Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00031 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IUUV

M. [U] [B]

C/

M. [G] [P]

JUGEMENT DU 19 Mai 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

M. [U] [B], demeurant 12 B Rue Jacques Brel – 21800 CHEVIGNY-SAINT-SAUVEUR

représenté par M^e Valentine G’STELL, avocat au barreau de DIJON

assignation en date du 20 Décembre 2024

DEFENDEUR :

M. [G] [P], demeurant 2 A Rue Buffon, appartement 407 – 21800 CHEVIGNY-SAINT-SAUVEUR

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Justine MORLANS , Juge placée déléguée au Tribunal Judiciaire de DIJON pour exercer les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection par ordonnance rendue le 27 mars 2025 par la Première Présidente de la Cour d’Appel de DIJON

Greffier : Madame BAZEROLLE Géraldine

DEBATS :

Audience publique du : 17 mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2025

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 mai 2023, Monsieur [U] [B] a donné à bail à Monsieur [G] [P] un appartement situé 2A rue Buffon, appartement n°407 – 21800 CHEVIGNY SAINT SAUVEUR, pour un loyer mensuel de 350 euros, et 30 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, Monsieur [U] [B] a fait signifier à Monsieur [G] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 760 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 17 octobre 2024 Monsieur [U] [B] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, Monsieur [U] [B] a fait assigner Monsieur [G] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sans délai,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du locataire,condamner Monsieur [G] [P] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1.140 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Côte d’Or le 23 décembre 2024.

À l’audience du 17 mars 2025, Monsieur [U] [B], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 2.660 euros, loyer du mois de mars 2025 inclus.

Monsieur [U] [B] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [G] [P] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 16 octobre 2024. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il précise à l’audience que le locataire a quitté l’appartement, lequel a été vidé.

Monsieur [G] [P], régulièrement cité à étude, n’ a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

Un bordereau de carence du diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 18 mars 2025, Monsieur [U] [B] a justifié de la saisine de la CCAPEX.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [U] [B] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [U] [B] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 mai 2023, du commandement de payer délivré le 16 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au jour de l’audience que Monsieur [U] [B] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés pour les mois de septembre 2024 à mars 2025.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [P] à payer à Monsieur [U] [B] la somme de 2.660 euros, au titre des sommes dues au 17 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 octobre 2024 sur la somme de 760 euros, à compter de l’assignation du 20 décembre 2024 sur la somme de 380 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Pour rappel, la loi du 27 juillet 2023 visant à réduire le délai imparti au locataire est entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et n’est pas donc pas applicable au présent litige, le contrat de bail ayant été signé antérieurement.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 16 octobre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 16 décembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 22 mai 2023 à compter du 17 décembre 2024.

En l’absence d’élément sur le départ du locataire et faute d’abandon des demandes initiales par le demandeur, il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [G] [P] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 décembre 2024, Monsieur [G] [P] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [G] [P] à son paiement à compter de 1er avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [P] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [G] [P] à payer à Monsieur [U] [B] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [U] [B] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 mai 2023 entre Monsieur [U] [B] d’une part, et Monsieur [G] [P] d’autre part, concernant les locaux situés 2A rue Buffon appartement n°407 – 21800 CHEVIGNY SAINT SAUVEUR, sont réunies à la date du 17 décembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [G] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [G] [P] à compter du 17 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [G] [P] à payer à Monsieur [U] [B] la somme de 2.660 (deux mille six cent soixante) euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 mars 2025 échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 octobre 2024 sur la somme de 760 euros, à compter de l’assignation du 20 décembre 2024 sur la somme de 380 euros et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] à payer à Monsieur [U] [B] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025, échéance de avril 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [G] [P] à payer à Monsieur [U] [B] la somme de 500 (cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 octobre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE Monsieur [U] [B] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 19 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Justine MORLANS, Juge placée déléguée au Tribunal Judiciaire de DIJON pour exercer les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection , et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière.

LE GREFFIER LE JUGE