Min N° 25/00581

N° RG 25/00836 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3I7

Société HABITAT 77

C/

M. [U] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 juin 2025

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [N]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 07 mai 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Jeanine HALIMI

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [U] [N]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 26 juin 2023, avec prise d’effet au 29 juin 2023, la société HABITAT 77 – OPH de Seine et Marne a donné à bail à Madame [U] [N] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] (logement n°40LAR0001 au RDC) à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 395,51 euros hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société HABITAT 77 – OPH de Seine et Marne a, par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, la société HABITAT 77 – OPH de Seine et Marne a ensuite fait assigner Madame [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à titre principal ; et à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail pour manquements aux obligations locatives du fait de l’absence de paiement des loyers et charges,

— ordonner son expulsion,

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,

— la condamner au paiement de la somme de 2.959,27 euros au titre de l’arriéré, d’une indemnité mensuelle d’occupation, et une somme de 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 mai 2025.

A l’audience, la société HABITAT 77 – OPH de Seine et Marne, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et dépose son dossier de plaidoirie actualisant la dette locative à la somme de 1.336,39 euros arrêtée au 29 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse). Il précise s’opposer à la demande de délais de paiement formulée par la locataire indiquant que des impayés existent depuis la prise du bail en 2023 et que le dernier loyer courant n’a pas été réglé bien que quelques versements aient été effectués.

Madame [U] [N] comparaît en personne et reconnaît le principe mais pas le montant de la dette locative, affirmant avoir épuré la dette par un versement en date du 6 mai 2025. Elle explique avoir subi un accident de travail le 23 mars 2024 ayant entraîné des retards de paiement du loyer. Elle ajoute être dans l’incapacité à ce jour de reprendre le travail. Elle vit avec sa fille de 21 ans handicapée et elle perçoit la prime d’activité de la CAF ainsi que les indemnités journalières de la CPAM. Elle précise que les APL sont suspendues depuis le mois de février 2025. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, compte tenu de sa situation familiale, elle demande à titre subsidiaire des délais pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

Par note en délibéré reçue par courriel du 9 mai 2025, sur autorisation du tribunal, le conseil du défendeur a communiqué le décompte actualisé de la dette locative à un montant de 1.678,34 euros arrêté au 9 mai 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), confirmant que le dernier versement a été effectué au mois de mars 2025, et donc l’absence de paiement du dernier loyer courant par la défenderesse malgré son affirmation à l’audience d’avoir effectué un virement soldant la dette.

Par courriel reçu au greffe en date du 16 mai 2025, le conseil du défendeur répond au tribunal que la locataire n’a pas effectué de règlement récent.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la société HABITAT 77 – OPH de Seine et Marne produit un décompte démontrant que Madame [U] [N] reste lui devoir, après déduction des frais (333,71 euros de frais de poursuite et 106,68 euros de pénalités de non-réponse), un montant de 1.237,95 euros arrêté au 9 mai 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse).

En conséquence, Madame [U] [N] sera condamnée au paiement de la somme de 1.237,95 euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 9 mai 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse).

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 17 février 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société HABITAT 77 – OPH de Seine et Marne justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 6 juin 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 26 juin 2023, avec prise d’effet au 29 juin 2023, contient une clause résolutoire (page 6) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 29 novembre 2024, pour la somme en principal de 3.469 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 janvier 2025.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bailleur est opposé à la demande l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire, indiquant que des impayés ont débuté dès la prise du bail en 2023.

Le tribunal observe que même si la dette a baissé depuis le commandement de payer et l’assignation, il n’en demeure pas moins que le dernier loyer courant n’a pas été réglé par la locataire, le dernier versement datant du mois de mars 2025. De plus, le décompte locatif actualisé communiqué en cours de délibéré par la bailleresse confirme que Madame [U] [N] n’a pas apuré le montant de la dette locative contrairement à ses affirmations à l’audience. Par ailleurs, les ressources de la locataire, actuellement en arrêt maladie, ne permettent pas l’apurement de la dette dans les délais légaux prescrits par les textes.

Il n’y a donc pas lieu de lui octroyer de délais de paiement d’office.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 30 janvier 2025.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Par ailleurs, selon l’article L.412-4 du code précité, la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

A l’audience, Madame [U] [N] sollicite des délais pour se maintenir dans les lieux le temps de retrouver un logement, précisant que sa fille est handicapée.

La bailleresse est opposée à l’octroi de tout délai au profit de Madame [U] [N].

Néanmoins, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [U] [N] a subi un accident de travail avec une diminution de ses ressources rendant difficile ses recherches dans le parc privé avec un relogement adapté à son enfant handicapé.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de faire droit à la demande de Madame [U] [N] et de lui accorder un délai de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision.

Madame [U] [N] étant réputée occupante sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser la société HABITAT 77 – OPH de Seine et Marne, à défaut de libération spontanée des lieux à l’issue des délais pour quitter les lieux octroyés, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Madame [U] [N] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [U] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La société HABITAT 77 – OPH de Seine et Marne sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la société HABITAT 77 – OPH de Seine et Marne ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juin 2023, avec prise d’effet au 29 juin 2023, entre la société HABITAT 77 – OPH de Seine et Marne, d’une part, et Madame [U] [N], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] (logement n°40LAR0001 au RDC) à [Localité 7] sont réunies à la date du 30 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Madame [U] [N] occupante sans droit ni titre depuis le 30 janvier 2025;

ACCORDE à Madame [U] [N] un délai de 6 mois pour quitter les lieux, en application des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [U] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés à l’issue du délai supplémentaire octroyé pour quitter les lieux ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux à l’issue du délai supplémentaire octroyé pour quitter les lieux, la société HABITAT 77 – OPH de Seine et Marne à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [N], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [U] [N] à verser à la société HABITAT 77 – OPH de Seine et Marne la somme de 1.237,95 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 mai 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse) ;

DÉBOUTE Madame [U] [N] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [U] [N] à payer à la société HABITAT 77 – OPH de Seine et Marne une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

DEBOUTE la société HABITAT 77 – OPH de Seine et Marne de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [N] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge