N° RG 25/00342 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DHRG

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Société DOMOFRANCE, sise [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe DUALE de la SELARL DUALE LIGNEY BOURDALLE – DLB, avocats au barreau de PAU

DÉFENDEUR(S) :

Madame [I] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 07 Octobre 2025

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e DUALE

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes sous seing privé du 8 juin 2023 à effet du 22 juin suivant, la SA DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [I] [H] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] à [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 93,60 euros incluse, de 648,13 euros payable à terme échu, au plus tard le dernier jour de chaque terme, ainsi qu’un emplacement de stationnement situé à la même adresse en contrepartie d’un loyer mensuel, provision sur charges de 8,61 euros comprise, de 38,61 euros payable dans les mêmes conditions.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, la SA DOMOFRANCE a fait délivrer à Madame [I] [H], le 1er octobre 2024 et après l’infructuosité d’une mise en demeure, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 3 643,11 euros, outre 154,13 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, la SA DOMOFRANCE a fait assigner Madame [I] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025 et sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des articles L.213-4-3 et R.213-9-7 du Code de l’organisation judiciaire, 1103, 1104, 1231-6, 1231-7 et 1342 du Code civil, 834, 835, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond tel qu’elles en aviseront, mais d’ores et déjà,

constater l’acquisition des clauses résolutoires des baux d’habitation et d’emplacement de stationnement et la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [I] [H],

ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [I] [H] et de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré, au besoin avec le concours de la force publique,

condamner Madame [I] [H] à lui régler la somme provisionnelle de 2 910,10 euros au titre des loyers restés impayés au 17 juin 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

condamner Madame [I] [H] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux, outre intérêts au taux légal,

condamner Madame [I] [H] à lui régler par provision une somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [I] [H] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui incluront le coût du commandement de payer qui lui a été délivré ainsi que celui de l’assignation.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 7 octobre 2025.

La SA DOMOFRANCE a sollicité le bénéficie intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que sa créance locative arrêtée au 31 octobre 2025 s’élève à 3 592,40 euros.

Bien qu’ayant été régulièrement assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Madame [I] [H] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, et qui s’effectue par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification se faisant par voie électronique ;

La SA DOMOFRANCE prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 1er octobre 2024 dont elle produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré le même jour à Madame [I] [H] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 30 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception versé aux débats par la SA DOMOFRANCE l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

En vertu de l’article 484 du Code de procédure civile le juge des référés, s’il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire ;

Conformément au premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Les contrats de location recèlent, au dernier article de la 6e page de ses conditions générales pour le bail d’habitation et en son article 12 pour celui de l’emplacement de parking, une disposition intitulée CLAUSE RÉSOLUTOIRE prévoyant leur résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement à son échéance de toute somme due à la bailleresse, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

La SA DOMOFRANCE a fait délivrer à Madame [I] [H], le 1er octobre 2024, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 3 643,11 euros ; celle-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de deux mois dont elle disposait à cet effet ni proposé à sa bailleresse la moindre solution d’apurement de sa dette qui s’élevait encore à 2 910,10 euros le jour de l’assignation ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et d’enjoindre à Madame [I] [H], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 2 décembre 2024, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision sous peine d’expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Sur la dette locative

En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728 du même code et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

La SA DOMOFRANCE réclame à Madame [I] [H], au titre de sa créance locative arrêtée au 31 octobre 2025, une somme de 3 592,40 euros ;

Les pièces versées aux débats, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier décompte de la créance de la SA DOMOFRANCE établi le 2 octobre 2025, prouvent que Madame [I] [H] a été défaillante dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de régler le loyer et charges contractuellement fixé dès sa prise à bail puisqu’elle n’a pas réglé les dépôts de garanties et que les premières sommes qu’elle a versées à sa bailleresse, en l’occurrence les prélèvements de 206,02 euros le 10 juillet 2023 et 686,74 euros le 10 août puis le 10 septembre 2023, ont été rejetés, et que son compte de locataire a systématiquement été débiteur, à la seule exception du 21 novembre 2023 où il était créditeur de 97,07 euros ; la somme de 3 592,40 euros que lui réclame la SA DOMOFRANCE au titre de sa dette locative arrêtée au 31 octobre 2025 est ainsi parfaitement justifiée;

Le silence de cryte dans lequel Madame [I] [H] s’est murée depuis la naissance du litige, y compris en ne répondant pas à la proposition de rendez-vous de l’ADIL des Landes pour faire le point de sa situation, et son absence aux débats tendent à démontrer, si besoin était, qu’elle n’a en réalité aucun argument sérieux à opposer à sa bailleresse ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [I] [H] sera donc condamnée à payer à la SA DOMOFRANCE, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 octobre 2025 et par provision, une somme de 3 592,40 euros qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024 sur ce montant, du 27 juin 2025 sur la somme de 2 910,10 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 2 décembre 2024 ; Madame [I] [H] est depuis redevable, envers sa bailleresse et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 octobre 2025 ;

Elle sera par conséquent condamnée à payer à la SA DOMOFRANCE, à partir du 1er novembre 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant strictement identique à celui du dernier loyer et charges convenu et dont la demande d’augmentation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est totalement imputable à Madame [I] [H];

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de la SA DOMOFRANCE les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Madame [I] [H] sera donc condamnée à lui payer une somme provisionnelle de 700 euros.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

En application de l’article 699 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [I] [H], qui succombe, sera par conséquent condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 1er octobre 2024.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Déclare la SA DOMOFRANCE recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Madame [I] [H] ainsi qu’à tout occupant de son chef de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [I] [H], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Condamne Madame [I] [H] à payer à la SA DOMOFRANCE, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 octobre 2025, une somme provisionnelle de TROIS MILLE CINQ CENT QUATRE-VINGT-DOUZE EUROS et QUARANTE CENTIMES (3 592,40 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024 sur son montant, du 27 juin 2025 sur celui de 2 910,10 euros et de cette décision pour le surplus.

Condamne Madame [I] [H] à payer à la SA DOMOFRANCE, à partir du 1er novembre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute la SA DOMOFRANCE de sa demande d’augmentation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Madame [I] [H] à payer à la SA DOMOFRANCE une somme provisionnelle de SEPT CENTS EUROS (700 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [I] [H] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 1er octobre 2024.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des Landes en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE