Date : 13 Mai 2025

N° RG 24/00003 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-ISIJ

N° minute :

AFFAIRE

COMMUNE DE [Localité 11]

C/

[E] [G] [I] [A] épouse [HE]

[Y] [DO] [O] [R] [P]

[T] [F] [Z] [P]

[C] [O] [P]

[K] [H] [P]

[X] [UN] [G] [B] [P]

[D] [J] [N] [P]

J U G E M E N T

A l’audience publique d’expropriation tenue le 25 Février 2025 au Tribunal judiciaire de DIJON par Aude RICHARD, Juge de l’Expropriation du département de la Côte d’Or, désignée par Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de DIJON, conformément aux dispositions des articles L. 311-5, R. 211-2 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de [T] MORIN,Greffier principal, a été appelée l’affaire concernant :

D’UNE PART

La COMMUNE DE [Localité 11], agissant poursuites et diligences de son Maire en exercice : M. [Y] [KU],

sise [Adresse 9]

comparante

D’AUTRE PART

1°) Madame [E] [G] [I] [A] épouse [HE]

née le 19 Juin 1954 à [Localité 14] (ALGERIE), demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Annie TIRARD-ROUXEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

2°) Monsieur [Y] [DO] [O] [R] [P]

né le 30 Juillet 1952 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Annie TIRARD-ROUXEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

3°) Madame [T] [F] [Z] [P]

née le 21 Mai 1957 à [Localité 12], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Annie TIRARD-ROUXEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

4°) Monsieur [C] [O] [P]

né le 15 Juin 1961 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Annie TIRARD-ROUXEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

5°) Monsieur [K] [H] [P]

né le 15 Février 1963 à [Localité 12], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Annie TIRARD-ROUXEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

6°) Madame [X] [UN] [G] [B] [P]

née le 07 Mai 2001 à [Localité 12], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Annie TIRARD-ROUXEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

7°) Madame [D] [J] [N] [P]

née le 27 Octobre 2002 à [Localité 12], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Annie TIRARD-ROUXEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

En présence de Monsieur [M] [L], Inspecteur des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement, régulièrement muni d’un pouvoir.

Après audition des parties présentes à l’audience publique du 25 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mai 2025.

A cette date, le Juge de l’Expropriation, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort rend la décision suivante :

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [A] est propriétaire de la parcelle cadastrée section EA n° [Cadastre 5] sise [Adresse 27]” à [Localité 12].

M. [Y] [P], Mme [T] [P], M. [C] [P], M. [K] [P], Mme [X] [P] et Mme [D] [P] sont propriétaires de la parcelle contiguë cadastrée section EA n° [Cadastre 4].

Le 08 février 2024, selon acte reçu par Me [U], notaire à [Localité 28], les consorts [V] ont consenti une promesse de vente portant sur les deux parcelles à la société dénommée [Adresse 16] au prix de 700 000 euros (347 738,98 euros pour la parcelle EA [Cadastre 4] et 352 261,02 euros pour la parcelle EA [Cadastre 5]).

Les parcelles étant soumises au droit de préemption urbain, Me [U] a adressé le 18 juin 2024 au Maire de [Localité 11] une déclaration d’intention d’aliéner reçue le 20 juin 2024.

Dans son avis du 04 juillet 2024, le Pôle d’Evaluation Domaniale a estimé la valeur des parcelles à 138 000 euros.

Par une décision du 19 septembre 2024, la Ville de [Localité 11] a exercé son droit de préemption sur les parcelles avec révision de prix à hauteur de 138 000 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 04 novembre 2024, le conseil des consorts [V] a indiqué à Ville de [Localité 11] que ces derniers maintenaient le prix mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Par mémoire du 14 novembre 2024 reçu au greffe le 18 novembre 2024, la commune de [Localité 11] a saisi le juge de l’expropriation de la Côte d’Or aux fins de fixation judiciaire du prix de vente.

Le transport sur les lieux est intervenu le 20 février 2025.

L’audience s’est tenue le 25 février 2025. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

A l’audience, la commune de [Localité 11] a développé ses mémoires, reçus au greffe les 18 novembre 2024 et 25 février 2025, aux termes desquels elle demande au juge de l’expropriation, au visa de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, de bien vouloir fixer le prix des parcelles, objets de la décision de préemption, à la somme totale de 138 000 euros.

Monsieur le Commissaire du gouvernement a développé oralement ses conclusions du 27 janvier 2025, reçues le 31 janvier 2025, demandant au juge de l’expropriation de bien vouloir fixer la valeur judiciaire des parcelles EA [Cadastre 4] et EA [Cadastre 5] à la somme totale de 138 000 euros hors taxes et hors frais de mutation.

Mme [E] [A], M. [Y] [P], Mme [T] [P], M. [C] [P], M. [K] [P], Mme [X] [P] et Mme [D] [P], représentés par leur conseil, ont également développé oralement leur mémoire, reçu au greffe le 17 décembre 2024.

Ils demandent au juge de l’expropriation du département de la Côte d’Or de :

— fixer le montant de l’indemnité leur revenant pour les parcelles EA n° [Cadastre 4] et EA n° [Cadastre 5] situées à [Localité 12], de la manière suivante :

51 euros/m² x13 777 m² = 702 627 euros, arrondis à 700 000 euros,

— débouter la commune de [Localité 11] de ses conclusions,

— condamner la ville de [Localité 11] aux entiers dépens de la présente instance, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner la ville de [Localité 11] au paiement d’une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un exposé complet des moyens et des prétentions des parties, il convient, au visa de l’article 455 du code de procédure civile, de se reporter à leurs écritures susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la date de référence

Il résulte des dispositions de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme que “la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.”

En l’espèce, les parcelles objets de l’exercice du droit de préemption ne sont pas situées dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé.

Au regard des dispositions combinées des articles L. 213-4 du code de l’urbanisme et L. 322-2 du code de l’expropriation, la date de référence à prendre en compte est donc celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit le Plan Local d’Urbanisme (PLU) du 24 juin 2021.

Il convient donc de fixer la date de référence au 24 juin 2021.

Sur la consistance des biens

Le transport sur les lieux a révélé que les parcelles EA [Cadastre 4] et [Cadastre 17] [Cadastre 5], sises lieu-dit “[Adresse 21]” à [Localité 11], sont situées au sud de la partie urbanisée de [Localité 11], à l’angle de la [Adresse 29] (D970) et de l'[Adresse 10], axes routiers très fréquentés.

Elles se trouvent à proximité de l’entrée/sortie 24-1 de l’autoroute A6 et de la Cité des [13] de Bourgogne.

Les parcelles EA [Cadastre 4] et [Cadastre 17] [Cadastre 5] d’une superficie respective de 6 844 m² et de 6 933 m² sont contiguës et planes. Elles sont en friche même si subsistent plusieurs cabanons et puits d’eau, traces des anciens jardins potagers. Un conifère de grande hauteur se trouve sur les terrains. Ces derniers sont clôturés de tous côtés, bordés par la rivière Bouzaise au Sud-ouest, par une contre-allée piétonne longeant l'[Adresse 10], par une voie cyclable, par la [Adresse 29] et par un champ cultivé. L’extrémité Sud-ouest des parcelles est concernée par un risque d’inondation. Une ligne électrique aérienne à haute tension traverse par ailleurs la portion Est des terrains, soit essentiellement la parcelle [Cadastre 18] et une partie de la parcelle [Cadastre 19].

Un réseau d’assainissement se trouve entre l'[Adresse 10] et la contre-allée piétonne/piste cyclable avec la présence régulière de regards. Plusieurs regards se situent également le long de la [Adresse 29], dont un donnant accès au réseau électrique à côté d’une petit piquet numéroté 8.

La fibre était en cours d’installation le long de l'[Adresse 10] lors du transport sur les lieux.

Sur l’évaluation des biens

Aux termes de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, “A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi ”.

En outre, conformément aux dispositions de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, “les biens sont estimés à la date de la décision de première instance” et est seul pris en considération, sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, l’usage effectif des immeubles à la date définie par ce texte.

Les consorts [V] et la commune de [Localité 11] s’opposant sur la qualification légale des parcelles, il convient de rappeler qu’il résulte de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation que “la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2”.

La qualification de terrain à bâtir est donc subordonnée à la réunion de deux conditions : être situé dans un secteur constructible et être équipé par les réseaux publics et desservi par la voie publique. L’absence de l’une de ces deux conditions suffit pour écarter la qualification de terrain à bâtir.

En l’espèce, les parcelles [Cadastre 18] et [Cadastre 19] sont classées en zone 1AUE, secteur 1AUE.T du PLU de [Localité 11], zone dédiée principalement aux activités touristiques et commerciales.

Il convient de souligner que les terrains situés en zone AU ne sont en principe pas immédiatement constructibles, faute d’être desservis par les équipements indispensables à leur viabilité, et ne sont donc pas qualifiables en tant que terrains à bâtir. Ils ont néanmoins vocation à le devenir le cas échéant, suivant un calendrier prévisionnel que les auteurs du PLU peuvent inscrire dans les opérations d’aménagement et de programmation (OAP).

Pour la détermination de la constructibilité des zones AU, une distinction est opérée selon que les voies et réseaux divers existant à la périphérie immédiate de la zone ont, ou non, une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone. Tel est le cas, en l’espèce, de la zone 1AU.

Cependant, les OAP et le règlement définissent les conditions d’aménagement et d’équipement de ces parcelles et les constructions ne peuvent être autorisées que lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, ou au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les OAP et le règlement.

De plus, si une opération peut ne pas porter sur l’ensemble de la zone, elle ne doit pas compromettre l’aménagement du reste de la zone.

Au regard de ces éléments, les parcelles [Cadastre 18] et [Cadastre 19] ne peuvent donc être considérées comme immédiatement constructibles.

Par ailleurs, ainsi que le relève Monsieur le Commissaire du gouvernement, les parcelles ne sont pas desservies directement par la voirie.

En effet, la parcelle [Cadastre 19] est séparée de l'[Adresse 10] par une contre-allée piétonne et les deux parcelles longent la [Adresse 29] (D970) sans desserte directe des fonds alors qu’il s’agit d’une voie à forte fréquentation. Un aménagement de la voirie est donc nécessaire pour permettre un accès direct aux parcelles.

En conséquence, les parcelles [Cadastre 17] [Cadastre 4] et [Cadastre 17] [Cadastre 5] ne peuvent recevoir la qualification de terrains à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Néanmoins, ces parcelles, qui doivent être considérées comme des terrains à aménager, bénéficient d’une situation privilégiée, tant sur le plan géographique puisqu’elles se trouvent au sud de la partie urbanisée de [Localité 11] et à proximité de l’entrée/sortie 24-1 de l’autoroute A6 et de la Cité des [13] de Bourgogne, qu’en raison de la proximité des réseaux d’eau d’assainissement et d’électricité.

Les parcelles [Cadastre 18] et [Cadastre 19] seront donc évaluées au regard de cette situation privilégiée et non exclusivement selon leur usage effectif à la date de référence.

Concernant la valeur au mètre carré à retenir pour ces parcelles, la commune de [Localité 11] propose une fixation du prix des deux parcelles à 138 000 euros en se fondant sur l’évaluation du service des Domaines utilisant la méthode dite de comparaison pour l’évaluation des terrains. Elle souligne que l’évaluation proposée dans le rapport d’expertise de M. [ET] [S], produit par les consorts [V], ne peut être retenue en ce qu’elle se base sur des parcelles de référence non comparables aux parcelles à évaluer.

Les consorts [V] font valoir que le montant de l’indemnité proposée par la commune de [Localité 11] est sous-évalué par rapport à la valeur réelle des parcelles. Ils soulignent que la constructibilité des parcelles n’est aucunement obérée par le surplomb de lignes haute tension, que le risque d’inondation par crue décennale et centennale ne concerne qu’une part infime des parcelles et que la nécessité de prévoir un aménagement paysager en vertu de l’OAP n’a que peu d’impact sur les capacités d’urbanisation des parcelles. Ils ajoutent que les termes de comparaison fournis par le service des Domaines ne sont pas pertinents et produisent un rapport de M. [ET] [S], expert en estimations immobilières près la cour d’appel de [Localité 28], retenant une valeur de 60 euros du mètre carré. Ils se fondent également sur cinq autres termes de comparaison auxquels ils appliquent un abattement de 15% pour tenir compte de la différence de zonage. Les consorts [V] sollicitent en conséquence la somme totale de 700 000 euros.

Monsieur le Commissaire du gouvernement a également recouru, s’agissant de l’évaluation des parcelles, à la méthode par comparaison et propose une évaluation à hauteur de 138 000 euros.

Concernant la méthode d’évaluation à retenir, il convient de rappeler que l’article L. 321-1 du code de l’expropriation dispose que “les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation”.

Il résulte de ce texte que doit être adoptée la méthode d’évaluation la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

En l’espèce, la méthode par comparaison, qui consiste à apprécier la valeur vénale d’un bien immobilier à l’aide de termes de comparaison qui sont fournis par les transactions effectives concernant des immeubles similaires, apparaît pertinente au regard des termes de comparaison pouvant être retenus et qui seront développés ci-dessous.

Il convient toutefois de souligner que l’estimation de M. [ET] [S] ne peut être retenue en ce que les termes de comparaison utilisés pour procéder à l’évaluation des biens sont tous des terrains à bâtir situés en zone UE, soit une zone urbaine économique, qui, même si elle se situe à proximité des parcelles objets de la présente instance, ne peut fournir des termes de comparaison pertinents. Il en est de même des termes de comparaison développés par les consorts [V] dans leur mémoire.

Monsieur le Commissaire du gouvernement a, dans le même sens, souligné que les parcelles [Cadastre 18] et [Cadastre 19] ne peuvent être comparées à des terrains à bâtir situés dans une zone d’activités économiques.

Monsieur le Commissaire du gouvernement retient six cessions de terrains à aménager situés à [Localité 11], ou dans un rayon de cinq kilomètres de l’adresse des biens à évaluer, sur la période de 2021 à 2023, et situés en zone 1AU ou AU, qui peuvent être retenues comme termes de comparaison :

— une vente le 07 novembre 2023 d’un petit terrain situé [Adresse 22] à [Localité 11] d’une superficie de 46 m², à un prix de 460 euros, soit 10 euros le mètre carré,

— une vente le 29 juin 2022 d’une parcelle de terre agricole située [Localité 20] et [W] à [Localité 11], d’une superficie de 1 283 m², à un prix de 12 830 euros, soit 10 euros le mètre carré,

— une vente le 28 février 2022 d’un terrain non viabilisé situé [Adresse 26], d’une superficie de 19 775 m², à un prix de 156 789 euros, soit 7,9 euros le mètre carré,

— une vente le 30 juillet 2021 d’une unité foncière de terrains non viabilisés située [Adresse 25] à [Adresse 30], d’une superficie de 22 184 m², à un prix de 143 370 euros, soit 6,5 euros le mètre carré,

— une vente le 15 mars 2022 d’un terrain situé [Adresse 23] à [Localité 11], d’une superficie de 2 307 m², à un prix de 4 614 euros, soit 2 euros le mètre carré,

— une vente le 20 juillet 2022 d’un terrain non viabilisé situé [Adresse 24] à [Localité 11], d’une superficie de 12 220 m², à un prix de 108 732 euros, soit 8,9 euros le mètre carré,

soit une valeur moyenne de 7,5 euros du mètre carré et une valeur médiane de 8,4 euros du mètre carré.

Ainsi que le relève Monsieur le Commissaire du gouvernement, ces termes de comparaison sont globalement situés dans des zones plutôt plus rurales que les biens à évaluer, mais ne présentent pas les mêmes contraintes d’aménagement que les parcelles [Cadastre 18] et [Cadastre 19] et ont vocation à être davantage aménagés.

Le prix retenu doit donc tenir compte de facteurs de plus-value, à savoir la situation très privilégiée des parcelles ainsi que leur dimension et forme plutôt régulière, mais également de facteurs de moins-value que sont notamment les nuisances sonores générées par les axes très passants à proximité immédiate et la présence d’une ligne à haute tension.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments et notamment de la situation très privilégiée des parcelles, il sera retenu la valeur maximale de l’étude de marché, soit un prix au mètre carré de 10 euros.

La valeur de la parcelle EA [Cadastre 4] sera donc fixée à 68 440 euros (6 844 m² x 10 euros) arrondie à 69 000 euros hors taxes et hors frais de mutation et la valeur de la parcelle EA [Cadastre 5] à 69 330 euros (6 933 m² x 10 euros), arrondie à 70 000 euros hors taxes, et hors frais de mutation.

Sur les autres demandes

L’équité justifie de condamner la commune de [Localité 11] à payer à Mme [E] [A], M. [Y] [P], Mme [T] [P], M. [C] [P], M. [K] [P], Mme [X] [P] et Mme [D] [P] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, les dépens seront à la charge de l’expropriant en application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation du département de la Côte d’Or,

Fixe à la somme de 69 000 euros (soixante-neuf mille euros) la valeur de la parcelle cadastrée section EA numéro [Cadastre 4], d’une contenance de 6 844 m², située au lieu-dit “[Adresse 21]” à [Localité 12],

Dit que cette somme devra être versée par la commune de [Localité 11] à M. [Y] [P], Mme [T] [P], M. [C] [P], M. [K] [P], Mme [X] [P] et Mme [D] [P] dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption,

Fixe à la somme de 70 000 euros (soixante-dix mille euros) la valeur de la parcelle cadastrée section EA numéro [Cadastre 5], d’une contenance de 6 933 m², située au lieu-dit “[Adresse 21]” à [Localité 12],

Dit que cette somme devra être versée par la commune de [Localité 11] à Mme [E] [A] dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption,

Condamne la commune de [Localité 11] à payer à Mme [E] [A], M. [Y] [P], Mme [T] [P], M. [C] [P], M. [K] [P], Mme [X] [P] et Mme [D] [P] une indemnité de procédure de 3 000 euros,

Laisse les dépens de l’instance à la charge de la commune de [Localité 11],

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Juge et le Greffier.

Prononcé à [Localité 15], le 13 mai 2025

Le Greffier Le Juge de l’expropriation

copies exécutoires délivrées le :

copies délivrées le