MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 21 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01554 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WIXM

CODE NAC : 54G – 0A

AFFAIRE : [Y] [N] C/ S.A.R.L. S.D.I. IMMOBILIER, [S] [I] [J], [D] [B], [Z] [T] [J], S.A.R.L. AGENCE [U] (AXAM DIAGNOSTIC)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame GEULIN Stéphanie, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [N], né le 24 janvier 1979 à Fontenay-aux-Roses demeurant 69 rue Jean Jacques Rousseau – 94400 VILLEJUIF.

représenté par M^e Inès FOUACHE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC233

DEFENDEURS

S.A.R.L. S.D.I. IMMOBILIER, société à responsabilité limitée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CRETEIL sous le numéro 835 409 327, dont le siège social est sis 24 B rue Jean- Jaurès – 94800 VILLEJUIF, en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Jérôme BERTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J126

Monsieur [S] [I] [J] né le 18 Mai 1957 à PARIS EME (75), demeurant 35 rue du 12 février – 94800 VILLEJUIF.

Madame [Z] [T] [J] née le 19 Janvier 1962 à PARIS EME (75), demeurant 27 Avenue Voltaire – 92160 JUVISY SUR ORGE.

tous deux représentés par M^e Stephan ZITZERMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R149

Madame [D] [B], demeurant 8 rue Danton – 94270 LE KREMLIN BICETRE

représentée par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848

S.A.R.L. AGENCE [U] (AXAM DIAGNOSTIC), société à responsabilité limitée, immatriculée au registre du commerce et des sociétés D’EVRY sous le numéro 800 106 320, dont le siège social est sis 81 rue du Bel Air – 91480 VARENNES JARCY, prise en la personne de son représentant légal domocilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Agnès PEROT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 477

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Débats tenus à l’audience du : 17 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 12 Mai 2026

Prorogé au 21 Mai 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice des 1, 2 et 30 octobre 2025, M. [Y] [N] a fait assigner la SARL SDI Immobilier, M. [S] [I] [J], Mme [Z] [T] [J], Mme [D] [B] et la SARL Agence [U] (AXAM Diagnostic) devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire. Par ailleurs, M. [Y] [N] demande que les dépens et les frais irrépétibles soient réservés.

Le dossier a été évoqué à l’audience du 17 février 2026, au cours de laquelle M. [Y] [N] a maintenu ses demandes.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

À l’audience du 17 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties étant informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le désistement des demandes formées à l’encontre la SARL SDI Immobilier

Il convient de constater le désistement de M. [Y] [N] de ses demandes formées à l’encontre de la SARL SDI Immobilier.

Sur la demande de mise hors de cause de Mme [D] [B]

Aux termes de l’article D126-19 du code de la construction et de l’habitation, la durée de validité du diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 est fixée à dix ans.

Lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :

a) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 ;

b) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.

En l’espèce, le diagnostic produit lors de la vente du 24 février 2021 étant toujours en cours de validité, il n ' appartenait pas à Mme [D] [B] d’exiger la réalisation d’un nouveau diagnostic. En outre, la vérification de l’exactitude des informations techniques contenues dans ce diagnostic ne relève pas de la mission du notaire. Dès lors aucune faute ne peut lui être reprochée, de sorte que sa mise hors de cause est justifiée.

Sur la mise hors de cause de M. [S] [I] [J], Mme [Z] [T] [J]

les vendeurs demandent à être mis hors de cause. En effet, le compromis de vente mentionne qu’un diagnostic de performance énergétique (DPE) en date du 24 février 2021 a été fourni, que les parties ont été informées de l’évolution ainsi que du fait que la classe énergétique du bien pouvait être modifié en application des nouvelles règles. Il était également recommandé de réaliser un nouveau DPE conforme à la réglementation en vigueur.

M. [Y] [N] ayant contracté en connaissance de ces éléments, M. [S] [I] [J], Mme [Z] [T] [J] doivent être mis hors de cause.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, M. [Y] [N] n’a pas à démontrer l’existence de désordres ou fautes qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Il doit seulement justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions.

