REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

2ème Chambre Contentieux

N° RG 24/05185 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M2QU

En date du : 30 avril 2026

Jugement de la 2ème Chambre en date du trente avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 février 2026 devant Laetitia SOLE, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Lydie BERENGUIER, greffier.

Audience prise en présence de M^me KHACHANI, magistrat en pré-affectation.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026.

Signé par Laetitia SOLE, présidente et Lydie BERENGUIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

La S.C.I. RIVES DE LA CALINE

prise en la personne de son représentant légal

sis au siège social [Adresse 1]

représentée par M^e Didier CAPOROSSI, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [S]

Profession : Entrepreneur individuel

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Olivier AVRAMO, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Olivier AVRAMO – 0305

M^e Didier CAPOROSSI – 0150

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 28 octobre 1994, la S.C.I. RIVES DE LA CALINE a donné à bail précaire à Monsieur [R] [S] un local situé [Adresse 3].

Un nouveau bail précaire avec effet au 1er janvier 1997 a été conclu entre les parties le 11 janvier 1997 pour une durée de deux ans.

Par acte sous signature privée en date du 23 mai 2002, la S.C.I. RIVES DE LA CALINE a donné à bail à Monsieur [R] [S] un local situé à la même adresse. Un avenant en date du 24 janvier 2023 a modifié partiellement la consistance des locaux.

Par ordonnance sur requête du 6 juin 2023 à la demande de la S.C.I. RIVES DE LA CALINE, un commissaire de justice a été désigné aux fins de dresser un constat des locaux occupés par Monsieur [S], relever les éléments permettant ou non de caractériser l’exploitation d’un fonds de commerce et constater l’existence d’éléments permettant de recevoir de la clientèle.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, la S.C.I. RIVES DE LA CALINE a fait sommation à Monsieur [R] [S] de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2024, la S.C.I. RIVES DE LA CALINE a assigné Monsieur [R] [S] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de :

Ordonner et juger que le bail a pris fin le 30 avril 2011 ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [S] et de tout occupant de son chef des locaux objet du bail ; Et à titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation du contrat de louage consenti par le bailleur à Monsieur [S] en date du 23 mai 2002 ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] et de tout occupant de son chef des lieux objet du bail ;Condamner Monsieur [R] [S] à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner Monsieur [R] [S] à payer au bailleur la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 09 janvier 2026, Monsieur [R] [S] conclut au rejet des demandes et dans l’hypothèse où le congé serait validé, sollicite du tribunal de :

Dire et juger que Monsieur [R] [S] a droit à une indemnité d’éviction chiffrée selon les critères habituels et les composants classiques ;Désigner un expert judiciaire qu’il plaira avec mission habituelle ; et en tout état de cause ;Condamner la S.C.I. RIVES DE LA CALINE à payer à Monsieur [R] [S] une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi et en application de l’article 32-1 du code de procédure civile et 4.000 euros au titre de l’article 700 dudit code, outre les dépens lesquels seront recouvrés par M^e Olivier AVRAMO sur son affirmation de droit.

Par conclusions en réponse communiquées par RPVA le 12 janvier 2026, la S.C.I. RIVES DE LA CALINE sollicite, outre le maintien de ses demandes, le débouté des demandes adverses et la condamnation de Monsieur [S] à lui payer 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet de leurs moyens.

Par une première ordonnance du 22 octobre 2024, le juge de la mise en état a fixé la date de clôture au 20 février 2025, laquelle a été révoquée par ordonnance du 20 mars 2025.

Par ordonnance du 02 septembre 2025, le juge de la mise en état a fixé la date de clôture au 12 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 février 2026 et mise en délibéré au 30 avril 2026.

SUR CE,

1/ Sur la fin de non-recevoir :

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, Monsieur [R] [S] invoque, pour la première fois devant la formation de jugement, la prescription de l’action de la S.C.I. RIVES DE LA CALINE en application de l’article L. 145-60 du code de commerce, alors qu’elle ne s’est pas révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Cette fin de non-recevoir est dès lors irrecevable.

2/ Sur la qualification du bail du 23 mai 2002 tel que modifié par avenant du 24 janvier 2023

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est constant que les parties peuvent volontairement soumettre leur convention au statut des baux commerciaux, même en l’absence des conditions d’application de l’article L.145-1 du code de commerce, dès lors que cette volonté est claire et non équivoque.

En l’espèce, Monsieur [R] [S] soutient que les parties se sont conventionnellement soumises au statut des baux commerciaux. La société bailleresse exclut l’application dudit statut au motif d’une absence d’exploitation d’un fonds de commerce dans les locaux dans les conditions de l’article L. 145-1 du code de commerce. Elle fait valoir à cet égard que la nature des locaux, étant un hangar, l’absence d’immatriculation de Monsieur [R] [S] au registre du commerce et des sociétés à la date de conclusion du bail, l’absence de destination visée au bail et un montant dérisoire du loyer constituent autant d’éléments exclusifs dudit statut.

Or, il résulte des pièces produites que les parties ont initialement conclu des conventions expressément qualifiées de baux précaires en 1994 et 1997, marquant ainsi leur volonté d’écarter le statut des baux commerciaux dans un premier temps. Puis, elles ont conclu le 23 mai 2002, un contrat reprenant les stipulations essentielles et usuelles d’un bail commercial, sans réserve quant à son application, révélant leur intention commune de se placer sous ce régime.

Au surplus, les conditions légales visées par l’article L. 145-1 du code de commerce ne trouvent pas à s’appliquer lorsque le statut relève du choix conventionnel des parties. Il n’y a pas lieu de rechercher le caractère commercial ou non de l’activité du preneur ou si la nature de l’activité exercée était de nature à entraîner la requalification du bail en bail civil.

La circonstance invoquée par la S.C.I. RIVES DE LA CALINE tenant à l’absence d’exploitation effective d’un fonds de commerce dans les locaux ou la nature d’entrepôt des locaux — notamment au regard des constatations opérées par commissaire de justice — est indifférente à la qualification du bail dès lors que celui-ci résulte d’une soumission conventionnelle au statut.

Il en est ainsi également du moyen soulevé par la S.C.I. RIVES DE LA CALINE tenant à l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Monsieur [R] [S] à la date de conclusion du bail litigieux.

Il n’est pas davantage établi que la nature des locaux, leur destination ou les conditions d’occupation auraient été modifiées de manière à remettre en cause la qualification retenue initialement par les parties.

Dès lors, les parties ayant entendu de manière claire et constante, soumettre leur relation contractuelle au statut des baux commerciaux, la qualification de bail commercial s’impose.

3/ Sur le terme du bail du 23 mai 2002 tel que modifié par avenant du 24 janvier 2023 (le « Bail Commercial ») et la demande d’expulsion de Monsieur [R] [S]

En application de l’article L. 145-9, alinéa 2 du Code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au statut des baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Il est constant que les dispositions précitées s’appliquent aux contrats soumis conventionnellement par les parties au statut des baux commerciaux.

En l’espèce, à défaut de congé délivré par la S.C.I. RIVES DE LA CALINE à Monsieur [R] [S] dans les formes et délais prescrits par l’article L.145-9 du code de commerce, le Bail Commercial s’est poursuivi par tacite prolongation.

Il en résulte que la seule survenance du terme contractuel ne met pas fin au bail.

Les demandes de la S.C.I. RIVES DE LA CALINE fondées sur la prétendue expiration du bail le 30 avril 2011 doivent en conséquence être rejetées.

4/ Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du Bail Commercial

En application de l’article 1103 du code civil : Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 1728 du code civil : " Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

Aux termes de l’article 1729 du Code civil « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

Aux termes de l’article 1217 du code civil : " La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : (…) – provoquer la résolution du contrat ; – demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter."

L’article 1224 du code civil dispose que : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Aux termes de l’article 1227 du code civil : « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. »

L’article 1228 du code civil dispose que : « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts du preneur en cas d’inexécution fautive caractérisant des manquements graves et répétés de la part du locataire. Toute violation par le locataire de ses obligations concernant la jouissance des lieux est susceptible d’entraîner la résiliation du bail, que ces obligations résultent du contrat ou de la loi.

En l’espèce, la S.C.I fait valoir que la multiplicité et la gravité des manquements de Monsieur [R] [S] à son obligation d’user raisonnablement de la chose louée justifient la résiliation judiciaire du bail, ce qui est contesté par Monsieur [R] [S]. Elle invoque à cet égard plusieurs manquements distincts du preneur à ses obligations légales et contractuelles.

Sur l’exploitation des locaux objets du Bail Commercial

La S.C.I. RIVES DE LA CALINE se prévaut d’une absence d’inscription de l’établissement situé dans les locaux mis à bail au registre du commerce et des sociétés en tant que lieu d’exploitation de l’activité de Monsieur [R] [S] de 2002 à 2019.

Il résulte néanmoins des éléments versés au dossier que la S.C.I. RIVES DE LA CALINE ne rapporte pas la preuve d’une absence effective et répétée d’exploitation des locaux contraire à la destination contractuelle. La seule absence d’immatriculation ne suffit pas à caractériser un manquement.

Occupation d’une cour commune à usage de parking

La S.C.I. RIVES DE LA CALINE reproche au preneur d’avoir occupé sans droit une cour commune à usage de stationnement. Elle allègue que cet usage a troublé l’accès pour l’exécution de travaux dans les immeubles adjacents dont elle est propriétaire, sans en justifier.

Or, ce manquement, à le supposer établi, ne présente pas un caractère suffisamment grave, ni une atteinte substantielle aux droits du bailleur pour justifier la résiliation du Bail Commercial.

Sur les dégradations alléguées

La S.C.I. RIVES DE LA CALINE produit divers constats et rapports relevant des dégradations lesquelles seraient imputables à Monsieur [R] [S]. Un rapport d’assainissement évoque un problème de refoulement sans démontrer qu’il résulterait de l’activité du preneur.

Si ces pièces relèvent des désordres ou encombrements, elles ne suffisent pas à établir de manière certaine leur imputabilité à Monsieur [R] [S] ni un lien de causalité direct avec son occupation.

Dès lors, la preuve de dégradations imputables à Monsieur [R] [S] et leur gravité n’est pas objectivement rapportée.

Sur le retard de paiement du loyer

La S.C.I. RIVES DE LA CALINE se prévaut d’un arriéré de loyers d’un montant de 1 026 euros.

Si Monsieur [R] [S] ne justifie pas intégralement de la régularisation des impayés, il ressort toutefois de la durée particulièrement longue des relations contractuelles et du montant limité de la dette que ces retards ne présentent pas un caractère de gravité suffisant.

Aucun élément ne permet par ailleurs de caractériser une mauvaise foi persistante ou des impayés répétés compromettant l’équilibre contractuel.

En conséquence, il résulte des éléments précités que les manquements invoqués par la S.C.I. RIVES DE LA CALINE tenant à l’exploitation, à l’occupation de la cour, aux dégradations et aux retards de paiement, pris isolément comme dans leur ensemble, ne présentent pas un degré de gravité suffisant pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Dès lors, il y a lieu de débouter la S.C.I. RIVES DE LA CALINE de ses demandes tenant à la résiliation judiciaire du Bail Commercial et l’expulsion subséquente de Monsieur [R] [S] des lieux loués.

5/ Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Monsieur [R] [S]

En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, Monsieur [R] [S] n’établit pas de manière objective le caractère abusif ou dilatoire de la procédure engagée par la S.C.I. RIVES DE LA CALINE.

La demande de Monsieur [R] [S] de ce chef sera donc rejetée.

6/ Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

En l’espèce, la S.C.I. RIVES DE LA CALINE qui succombe, sera condamnée aux dépens, distraits au profit de M^e Olivier AVRAMO et à payer une somme de 3.000 euros à Monsieur [R] [S] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

***

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant à juge unique après audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Monsieur [R] [S] ;

DIT que le bail conclu entre Monsieur [R] [S] et la S.C.I. RIVES DE LA CALINE le 23 mai 2002 tel que modifié par avenant du 24 janvier 2023 est un bail soumis au statut des baux commerciaux ;

DEBOUTE la S.C.I. RIVES DE LA CALINE de ses demandes tant principales que subsidiaires ;

DEBOUTE Monsieur [R] [S] de sa demande reconventionnelle de condamnation de la S.C.I. RIVES DE LA CALINE au paiement de 10.000 euros à titre de dommage et intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. RIVES DE LA CALINE aux dépens, distraits au profit de M^e Olivier AVRAMO ;

CONDAMNE la S.C.I. RIVES DE LA CALINE à payer à Monsieur [R] [S] une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et signé en audience publique, et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,