TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Affaire : E.U.R.L. FREE CONDUITE

c/

S.C.I. AXOR

N° RG 24/00493 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IPOM

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SARL CANNET – [E] – 81la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES – 46

ORDONNANCE DU : 19 FEVRIER 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

E.U.R.L. FREE CONDUITE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e François-Xavier [E] de la SARL CANNET – [E], demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDEUR :

S.C.I. AXOR

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Fabien KOVAC de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 décembre 2024 et mise en délibéré au 5 février 2025, puis prorogé au 19 février 2025 où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 6 avril 2023, l’EURL Free Conduite dont M. [R] [C] était le gérant a pris à bail locatif d’habitation auprès de la SCI Axor pour une durée d’un an à compter du 15 avril 2023, d’une maison située au [Adresse 1] à Chenôve (21300), pour un loyer mensuel de 1 345 €.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, l’EURL Free Conduite a fait assigner la SCI Axor à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Dijon statuant en référé, sur le fondement des articles L. 141-14 à L. 141-16 du code de commerce aux fins de voir :

— ordonner la main levée de l’opposition faite à la requête de la SCI Axor le 25 juillet 2024 à son préjudice ;

— la condamner à lui verser la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

son gérant bénéficiait du logement loué selon un bail du 6 avril 2023 ;

elle a versé un dépôt de garantie d’un montant total de 2 690 € ;

une rupture du contrat de bail a pris effet le 30 avril 2024 ;

un décompte « au jour de l’état des lieux » a été établi par la société Axor le 17 juin 2024 selon lequel, déduction faite de la caution, la société Free Conduite restait devoir la somme de 971,50 € au titre des loyers ;

par sommation de payer du 24 juillet 2024 la société Free Conduite a été mise en demeure de verser la somme totale de 23 818,33 € dont les 971,50 € de loyers, ainsi que la somme de 4 090,02 € de remise en état du jardin et 18 599,57 € au titre d’un devis de remise en état pour la peinture intérieure de la maison, outre des frais d’huissiers supplémentaires ;

par acte de vente du 28 juin 2024 elle a vendu son fonds de commerce à la société AEAA et l’acte de cession a été publié au Bodacc du 19 juillet 2024 ;

par acte d’opposition du 25 juillet 2024 la société Axor a fait opposition au prix de vente pour les sommes exigées dans la sommation de payer du 24 juillet 2024 ;

cette opposition n’est pas valable au regard des dispositions de l’article L.141-14 du code de commerce dès lors que la créance n’est pas certaine ; une créance est certaine dès lors qu’elle est fondée dans son principe et qu’elle est incontestable ; tel n’est pas le cas en l’espèce, les sommes demandées pour le jardin et la peinture n’étant pas justifiées au regard de l’état du bien lorsque M. [C] l’a quitté le 13 avril 2024 ; que le constat d’huissier du 17 juin 2024 , dressé de façon non contradictoire et un mois après le départ de M. [C] ne justifie en toute hypothèse pas la mise à la charge de la société Free Conduite des sommes demandées au titre de’une remise en état ;

elle demande donc la main levée de l’opposition, considérant qu’est au plus une somme de 500 € pour fignoler le nettoyage qui pourrait être mise à sa charge.

La SCI Axor demande au juge des référés, sur le fondement des articles 1729, 1731, 1732 du code civil, L. 141-14 et L.141-16 du code de commerce et de l’article 7 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et le décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, de :

— dire la société Axor recevable et bien fondée ;

à titre principal,

— débouter la société Free Conduite de sa demande mainlevée de l’opposition formée par la société Axor ;

à titre subsidiaire,

— ordonner la mainlevée partielle de l’opposition formée par la société Axor,

en tout état de cause ;

— condamner la société Free Conduite à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir que :

par courrier du 8 février 2024, la société Free Conduite a mis fin au contrat de bail avec effet au 30 avril 2024 ;

les locaux étant vides au 15 avril 2024, elle estime ne pas avoir été prévenue au préalable ;

la société Free Conduite lui doit un arriéré de loyer de 971,50 € pour le mois d’avril 2024 ;

l’état des lieux d’entrée n’a pas été dressé et le logement a donc été délivré en bon état ;

l’état des lieux de sortie n’a pas été réalisé de manière contradictoire, M. [C] ayant quitté le logement préalablement ;

il a été convoqué à un état des lieux par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024 ;

par procès-verbal de constat du 17 juin 2024, l’état des lieux de sortie a été réalisé par Me [G] en l’absence de M. [C] ;

ce procès-verbal, versé aux débats, précise l’existence de différents troubles et désordres dont les coûts de reprise ont été chiffrés à 18 599,57 € et 4 090,02 € ;

le coût total des travaux de reprise (22 689,59 €), des arriérés de loyers (971,50 €) et des frais d’huissier (481,48 €) s’élève à la somme totale de 24 142,57 € ;

au regard des dispositions prévues par l’article L.141-14 du code de commerce elle estime donc que sa créance est chiffrée et donc pleinement déterminée ;

l’opposition au prix de la cession du fonds est donc recevable et justifiée à titre principal ;

de manière subsidiaire, elle fait valoir que le juge des référés comme compétent pour ordonner une mainlevée partielle de l’opposition au prix de cession du fonds de commerce, s’il estime que sa créance ne serait pas due en son intégralité.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article L. 141-14 du code de commerce prévoit que : « Dans les dix jours suivant la dernière en date des publications prévues à l’article L. 141-12, tout créancier du précédent propriétaire, que sa créance soit ou non exigible, peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, opposition au paiement du prix. L’opposition, à peine de nullité, énonce le chiffre et les causes de la créance et contient une élection de domicile dans le ressort de la situation du fonds. Le bailleur ne peut former opposition pour loyers en cours ou à échoir, et ce, nonobstant toutes stipulations contraires. Aucun transport amiable ou judiciaire du prix ou de partie du prix n’est opposable aux créanciers qui se sont ainsi fait connaître dans ce délai ».

L’article L. 141-16 du code de commerce, dispose que « si l’opposition a été faite sans titre et sans cause ou est nulle en la forme et s’il n’ y a pas instance engagée au principal, le vendeur peut se pourvoir en référé devant le président du tribunal, à l’effet d’obtenir l’autorisation de toucher son prix, malgré l’opposition. », dans les conditions prévues par l’article L. 141-15 du code de commerce. Les parties sont alors libres d’opter pour une action devant le tribunal de commerce ou le tribunal judiciaire, juridiction de droit commun. »

Les parties n’ont pas fait état d’une instance engagée au fond ; il appartient au juge des référés de vérifier si la créance dont se prévaut la SCI Axor est certaine.

La créance de la SCI Axor au titre de l’arriéré locatif, soit la somme de 971, 50 € n’est pas contestée par l’EURL Free Conduite et elle correspond à des loyers échus.

La SCI Axor se prévaut par ailleurs de créances afférentes à des dégradations à l’intérieur du logement faisant l’objet d’un devis de réparation de 18 599, 57 € et à des dégradations des espaces extérieurs faisant l’objet d’un devis de réparation pour un montant de 4 090, 02 €.

Elle fonde ses demandes sur un procès-verbal de constat d’huissier d’état des lieux établi le 17 juin 2024, ce constat étant intervenu dès lors que M. [C] avait quitté les lieux sans qu’un état des lieux ne soit réalisé.

Il est constant que le preneur est tenu des entretiens et réparations courantes et doit répondre des dégradations et pertes qui interviennent pendant sa jouissance.

A défaut d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tel quel sauf preuve contraire.

Il résulte essentiellement du constat d’huissier, opposable à l’EURL Free Conduite, des traces de salissures sur les murs, des traces de calcaire dans les sanitaires, des trous dans les murs non rebouchés, outre un meuble de cuisine absent (entreposé dans une autre pièce), et à l’extérieur l’absence du gazon sur certaines zones , des mauvaises herbes et des traces de salissures sur la terrasse.

Ces constatations ne sont pas contestées par l’EURL Free Conduite qui produit des photographies de l’intérieur et de l’extérieur de l’habitation du 8 avril 2024 et des attestations du 7 et 8 décembre 2024 et du 28 novembre 2024 sur le bon entretien courant des lieux par M. [C].

Les constatations du commissaire de justice ne permettent pas de retenir avec certitude que le logement n’ait pas été entretenu et réparé par le preneur et qu’il ne soit pas conforme à l’état qui était le sien lors de l’entrée sur les lieux un an auparavant, la plupart des constats relevant, non pas de dégradations et d’un mauvais état des lieux mais de traces d’usure courantes ou de salissures.

L’EURL Free Conduite fait en outre valoir que le meuble de cuisine était déjà déposé lors de l’entrée dans les lieux ; que les traces de calcaire affectant les sanitaires était déjà présentes.

S’agissant des réparations extérieures, l’EURL Free Conduite conteste la créance en faisant valoir que le gazon va repousser à bref délai dans les zones en question.

L’EURL Free Conduite offre de s’acquitter d’une somme de 500 € aux fins de fignoler le nettoyage.

Dès lors, eu égard aux pièces produites, il ne saurait être considéré que la créance invoquée par la SCI Axor soit certaine, s’ agissant des devis de 18 599, 57 € et de 4 090, 02 € et il convient de faire droit à la demande de mainlevée de l’opposition à ce titre, sauf à hauteur de la somme de 500 €.

Il n’y a pas lieu par contre de lever l’opposition pour la créance certaine de 481,48 € correspondant aux frais engagés par la SCI Axor pour l’état des lieux de sortie par commissaire de justice.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la mainlevée partielle de l’opposition à hauteur de la somme de 22 189, 59 € qui ne correspond pas à une créance certaine

Les dépens sont mis à la charge de la SCI Axor qui succombe dans ses prétentions.

.La SCI Axor est pour le même motif condamnée à verser à la société Free Conduite la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et est déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu les articles L.141-14 à L.141-16 du code de commerce,

Ordonnons la mainlevée partielle, à hauteur de la somme de 22 189, 59 €, de l’opposition faite à la requête de la SCI Axor le 25 juillet 2024 au préjudice de l’EURL Free Conduite sur la vente de son fonds de commerce,

Condamnons la SCI Axor à verser à l’EURL Free Conduite la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons la SCI Axor de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SCI Axor aux entiers dépens.

Le Greffier Le Président