Or, tel est le cas au vu notamment :

du diagnostic de performance énergétique, établi par AXAM diagnostics, en date du 24 février 2021, classant le bien en consommation énergétique D ;

de l’audit énergétique, établi le 22 octobre 2024, classant le bien en consommation énergétique G.

Il importe peu à ce stade que ces éléments n’aient pas été contradictoirement débattus, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, M. [Y] [N] dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’il allègue, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de M. [Y] [N] le paiement de la provision initiale.

Concernant la mission confiée à l’expert, il appartient au juge des référés d’apprécier, en droit et en fait, l’opportunité et l’utilité des chefs de mission proposés, étant rappelé que, nonobstant les propositions de mission formulées dans le dispositif des écritures des parties, il demeure libre, en application de l’article 145 du code de procédure civile, de choisir les chefs de mission adaptés.

Les protestations et réserves ont été mentionnées dans la présente décision, de sorte qu’un donner-acte formel dans le dispositif ci-après, qui serait dépourvu de toute portée décisoire, est inutile.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

À la lumière de ce qui précède, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt de M. [Y] [N], pour lui permettre ultérieurement et éventuellement d’engager une instance judiciaire, les dépens doivent provisoirement demeurer à sa charge.

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

CONSTATONS le désistement de M. [Y] [N] de ses demandes formées à l’encontre de la SARL SDI Immobilier,

METTONS hors de cause M. [S] [I] [J], Mme [Z] [T] [J],

METTONS hors de cause Mme [D] [B],

ORDONNONS une mesure d’expertise,

DÉSIGNONS pour y procéder :

Monsieur [K] [L]

84 avenue Jean Jaurès

77420 CHAMPS-SUR-MARNE

Port. : 06.03.03.34.28

Email : hc77500@hotmail.fr

expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de PARIS, lequel, sollicité préalablement à sa désignation l’a accepté par un courriel du 15 avril 2026 et pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

— se faire préciser les liens contractuels entre les divers intervenants ;

— procéder à la mesure précise de la surface réelle habitable du bien vendu et indiquer les méthodes retenues.

— examiner le diagnostic de performance énergétique (DPE) réalisé le 24 février 2021, en vérifier la conformité réglementaire, la méthode employée, et le classement énergétique attribué et l’impact d’éventuelles erreurs.

— décrire en détail les désordres, défauts, non-conformités et travaux énergétique réalisés ou à réaliser du fait des erreurs de surface et/ou de DPE.

— déterminer, évaluer et chiffrer les préjudices subis par monsieur [Y] [N], incluant :

la moins-value résultant de l’erreur de surface

le surcoût des travaux énergétiques nécessaires

la perte de chance de négocier un meilleur prix

tout autre dommage matériel ou immatériel

— autoriser toute mesure utile à l’établissement et la conservation des preuves,

— rechercher et réunir tous les éléments permettant d’apprécier la responsabilité respective des parties assignées du diagnostiqueur (notamment exactitude et validité du DPE),

— fournir tous éléments utiles à l’appréciation du juge, en s’appuyant sur l’analyse des pièces et documents du dossier, et, si nécessaire, entendre les parties ou tiers concernés.

— procéder à toutes diligences utiles,

— et d’une manière générale, fournir tous éléments techniques et financiers, de nature à permettre à la juridiction du fond qui sera éventuellement saisie, de statuer sur les responsabilités encourues et sur les préjudices de toute nature,

— rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision quel que soit le recours qui puisse être mis en place en l’état à son encontre

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

— donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour contrôler les opérations d’expertise,

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux, sis 69 rue Jean-Jacques Rousseau à VILLEJUIF 94800 et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

. en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations;

. en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

. en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

. en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

FIXONS à la somme de 4 000 € la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par M. [Y] [N] à la régie du tribunal judiciaire de Créteil dans le mois qui suit la demande de consignation adressée par le greffe,

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal (service du contrôle des expertises), dans les six mois de la réception de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat pour celles étant assistées),

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code,

RAPPELONS aux parties les dispositions de l’article 2239 du code civil :

« La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée »,

DISONS que les dépens resteront à la charge de M. [Y] [N],

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES