« I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; »

En l’espèce, la mise en demeure délivrée le 24 mai 2024 :

— met en demeure le Preneur de faire cesser dans le délai d’un mois plusieurs infractions au bail relatives au respect de la destination du bail, à la serrure d’accès au bâtiment loué et au dépôt d’encombrants dans les parties communes ;

— reproduit les dispositions de l’article L. 145-17 I 1° du Code de commerce et la clause résolutoire insérée au bail.

Ainsi, pour les mêmes motifs que ceux évoqués supra, il y a lieu de débouter Monsieur [U] [V] de sa demande de nullité de la mise en demeure délivrée le 24 mai 2024.

Sur la demande reconventionnelle d’expulsion du Preneur en raison du refus de renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction

Monsieur [U] [V] ayant été débouté de sa demande de nullité du commandement visant la clause résolutoire, et sa demande de délais de grâce se rapportant à une demande reconventionnelle présentée à titre subsidiaire par les défendeurs aux fins d’acquisition de ladite clause résolutoire, il y a lieu d’examiner préalablement la demande reconventionnelle principale des consorts [I] aux fins d’expulsion du Preneur, laquelle se rapporte nécessairement, au regard de leurs dernières écritures, au refus de renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction.

Aux termes de l’article L. 145-14 du Code de commerce, « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

L’article L.145-17 I 1° du code de commerce précité prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

Il résulte explicitement de ces dernières dispositions que l’obligation de mettre en demeure le Preneur afin de lui dénier le droit à une indemnité d’éviction n’est requise qu’en cas d'« inexécution d’une obligation » du bail, ou de « cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds ».

Ainsi lesdites dispositions du 1°) de l’article L 145-17 du Code de commerce ne prescrivent nullement la formalité de la mise en demeure préalable dans l’hypothèse où le bailleur « justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ».

Or, l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés constitue non une obligation du bail, mais un unique préalable à l’application du statut des baux commerciaux.

En effet, protection conférée par le statut des baux commerciaux s’applique en effet, en vertu des dispositions de l’article L. 145-1 du code de commerce, « aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers ».

Il est constant qu’il importe que le Preneur ait satisfait à la formalité de l’immatriculation pour prétendre au bénéfice du droit au renouvellement du bail, ou du droit à une indemnité d’éviction, attachés au statut des baux commerciaux.

Il appartient dès lors à Monsieur [U] [V], qui revendique l’application à son bénéfice du statut des baux commerciaux, de justifier de ce qu’il était immatriculé au registre du commerce et des sociétés à la date du congé-dénégation qui lui a été délivré le 24 mai 2024, cette immatriculation lui était au demeurant nécessaire pour exercer régulièrement l’activité commerciale visée au bail.

En l’espèce, il n’est pas contesté par Monsieur [U] [V] qu’il n’est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés et les consorts [I] versent aux débats des extraits du registre national des entreprises (pièces n°s 3-1 et 3-2 en défense) et du répertoire SIRENE (pièces n°s 4-1, 4-2 et 4-3) démontrant que antérieurement au refus – dénégation, le Preneur n’était immatriculé qu’au titre d’une activité exercée dans des locaux sis [Adresse 7] à MAISONS ALFORT (94700), ces locaux étant donc différents de ceux objet du bail litigieux sis [Adresse 3] avec accès par le [Adresse 5].

Ainsi, à défaut de justifier d’une immatriculation à cette date au titre d’une activité exercée au sein des lieux donnés à bail par les consorts [I], le Preneur ne pouvait prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux et solliciter valablement ledit renouvellement du bail.

Or ce manquement, spécifiquement mentionné par les consorts [I] comme fondant son refus de renouvellement de bail sans paiement d’une indemnité d’éviction, aux termes de l’acte signifié le 24 mai 2024, caractérise le motif grave et légitime visé à l’article L. 145-17 du Code de commerce susvisé et par conséquent justifie légalement le refus de renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction et ce, sans qu’il soit besoin de répondre aux autres moyens développés par les parties.

En conséquence, il convient également d’ordonner, dans les conditions précisées au dispositif, l’expulsion de Monsieur [U] [V] et de tous ses biens et occupants de son chef des lieux loués, sis [Adresse 3] avec accès par le [Adresse 5], avec l’éventuelle assistance de la [Localité 9] Publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil dans sa version applicable à l’espèce, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 mai 2024, Monsieur [U] [V] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date.

La majoration de 100 % du montant de l’indemnité d’occupation sera rejetée, cette dernière apparaissant disproportionnée à la résolution du litige et compte-tenu du caractère indemnitaire de l’indemnité d’occupation.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers, charges, taxes et accessoires que Monsieur [U] [V] aurait dû acquitter sans refus de renouvellement, et de le condamner à régler cette indemnité d’occupation, jusqu’à libération effective des locaux.

Sur les demandes subsidiaires de délais de grâce et de suspension de la clause résolutoire du Preneur

Ces demandes de Monsieur [U] [V] ne sont formulée qu’à titre subsidiaire en cas d’acquisition de la clause résolutoire, laquelle n’a pas été constatée par le tribunal dès lors qu’elle n’est qu’une prétention subsidiaire des consorts [I], qui ne sera pas examinée dans la mesure où il a été fait droit à leur demande principale d’expulsion sur le fondement du refus de renouvellement.

Ces demandes du Preneur sont donc devenues sans objet.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [V] aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner Monsieur [U] [V] à payer aux consorts [I] la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [U] [V] de ses demandes de nullité du commandement visant la clause résolutoire et de la mise en demeure du 24 mai 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [U] [V] ne peut se prévaloir de la protection du statut des baux commerciaux en raison du défaut d’immatriculation d’une activité exercée au sein des lieux sis [Adresse 3] avec accès par le [Adresse 5], et ne bénéficie en conséquence pas de droit à renouvellement du bail ;

ORDONNE à toutes fins utiles et à défaut de restitution volontaire des lieux dans les trois mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de Monsieur [U] [V] et de tous ses biens et occupants de son chef des lieux loués, sis [Adresse 3] avec accès par le [Adresse 5], avec l’éventuelle assistance de la [Localité 9] Publique ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation, due depuis le 24 mai 2024, à un montant égal aux loyers additionnés des charges, taxes et accessoires que Monsieur [U] [V] aurait dû continuer de régler s’il n’y avait eu refus de renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction, et CONDAMNE Monsieur [U] [V] à régler aux consorts [I] cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des locaux précédemment pris à bail ;

DECLARE sans objet les demandes de délais de grâce et de suspension de la clause résolutoire de Monsieur [U] [V] ;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] à payer aux consorts [I] la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 8], l’an DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT SEPT JUIN

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT