N° RG 25/00405 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DIFA

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Z] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par Monsieur [R] [Y] (Frère) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [S], dont la dernière adresse connue est : – [Adresse 2] [Adresse 4]

non comparant ni représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 07 Octobre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M. [Y]

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 janvier 2011 à effet du même jour, Monsieur [L] [Y] a donné à bail à Monsieur [K] [S] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 30 euros incluse, de 340 euros payable d’avance le 5 de chaque terme.

Aux termes d’un acte reçu les 8 et 11 juin 2011 par Maître [M] [P], notaire à [Localité 5], Monsieur [L] [Y] et son épouse Madame [H] [Y] née [I] ont fait donation à leur fils Monsieur [Z] [Y] de la nue-propriété du bien situé [Adresse 3] à [Localité 5], dont ils se sont réservés l’usufruit.

Monsieur [L] [Y] et Madame [H] [Y] née [I] sont décédés, respectivement les 25 mars 2018 et 29 janvier 2022.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, Monsieur [Z] [Y] a fait délivrer à Monsieur [K] [S], le 21 février 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 14 069,64 euros, outre 189,77 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, Monsieur [Z] [Y] a fait assigner Monsieur [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 7 août 2025 et sur le fondement des articles 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1224 et 1227 du Code civil, 514, 514-1, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties, subsidiairement prononcer sa résolution,

ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [S] et de tout occupant de son chef,

condamner Monsieur [K] [S] à lui régler la somme de 16 453,20 euros au titre des loyers restés impayés au 1er juillet 2025, sauf à parfaire ou diminuer au jour de l’audience,

fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant du loyer indexé augmenté des charges,

condamner Monsieur [K] [S] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à l’entière libération des lieux,

condamner Monsieur [K] [S] à lui régler une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

statuer ce que de droit sur les dépens, sauf à préciser qu’ils incluront le coût du commandement de payer,

conforter l’exécution provisoire de la décision à venir, pour le tout.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 7 octobre 2025.

Régulièrement représenté par son frère Monsieur [R] [Y], Monsieur [Z] [Y] a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que la dette locative de Monsieur [K] [S], qui aurait délaissé les lieux dont il aurait laissé la jouissance, entre les mois de mai et juillet 2025, à des tiers qui l’auraient mal entretenu, s’élève au 31 août 2025 à 16 850,46 euros.

Bien qu’ayant été régulièrement assigné selon la procédure fixée à l’article 659 du Code de procédure civile, Monsieur [K] [S] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application de l’antépénultième alinéa de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige et dont les dispositions sont d’ordre public, le commandement de payer délivré pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus reproduit, à peine de nullité, les dispositions des alinéas précédents ainsi que du premier alinéa de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le [7] de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date de l’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 visant à la mise n oeuvre du droit au logement, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

Monsieur [Z] [Y] prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 24 février 2025 qu’il produit, de même que son accusé de réception, le commandement de payer délivré le 21 février précédent à Monsieur [K] [S] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 11 août 2025, l’accusé de réception versé aux débats par Monsieur [Z] [Y] l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1134 ancien du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ;

En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, à l’article X de ses conditions générales intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET CLAUSES PÉNALES, une disposition prévoyant sa résiliation immédiate et de plein droit notamment en cas de défaut de paiement du loyer et charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Monsieur [Z] [Y] a fait délivrer à Monsieur [K] [S], le 21 février 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 14 069,64 euros ; celui-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de deux mois dont il disposait à cet effet ni proposé à son bailleur la moindre solution d’apurement de sa dette locative qu’il a au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 16 453,20 euros le jour de l’assignation ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et d’enjoindre à Monsieur [K] [S], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 22 avril 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision sous peine d’expulsion.

Sur la dette locative

En application de l’article 1353 ancien du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Monsieur [Z] [Y] réclame à Monsieur [K] [S], au titre de sa créance locative arrêtée au 31 août 2025, une somme de 16 850,46 euros ;

Les pièces versées aux débats, notamment le commandement de payer, l’assignation et la situation du compte locatif de Monsieur [K] [S], prouvent que ce dernier est de longue date défaillant dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de régler le loyer et charges au terme convenu ; en effet, sa dette qui s’élevait déjà à 5 617,32 euros le 1er janvier 2023 n’a ensuite cessé de prospérer en raison de sa carence puisqu’il n’a en tout et pour tout réglé à son bailleur, entre le 1er janvier 2023 et le 31 août 2025, qu’une somme de 1 083,23 euros, soit trois versements de 361,41 euros chacun les 8 juin 2023, 8 septembre 2023 et 13 mai 2024 ;

La somme de 16 850,46 euros briguée par Monsieur [Z] [Y], ainsi, est parfaitement justifiée ;

Le silence dans lequel Monsieur [K] [S] s’est muré depuis la naissance du litige, y compris en ne répondant pas à la proposition de rendez-vous de L’ADIL des [Localité 8] pour faire le point de sa situation, et son absence aux débats tendent à démontrer, si besoin était, qu’il n’a en réalité aucun argument sérieux à opposer à sa bailleresse ;

En application de l’article 1153 ancien du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [K] [S] sera donc condamné à payer à Monsieur [Z] [Y], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 août 2025, une somme de 16 850,46 euros qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 sur celle de 14 069,64 euros, du 7 août 2025 sur celle de 16 453,20 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 22 avril 2025 ; Monsieur [K] [S] est depuis redevable, envers son bailleur et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 août 2025 ;

Il sera par conséquent condamné à payer à Monsieur [Z] [Y], à partir du 1er septembre 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant identique à celui du dernier loyer et charges convenu, soit 397,26 euros, et dont la demande d’indexation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [Z] [Y] ne justifie d’aucuns frais, autres que ceux compris dans les dépens, qu’il aurait engagés pour ester en justice ;

Il sera donc débouté de cette demande.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [K] [S], qui succombe, sera par conséquent condamné aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 21 février2025.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est toutefois pas le cas de l’espèce ;

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare Monsieur [Z] [Y] recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Monsieur [K] [S] ainsi qu’à tout occupant de son chef de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [K] [S], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Condamne Monsieur [K] [S] à payer à Monsieur [Z] [Y], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 août 2025, une somme de SEIZE MILLE HUIT CENT CINQUANTE EUROS et QUARANTE-SIX CENTIMES (16 850,46 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 sur celle de 14 069,64 euros, du 7 août 2025 sur celle de 16 453,20 euros et de cette décision pour le surplus.

Condamne Monsieur [K] [S] à payer à Monsieur [Z] [Y], à partir du 1er septembre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle de TROIS CENT QUATRE-VINGT-DIX-SEPT EUROS et VINGT-SIX CENTIMES (397,26 euros).

Déboute Monsieur [Z] [Y] de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Déboute Monsieur [Z] [Y] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [K] [S] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 21 février 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 8] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE