N° RG 25/00403 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DIE5

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. LOUS BENARITS, sise [Adresse 1]

représentée par Maître Barbara CANLORBE de la SELARL SELARL HEUTY LORREYTE LONNE CANLORBE VIAL, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Madame [M] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 07 Octobre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e CANLORBE

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 janvier 2024 à effet du même jour, la SCI LOUS BÉNARITS représentée par son gérant Monsieur [K] [O], a donné à bail à Madame [M] [I] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 13 euros incluse, de 433 euros payable d’avance avant le 7 de chaque terme.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, la SCI LOUS BÉNARITS a fait délivrer à Madame [M] [I], le 17 mars 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 1 732 euros, outre 130,57 euros de frais, et de justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, la SCI LOUS BÉNARITS a assigné Madame [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025 et sur le fondement des articles 7 a), 7 g) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 1224 et 1227 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater la résiliation du contrat de location liant les parties, subsidiairement et à défaut en prononcer la résolution,

ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [M] [I] et de tout occupant de son chef,

condamner Madame [M] [I] à lui payer la somme de 4 288 euros représentant l’arriéré locatif au 6 juillet 2025, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience,

fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer indexé, augmenté des charges,

condamner Madame [M] [I] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à l’entière libération des lieux,

condamner Madame [M] [I] à lui payer une somme de 300 euros fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [M] [I] aux entiers dépens de l’instance, sauf à préciser qu’ils incluront le coût du commandement de payer,

conforter l’exécution provisoire de la décision à venir, pour le tout.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 7 octobre 2025.

Représentée par Maître Barbara CANLORBE, la SCI LOUS BÉNARITS a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en indiquant que la dette locative de Madame [M] [I] arrêtée au 31 juillet 2025 s’élève toujours à 4 288 euros.

Bien qu’ayant été régulièrement assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Madame [M] [I] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application de l’avant-dernier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, ce signalement s’effectuant par voie électronique ;

Conformément au paragraphe III du même article 24, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 précitée, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

La SCI LOUS BÉNARITS prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique 20 mars 2025 dont elle produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré le 17 mars précédent à Madame [M] [I] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 29 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception électronique versé aux débats par la SCI LOUS BÉNARITS l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 déjà cité, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie qui ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, à l’article 2.11 de ses conditions générales intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation immédiate et de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer ou des charges, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

La SCI LOUS BÉNARITS a fait délivrer à Madame [M] [I], le 17 mars 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 1 732 euros ; celle-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de six semaines dont elle disposait à cet effet ni proposé à sa bailleresse la moindre solution d’apurement de sa dette locative qui s’élevait à 4 288 euros le jour de l’assignation ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et d’enjoindre à Madame [M] [I], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 18 mai 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours suivant la signification de cette décision, sous peine d’expulsion par le commissaire de justice le premier requis.

Sur la dette locative

En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Conformément aux articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier état de la créance locative de la SCI LOUS BÉNARITS, démontrent que Madame [M] [I] n’a tout d’abord que partiellement réglé le loyer et charges contractuellement fixé, de sa prise à bail jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 incluse et pour laquelle sa bailleresse n’a d’ailleurs perçu qu’une aide exceptionnelle de la CAF, avant d’être totalement défaillante dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de payer le loyer et charges aux termes convenus puisqu’elle n’a par la suite plus versé à sa bailleresse le moindre centime au titre des échéances des mois de décembre 2024 à juillet 2025 ;

La somme de 4 288 euros que lui réclame la SCI LOUS BÉNARITS au titre de son arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2095 est ainsi parfaitement justifiée ;

Il doit être précisé que ce montant comprend une somme de 88,34 euros imputée le 5 septembre 2024 à Madame [M] [I] au titre de la régularisation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, une charge effectivement récupérable sur le locataire, et que la SCI LOUS BÉNARITS justifie en versant aux débats son décompte détaillé ainsi que l’avis de taxes foncières pour l’année 2024 ;

Le silence dans lequel Madame [M] [I] s’est murée depuis la naissance du litige, y compris en ne répondant pas à la proposition de rendez-vous de l’ADIL des [Localité 4] pour faire le point de sa situation, et son absence aux débats tendent à démontrer, si besoin était, qu’elle n’a en réalité aucun argument sérieux à faire valoir ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [M] [I] sera par conséquent condamnée à payer à la SCI LOUS BÉNARITS, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 juillet 2025, une somme de 4 228 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025 sur celle de 1 732 euros et du 28 juillet 2025 pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 29 avril 2025 ; Madame [M] [I] est depuis redevable, envers sa bailleresse et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 juillet 2025 ;

Elle sera donc condamnée à payer à la SCI LOUS BÉNARITS, à partir du 1er août 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu, soit 433 euros, et dont la demande d’indexation, qu’aucun texte ne prévoit, sera rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Madame [M] [I] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Madame [M] [I] sera par conséquent condamnée à payer à la SCI LOUS BÉNARITS une somme de 300 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [M] [I], qui succombe, sera par conséquent condamnée aux dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le commandement de payer qui lui a été délivré le 17 mars 2025.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est toutefois pas le cas de l’espèce ;

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare la SCI LOUS BÉNARITS recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Madame [M] [I] de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [M] [I], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Condamne Madame [M] [I] à payer à la SCI LOUS BÉNARITS, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 juillet 2025, une somme de QUATRE MILLE DEUX CENT VINGT-HUIT EUROS (4 228 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025 sur celle de 1 732 euros et du 28 juillet 2025 pour le surplus.

Condamne Madame [M] [I] à payer à la SCI LOUS BÉNARITS, à partir du 1er août 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle de QUATRE CENT TRENTE-TROIS EUROS (433 euros).

Déboute la SCI LOUS BÉNARITS de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Madame [M] [I] à payer à la SCI LOUS BÉNARITS une somme de TROIS CENTS EUROS (300 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [M] [I] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 17 mars 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 4] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE