TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Affaire : S.A.R.L. FUTURA

c/

S.C.I. MOUTARDE

N° RG 25/00094 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IV6N

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

M^e Maxence PERRIN – 141la SCP PROFUMO GAUDILLIERE DUBAELE AVOCATS – 97

ORDONNANCE DU : 25 AOUT 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. FUTURA

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Corine GAUDILLIERE de la SCP PROFUMO GAUDILLIERE DUBAELE AVOCATS, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de Dijon

DEFENDEUR :

S.C.I. MOUTARDE

[Adresse 8]

[Localité 9]/FRANCE

représentée par M^e Maxence PERRIN, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de Dijon, postulant, M^e Yahia MERAKEB, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de Paris, plaidant

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 juin 2025 et mise en délibéré au 20 août 2025, puis prorogé au 25 août 2025 où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI Moutarde a consenti un bail commercial à la SARL Futura par acte du 25 mars 2019, à effet au 1er avril 2019, portant sur des locaux situés au [Adresse 1] à Dijon, pour une activité de formation et d’enseignement, moyennant un loyer annuel de 72 000 € hors charges et hors taxes.

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, la SCI Moutarde a fait délivrer à la SARL Futura un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, portant sur la somme de 130 996 € au titre des loyers, charges et accessoires impayés.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, la SARL Futura a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé la SCI Moutarde au visa des articles L.145-41 du code de commerce, 1343-5 et 1219 du code civil, 145 du code de procédure civile aux fins de voir :

— juger la SARL Futura recevable et bien fondée en sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire portée par le bail du le 25 mars 2019 et visé dans le commandement de payer du 21 janvier 2025 ;

— juger en conséquence qu’il y a lieu, jusqu’au dépôt du rapport de l’expert, de suspendre les effets de cette clause résolutoire sans que la SARL Futura ait à consigner tout ou partie du loyer et des charges dont elle serait débitrice ;

— juger la SARL Futura recevable et bien fondée dans sa demande d’expertise, et y faisant droit, ordonner avant dire droit une mesure judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira à M. le président avec mission :

• de convoquer les parties,

• de prendre connaissance des éléments du litige,

• d’entendre tout sachant,

• de visiter le bâtiment dont est propriétaire la SCI Moutarde sis [Adresse 2] de procéder à toutes les investigations nécessaires pour décrire les désordres dont est atteint le bâtiment et les décrire,

• de dire si le bâtiment est impropre à sa destination,

• préconiser en tout état de cause les travaux nécessaires à sa remise en état et en chiffrer le coût,

• procéder à une étude des charges imputables à la SARL Futura,

• fournir tous les éléments techniques pouvant permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer le litige et d’évaluer, s’il y a lieu, les préjudices subis ;

— dire et juger que l’expertise aura lieu aux frais avancés de la demanderesse ;

— réserver les dépens.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025, la SCI Moutarde a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé la SARL Futura au visa de l’article L.145-41 du code de commerce aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail commercial liant la société Moutarde et la société Futura ;

— constater en conséquence la résiliation dudit bail ;

— ordonner l’expulsionde la société Futura ainsi que de tous occupants de son chef, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner le transport et la séquestration dans un garde-meubles, aux frais de la société Futura, des meubles garnissant les lieux loués ;

— condamner la société Futura à payer à la société Moutarde la somme de 146 474,95 € à titre de provision sur les loyers, charges et accessoires dus au titre du bail, outre les intérêts légaux à compter de la date d’exigibilité de chacune des échéances impayées, somme à parfaire jusqu’au prononcé de la décision à intervenir ;

— condamner la société Futura à payer à la société Moutarde une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer en vigueur au cours de l’exécution du bail, soit la somme de 6.358 € par mois, et ce jusqu’à libération complète et effective des lieux loués par la remise des clés au bailleur ;

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la société Futura à payer à la société Moutarde la somme de 2 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Futura aux entiers dépens de la procédure.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 mai 2025 et maintenues lors de l’audience et auxquelles ils convient de se reporter en application de l’article 455 du code de procédure civile pour l’exposé des moyens et prétentions, la SCI Moutarde a demandé au juge des référés au visa de l’article L145-41 du code de commerce, de :

— ordonner la jonction des deux instances opposant les sociétés Moutarde et Futura pendantes devant le président du tribunal (RG n° 25/00133 et n° 25/00094) ;

— débouter la société Futura de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail commercial liant la société Moutarde et la société Futura ;

— constater en conséquence la résiliation dudit bail ;

— ordonner l’expulsion de la société Futura ainsi que de tous occupants de son chef, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner le transport et la séquestration dans un garde-meubles, aux frais de la société Futura, des meubles garnissant les lieux loués ;

— condamner la société Futura à payer à la société Moutarde la somme de 156.987,95 € à titre de provision sur les loyers, charges et accessoires dus au titre du bail, outre les intérêts légaux à compter de la date d’exigibilité de chacune des échéances impayées, somme à parfaire jusqu’au prononcé de la décision à intervenir ;

— condamner la société Futura à payer à la société Moutarde une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer en vigueur au cours de l’exécution du bail, soit la somme de 6.358 € par mois, et ce jusqu’à libération complète et effective des lieux loués par la remise des clés au bailleur ;

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la société Futura à payer à la société Moutarde la somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Futura aux entiers dépens de la procédure.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 juin 2025 et maintenues lors de l’audience et auxquelles il convient de se reporter en application de l’article 455 du code de procédure civile pour l’exposé des moyens et prétentions, la SARL Futura a demandé au juge des référés, au visa des articles L.145-41 du code de commerce, 1343-5 et 1219 du code civil, 145 du code de procédure civile de :

— juger les causes du commandement de payer du 21 janvier 2025 non fondées ;

— constater l’existence d’une contestation sérieuse ;

— juger qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— juger la SARL Futura recevable et bien fondée en sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire portée par le bail du le 25 mars 2019 et visé dans le commandement de payer du 21 janvier 2025 ;

— juger en conséquence qu’il y a lieu, jusqu’au dépôt du rapport de l’expert, de suspendre les effets de cette clause résolutoire sans que la SARL Futura ait à consigner tout ou partie du loyer et des charges dont elle serait débitrice ou le cas échéant pour moitié des seuls loyers ;

— juger la SARL Futura recevable et bien fondée dans sa demande d’expertise, et y faisant droit, ordonner avant dire droit une mesure judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira à M. le Président avec mission :

• de convoquer les parties,

• de prendre connaissance des éléments du litige,

• d’entendre tout sachant,

• de visiter le bâtiment dont est propriétaire la SCI Moutarde sis [Adresse 2] de procéder à toutes les investigations nécessaires pour décrire les désordres dont est atteint le bâtiment et les décrire,

• de dire si le bâtiment est impropre à sa destination,

• préconiser en tout état de cause les travaux nécessaires à sa remise en état et en chiffrer le coût,

• procéder à une étude des charges imputables à la SARL Futura,

• fournir tous les éléments techniques pouvant permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer le litige et d’évaluer, s’il y a lieu, les préjudices subis ;

— dire et juger que l’expertise aura lieu aux frais avancés de la demanderesse ;

— à titre subsidiaire, accorder à la SARL Futura un délai de paiement dans la limite de 24 mois et suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

— débouter la SCI Moutarde de ses demandes, fins et conclusions ;

— la condamner à verser à la SARL Futura une somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens de la procédure.

Les deux instances ont été jointes lors de l’audience du 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes de la SCI Moutarde quant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

L’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’ordonner dans tous les cas d’urgence toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. ».

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que le contrat de bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire de plein droit en cas de manquement du locataire à l’une quelconque de ses obligations contractuelles et après un mois suivant la délivrance du commandement de payer visant ladite clause demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 21 janvier 2025 portait sur la somme principale de 130 996 € au titre des loyers, charges et accessoires impayés, outre 397,13 € au titre du coût dudit acte.

La SARL Futura qui conteste ledit commandement a saisi le juge des référés dans le mois de la délivrance dudit commandement pour solliciter une expertise judiciaire et la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’au dépôt du rapport d’expertise, en faisant valoir qu’elle conteste le bien fondé du commandement de payer en raison d’une part de la vétusté et de la non-conformité des locaux loués, le bailleur étant défaillant dans son obligation de délivrance et d’autre part, des charges qui lui sont réclamées sous la forme d’une régularisation annuelle sans aucun justificatif de sorte qu’il est impossible d’identifier le montant des charges affectées au local donné à bail.

La SCI Moutarde a au contraire saisi le juge des référés, après l’expiration du délai d’un mois après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, et alors qu’elle avait été assignée en référé par la SARL Futura, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, de voir constater la résiliation du bail et de voir ordonner l’expulsion et la condamnation de la SARL Futura à l’arriéré locatif et à une indemnité d’occupation.

Il résulte des écritures des parties que la SARL Futura conteste les causes du commandement de payer qui lui a été délivré le 21 janvier 2025 ; elle conteste d’une part les charges qui lui sont facturées , soit les sommes de 39 942 €, 17 150 € et 2 250 €, expliquant et justifiant avoir contesté auprès de son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 juin 2024 l’appel de charges de 39 942 € suite à la première sommation de payer délivrée le 19 juin 2024 ; elle fait également valoir la défaillance du bailleur dans son obligation de délivrance et verse aux débats un constat d’huissier du 9 juillet 2024 et un courrier recommandé avec avis de réception du 9 juillet 2024 adressé à son bailleur sur les désordres affectant les lieux ; elle conteste que les travaux d’électricité et de plomberie auxquels s’était engagée la SCI Moutarde dans le contrat de bail, n’aient été exécutés, à la différence des travaux de cloisonnement ; elle fait également valoir que contrairement aux termes du contrat de bail, aucun descriptif de ces travaux n’est joint au contrat de bail ; elle soutient ainsi qu’elle ne peut pas utiliser le premier étage du local, dépourvu de chauffage.

La SARL Futura fait en outre valoir que des versements qu’elle a effectués ne figurent pas sur le décompte du commandement de payer.

Elle ajoute enfin qu’elle a versé à titre de dépôt de garantie la somme de 72 000 € alors que le contrat de bail commercial prévoit un dépôt de garantie de 18 000 €.

La SCI Moutarde fait au contraire valoir que la SARL Futura ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution du bailleur pour refuser de payer le loyer commercial que si la chose louée est rendue totalement inutilisable au regard de l’activité prévue au bail, ce qui n’est pas le cas en l’espèce et que le président du tribunal devra juger que le défaut de paiement par la société Futura de ses loyers et charges depuis 2023 constitue un manquement contractuel à une obligation essentielle de nature à justifier l’acquisition de la clause résolutoire. La SCI Moutarde conteste également que les travaux d’électricité et de chauffage par le remplacement des radiateurs n’aient pas été effectués par elle. Elle conteste également les dires de la SARL Futura sur les charges facturées à cette dernière.

Il résulte ainsi de l’ensemble de l’argumentation des parties qu’il appartient au juge du fond de se prononcer sur les contestations du bien fondé des causes du commandement de payer ; que le juge des référés n’a nullement le pouvoir de se prononcer sur l’argumentation des parties en la matière.

Il en résulte qu’il existe des contestations sérieuses s’opposant à ce que le juge des référés constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail.

En présence de cette contestation sérieuse, il n’y a pas lieu à référé et la SCI Moutarde est en conséquence déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à statuer sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire qui relève de la même façon de la compétence du juge du fond en ce qu’elle se fonde sur des inexécutions contractuelles par le bailleur et sur la demande de délais , présentées par la SARL Futura.

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction , s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

Aux vues des pièces produites et notamment du constat de commissaire de justice en date du 9 juillet 2024 et alors qu’il existe un potentiel litige futur au fond quant au respect de leurs obligations contractuelles par le bailleur et le preneur, la SARL Futura justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire.

Il convient en conséquence de faire droit à cette demande, aux frais avancés de la SARL Futura, avec la mission telle que retenue au dispositif.

Par contre, il convient de rappeler que cette désignation d’un expert n’entraîne nullement la suspension des effets de la clause résolutoire prévue par le bail commercial et n’a pas pour effet de dispenser la SARL Futura du paiement des loyers et charges prévus au bail dès lors que le juge des référés ordonne une mesure d’instruction pour le cas où justement le juge du fond serait saisi du non-respect par les parties de leurs obligations contractuelles, contentieux qui échappe aux pouvoirs du juge des référés.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Compte tenu de l’expertise ordonnée à la demande de la SARL Futura, cette dernière sera condamnée provisoirement aux dépens de l’instance.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et les parties sont déboutées de leurs demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 834 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé en présence d’une contestation sérieuse sur les demandes de la SCI Moutarde et de la SARL Futura quant à l’acquisition ou à la suspension de la clause résolutoire ;

Déboutons la SCI Moutarde et la SARL Futura de leurs demandes de ces chefs ;

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une expertise confiée :

M. [F] [T]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Mèl : [Courriel 11]

expert inscrit sur la liste dressée par la cour d’appel de [Localité 12], avec mission de:

1. Convoquer les parties ;

2. Se rendre sur place au [Adresse 1] à [Localité 12], en présence des parties ;

3. Entendre les parties en leurs explications et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission ;

4. S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et son identité, et en demandant s’il y a lieu l’avis de tout spécialiste de son choix ;

5. Visiter le local commercial, décrire et faire toutes constatations utiles quant à l’état des locaux loués en terme en terme d’électricité et de chauffage ;

6. Décrire les travaux effectués dans le local commercial depuis la conclusion du bail commercial ;

7. Rechercher l’existence de désordres ou non -conformités dénoncés par le preneur ;

8. Donner son avis technique sur le point de savoir si le local commercial est impropre à sa destination ;

9. Préconiser le cas échéant les travaux nécessaires à la remise en état et en chiffrer le coût ;

10. Faire toutes constatations et observations utiles au litige quant aux charges mises à la charge du preneur par rapport à la consommation électrique notamment ;

11. Fournir tous les éléments techniques pouvant permettre à la juridiction éventuellement saisie de statuer en connaissance de cause sur le litige opposant les parties ;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ;

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons la provision à la somme de 3 000 € concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la SARL Futura, à la régie du tribunal au plus tard le 30 septembre 2025 ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 30 mars 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes ;

Déboutons les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons provisoirement la société Futura aux dépens.

Le Greffier Le Président