TRIBUNAL JUDICIAIRE Z CRETEIL
JUGEMENT
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(Références à rappeler)
MINUTE : 25/
JUGEMENT DU : 25 Août 2025
DOSSIER N°: N° RG 24/00084 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VUAV
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JURIDICTION Z L’EXPROPRIATION
DU VAL Z MARNE
Situation : […] – […]

Juge : Madame Élise AD
Greffier : Madame S. X, lors des débats
Madame V. PINTE, lors du prononcé
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Service de l’Expropriation
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Le juge de l’Expropriation du Département du VAL Z MARNE, as[…]té du greffier, en application du décret n° 77-392 du 28 mars 1977 et du décret n° 77-393 du 28 Mars 1977 portant respectivement codification des textes réglementaires concernant l’expropriation pour cause d’utilité publique, dans la procédure entre :
S.C.I. OPERA, Société civile immobilière, immatriculée au registre du Commerce et des Société de CRETEIL, sous le n° 415 131 036 dont le siège social est […] […] prise en la personne de son représentant légal M. Y Z AA AB, associé gérant, demeurant […] représentée par M^e Doriane ZHU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : C0203
ET :
ILE Z FRANCE MOBILITES, (IDFM) établissement public administratif local, identifié au SIREN sous le n° 287 500, dont le siège social est […] […] représenté par son directeur général en exercice représentée par Maître Jonathan AZOGUI de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire : P482
En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement.
************************ Nous, Élise AD, Juge de l’Expropriation au Tribunal judiciaire de CRETEIL, désignée par ordonnance de Madame le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS, conformément aux dispositions de l’article R 211-2 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique, as[…]tée de Valérie PINTE, Greffière de la juridiction désigné dans les conditions prévues à l’article R 211-5 du même Code,
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI OPERA, dont le gérant est Monsieur AB Y Z AA, était propriétaire des lots n° 2, 4, 7, 18 et 19 au sein d’une copropriété située […] (94400).
Cet ensemble immobilier est situé dans le périmètre du projet de réalisation de la ligne de bus T ZEN 5 entre Paris et Choisy-le-Roi.
Par arrêté en date du 16 octobre 2020, le préfet du Val-de-Marne a déclaré immédiatement cessibles, au bénéfice de l’établissement public administratif Île-de-France Mobilités (ci-après « IDFM »), les parcelles et droits réels nécessaires à la réalisation de la ligne de bus T ZEN 5 situés sur le territoire des communes de Vitry-sur-[…] et Choisy-le-Roi.
Aux termes d’une ordonnance d’expropriation en date du 7 mai 2021, IDFM est devenue propriétaire des lots susvisés.
Par un jugement en date du 9 mai 2022 (RG n° 21/00028), le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil a fixé l’indemnité de dépossession foncière due par IDFM au titre de l’expropriation des lots n° 2, 4, 7, 18 et 19 à la somme totale de 419.084 euros.
Le 30 juin 2022, la SCI OPERA a interjeté appel de ce jugement.
Par un arrêt en date du 8 juin 2023 (RG n° 22/11464), la cour d’appel de Paris s’est déclarée compétente pour fixer l’indemnité due par IDFM à la SCI OPERA au titre des lots n° 2, 4, 7 18 et des seuls locaux commerciaux du lot […] à l’exclusion des deux locaux d’habitation d’une superficie de 17,61 m² et 25,60 m² inclus dans ce lot […] et a fixé l’indemnité de dépossession devant revenir à la SCI OPERA à la somme de 555.604 euros.
Service de l’Expropriation
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Par acte d’huissier en date du 20 septembre 2023, IDFM a fait assigner Monsieur AB Y Z AA et la SCI OPERA devant le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil selon la procédure accélérée au fond aux fins d’expulsion des lots n° 7 et 19, demeurés occupés.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 5 décembre 2023, le conseil de la SCI OPERA a mis en demeure IDFM de notifier un mémoire valant offre au titre de l’indemnisation des deux appartements dépendant du lot […], de restituer sans délai à la SCI OPERA l’appartement dont elle avait irrégulièrement pris possession et de l’indemniser des loyers dont elle avait été indûment privée ainsi que des charges de copropriété avancées par la SCI OPERA.
Par un jugement en date du 18 décembre 2023 (RG n° 23/00038), le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil a ordonné l’expulsion de l’entreprise individuelle Monsieur AB Y Z AA des lots n° 7 et 19 du bien cadastré section […].
Par un mémoire en date du 3 décembre 2024, reçu au greffe le 7 décembre 2024, la SCI OPERA a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession au titre des deux appartements dépendant du lot […].
Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, la SCI OPERA a fait assigner IDFM devant le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil selon la procédure accélérée au fond aux fins notamment de voir constater l’absence de paiement d’une indemnité de dépossession foncière pour les deux appartements du lot […] et la prise de possession irrégulière par IDFM de ces appartements, de voir ordonner à IDFM de cesser tous travaux et de ne pas démolir ces deux appartements jusqu’à complet paiement d’une indemnité de dépossession et de voir condamner IDFM à l’indemniser des préjudices subis et à remettre en état les appartements.
Par un jugement en date du 17 février 2025, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil s’est déclaré incompétent pour statuer sur l’ensemble des demandes formulées par la SCI OPERA.
Par une ordonnance en date du 22 avril 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 6 mai 2025.
Un procès-verbal de transport, annexé au présent jugement, a été établi à l’issue de ce transport et la date de l’audience de plaidoirie a été fixée au 16 juin 2025.
Dans ses dernières écritures en date du 9 juin 2025, intitulées « Mémoire récapitulatif n° 4 », la SCI OPERA demande au juge de l’expropriation de :
* juger la SCI OPERA recevable et bien fondée en ses écritures ;
A titre principal :
* fixer l’indemnité de dépossession foncière revenant à la SCI OPERA à la somme de 294.254 euros décomposée comme suit pour l’expropriation des biens immobiliers constitués des deux appartements issus de la division du lot […] d’une superficie respective de 17,61 m² et 25,27 m², […] […] :
- indemnité principale : 42,88 m² x 5.500 euros/m² = 235.840 euros
- frais de remploi : 24.084 euros
- indemnités accessoires :
- indemnité accessoire relative à la perte de loyers avant le paiement de l’indemnité de dépossession foncière compte tenu du délai excessif écoulé entre l’ordonnance d’expropriation éteignant les droits réels et la fixation par le juge, empêchant la location dans un immeuble vidé/muré :
- pour l’appartement de 17,61 m² depuis le départ du locataire en janvier 2025 à la date estimée du jugement/paiement de l’indemnité de dépossession, soit septembre 2025, quitte à parfaire : 9 mois x 434,76 euros = 3.913 euros
- pour l’appartement de 25,27 m² du lot […] de janvier 2023 date à laquelle la location n’était plus envisageable à septembre 2025, date estimée du jugement/paiement de l’indemnité de dépossession, quitte à parfaire : 33 mois x 560 euros = 18.480 euros
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 – indemnité accessoire liée à la perte de loyers d’un an dans un immeuble de rapport pendant le délai nécessaire pour acquérir un autre bien et le donner à bail, après paiement de l’indemnité de dépossession foncière :
- pour l’appartement de 17,61 m² : 12 mois x 434,76 euros = 5.217 euros
- pour l’appartement de 25,27 m² : 12 mois x 560 euros = 6.720 euros
A titre subsidiaire :
* fixer l’indemnité de dépossession foncière revenant à la SCI OPERA à la somme de 341.422 euros décomposée comme suit pour l’expropriation des biens immobiliers constitués des deux appartements issus de la division du lot […] d’une superficie respective de 17,61 m² et 25,27 m², […] […] :
- indemnité principale : 42,88 m² x 6.500 euros/m² = 278.720 euros
- frais de remploi : 28.372 euros
- indemnités accessoires :
 – indemnité accessoire relative à la perte de loyers avant le paiement de l’indemnité de dépossession foncière compte tenu du délai excessif écoulé entre l’ordonnance d’expropriation éteignant les droits réels et la fixation par le juge, empêchant la location dans un immeuble vidé/muré :
- pour l’appartement de 17,61 m² depuis le départ du locataire en janvier 2025 à la date estimée du jugment/paiement de l’indemnité de dépossession, soit septembre 2025, quitte à parfaire :
9 mois x 434,76 euros = 3.913 euros
- pour l’appartement de 25,27 m² du lot […] de janvier 2023 date à laquelle la location n’était plus envisageable à septembre 2025, date estimée du jugement/paiement de l’indemnité de dépossession, quitte à parfaire : 33 mois x 560 euros = 18.480 euros
- indemnité accessoire liée à la perte de loyers d’un an dans un immeuble de rapport pendant le délai nécessaire pour acquérir un autre bien et le donner à bail, après paiement de l’indemnité de dépossession foncière :
- pour l’appartement de 17,61 m² : 12 mois x 434,76 euros = 5.217 euros
- pour l’appartement de 25,27 m² : 12 mois x 560 euros = 6.720 euros
En tout état de cause :
* condamner IDFM à payer à la SCI OPERA la somme de 8.695 euros avec intérêts au taux légal à compter de la demande du 5 décembre 2023, au titre de la perte de loyers de l’appartement de 17,61 m² issu de la division du lot […], en raison de la prise de possession irrégulière constituant en outre une emprise irrégulière de mai 2023 à janvier 2025, les loyers ayant été acquittés directement auprès d’IDFM à sa demande sur cette période ;
* condamner IDFM à payer à la SCI OPERA la somme de 50.000 euros au titre de la prise de possession irrégulière des deux appartements du lot 19 sans indemnisation, constituant en outre une emprise irrégulière, en violation des articles L. 1 et L. 213-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et du droit de propriété et occasionnant des préjudices moraux et matériels ;
* condamner IDFM à payer à la SCI OPERA, dont le gérant associé est Monsieur Y Z AA, la somme de 18.896 euros avec intérêt au taux légal à compter de la demande du 29 mars 2023, au titre des charges de copropriété acquittées depuis 2020 par la SCI OPERA pour le compte du syndicat des copropriétaires et partant de l’autorité expropriante ;
* condamner IDFM à payer à la SCI OPERA la somme de la somme de 15.000 euros dont 10.000 euros pour ré[…]tance abusive et 5.000 euros pour le préjudice financier causé par le cumul des procédures ;
* condamner IDFM à payer à la SCI OPERA la somme de 7.000 euros au titre des frais et dépens sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, dont la somme de 729,20 euros au titre des dépens (constat d’huissier pour attester de l’existence des deux appartements du lot […]) ;
* condamner IDFM aux entiers dépens.
Dans son dernier mémoire en date du 4 juin 2025, intitulé « Mémoire en réponse n° 2 et récapitulatif
», IDFM demande au juge de l’expropriation de :
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A titre principal :
* débouter la SCI OPERA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dès lors que le lot […] a déjà été intégralement indemnisé ;
A titre subsidiaire : En cas de prise en compte d’une valeur d’une surface commerciale :
* fixer à 66.601 euros l’indemnité d’expropriation en valeur libre et occupée due à la SCI OPERA pour la dépossession de deux surfaces de 17,61 m² et 25,67 m² du lot […] du bien cadastré section […] […] […], décomposée comme suit :
- indemnité principale : 59.637 euros
- indemnité de remploi : 6.964 euros
* débouter ou déclarer irrecevable la SCI OPERA de ses demandes de perte de loyers, perte de loyers liées à la prise de possession irrégulière, prise de possession illégale, ré[…]tance abusive, préjudice financier causé par le cumul des procédures, frais de constat d’huissier, remboursement de charges de copropriété ;
A titre infiniment subsidiaire : En cas de prise en compte d’une valeur de surface d’habitat :
* fixer à 160.446 euros l’indemnité d’expropriation en valeur libre et occupée due à la SCI OPERA pour la dépossession de deux surfaces de 17,61 m² et 25,67 m² du lot […] du bien cadastré section […] […] […], décomposée comme suit :
- indemnité principale : 142.579 euros
- indemnité de remploi : 15.258 euros
- indemnité pour perte de loyers : 2.609 euros
* débouter ou déclarer irrecevable la SCI OPERA de ses demandes de perte de loyers liées à la prise de possession irrégulière, prise de possession illégale, ré[…]tance abusive, préjudice financier causé par le cumul des procédures, frais de constat d’huissier remboursement de charges de copropriété ;
En tout état de cause :
* condamner la SCI OPERA à verser à IDFM une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Dans ses dernières conclusions du 12 juin 2025, le commissaire du gouvernement propose la fixation de l’indemnité de dépossession à la somme de 168.282,50 euros en valeur partiellement occupée, se décomposant comme suit :
- indemnité principale : 152.075 euros
- indemnité de remploi : 16.207,50 euros.
En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il sera fait référence aux derniers mémoires et conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens invoqués au soutien de leurs prétentions.
A l’audience du 16 juin 2025, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R. 311-20 alinéa 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
L’affaire a été mise en délibéré au 25 août 2025, date à laquelle la présente décision est rendue, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS Z LA DÉCISION
A titre liminaire sur l’office du juge Il convient, à titre liminaire, de rappeler les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige : « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
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Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »
Ces dispositions trouvent à s’appliquer en l’espèce, de sorte que seules les prétentions et moyens figurant dans les dernières conclusions des parties seront examinés.
I. Sur l’irrecevabilité des demandes formulées par la SCI OPERA
Au visa des articles R. […]. 311-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la SCI OPERA sollicite la fixation de l’indemnité de dépossession au titre de deux appartements dépendant du lot […] de l’ensemble immobilier en copropriété situé […].
Elle indique qu’aucune offre ne lui a été adressée concernant ces deux appartements indépendants alors même qu’IDFM en a pris possession. Elle souligne que le lot […] était inclus dans l’état parcellaire de cessibilité et qu’IDFM doit exproprier l’ensemble de l’immeuble pour réaliser la ligne T ZEN 5.
Elle précise que les biens concernés par la présente procédure sont constitués de deux appartements en rez-de-chaussée d’une superficie respective de 17,61 m² et 25,27 m². Elle expose que la surface du lot n° 7 correspondant à une cave s’élève à 109,21 m² et relève que la cour d’appel de Paris a indemnisé une surface totale de 180,21 m² pour les lots n° 7 et 19, soit 109,21 m² pour le lot n° 7 et 71 m² pour le lot […], de sorte que les deux appartements issus de la division de ce lot par Monsieur AB Y Z AA n’ont pas été indemnisés.
Elle affirme rapporter la preuve matérielle de l’existence des deux appartements litigieux, distincts de l’entrepôt de 71 m² correspondant à la boutique désignée à l’acte.
IDFM sollicite quant à lui le rejet des demandes formulées par la SCI OPERA au motif que le lot […] a déjà fait l’objet d’une expropriation et d’une indemnisation intégrales. Il affirme que la cour d’appel de Paris s’est bornée dans son arrêt du 8 juin 2023 à exposer l’absence de toute preuve matérielle du rattachement de ces appartements au lot […] en indiquant que l’acte de propriété de ce lot n’en faisait pas état.
Il indique qu’il ressort de cet acte notarié que le lot […] est constitué d’une boutique de 110,11 m² et précise que ce lot est couplé au lot n° 7, correspondant à un local d’activité situé au rez-de- chaussée et au sous-sol du bâtiment pour une superficie de 180,21 m². Il souligne que tant le tribunal judiciaire de Créteil que la cour d’appel de Paris ont fixé l’indemnité eu égard à la surface indiquée dans l’acte de propriété.
Il argue que si la SCI OPERA a transformé sans aucune autorisation une partie du local commercial en surface d’habitation, l’ensemble de la surface du lot […] a été dûment expropriée et indemnisée au regard des pièces produites.
Il relève à cet égard que la SCI OPERA ne produit aucune pièce telle qu’un règlement de copropriété ou un rapport de géomètre de nature à démontrer ses allégations.
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* En application des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non- recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
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Aux termes de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non- recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.
L’article 1355 du code civil dispose que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.
En l’espèce, la SCI OPERA a saisi le juge de l’expropriation d’une demande relative à l’indemnisation du lot […] alors que ce lot a fait l’objet d’un jugement en fixation de l’indemnité de dépossession rendu par le tribunal de céans en date du 9 mai 2022 (RG n° 21/00028), confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 8 juin 2023 (RG n° 22/11464).
Il est constant que l’ordonnance d’expropriation du 7 mai 2021 a déclaré expropriés les parcelles et droits réels immobiliers désignés dans les états parcellaires annexés à l’ordonnance, dont l’acquisition est nécessaire pour la réalisation de la ligne de bus Tzen 5, comprenant le lot […] […] 2 rue Auguste Blanqui à Ivry sur […], propriété de la SCI OPERA.
Après avoir rappelé dans la motivation de son arrêt du 8 juin 2023 que « la cour est compétente uniquement sur l’indemnisation des biens expropriés », la cour d’appel de Paris a relevé que l’attestation notariée en date du 19 février 1998 produite par la SCI OPERA et décrivant notamment le lot […] ne faisait pas état des deux appartements litigieux, mais uniquement d’un local commercial décrit comme comprenant « une grande boutique avec une petite salle, une cuisine, attenant dans le vestibule un débarras à droite, une descente de fûts, un autre débarras à usage d’anciens WC, un autre débarras sous l’escalier », outre un escalier particulier de descente de cave et un droit de jouissance des WC communs dans la cour.
Ayant ainsi constaté l’absence de preuve de l’inclusion des deux appartements litigieux dans le lot […], bien exproprié pour lequel elle avait à se prononcer sur la fixation de l’indemnité de dépossession, la cour d’appel de Paris s’est déclarée dans le dispositif de son arrêt compétente pour fixer ladite indemnité sur les seuls locaux commerciaux du lot […], « à l’exclusion des deux locaux d’habitation d’une superficie de 17,61 m² et 25,60 m² inclus dans ce lot […] ».
La demande formulée par la SCI OPERA au titre de l’indemnisation par IDFM des deux appartements litigieux comme inclus dans le lot […] se heurte donc à l’autorité de la chose jugée, la cour d’appel ayant jugé dans son arrêt définitif du 8 juin 2023 que le lot […] objet de la procédure d’expropriation était constitué de locaux commerciaux couplés avec le lot n° 7 pour former un unique local d’activité d’une superficie de 180,21 m² et fixé l’indemnité due par IDFM à la SCI OPERA au titre de ce local.
Sauf à réviser l’indemnité fixée par la cour d’appel, le juge du fond ne peut se prononcer à nouveau sur l’indemnité d’expropriation due par IDFM à la SCI OPERA au titre de l’expropriation du lot […].
Par conséquent, l’ensemble des demandes formulées par la SCI OPERA doivent être déclarées irrecevables.
II. Sur les autres demandes
1) Sur les dépens La SCI OPERA, qui succombe, sera condamnée aux dépens.
2) Sur l’article 700 du code de procédure civile Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
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En l’espèce, l’équité commande de condamner la SCI OPERA, partie tenue aux dépens, à verser à IDFM la somme de 1.500 euros.
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Les chefs de demandes plus amples ou contraires et les autres moyens seront rejetés et écartés comme infondés ou non justifiés.
PAR CES MOTIFS
AC AD, juge de l’expropriation au tribunal judiciaire de Créteil, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort :
ZCLARE irrecevables l’ensemble des demandes formulées par la SCI OPERA à l’encontre de l’établissement public administratif Île-de-France Mobilités (IDFM),
CONDAMNE la SCI OPERA à payer la somme de 1.500 euros à l’établissement public administratif Île-de-France Mobilités (IDFM) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DIT que les dépens de la présente instance seront supportés par la SCI OPERA,
REJETTE toutes les autres demandes des parties,
RAPPELLE qu’il appartient à la partie la plus diligente de faire signifier la présente décision par huissier ou commissaire de justice,
RAPPELLE que la présente décision sera susceptible d’appel dans le mois de la signification par voie d’huissier, et ce, auprès du greffe de la cour d’appel de Paris.
Fait au siège du tribunal judiciaire de Créteil le 25 août 2025, la minute étant signée par :
LE GREFFIER LE JUGE Z L’EXPROPRIATION
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