N° RG 25/00296 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DHCL

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

HABITAT SUD ATLANTIC, sis [Adresse 2]

représenté par M. [S] [V] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [O] [E] épouse [B], demeurant [Adresse 1]

non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 02 Septembre 2025

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à HABITAT SUD ATLANTIC

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 février 2015, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] HABITAT SUD ATLANTIC, ci-après dénommée EPIC HABITAT SUD ATLANTIC, a donné à bail à Madame [O] [B] née [E] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel, hors charges, de 442,88 euros payable à terme échu.

Le loyer n’étant plus payé depuis le mois de mai 2024, L’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC a fait délivrer à Madame [O] [B] née [E], le 5 février 2025 et après l’infructuosité d’une mise en demeure, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 4 016,42 euros, outre 173,31 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, L’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC a fait assigner Madame [O] [B] née [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 30 mai 2025 et sur le fondement des articles L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation, 1103, 1104 et 1231-6 du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 54, 762, 834, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail,

— dire que Madame [O] [B] née [E] est occupante sans droit ni titre de son bien situé [Adresse 1] à [Localité 4],

— ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens de Madame [O] [B] née [E] et de tout occupant de son chef, avec le concours et l’assistance de la force publique,

— être autorisé à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant éventuellement les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais exclusifs de Madame [O] [B] née [E],

— condamner Madame [O] [B] née [E] à lui payer par provision une somme principale de 7 433,78 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation restant dus au mois d’avril 2025, dont 1 151,96 euros au titre du Supplément de Loyer de Solidarité forfaitaire courus à ce jour, outre intérêts de droit à compter du commandement de payer,

— condamner Madame [O] [B] née [E] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer révisé et augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux,

— condamner Madame [O] [B] née [E] à lui payer une somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [O] [B] née [E] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée lors de l’audience du 2 septembre 2025.

Régulièrement représenté par Monsieur [S] [V], responsable de son service Prévention Sociale et Tranquillité Résidentielle, l’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que la dette locative de Madame [O] [B] née [E] arrêtée au 31 août 2025 s’élève à 8 665,06 euros.

Bien qu’ayant été assignée à sa personne, Madame [O] [B] née [E] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige et dont les dispositions sont d’ordre public, à partir du 1er janvier 2015 les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Conformément au paragraphe III du même article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ;

L’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 6 février 2025 dont il produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Madame [O] [B] née [E] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 2 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, l’accusé de réception électronique versé aux débats par l’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1134 ancien du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ;

Aux termes de l’article 484 du Code de procédure civile le juge des référés, s’il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire ;

En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle en son article 3-3 intitulé LA RÉSILIATION une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement des loyers ou des charges régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux;

L’EPIC HABITAT SUD ATALNTIC a fait délivrer à Madame [O] [B] née [E], le 5 février 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 4 016,42 euros ; celle-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation ni proposé à son bailleur la moindre solution d’apurement de sa dette locative qu’elle a au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 7 433,78 euros le jour de l’assignation ;

Il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties, d’enjoindre à Madame [O] [B] née [E], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 6 avril 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à partir de la signification de cette décision sous peine d’expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, et d’autoriser le cas échéant l’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC à faire transporter les meubles et objets mobilers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls exclusifs de Madame [O] [B] née [E].

Sur la dette locative et la demande de délais

Selon l’article 1315 ancien du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

L’article 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, notamment le commandement de payer, l’assignation et le relevé de son compte locatif arrêté au 31 août 2025, démontrent que Madame [O] [B] née [E] a été totalement défaillante dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de régler le loyer et les charges au terme convenu depuis le mois de mai 2024, et de celle de payer le supplément de loyer de solidarité forfaitaire à partir du mois de janvier 2025 ;

Sa dette locative, dès lors, n’a cessé de prospérer puisqu’elle est passée de 342,95 euros le 5 juin 2024 à 1 426,53 euros le 5 août 2024, 2 510,11 euros le 31 octobre 2024, 4 016,42 euros le 31 décembre 2024, 5 737,60 euros le 28 février 2025, 7 433,78 euros le 30 avril 2025, 9 129,96 euros le 30 juin 2025, et 10 158,21 euros le 31 juillet 2025, avant qu’une régularisation, en particulier du supplément de loyer de solidarité forfaitaire qui lui était appliqué, la contracte à 8 665,06 euros le 31 août 2025 ;

La somme de 8 665,06 euros que lui réclame l’EPIC HABITAT SUD ATALANTIC, ainsi, est parfaitement justifiée ;

Le silence observé par Madame [O] [B] née [E] depuis la naissance du litige, y compris en ne répondant pas à la proposition de rendez-vous de L’ADIL des Landes pour faire le point de sa situation, et son absence aux débats tendent à démontrer, si besoin était, qu’elle n’a en réalité aucun argument sérieux à faire valoir ;

En application combinée de l’article 1153 ancien du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [O] [B] née [E] sera par conséquent condamnée à payer à l’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 août 2025, une somme provisionnelle de 8665,06 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025 sur celle de 4 016,42 euros, du 30 mai 2025 sur celle de 7 433,78 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 6 avril 2025 ; Madame [O] [B] née [E] est depuis redevable, envers son bailleur et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 août 2025;

Elle sera par conséquent condamnée à payer à l’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC, à partir du 1er septembre 2025 et jusqu’à sa complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant strictement égal à celui du dernier loyer et charges convenu et dont la demande d’indexation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Madame [F] [B] née [E] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC les frais, non compris dans les dépens, qu’il a été contraint d’engager pour ester en justice ;

Madame [O] [B] née [E] sera donc condamnée à lui payer une somme de 50 euros.

Sur les dépens

En application de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

Conformément aux dispositions de l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [O] [B], qui succombe, sera donc condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le commandement de payer qui lui a été délivré le 5 février 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Déclare l’EPIC HABITAT SUD ATALANTIC recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Ordonne à Madame [O] [B] née [E] de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [O] [B] née [E], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Autorise le cas échéant l’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC à faire transporter les meubles et objets mobilers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls exclusifs de Madame [O] [B] née [E].

Condamne Madame [O] [B] née [E] à payer à l’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 août 2025, une somme provisionnelle de HUIT MILLE SIX CENT SOIXANTE-CINQ EUROS et SIX CENTIMES (8 665,06 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025 sur celle de 4 016,42 euros, du 30 mai 2025 sur celle de 7 433,78 euros et de cette décision pour le surplus.

Condamne Madame [O] [B] née [E] à payer à l’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC, à partir du 1er septembre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant strictement égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute l’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Madame [O] [B] née [E] à payer à L’EPIC HABITAT SUD ATLANTIC une somme provisionnelle de CINQUANTE EUROS (50 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [O] [B] née [E] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 5 février 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des Landes en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE