MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 08 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01033 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2X7D

AFFAIRE : [W] [L] C/ Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPIRETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8], S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 12] Représenté par son syndic en exercice, la GEGIE COGESTRIM, dont le siège [Adresse 4], S.A. SADA ASSURANCES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Sarah HUSSEIN-AGHA

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [W] [L]

née le 06 Octobre 1976 à [Localité 22], demeurant [Adresse 17] (Pays Bas)

représentée par Maître Philippe COMTE de la SELARL NEO DROIT, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

DEFENDERESSES

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPIRETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Philippe MARCHAL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 12] Représenté par son syndic en exercice, la GEGIE COGESTRIM, dont le siège [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocats au barreau de LYON

S.A. SADA ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Alain DUFLOT de la SELARL DUFLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 01 Juillet 2025

Notification le

à :

Maître [R] [X] de la SELARL [X] ASSOCIES – DPA – 709, CCC

Maître [E] [H] de la SELARL [H] & ASSOCIES – 25, CCC

Me [P] [A] – [Adresse 11]

Maître [P] [U] de la SELARL NEO DROIT Grosse +CCC

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 07 mars 2005, Madame [W] [L] a acquis un appartement situé au sixième étage d’un immeuble soumis au régime de la copropriété et sis [Adresse 9] à [Localité 21], qu’elle a mis en location.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 21] a entendu faire procéder à la réfection de la toiture de l’immeuble et, pour ce faire, a notamment confiée une mission de maîtrise d’œuvre à la SARL DUBOIS PAGNON SIMOUNET (DPS) et les lots « couverture tuiles » et « zinguerie » à la SAS HENRI GERMAIN.

Les travaux ont été réalisés de juillet à septembre 2007.

En 2009, novembre 2014 et février 2015, les locataires de Madame [W] [L] se sont plaints d’infiltrations d’eau, les interventions de reprise de l’étanchéité de la toiture et d’un vélux permettant, de manière temporaire, de remédier au désordre.

Différentes investigations ont été menées, tant à la demande du Syndicat des copropriétaires qu’à l’initiative des assureurs destinataires de déclarations de sinistres, conduisant à de nouveaux travaux de réparation exécutés en 2019 par la SAS HENRI GERMAIN et la SAS SOCIETE DE MAINTENANCE IMMOBILIERE (SOMAI).

Par ordonnance en date du 14 juin 2022 (RG 22/00538), le juge des référés près le Tribunal judiciaire de LYON a ordonné, à la demande de Madame [W] [L], une expertise judiciaire au contradictoire de

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 21] ;

la compagnie SADA ASSURANCES, en qualité d’assureur du Syndicat ;

la SAS HENRI GERMAIN ;

s’agissant des infiltrations d’eau dans son appartement, et en a confié la réalisation à Monsieur [I] [K], expert.

Par ordonnance en date du 05 juillet 2022, le juge chargé du contrôle des expertises a procédé au remplacement de l’expert judiciaire et désigné Monsieur [B] [Z], pour réaliser les missions déjà ordonnées.

Par ordonnance en date du 17 janvier 2023 (22/01857), le juge des référés près le Tribunal judiciaire de LYON, à la demande de la SAS HENRI GERMAIN et de Madame [W] [L], a rendu communes et opposables à

la SARL DPS ;

la SAS SOMAI ;

la SA MMA IARD et la société d’assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en qualité d’assureurs de la SAS HENRI GERMAIN ;

les opérations de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [B] [Z].

Par ordonnance en date du 09 janvier 2024 (23/01980), le juge des référés près le Tribunal judiciaire de LYON, à la demande de le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à LYON (69005), a rendu communes et opposables à

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 21]

les opérations de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [B] [Z].

Monsieur [B] [Z] a déposé son rapport le 20 septembre 2024.

Une transaction a été conclue entre Madame [W] [L] et les sociétés HENRI GERMAIN et SOMAI.

Par actes de commissaire de justice en date des 22 et 23 mai 2025, Madame [W] [L] a fait assigner en référé

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 21] ;

la SA SADA ASSURANCES, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 21] ;

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Adresse 19] [Localité 2] ;

aux fins de condamnation à exécuter des travaux de reprise sous astreinte et en indemnisation provisionnelle.

A l’audience du 1er juillet 2025, Madame [W] [L], représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 21] à réaliser les travaux arrêtés par l’expert judiciaire au titre de la « reprise de l’enduit et de la moraine de la cheminée », dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et, sous astreinte, passé ce délai, de 500,00 euros par jour de retard ;

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 21] à réaliser les travaux arrêtés par l’expert judiciaire au titre de la « reprise faîtage voisin » et de la « reprise façades d’après la pièce DEF 6/01 société GUIRAUD, devis MM15146, postes 1 & 3 retenus », dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et, sous astreinte, passé ce délai, de 500,00 euros par jour de retard ;

condamner in solidum les deux Syndicats, la SA SADA et la société DPS à lui payer la somme de 66 976,57 euros au titre du préjudice locatif subi, outres intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2024 ;

condamner in solidum les deux Syndicats et la SA SADA à lui payer la somme provisionnelle de 7 143,769 euros TTC au titre de sa créance de travaux, outres intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2024 ;

condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 20] ([Localité 6] à lui payer la somme provisionnelle de 103,54 euros TTC, au titre du remboursement partiel de la dépense relative au remplacement du châssis de vélux ;

juger qu’elle sera dispensée de toute participation aux dépenses communes de frais relatifs à la présente instance, ainsi que des conséquences financières à intervenir, leurs charges devant être réparties entre les autres copropriétaires ;

rejeter les demandes des Défendeurs ;

condamner in solidum les deux Syndicats et la SA SADA à lui payer la somme de 5 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise avancés par ses soins à hauteur de 4 000,00 euros.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 21], représenté par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

lui donner acte que les travaux vont être effectués rapidement ;

débouter Madame [W] [L] de ses prétentions à son encontre ;

condamner Madame [W] [L] à lui payer la somme de 5 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 16] [Localité 20] [Adresse 1]), représenté par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

débouter Madame [W] [L] de ses prétentions ;

condamner Madame [W] [L] à lui payer la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SA SADA, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

à titre principal, débouter Madame [W] [L] de ses prétentions ;

la mettre hors de cause ;

subsidiairement, condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 21] à la garantir de l’ensemble des condamnations ;

en toute hypothèse, condamner Madame [W] [L] à lui payer la somme de 2 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 08 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes d’exécution de travaux sous astreinte

Aux termes des deux derniers alinéas de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « [[Localité 18] des copropriétaires] a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Il est rappelé que constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit, résultant d’un fait matériel ou juridique (Civ. 1, 14 décembre 2016, 15-21.597 et 15-24.610).

Tel est notamment le cas d’une atteinte au droit de propriété, qui constitue par elle-même un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser. (Civ. 3, 22 mars 1983, 81-14.547)

L’article L. 131-1, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution ajoute : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

A. Sur la demande à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10]

En l’espèce, Monsieur [B] [Z] a indiqué dans son rapport que les infiltrations d’eau se produisant dans l’appartement de Madame [W] [L] avaient une triple origine, dont un « défaut d’étanchéité sur les solins autour d’un abergement de cheminée » de l’immeuble du [Adresse 10]. Il a expliqué que l’eau affectait le faux plafond de l’appartement et ressortait au niveau des spots au-dessus de l’évier de la cuisine (p. 16 et 36/49), précisant que cette migration de l’eau passait « principalement par la collerette des luminaires encastrés » (p. 35/49).

Les photographies en pages 17, 29 et 46/49 illustrent l’origine du désordre, dont la reprise, selon l’expert, ne requiert qu’une réfection de l’enduit et de la moraine de la cheminée, estimée à 880,00 euros TTC.

Il est constant que la cheminée, sa souche et son solin constituent des parties communes, et qu’il incombe au Syndicat des copropriétaires d’en assurer l’entretien et les réparations.

Pour s’opposer à la demande, le Syndicat des copropriétaires fait tout d’abord valoir, au visa de l’article 42 de la loi du 1er juin 2020 et de l’article 2224 du code civil, que l’action de Madame [W] [L] serait prescrite, eu égard à la persistance d’infiltrations depuis 2009 et à la tardiveté de son action en référé du 17 mars 2022.

D’une part, la loi du 1er juin 2020, invoquée par le Défendeur, n’existe pas et l’article 42 dont il cite les dispositions est celui de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

D’autre part, si l’action de la Demanderesse à l’encontre du Syndicat des copropriétaires relève, pour ce qui est de sa prescription, de l’article 42 précitée, qui renvoie à l’article 2242 du code civil, le délai quinquennal n’a commencé à courir qu’à compter du jour où elle a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est retenu de manière constante depuis vingt ans que, en copropriété, la connaissance des faits permettant d’agir est celle de la cause des désordres, qui marque donc le point de départ du délai de prescription de l’action en indemnisation des préjudices subis par le copropriétaire victime (Civ. 3, 2 mars 2005, 03-14.713 ; Civ. 3, 24 mai 2006, 05-12.185 ; Civ. 3, 19 novembre 2015, 13-19.999 ; Civ. 3, 19 novembre 2015, 14-17.784) comme celui ce l’action en exécution des travaux de remise en état des parties communes (Civ. 3, 19 novembre 2015, 13-19.999 ; Civ. 3, 19 novembre 2015, 14-17.784 ; Civ. 3, 21 décembre 2017, 14-18.284).

Or, s’il est établi que des infiltrations d’eau ont lieu dans l’appartement de Madame [W] [L] en 2009, puis depuis 2014, le Syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve, dont il supporte la charge (Com., 24 janvier 2024, 22-10.492), du fait que Madame [W] [L] ait eu connaissance de la défaillance de l’étanchéité des solins de l’abergement de la cheminée avant le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, et encore moins plus de cinq ans avant l’assignation en référé aux fins d’expertise, signifiée le 17 mars 2022.

Partant, la contestation soulevée est dépourvue de tout sérieux.

Le Syndicat des copropriétaires argue ensuite du fait qu’un devis a été accepté pour la réalisation des travaux litigieux.

Ce nonobstant, n’est produit qu’un courriel adressé à l’avocat du Syndicat par son Syndic, selon lequel « les travaux », dont il n’est pas précisé la teneur ni la localisation, auraient lieu « semaine 30 ».

Le devis dont il se prévaut n’est donc pas versé aux débats, de même qu’il n’est pas justifié de son acceptation, ni de l’éventuelle date d’exécution des travaux.

Dès lors, ce moyen est impropre à faire obstacle à la demande, qui tend à la réalisation des travaux de remise en état nécessaires pour mettre un terme au trouble manifestement illicite que constitue l’atteinte au droit de propriété de Madame [W] [L], résultant des infiltrations d’eau trouvant leur origine dans une partie commune de l’immeuble.

La carence, voire la résistance, du Syndicat des copropriétaires à l’exécution des travaux de reprise des parties communes, dont il ne conteste pas qu’il lui échoient, sera utilement combattue par une astreinte comminatoire, qui appairait indispensable à l’exécution de la présente décision.

Par conséquent, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] sera condamné à réaliser les travaux de « reprise de l’enduit et de la moraine de la cheminée » définis par l’expert en page 37/49 de son rapport, ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte provisoire, passé ce délai, de 200,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois.

B. Sur la demande à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15]

En l’espèce, Monsieur [B] [Z] a indiqué dans son rapport que les infiltrations d’eau se produisant dans l’appartement de Madame [W] [L] avaient une triple origine, dont un « défaut d’étanchéité du haut de mur de l’immeuble mitoyen n° 9 qui dépasse le n° 8 > travaux à charges parties communes de l’immeuble du n° 9 ».

Il a précisé que ce défaut d’étanchéité était localisé au niveau

des tuiles faîtières installées en tête du pan de mur, la pluie s’infiltrant entre les tuiles, qui ne sont pas posées selon les règles de l’art, avant de pénétrer dans le mur pour rejoindre le faux plafond de l’appartement de Madame [W] [L] ;

de l’enduit dudit pan de mur, en partie absence et n’assurant plus sa fonction d’étanchéité (p. 16 et 36/49).

Les photographies en pages 18, 43 et s./49 illustrent l’origine du désordre, dont la reprise, selon l’expert, ne requiert qu’une réfection d’une partie du faîtage et de la façade du pan de mur stigmatisé, estimées à une somme totale de 7 535,00 euros TTC.

Il est constant que le faîtage, sa couverture et le mur de dont l’étanchéité est défaillante, constituent des parties communes et qu’il incombe au Syndicat des copropriétaires d’en assurer l’entretien et les réparations.

D’abord, la contestation par le Défendeur de la demande formée à son encontre est fondée sur les dispositions de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, alors que Madame [W] [L] invoque l’alinéa premier dudit article.

Ensuite, il prétend que la demande serait sans objet, en ce qu’une résolution tendant à la désignation d’un maître d’œuvre pour la réalisation de travaux de réfection intégrale de sa toiture aurait été adoptée.

Ce nonobstant, le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 mars 2025 ne porte pas sur l’exécution des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, tels que décrits par l’expert, mais sur la désignation d’un maître d’œuvre pour étudier la réfection totale de la toiture.

Il en ressort que

aucune assemblée extraordinaire n’a été convoquée entre le 20 septembre 2024 et l’assemblée ordinaire du 18 mars 2025 ;

l’exécution des travaux tels que définis par Monsieur [B] [Z] n’a pas été soumise au vote ;

les « travaux divers sur la toiture » de la résolution n° 33 ont été rejetés à l’unanimité par les copropriétaires ;

l’exécution des travaux de réfection de la toiture, au delà de la désignation du maître d’œuvre, n’a pas été mise à l’ordre du jour et aucun budget ni mandat au conseil syndicat n’a été voté.

De surcroît, le contrat qu’aurait conclu le Défendeur avec son maître d’œuvre n’a pas été produit et aucun planning d’exécution de sa mission n’est versé aux débats.

Enfin, alors que l’expert préconisait la mise en œuvre de mesures conservatoires de bâchage, il a souligné, dans son rapport définitif, n’avoir pas été tenu informé des dispositions prises par les Syndicats.

Dès lors, le moyen est impropre à faire obstacle à la demande, qui tend à la réalisation des travaux de remise en état nécessaires pour mettre un terme au trouble manifestement illicite que constitue l’atteinte au droit de propriété de Madame [W] [L], résultant des infiltrations d’eau trouvant leur origine dans les parties communes.

La carence, depuis le 20 septembre 2024, du Syndicat des copropriétaires à l’exécution des travaux de reprise de ses parties communes, dont il ne conteste pas qu’il lui échoient, sera utilement combattue par une astreinte comminatoire, qui appairait indispensable à l’exécution de la présente décision.

Par conséquent, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] sera condamné à réaliser les travaux de reprise du faîtage et des façades définis par l’expert en page 37/49 de son rapport, ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte provisoire, passé ce délai, de 200,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois.

II. Sur les demandes indemnitaires provisionnelles

L’article 14, dernier alinéa, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

L’article L. 124-3 du code des assurances énonce : « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. »

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier […] »

Une provision peut être allouée même si le montant de l’obligation est encore sujet à controverse, dès lors que l’obligation n’est pas sérieusement contestable en son principe (Com., 11 mars 2014, 13-13.304), le montant de la provision étant alors souverainement fixé dans la limite du préjudice qui n’est pas sérieusement contestable (Civ. 2, 10 novembre 1998, 96-17.087 ; Civ. 2, 11 juillet 2013, 12-24.722).

En tout état de cause, il appartient au Demandeur d’une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et au Défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable (Civ. 1, 04 novembre 1987, 86-14.379), le juge des référés pouvant se fonder sur le rapport d’expertise contradictoire pour retenir l’existence d’une obligation à indemnisation non sérieusement contestable permettant l’allocation d’une provision. (Civ. 2, 18 octobre 2007, 06-20.938).

A. Sur les responsabilité et garanties

1. Sur la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]

En l’espèce, l’expert a confirmé, dans son rapport, la présence d’infiltrations d’eau autour des châssis des fenêtres de toit dans la pièce de vie de l’appartement, au plafond de la cuisine et le long d’une poutre qui sépare le plafond de la pièce de vie en deux, avant d’exposer que ces infiltrations rendaient l’appartement impropre à sa destination.

Il a par ailleurs été vu que, hormis les infiltrations imputables à un défaut d’étanchéité des châssis des fenêtres de toit, les désordres trouvaient leur origine dans les parties commune des immeubles des [Adresse 7], ce qui est de nature à engager la responsabilité de ces derniers et à faire naître à leur charge une obligation indemnitaire au bénéfice de Madame [W] [L].

Pour s’opposer à la demande, le Syndicat des copropriétaires affirme que l’action de Madame [W] [L] serait prescrite, la cause des infiltrations étant connue depuis 2009.

Néanmoins, si le défaut d’étanchéité des châssis des fenêtres de toit est ancien, tant selon l’expert (p. 36/49) qu’au vu des pièces produites par la Demanderesse, qui en avait vraisemblablement connaissance plus de cinq ans avant d’assigner les parties défenderesses, le moyen du Défendeur est inopérant.

En effet, sa responsabilité n’est pas recherchée à raison de ces châssis litigieux, qui constituent des parties privatives du lot de Madame [W] [L], mais du fait du défaut d’étanchéité des solins autour de l’abergement de cheminée, dont il a été vu qu’il n’avait été révélé que par l’expertise.

Le moyen du Défendeur, qui a trait à la prescription d’une action qui n’est pas exercée à son encontre, est inopérant.

Le Syndicat des copropriétaires tire ensuite argument de la conclusion d’une transaction entre Madame [W] [L] et les sociétés HENRI GERMAIN et SOMAI, pour affirmer que l’acte ne lui serait pas opposable, qu’il n’appartiendrait pas à l’expert de calculer la responsabilité de chacun.

Pour autant, la conclusion d’une transaction, dont il n’est pas soutenu par le Défendeur qu’elle ait conduit à l’indemnisation intégrale des préjudices subis par la Demanderesse, n’est pas de nature à anéantir le principe de sa responsabilité, ni, partant, celui de l’existence de l’obligation indemnitaire dont elle est débitrice envers Madame [W] [L].

Par conséquent, le principe de la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] n’est pas sérieusement contestable.

2. Sur la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14]

En l’espèce, l’expert a confirmé, dans son rapport, la présence d’infiltrations d’eau autour de deux châssis des fenêtres de toit dans la pièce de vie de l’appartement, au plafond de la cuisine et le long d’une poutre qui sépare le plafond de la pièce de vie en deux, avant d’exposer que ces infiltrations rendaient l’appartement impropre à sa destination (p. 35/49).

Il a par ailleurs été vu que, hormis les infiltrations imputables à un défaut d’étanchéité des châssis des fenêtres de toit, les désordres trouvaient leur origine dans les parties commune des immeubles des [Adresse 7], ce qui est de nature à engager la responsabilité de ces derniers et à faire nature, au bénéfice de Madame [W] [L], une obligation indemnitaire.

Le Défendeur ne conteste pas le principe de sa responsabilité, mais l’étendue de celle-ci.

Par conséquent, le principe de la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] n’est pas sérieusement contestable.

3. Sur la responsabilité de la SARL DPS

En l’espèce, alors qu’une demande est formulée à l’encontre de la SARL DPS, cette dernière n’est pas partie à l’instance.

Nul ne pouvant être jugé sans avoir été entendu ou appelé, une telle demande enfreint le principe de la contradiction.

Par conséquent, elle sera déclarée irrecevable.

4. Sur la garantie de la SA SADA ASSURANCES

En l’espèce, pour contester sa garantie, recherchée en ce qu’elle est l’ancien assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], la SA SADA ASSURANCES soutient que l’action en responsabilité à l’égard de ce dernier serait prescrite.

Or, il a été retenu le contraire.

Elle avance aussi n’avoir été l’assureur du Syndicat que du 1er avril 2011 au 31 mars 2017, ce dont elle déduit qu’elle n’était pas son assureur à la date d’apparition des désordres, ni à la date de la réclamation.

Il résulte cependant des articles L. 124-3 du code des assurances et 1315 du code civil que, lorsque le bénéfice du contrat qui a été souscrit auprès d’un assureur de responsabilité est invoqué, non par l’assuré, mais par la victime du dommage, laquelle est un tiers, il incombe à cet assureur de démontrer, en versant le contrat aux débats, quelle est l’étendue de sa garantie pour le sinistre objet du litige (Civ. 1, 2 juillet 1991, 88-18.486 ; Civ. 3, 10 juillet 1991, 89-17.590 ; Civ. 2, 14 octobre 2021, 20-14.684).

Au cas présent, la SA SADA ne produit ni le contrat initialement souscrit, ni la preuve de sa résiliation, mais un avenant à la police Mkt CG Immo 2-09/2002, à effet au 1er avril 2012, non signé par le représentant du Syndicat des copropriétaires.

Dès lors, elle ne prouve pas qu’elle n’était pas son assureur à la date d’apparition des infiltrations d’eau ayant pour origine le défaut d’étanchéité des solins autour de l’abergement de cheminée, dont la date n’est pas précisée par l’expert.

Elle ne démontre pas non plus que sa police a été résiliée au 31 mars 2017.

A contrario, il est constant qu’elle a été, au moins pour une période et en particulier en 2014 et 2015, l’assureur du Syndicat au titre de la garantie « dégât des eaux », étant rappelé que dans les assurances « dégâts des eaux », l’assureur est tenu à garantie, dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat d’assurance (Civ. 1, 2 juillet 2002, 99-14.493 ; Civ. 3, 16 mars 2022, 18-23.954).

Enfin, la SA SADA affirme que sa garantie ne couvrirait pas les dommages liés à la vétusté de la toiture, au manque de réactivité de son ancien assuré, ou aux travaux de la société HENRI GERMAIN.

D’une part, l’absence de garantie n’est pas démontrée, à défaut de production du contrat d’assurance.

D’autre part, l’expert n’a pas fait état de la vétusté de la toiture, mais d’une simple négligence dans l’entretien, et la responsabilité de la société HENRI GERMAIN, qui ne présente pas les caractères de la force majeure, n’est pas exclusive de la responsabilité du Syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, la garantie de la SA SADA ASSURANCE n’est pas sérieusement contestable.

B. Sur les préjudices

1. Sur demande au titre du préjudice locatif

En l’espèce, Madame [W] [L] sollicite une provision de 66 976,57 euros, correspondant, selon elle, au préjudice subi à hauteur de 755,00 euros par mois entre le 14 août 2015 et le 30 juin 2025, déduction faite de la somme de 7 013,43 euros versée par les sociétés HENRI GERMAIN et SOMAI.

Monsieur [B] [Z] a procédé à une ventilation de l’imputabilité des chacune des causes d’infiltrations d’eau aux parties à l’expertise, mais ne s’est pas prononcé sur la répartition entre ces causes cumulées de l’impropriété de l’appartement à sa destination d’habitation.

Il a toutefois exposé que, bien que les infiltrations sur les châssis des fenêtres de toit fussent les plus visibles, il aurait tout de même retenu, s’il n’avait pas existé, que les autres infiltrations rendaient l’appartement impropre à sa destination, dans la mesure où elles affectaient les spots de la cuisine au dessus de l’évier et la pièce de vie.

Contrairement à ce que soutient le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], la transaction conclue entre Madame [W] [L] et les entreprises auxquelles l’expert a imputé une partie des désordres lui est opposable (article 1200 du code civil), quand bien même elle ne peut faire naître d’obligation à sa charge (article 1199 du code civil).

De même, si l’expert ne dit pas le droit, l’imputabilité des dommages retenue par ses soins peut être adoptée par le juge des référés comme n’étant pas sérieusement contestable, aucun argument de nature à la remettre en cause n’étant d’ailleurs développé.

Pour sa part, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] avance qu’il n’appartiendrait pas au juge des référés d’arbitrer entre les différentes causes des infiltrations d’eau et que Madame [W] [L] doit supporter une part de responsabilité.

Ces contestations n’ont d’incidence que sur l’étendue de son obligation indemnitaire non sérieusement contestable et renvoient à l’appréciation par l’expert de la cause de l’impropriété de l’appartement à sa destination.

Dès lors, en premier lieu, dans la mesure où Monsieur [B] [Z] a fait valoir que chacune des causes d’infiltrations était suffisante pour rendre l’appartement impropre à sa destination, il sera retenu que Madame [W] [L] et les deux Syndicats sont responsables des dommages consécutifs à ces infiltrations à parts égales.

En deuxième lieu, le loyer mensuel de 755,00 euros, adopté par l’expert, correspond à celui payé par les locataires du bien qui ont quitté les lieux en août 2015.

Ainsi, malgré le fait que la demande soit calculée sur la perte totale des loyers, et non une perte de chance de percevoir des loyers, l’absence d’indexation ou de révision du montant depuis dix ans amène à retenir que le montant moyen sur la période n’est pas sérieusement contestable, et serait même mois favorable que l’application d’un abattement pour perte de chance, dans la mesure où les loyers à [Localité 20] ont connu une forte augmentation dans le même temps et que la ville subit une pénurie de logements disponibles à la location.

Par ailleurs, l’appartement litigieux a été loué pendant un an, du 1er juin au 31 mai 2017, pour un loyer de 600,00 euros par mois en raison des infiltrations d’eau.

Ainsi, le montant de la perte de loyer, calculé selon ces éléments et arrêté au 30 juin 2025, s’élève à :

du 14 août 2015 au 31 mai 2016 inclus : 7 172,50 € (755 * 9,5)

du 1er juin 2016 au 31 mai 2017 inclus : 1 860,00 € (755 – 600 * 12)

du 1er juin 2017 au 30 juin 2025 inclus : 73 235,00 € (755 * 97)

soit un total de 82 267,50 euros.

La responsabilité de Madame [W] [L] étant retenue à hauteur d’un tiers, son préjudice indemnisable s’établit à 54 845,00 euros.

Sur cette somme, il ressort de ses pièces n° 40 et 41, ainsi que de son propre aveu, qu’elle a perçu des indemnités transactionnelles à hauteur de 7 013,43 euros de la part des sociétés HENRI GERMAIN et SOMAI, ne laissant subsister qu’un préjudice indemnisable de 47 831,57 euros.

En troisième lieu, chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers (Civ. 3, 19 janvier 2022, 20-15.376).

Les Syndicats des copropriétaires supportent une responsabilité objective pour les dommages ayant leurs parties communes pour origine, sans préjudice de toutes actions récursoires, et étant donc tous deux responsables du dommage subi par Madame [W] [L] en dehors de la part découlant de sa propre responsabilité, il n’est pas sérieusement contestable qu’ils soient débiteurs envers elle d’une obligation indemnitaire in solidum d’un montant de 47 831,57 euros.

La garantie de la SA SADA étant acquise et sa contestation ne portant que sur l’étendue de l’obligation indemnitaire de son assuré, elle sera également condamnée in solidum.

Par conséquent, les Syndicats des copropriétaires et la SA SADA seront condamnés in solidum à payer à Madame [W] [L] une provision d’un montant de 47 831,57 euros, à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de perte de loyers, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande.

2. Sur la demande au titre de la créance de travaux

En l’espèce, Madame [W] [L], se prévalant du rapport d’expertise, explique devoir procéder à des travaux de remise en état de son lot privatif, alors qu’elle avait déjà engagé des travaux de d’embellissement après une première reprise des désordres.

Cependant, en l’absence de production du devis de la société SOLYPER, d’un montant de 2 167,00 euros TTC, il n’est pas possible de déterminer s’il porte sur des travaux de reprise imputables aux défaut d’étanchéité des châssis des fenêtres de toit ou aux autres causes d’infiltrations.

La même problématique se pose concernant les premiers travaux de remise en état, au sujet desquels Monsieur [B] [Z] relève, en outre, qu’ils sont susceptibles d’avoir été pris en charge par l’assureur de la Demanderesse, ce qui lui interdirait d’en obtenir à nouveau l’indemnisation.

Il s’ensuit que cette prétention est sérieusement contestable.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

3. Sur la demande au titre du remboursement partiel de la dépense relative au remplacement du châssis de vélux

En l’espèce, Madame [W] [L] explique que l’expert a imputé les travaux de remplacement des fenêtre de toit au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à hauteur de 5%, de sorte qu’elle serait fondée à solliciter le paiement d’une provision de 103,54 euros TTC de ce chef.

Ce nonobstant, Monsieur [B] [Z] a retenu que ces travaux étaient partiellement imputables au Défendeur en raison d’un « défaut de conseil au propriétaire en AG », alors que le Syndicat des copropriétaires n’est pas tenu d’une obligation de conseil à l’égard des copropriétaires concernant la commande, la mise en œuvre ou l’entretien de leurs parties privatives.

De plus, le devis servant de base au calcul de Madame [W] [L] n’est pas produit aux débats.

Ces motifs rendent sérieusement contestables le principe de la responsabilité du Défendeur, tout comme l’étendue de son obligation indemnitaire.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette prétention.

C. Sur l’appel en garantie de la SA SADA

L’article 1317, alinéa 1, du code civil dispose : « Entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part. »

L’article 14, dernier alinéa, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

En l’espèce, la SA SADA demande à être garantie par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] des condamnations prononcées à son encontre.

Ce dernier n’étant responsable que pour la moitié du préjudice qu’elle a été condamnée in solidum à indemniser à titre provisionnel, son recours serait sérieusement contestable s’il excédait cette part de responsabilité.

Par conséquent, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] sera condamné à garantir la SA SADA, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], à hauteur de 50% des condamnations prononcées à son encontre.

III. Sur la demande de dispense de participation aux frais de procédure et aux conséquences financières de l’instance

L’article 10, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « [Les copropriétaires] sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, […] proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. »

Il résulte de cet article que le juge ne peut dispenser un copropriétaire, en raison de cette qualité, de participer, pour sa quote-part, proportionnellement à la valeur relative de son lot telle que fixée par le règlement de copropriété, aux travaux de reprise du désordre affectant les parties communes lui ayant causé un préjudice, ni à l’indemnisation de son propre préjudice, quand bien même ces travaux et cette indemnisation sont mises à la charge du syndicat des copropriétaires (Civ. 3, du 28 mars 1990, 88-15.364 ; Civ. 3, 15 novembre 2018, 18-12.714 ; Civ. 3, 20 juin 2019, 18-12.714).

Ce nonobstant, aux termes de l’article 10-1, alinéa 6, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. »

En l’espèce, Madame [W] [L] demande, dans une prétention à la formulation confuse, à être totalement déchargée des « conséquences financières [de l’instance] à intervenir, leurs charges devant être répartie entre les autres copropriétaires ».

Il s’en déduit qu’elle sollicite d’être dispensée de participer aux charges de copropriété nécessaires à règlement du coût des travaux à l’exécution desquels le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] est condamné, ainsi qu’aux charges qui seront appelées pour procéder à sa propre indemnisation.

Cette demande se heurte aux dispositions de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précité, sauf en ce qu’elle porte sur la dispense de participation aux frais de procédure.

Par conséquent, Madame [W] [L] sera déboutée de sa demande, sauf en ce qu’elle porte sur la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le Syndicat des copropriétaires.

IV. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (Civ. 3, 17 mars 2004, 00-22.522). Ainsi, le juge des référés, tenu de statuer sur les dépens, peut y inclure les frais d’expertise qui ont permis de préparer la procédure dont il est saisi (Civ. 2, 22 octobre 2015, 14-24.848).

En l’espèce, les Syndicats des copropriétaires et la SA SADA, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente instance, ainsi qu’à supporter deux tiers des frais de l’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, les Syndicats des copropriétaires et la SA SADA, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], condamnés aux dépens, devront verser, in solidum, à Madame [W] [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 4 000,00 euros et seront déboutés de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 21] à réaliser les travaux de « reprise de l’enduit et de la moraine de la cheminée » définis par l’expert en page 37/49 de son rapport, ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte provisoire, passé ce délai, de 200,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois ;

NOUS RESERVONS la liquidation de ladite astreinte ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 21] à réaliser les travaux de reprise du faîtage et de reprise des façades définis par l’expert en page 37/49 de son rapport, ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte provisoire, passé ce délai, de 200,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois ;

NOUS RESERVONS la liquidation de ladite astreinte ;

DECLARONS Madame [W] [L] irrecevable en sa demande indemnitaire provisionnelle à l’encontre de la SARL DPS ;

CONDAMNONS in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 21], le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 21] et la SA SADA, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 21], à payer à Madame [W] [L] une provision d’un montant de 47 831,57 euros, à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de perte de loyers, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus de cette prétention ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de Madame [W] [L] tendant au paiement d’une indemnité provisionnelle au titre des travaux d’embellissement intérieurs ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de Madame [W] [L] tendant au paiement d’une indemnité provisionnelle au titre du remboursement partiel des frais de remplacement du châssis du vélux ;

DEBOUTONS Madame [W] [L] de sa demande tendant à être dispensée de participer aux « conséquences financières [de l’instance] à intervenir » ;

DISONS que Madame [W] [L] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 21] ;

CONDAMNONS in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 21], le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 21] et la SA SADA, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 21], aux dépens de la présente instance, en ce compris deux tiers du montant des frais de l’expertise judiciaire ;

CONDAMNONS in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 21], le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 21] et la SA SADA, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 21], à payer à Madame [W] [L] la somme de 4 000,00 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 21], du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 21] et de la SA SADA, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 21], fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé par Monsieur Victor BOULVERT, Juge, assisté de Madame Sarah HUSSEIN-AGHA.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT