TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 1]

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 09 Décembre 2025

AFFAIRE N° RG 22/01957 – N° Portalis DBXJ-W-B7G-HUA3

Jugement Rendu le 09 DECEMBRE 2025

AFFAIRE :

S.A.R.L. [R]

S.C.I. [Adresse 1]

C/

[N] [O]

ENTRE :

1°) La SARL [R], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 325 476 489, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphane CREUSVAUX de la SELAS BCC AVOCATS, avocats au barreau de DIJON postulant et par Maître Jean-Philippe FOURMEAUX, de la SELARL FOURMEAUX LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

2°) La SCI [Adresse 1], immatriculée au RCS de FREJUS sous le numéro 487 479 594, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Stéphane CREUSVAUX de la SELAS BCC AVOCATS, avocats au barreau de DIJON postulant et par Maître Jean-Philippe FOURMEAUX, de la SELARL FOURMEAUX LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEMANDERESSES

ET :

Monsieur [N] [O]

né le 06 Mai 1982 à [Localité 3]

de nationalité Française

Gérant de société, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Virginie PUJOL, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Laetitia TOSELLI, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Les avocats des parties en été entendus en leurs plaidoiries ou ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 11 juillet 2025 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 14 Octobre 2025 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 juillet 2025 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 09 Décembre 2025 ;

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Laetitia TOSELLI

— signé par Laetitia TOSELLI, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

Maître Stéphane CREUSVAUX de la SELAS BCC AVOCATS

M^e Virginie PUJOL

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

La SARL [R] est copropriétaire des lots 2, 4, 5, 7, 8, 10, 11 et 12 d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 4].

La SCI [Adresse 1] est pour sa part copropriétaire des lots 1, 3, 6 et 9 du même ensemble immobilier.

Suivant promesse unilatérale de vente notariée signée le 22 juillet 2021, la SARL [R] et la SCI Quai de Saône, agissant solidairement ensemble, ont promis de vendre les lots 1 à 12 de l’ensemble immobilier précité, désignés comme “des plateaux vides à aménager”, à M. [N] [O], et ce, au prix de 270 000 euros, réparti à hauteur de 180 000 euros pour la SARL [R]

et 90 000 euros pour la SCI [Adresse 1]. La promesse de vente a été consentie avec des conditions suspensives, notamment d’obtention de prêt et d’obtention du permis de construire. La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 30 avril 2022 à 18h00, sous réserve des causes de prorogation.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 décembre 2021, le notaire des promettants a mis en demeure M. [O], via son propre notaire, de justifier de l’obtention ou du refus de prêt.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 décembre 2021, la SARL [R] et la SCI [Adresse 1] ont mis en demeure M. [O] de justifier du dépôt de la demande de prêt et de la demande de permis de construire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 mai 2022, le conseil des demanderesses a informé l’acquéreur que les conditions suspensives d’obtention du prêt et du permis de construire étaient réputées réalisées et qu’en l’absence de levée de l’option, il se trouvait déchu du bénéfice de la promesse. Il a alors mis en demeure M. [O] de régler les sommes de 22 000 euros de solde d’indemnité d’immobilisation, 27 000 euros de clause pénale et d’autoriser le notaire à se dessaisir de la somme de 5 000 euros d’indemnité d’immobilisation séquestrée à son étude.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2022, les sociétés [R] et [Adresse 1] ont fait assigner M. [N] [O] devant le tribunal judiciaire de Dijon afin d’obtenir, au visa des articles 1124, 1304-3, et 1231-5 du code civil,

— sa condamnation à leur payer les sommes suivantes :

—  27 000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation stipulée aux termes de la promesse de vente, la somme de 5 000 euros séquestrée en l’étude de Me [K], notaire à [Localité 1], devant être versée par celui-ci sur simple présentation du jugement à intervenir,

—  27 000 euros en application de la clause pénale contenue aux termes de la promesse de vente,

— outre les intérêts au taux légal sur ces sommes à compter du 21 mai 2022, date de notification de la mise en demeure, et ce jusqu’à complet règlement,

— sa condamnation à leur payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens,

— qu’il n’y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état du 22 juillet 2025. L’affaire a été fixée à l’audience publique du 14 octobre 2025 puis mise en délibéré au 09 décembre 2025.

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Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2024, la SARL [R] et la SCI [Adresse 1] maintiennent leurs demandes formulées dans l’assignation et leurs fondements juridiques.

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Dans ses dernières écritures notifiées électroniquement le 22 septembre 2023, M. [N] [O] conclut, sur le fondement des articles 1217 ,1231 et suivant, 1240 du code civil :

— au débouté de l’ensemble des demandes formulées par la SARL [R] et la SCI [Adresse 1],

— subsidiairement, à la réduction en de notables proportions du montant de la clause pénale prévue au contrat,

— à la condamnation in solidum de la SARL [R] et la SCI [Adresse 1] à lui payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— à la condamnation in solidum de la SARL [R] et la SCI [Adresse 1] en tous les dépens qui seront recouvrés par M^e Virginie Pujol, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

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En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

MOTIFS :

1/ Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Les sociétés prétendent que M. [O] n’a pas satisfait à ses obligations de réalisation des conditions suspensives qui sont alors réputées réalisées.

Aussi estiment-elles qu’il n’a pas présenté de demandes de prêt conformes aux stipulations de la promesse, si bien que la condition suspensive est réputée réalisée. Elles font alors valoir qu’il n’a pas justifié d’au minimum deux refus de prêt avant le 19 novembre 2021 et que l’attestation d’un seul refus de prêt produite est de pure complaisance. Elles ajoutent qu’il ne justifie pas de la demande qui aurait été sollicitée auprès de la Caisse d’Epargne, ni d’un refus du Crédit Mutuel ou du LCL, faisant remarquer que, pour ces dernières banques, le financement sollicité était sans commune mesure avec la condition suspensive de l’obtention d’un prêt de 650 000 euros. Elles signalent enfin qu’une évaluation financière sommaire des travaux était annexée à la promesse unilatérale de vente, à hauteur de 1 928 593 euros TTC, soit une somme supérieure au coût des travaux estimés par l’architecte de M. [O], de telle sorte que le coût de la rénovation de l’immeuble, qui ne constitue pas une condition de la promesse, ne constitue pas non plus un événement affectant l’économie du contrat.

Les sociétés [R] et [Adresse 1] prétendent que l’origine de propriété trentenaire ne constitue pas une condition suspensive aux termes de la promesse, mais font remarquer que ces origines plus que trentenaires sont établies.

Elles ajoutent que M. [O] n’a pas mandaté d’architecte pour déposer une demande de permis de construire dans le délai de trois mois de la signature de la promesse, si bien qu’il est réputé avoir renoncé à cette condition suspensive qui est réputée réalisée.

Les sociétés considèrent alors qu’en l’absence de levée d’option, il se trouve déchu de plein droit dans le bénéfice de la promesse. Elles rappellent que leur bien a été immobilisé pendant neuf mois, du 22 juillet 2021 au 30 avril 2022, justifiant l’allocation de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation.

En défense, M. [O] réplique que l’indemnité d’immobilisation n’est pas due car les conditions suspensives n’ont pas été réalisées.

Concernant l’obtention d’un prêt immobilier, il fait valoir qu’avec son associé, ils ont anticipé les démarches pour obtenir le financement de l’opération avant la signature de la promesse, puis, après la signature, ont relancé les établissements de crédit et les artisans. Il explique que les demandes de prêt ont

été refusées et qu’aucune faute ne peut lui être reprochée puisqu’il a entrepris toutes les actions possibles pour obtenir le financement prévu par le contrat. Il indique avoir sollicité la rédaction d’un avenant à la promesse pour proroger le délai de levée de l’option, qui a été refusé. Il en déduit que la condition suspensive d’obtention du prêt n’a pas été accomplie.

M. [O] considère que l’établissement de l’origine de propriété est une condition suspensive de la promesse de vente qui n’a pas été réalisée à défaut de réception des justificatifs permettant de considérer que la condition suspensive a été remplie.

Il estime avoir été placé dans l’impossibilité de déposer les demandes de permis de construire à défaut d’obtenir les devis pour les travaux envisagés, notamment ceux de la toiture, ce qui aurait rendu toute demande de permis de construire irrecevable comme incomplète. Il déclare que l’estimation du projet immobilier des sociétés ne pouvait pas être utilisée car il n’était pas en adéquation avec son projet, plus modeste.

Selon l’article 1124 du code civil dans ses deux premiers alinéas, “la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis”.

Il résulte de l’article 1304-3 alinéa 1er du même code que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Enfin, aux termes du dernier alinéa de l’article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En l’espèce, les sociétés [R] et [Adresse 1] se sont engagées à vendre M. [O] les lots numéros 1 à 12 d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant le prix de 270 000 euros.

La promesse unilatérale prévoyait (pages 26 et suivantes) :

MODALITÉS DE RÉALISATION DE LA PROMESSE DE VENTE

DÉLAI

La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 30 avril 2022 à 18 heures, sous réserve des causes de prorogation énoncées aux termes des présentes.

Toutefois si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux 8 jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, (…), sans que cette prorogation ne puisse excéder 30 jours.

Si, à l’expiration du délai ci-dessus, le notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente n’a pas reçu la levée d’option par le bénéficiaire, la présente promesse sera caduque, sans que le promettant ne soit tenu d’effectuer une mise en demeure, ou soit obligé de remplir une quelconque formalité judiciaire.

(…)

CARENCE DU BENEFICIAIRE

Une fois toutes les conditions suspensives prévues aux présentes réalisées, si le bénéficiaire ne lève pas l’option dans le délai ci-dessus, éventuellement augmenté les 30 jours de prorogation, il sera déchu de plein droit dans le bénéfice de la présente promesse conformément aux dispositions de l’article 1117 alinéa premier du code civil, et ce, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant.

Ce dernier pourra alors disposer librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimées le bénéficiaire.

INDEMNITE D’IMMOBILISATION

VERSEMENT

En considération de la promesse et de l’indisponibilité temporaire du bien en résultant pour le promettant, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 27 000 euros.

Le bénéficiaire déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans les 10 jours de la signature des présentes en la comptabilité de Maître [M] [K], notaire soussigné, notaire à [Localité 1], la somme de 5 000 euros.

(…)

NATURE DE CE VERSEMENT

La présente indemnité d’immobilisation ne constitue pas des arrhes, mais le prix forfaitaire de l’indisponibilité du bien objet des présentes. En conséquence, le promettant renonce à se prévaloir des dispositions de l’article 1590 du code civil.

SORT DE CE VERSEMENT

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêt.

Elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :

(…)

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci”.

La promesse unilatérale prévoyait des conditions suspensives (pages 11 et suivantes) :

“CONDITIONS SUSPENSIVES

CONDITIONS SUSPENSIVES AUXQUELLES LES PARTIES NE PEUVENT RENONCER

(…)

CONDITIONS SUSPENSIVES AUXQUELLES SEUL LE BÉNÉFICIAIRE PEUT RENONCER

CONDITION SUSPENSIVE D’OBTENTION DU PRÊT

Que le bénéficiaire ou la société substituée obtienne une ou plusieurs offres définitives de prêts bancaires, pouvant être contractées par ce dernier auprès de tout établissement ou courtier de son choix, répondant aux caractéristiques suivantes :

— montant global maximum du ou des prêts envisagés : 650 000 euros ;

— durée maximale de remboursement : 20 ans ;

— taux d’intérêt maximal hors frais de dossier, d’assurance et de garanties : 1,30 % ;

— garantie : une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérants de la société qui se porterait acquéreur).

L’obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive, intervenir au plus tard dans les 120 jours des présentes et selon les modalités ci-après définies.

L’obtention d’une offre de prêt à taux ou un montant inférieur ou égal au taux ou au montant fixé ci-dessus ne fera pas défaillir la condition qui sera considérée comme réalisée.

(…)

Le bénéficiaire devra justifier à son notaire et au promettant, dans les 8 jours de leur remise ou de leur réception, l’attestation de demandes de prêt, l’offre de prêt à lui faite ou le refus opposé à sa demande de prêt. En outre, il s’oblige à adresser à son notaire copie de ces documents.

En cas de non-obtention d’une offre de prêt, il devra justifier d’au minimum deux refus de prêt provenant de différents établissements bancaires, conformes aux conditions susvisées.

Faute par le bénéficiaire d’avoir informé son notaire et le promettant dans le délai de la condition suspensive, les présentes seront considérées comme caduques, une semaine après la réception par le bénéficiaire d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le promettant d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts, restée sans réponse par le bénéficiaire.

(…)

ORIGINE DE PROPRIETE

Qu’il soit établi une origine de propriété au moins trentenaire remontant à un titre translatif et exempte de tous vices susceptibles de porter atteinte à la validité et à l’efficacité de la vente au bénéficiaire.

(…)

CONDITION SUSPENSIVE D’OBTENTION DU PERMIS DE CONSTRUIRE

a) Que le bénéficiaire obtienne au plus tard dans les 6 mois de la signature des présentes un permis de construire autorisant l’aménagement des combles.

b) Qu’il n’existe aucun recours ni aucune procédure en retrait ou en annulation dans les délais de recours définis par le code de l’urbanisme.

Le bénéficiaire s’engage à déposer la demande de permis de construire au plus tard dans les 3 mois de la signature des présentes et à l’afficher sur le site dans les 10 jours francs de sa délivrance, conformément aux dispositions légales”.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente prévoit qu’en l’absence de levée d’option par le bénéficiaire, dans le délai expirant le 30 avril 2022 à 18 heures, éventuellement prorogé d’un mois, “la présente promesse sera caduque, sans que le promettant ne soit tenu d’effectuer une mise en demeure, ou soit obligé de remplir une quelconque formalité judiciaire”. Autrement dit, la promesse prévoit directement de façon générale sa caducité en l’absence de levée d’option, cette levée se caractérisant par la réalisation de la promesse, soit par signature de l’acte authentique, soit par manifestation par le bénéficiaire de sa volonté de réaliser la vente par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception, accompagné(e) notamment d’un virement et d’une copie de l’offre de prêt (cf page 27 de la promesse).

Or, M. [O] n’a pas levé l’option, comme le lui a rappelé le conseil des sociétés dans sa lettre recommandée avec accusé de réception du 18 mai 2022. Il en résulte que la promesse est devenue caduque le 30 avril 2022 ; la caducité de la promesse implique que cette dernière n’aura pas produit le moindre effet dans l’ensemble de ses clauses, et fait obstacle à l’application notamment de la clause relative à l’indemnité d’immobilisation, si bien qu’aucune indemnité d’immobilisation ne peut être réclamée à l’autre partie. La demande de condamnation de M. [O] à verser aux sociétés la somme de 27 000 euros, dont 5 000 euros séquestrés en l’étude de Me [K], notaire à [Localité 1], outre intérêts au taux légal, sera donc rejetée.

Au surplus, il sera constaté que la promesse unilatérale de vente prévoit également en page 12, concernant la condition suspensive de prêt, sa caducité, car “faute par le bénéficiaire d’avoir informé son notaire et le promettant dans le délai de la condition suspensive < c’est-à-dire dans le délai de 120 jours à compter du 22 juillet 2021>, les présentes seront considérées comme caduques, une semaine après la réception par le bénéficiaire d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le promettant d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts, restée sans réponse par le bénéficiaire”. En l’occurrence, le bénéficiaire n’avait pas informé son notaire ni le promettant, 120 jours après la signature de la promesse, d’un refus de prêt. Là encore, la promesse envisage la caducité “des présentes”, soit la caducité de la promesse, et non la caducité de la seule clause de condition suspensive de prêt. La promesse était donc déjà caduque une semaine après l’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception du 17 décembre 2021 par le notaire du promettant, en l’absence de réponse par le bénéficiaire.

2/ Sur la demande en paiement de la clause pénale

La promesse unilatérale de vente étant devenue caduque, la clause prévoyant le paiement d’une indemnité à titre de clause pénale est privée d’effet. La demande de paiement de la somme de 27 000 euros de clause pénale outre intérêts au taux légal sera donc rejetée.

3/ Sur les demandes accessoires

Les sociétés perdant le procès, elles seront condamnées aux dépens.

L’équité commande de rejeter les demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— REJETTE la demande de condamnation de M. [N] [O] au paiement de la somme de 27 000 euros, dont 5 000 euros séquestrés en l’étude de Me [K], notaire à [Localité 1], outre intérêts au taux légal, à titre d’indemnité d’immobilisation ;

— REJETTE la demande de condamnation de M. [N] [O] au paiement de la somme de 27 000 euros outre intérêts au taux légal, à titre de clause pénale ;

— CONDAMNE la SARL [R] et la SCI [Adresse 7] de [Adresse 8] aux dépens ;

— DIT que les dépens pourront être recouvrés par les avocats de la cause qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— REJETTE les demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

Le Greffier La Présidente