Minute n° 25/00228

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00132 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IZ2C

E.P.I.C. GRAND [Localité 6] HABITAT

C/

[V] [K]

JUGEMENT DU 05 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

Procédures Orales

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. GRAND [Localité 6] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par la SCP CAPA avocat au barreau de DIJON

assignation en date du 14 Mai 2025

DEFENDEUR(S) :

M. [V] [K], demeurant [Adresse 4] [U] [G] [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Mme [B] [K], demeurant [Adresse 4] [U] [K] [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Arnaud LEMAITRE

Greffier : Caroline BREDA

DEBATS :

Audience publique du : 02 Juin 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2025

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 février 1997, l’OPAC de [Localité 6] (devenu l’EPIC GRAND [Localité 6] HABITAT) a donné à bail à Monsieur [V] [K] et Madame [B] [K] un garage sis [Adresse 2] à [Localité 6] et portant les références 11 121 99 1 70 pour un loyer mensuel de 200 [Localité 7] actualisé à la somme de 36,61 €.

Se plaignant d’impayés, l’EPIC GRAND DIJON HABITAT a par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025 fait assigner Monsieur et Madame [K] devant le tribunal judiciaire de DIJON aux fins principalement de voir prononcer la résiliation du contrat de bail.

A l’audience du 2 juin 2025, l’EPIC GRAND DIJON HABITAT se réfère à son assignation dans laquelle il est demandé au tribunal de :

prononcer la résiliation du contrat de bail concernant le garage du [Adresse 2] à [Localité 6] ;ordonner l’expulsion des preneurs des lieux avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ; condamner solidairement Monsieur et Madame [K] à lui verser la somme de 1 343,06€ correspondant aux loyers et charges impayées au 11 février 2025 ; condamner solidairement Monsieur et Madame [K] au paiement des loyers et charges impayés du 12 février 2025 au jour du jugement à intervenir avec intérêts ; condamner solidairement Monsieur et Madame [K] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges avec intérêts à compter du présent jugement et jusqu’au départ effectif des preneurs des lieux ; condamner solidairement Monsieur et Madame [K] au paiement de la somme de 100€ au titre de l’article 1231-6 al. 3 du code civil pour résistance abusive et injustifiée ; condamner solidairement Monsieur et Madame [K] aux dépens ; condamner solidairement Monsieur et Madame [K] à lui verser la somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC GRAND [Localité 6] HABITAT fait valoir au visa de l’article 1224 du code civil que Monsieur et Madame [K] n’honorent pas le paiement des loyers, qu’au 11 mars 2025 les sommes impayées s’élèvent à 2 515,84€. Il estime que ces impayés constituent un cas d’inexécution suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat.

Monsieur [V] [K] et Madame [B] [K], assignés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conséquences de l’absence de comparution des défendeurs

Monsieur et Madame [K] n’ont pas comparu à l’audience. Selon l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire, la présente décision étant susceptible d’appel.

Aux termes de l’article 472 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du contrat et ses conséquences

Selon l’article 1728 2° du code civil le preneur est tenu de payer le prix convenu au bail.

Par ailleurs l’article 1184 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 dispose que : « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. »

Pour obtenir la résolution du contrat, le demandeur doit établir une inexécution d’une obligation contractuelle par son cocontractant qui soit suffisamment grave pour justifier cette résolution, laquelle doit être qualifiée de résiliation lorsque le contrat est à exécution successive.

I) Sur la résiliation du contrat et l’expulsion.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte produit par l’EPIC GRAND [Localité 6] HABITAT que les loyers du garage ne sont pas honorés depuis juillet 2021.

Il n’est justifié d’aucun paiement malgré la sommation de payer délivrée par commissaire de justice le 10 février 2025 au domicile des preneurs.

En raison de l’importance de l’inexécution qui s’est étalée sur plusieurs années et de la passivité des preneurs qui n’ont pas donné suite au commandement de payer qui leur a été délivré, il y a lieu de retenir que l’inexécution du contrat de bail est suffisamment grave pour justifier de la résiliation du contrat de bail.

Ainsi, le contrat de bail liant l’EPIC GRAND [Localité 6] HABITAT à Monsieur et Madame [K] sera résilié à compter du 1 mai 2025 conformément à la possibilité offerte par l’article 1229 du code civil, et ce afin de faire courir l’indemnité d’occupation à compter de cette date.

Monsieur et Madame [K] seront en conséquence condamnés à quitter les lieux et l’EPIC GRAND [Localité 6] HABITAT sera autorisé en tant que de besoin à avoir recours à la force publique passé un délai de deux mois suivant commandement d’avoir à quitter les lieux conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

II) Sur l’arriéré locatif.

Il ressort de l’article 1310 du Code civil que la solidarité ne se présume pas, elle ne résulte que de la loi ou d’un contrat.

L’EPIC GRAND [Localité 6] HABITAT sollicite la somme de 1 343,06€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025.

Cette somme est justifiée par la production d’un décompte faisant état d’un arriéré total locatif de 2 478,95€ au 30 avril 2025, duquel a été expurgé la dette locative afférente au local d’habitation.

Les défendeurs qui ne comparaissent pas ne contestent par essence pas ce montant.

Par ailleurs le bail ne contient pas de clause de solidarité et il n’est pas justifié que les défendeurs soient mariés de telle sorte que la solidarité prévue à l’article 220 du code civil ne peut être retenue.

La condamnation sera dès lors conjointe.

Monsieur et Madame [K] seront en conséquence condamnés conjointement à payer à l’EPIC GRAND [Localité 6] HABITAT la somme de 1343,06 € arrêtée au 30 avril 2025.

III) Sur l’indemnité d’occupation.

La résiliation du bail justifie de condamner les défendeurs à une indemnité d’occupation.

Monsieur et Madame [K] seront condamnés conjointement à verser une indemnité d’occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges (soit la somme de 36,89€ tel que cela ressort du relevé de compte) et ce jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la remise des clefs ou un procès verbal de reprise.

IV) Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1153 al. 4 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige au regard de la date de conclusion du contrat que : « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts. »

Il est ainsi nécessaire pour le demandeur d’établir l’existence d’un préjudice qui soit distinct du simple retard dans le paiement et que ce préjudice résulte de la mauvaise foi du débiteur.

En l’espèce, l’EPIC GRAND [Localité 6] HABITAT invoque au soutien de sa prétention une « résistance abusive et injustifiée » de son débiteur. Or le demandeur n’établit pas en quoi un tel préjudice serait distinct du simple retard dans le paiement ni que ce préjudice serait lié à la mauvaise foi du débiteur.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par l’EPIC GRAND [Localité 6] HABITAT sera rejetée.

V) Sur les demandes accessoires.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur et Madame [K] seront condamnés aux dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation de payer.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC GRAND [Localité 6] HABITAT, Monsieur et Madame [K] seront condamnés à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

PRONONCE, la résiliation du contrat conclu le 7 février 1997 entre l’OPAC de [Localité 6] (devenu l’EPIC GRAND [Localité 6] HABITAT) d’une part et Monsieur [V] [K] et Madame [B] [K] d’autre part et portant sur la location d’un garage sis [Adresse 2] à [Localité 6] à compter du 1 mai 2025 ;

DIT, en conséquence que Monsieur [V] [K] et Madame [B] [K], occupants sans droit ni titre des lieux qui leur étaient précédemment loués, seront tenus de les vider de corps et de biens ainsi que de tous occupants de leur chef ;

AUTORISE, à défaut de libération volontaire du bien, l’EPIC GRAND [Localité 6] HABITAT à faire procéder à l’expulsion des locataires ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les conditions fixées par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [V] [K] et Madame [B] [K] à payer à l’EPIC GRAND [Localité 6] HABITAT la somme de 1343,06 € (mille trois cent quarante trois euros et six centimes ) au titre de l’arriéré locatif impayé arrêté au 30 avril 2025 ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [V] [K] et Madame [B] [K] à verser avant le 5 de chaque mois à l’EPIC GRAND [Localité 6] HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges en cours, soit la somme de 36,89 €, à compter du 1 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs ou procès verbal de reprise ;

DEBOUTE l’EPIC GRAND [Localité 6] HABITAT de ses autres ou plus amples demandes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [K] et Madame [B] [K] à verser à l’EPIC GRAND [Localité 6] HABITAT la somme de 200€ (deux cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [V] [K] et Madame [B] [K] aux dépens ce compris le coût de la sommation de payer;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le cinq septembre deux mille vingt-cinq, les parties en ayant été avisées conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT