TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 4]

[Localité 5]

Minute n° 413

Références : RG n° N° RG 25/00171 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IXXM

SA HABELLIS

C/

M. [F] [T]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 01 Septembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. HABELLIS, dont le siège social est sis [Adresse 6] représenté par M^e MAUSSION, Avocat au Barreau de DIJON

assignation en référé du 28 Mars 2025

DEFENDEUR :

M. [F] [T], demeurant [Adresse 1] comparant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : FRANCK Cyrille, Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 06 Juin 2025

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 01 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 23 juillet 2024 consenti par la SA HABELLIS, Monsieur [T] [F] a pris en location un logement situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 010,48 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [T] [F] le 19 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, la SA HABELLIS a fait assigner en référé Monsieur [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [F] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner le locataire à lui payer :

— la somme de 2 010,48€ à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 13 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [T] [F] au paiement de la somme de 300,00€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 mars 2025. Il résulte de l’enquête sociale prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 que Monsieur [T] [F] ne répond pas aux propositions du service social et n’est pas en mesure de se mobiliser dans l’apurement de sa dette.

A l’audience du 6 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la demanderesse actualise sa créance, due au 6 juin 2025 à la somme de 4 113,20€, maintient l’intégralité de ses demandes.

Monsieur [T] [F] présent, non assisté, sollicite les effets de la procédure de surendettement et verse au débats une décision de recevabilité en date du 29 avril 2025. Il indique avoir repris les versements le paiement de ses loyers en justifiant d’un versement de 500€ le 3 juin 2025 et de 686,97€ le 15 mai 2025. Il déclare être salarié en contrat à durée indéterminée et percevoir à ce titre environ 1 020,70€ par mois. Il souhaite se maintenir dans le logement mais ne sollicite pas de délais de paiement pour l’arriéré locatif.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 28 mars 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique émis le 31 mars 2025.

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, un accusé de réception électronique de la CCAPEX, en date du 19 décembre 2024 , est versé aux débats et informe de la réception du signalement d’impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail et les effets suspensifs de la procédure de surendettement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail en application de l’article 1103 du code civil.

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans son article 24 chapitre VI dispose que lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement.

Nonobstant, il est constant qu’une procédure de surendettement initiée après l’acquisition de la clause ne peut l’annuler et que seule une décision de recevabilité prise avant la fin du délai légal du commandement peut suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 18 décembre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par la bailleresse que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

Or, force est de constater que la décision de recevabilité prononcée par la commission de surendettement de Côte d’Or en date du 29 avril 2025, est survenue après la fin du délai légal du commandement, de sorte que le défendeur ne saurait s’en prévaloir pour solliciter des délais de paiement.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 19 février 2025.

Il y a donc lieu d’inviter Monsieur [T] [F] à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la créance du bailleur et la demande de délai formée par le débiteur

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 9 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 6 juin 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 4 113,20€. Le locataire verse au débat un justificatif de paiement du 3 juin 2025 d’un montant de 500 euros qu’il convient de déduire. Il sera condamné, au paiement de la somme de 3 613,20€, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles.

En l’espèce, force est de constater que Monsieur [T] [F] a repris partiellement le paiement des loyers et charges courants mais n’offre pas de proposition d’apurement de l’arriéré locatif ni aucune garantie de respecter un plan d’apurement, de sorte qu’il serait illusoire de lui accorder des délais.

Par ailleurs, dans la mesure où les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur [T] [F] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail en date du 19 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [T] [F] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200,00€ sera allouée de ce chef à la SA HABELLIS. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Force est de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le magistrat exerçant à titre temporaire statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 8], en date du 19 février 2025.

DISONS que Monsieur [T] [F] devra libérer les lieux.

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [T] [F] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis à [Adresse 2] à [Localité 8], passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

AUTORISONS le transport dans le garde-meuble au choix de la SA HABELLIS, des effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, aux frais et risques de Monsieur [T] [F].

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due à compter du 19 février 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail.

CONDAMNONS Monsieur [T] [F] à payer à la SA HABELLIS l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux.

CONDAMNONS Monsieur [T] [F] à payer en deniers et quittances à la SA HABELLIS, la somme de 3 613,60 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 6 juin 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNONS Monsieur [T] [F] à payer à la SA HABELLIS la somme de 200,00€ sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile.

CONDAMNE Monsieur [T] [F] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation de l’instance au Préfet et du commandement de payer en date du 18 décembre 2024.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

REJETTE le surplus des demandes.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 1er septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Cyrille FRANCK, magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,