N° RG 25/00361 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DHWO

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

SA CLAIRSIENNE DEVENUE DOMOFRANCE, sise [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe DUALE de la SELARL DUALE LIGNEY BOURDALLE – DLB, avocats au barreau de PAU

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [M], demeurant [Adresse 2] [Adresse 6]

non comparant ni représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 07 Octobre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e DUALE

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2021 à effet du même jour, la SA CLAIRSIENNE a donné à bail à Monsieur [S] [M] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 44,93 euros incluse, de 381,69 euros payable d’avance, ainsi qu’un dépôt de garantie de 337,76 euros.

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2021, la SA CLAIRSIENNE a également donné à bail à Monsieur [S] [M] un emplacement de stationnement situé à la même adresse, en contrepartie d’un moyer mensuel de 16,08 euros et un dépôt de garantie de 40 euros.

Le paiement des loyers étant émaillé d’incidents, la SA CLAIRSIENNE a fait délivrer à Monsieur [S] [M], le 6 mai 2025 et après l’infructuosité d’une mise en demeure du 17 janvier précédent, un commandement de payer, visant les clauses résolutoires insérées aux baux, une somme principale de 1 477,82 euros, outre 126,46 euros de frais, et de justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, la SA CLAIRSIENNE a fait assigner Monsieur [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025 et sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des articles L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation, 1217, 1224, 1227 et 1728 du Code civil, 515, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater la résiliation du bail pour défaut d’assurance habitation au 6 juin 2025,

si par extraordinaire le défaut d’assurance habitation venait à être régularisé, ordonner la résolution judiciaire du contrat de bail pour non-respect de l’obligation contractuelle de paiement et de réponse à l’enquête de l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation,

ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [S] [M] et de tout occupant de son chef du logement et de la place de stationnement qu’elle lui a donnés à bail,

condamner Monsieur [S] [M] au paiement d’une somme de 1 992 euros correspondant au montant des loyers et charges restés impayés, somme à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

condamner Monsieur [S] [M] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à son départ effectif des lieux, et dire que cette indemnité sera revalorisable comme un loyer et que les provisions sur charges seront révisables et régularisables durant cette occupation,

condamner Monsieur [S] [M] à lui régler une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [S] [M] aux entiers dépens,

ordonner que la décision soit assortie de l’exécution provisoire.

Le 31 août 2025, la SA CLAIRSIENNE a fait l’objet d’une fusion/absorption par la SA DOMOFRANCE en lui apportant la totalité des éléments d’actif et de passif correspondant à l’intégralité de son patrimoine.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 7 octobre 2025.

Représentée par Maître Christophe DUALE, la SA DOMOFRANCE venant aux droits de la SA CLAIRSIENNE a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que sa créance locative arrêtée au 30 septembre 2025 s’élève à 3 784,65 euros.

Bien qu’ayant été assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Monsieur [S] [M] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, et qui s’effectue par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 précitée, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

La SA DOMOFRANCE prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 7 mai 2025 dont elle produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Monsieur [S] [M] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception versé aux débats par la SA DOMOFRANCE l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Conformément à l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Le bail d’habitation recèle, à l’article 13 de ses conditions générales intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs, un mois après un commandement demeuré infructueux ;

La SA DOMOFRANCE a fait délivrer à Monsieur [S] [M], le 6 mai 2025, un commandement de payer, visant les clauses résolutoires aux baux, une somme de 1 477,82 euros et de justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs ; celui-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai d’un mois dont il disposait à cet effet puisqu’il n’a jamais communiqué d’attestation d’assurance à sa bailleresse ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et d’enjoindre à Monsieur [S] [M], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 7 juin 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision sous peine d’expulsion.

Sur la dette locative

En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 imposent au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

La SA DOMOFRANCE réclame à Monsieur [S] [M], au titre de sa créance locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de 3 784,65 euros ;

Les pièces versées aux débats, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier décompte de sa créance établi le 2 octobre 2025, prouvent que Monsieur [S] [M] a été défaillant dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de régler le loyer et charges contractuellement fixé à partir de l’échéance du mois de décembre 2024 et sans discontinuer depuis, son compte locatif affichant un solde débiteur de 9,26 euros le 31 décembre 2024, 1 028,36 euros le 30 avril 2025, 2 249,09 euros le 31 juillet 2025, 3 527,56 euros le 31 août 2025 et 3 784,65 euros le 30 septembre 2025 ;

Cette somme de 3 784,65 euros que lui réclame la SA DOMOFRANCE au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2025 est ainsi parfaitement justifiée ;

Le silence de cryte dans lequel Monsieur [S] [M] s’est muré depuis la naissance du litige, y compris en ne répondant pas à la proposition de rendez-vous de l’ADIL des [Localité 5] pour faire le point de sa situation, et son absence aux débats tendent à démontrer, si besoin était, qu’il n’a en réalité aucun argument sérieux à opposer à sa bailleresse ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [S] [M] sera donc condamné à payer à la SA DOMOFRANCE, au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de 3 784,65 euros qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025 sur celle de 1 477,82 euros, du 30 juillet 2025 sur celle de 1 992 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 7 juin 2025 ; Monsieur [S] [M] est depuis redevable, envers sa bailleresse et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 30 septembre 2025 ;

Il sera par conséquent condamné à payer à la SA DOMOFRANCE, à partir du 1er octobre 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant strictement identique à celui du dernier loyer et charges convenu et dont la demande de revalorisation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est totalement imputable à Monsieur [S] [M] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de la SA DOMOFRANCE les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [S] [M] sera par conséquent condamné à lui payer une somme de 300 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [S] [M], qui succombe, sera donc condamné aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront le coût du commandement de payer du 6 mai 2025.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est toutefois pas le cas de l’espèce ;

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare la SA DOMOFRANCE, venant aux droits de la SA CLAIRSIENNE, recevable en sa demande de résiliation de bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties pour défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Enjoint à Monsieur [S] [M] ainsi qu’à tout occupant de son chef de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [S] [M], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Condamne Monsieur [S] [M] à payer à la SA DOMOFRANCE, au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de TROIS MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT-QUATRE EUROS et SOIXANTE-CINQ CENTIMES (3 784,65 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025 sur celle de 1 477,82 euros, du 30 juillet 2025 sur celle de 1 992 euros et de cette décision pour le surplus.

Condamne Monsieur [S] [M] à payer à la SA DOMOFRANCE, à partir du 1er octobre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute la SA DOMOFRANCE de sa demande de revalorisation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Monsieur [S] [M] à payer à la SA DOMOFRANCE une somme de TROIS CENTS EUROS (300 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [S] [M] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 6 mai 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 5] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE