TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 5]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00094 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IVYY

ORVITIS

C/

Mme [H] [J]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 20 Juin 2025

DEMANDEUR :

Etablissement public ORVITIS, dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par Mme [I] munie d’un pouvoir,

assignation en référé du 4 Février 2025

DEFENDEUR :

Mme [H] [J], demeurant [Adresse 4] comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 18 Avril 2025

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 20 Juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 21 mars 2024 avec prise d’effet au 26 mars 2024, soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ORVITIS a donné en location à Madame [H] [J] un appartement T2 n° 37 situé [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant le paiement de loyer et charges mensuels de 423.92 € ;

Suite à des incidents de paiement, la bailleresse a notifié un commandement de payer à la locataire le 22 octobre 2024 pour paiement de la somme de 1 358.63 €, ledit commandement ayant été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 24 octobre 2024 ;

Par acte d’ un commissaire de justice déposé à l’étude le 4 février 2025 , ORVITIS a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Dijon, statuant en référé, afin de :

— constater la résiliation du bail suite au non paiement des causes du commandement susvisé dans le délai de deux mois, et prononcer l’expulsion sans délai du défendeur , et de tout occupant de leur chef avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2632.89 €, au titre des loyers et charges dus , avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— fixer et condamner solidairement les défendeurs à payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux, avec intérêts au taux légal,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 300 € en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens et aux frais de mise à exécution, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 14 novembre 2024

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 avril 2025 au cours de laquelle Madame [I] , représentant le bailleur a maintenu ses demandes, tout en produisant un décompte actualisé laissant apparaître un solde débiteur de 2 477.21 € mois de mars inclus, et indiquant qu’un accord était intervenu sur un échéancier avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [J] est présente à l’audience

L’affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2025 par mise à disposition au greffe

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge du contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir d’un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ;

Par ailleurs, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990;

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale ;

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ;

Au vu des pièces produites l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique avec avis de réception dans les délais requis

L’assignation sera donc déclarée recevable ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la même loi, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il résulte du dossier que :

— Depuis le 26 mars 2024 Madame [H] [J] est locataire auprès d’ORVITIS d’un appartement type 2 n° 37 situé [Adresse 3] à [Localité 7]

— Le contrat de bail comporte une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet , ainsi qu’une clause de solidarité en cas de pluralité de locataires

— Madame [H] [J] a été défaillante dans le paiement à terme de ses loyers et charges de sorte qu’un commandement de payer lui a été délivré le 22 octobre 2024 pour paiement de la somme de 1 358.63 €

— Les causes du commandement nont pas été régularisées dans le délai de deux mois pour le paiement des loyers dus. ;

— Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 23 décembre 2024

Sur le montant de la dette de loyers

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges convenus.

À la date de l’assignation, la dette locative s’élevait à la somme de 2632.89 € ;

À l’audience, ORVITIS produit un décompte actualisé présentant une dette locative de 2 477.21 € mois de mars 2025 inclus, dette qui n’est pas contestée par Madame [J] à l’audience.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [H] [J] à payer à ORVITIS la somme provisionnelle de 2 477.21 euros, mois de mars 2025 inclus , somme à parfaire ou diminuer avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter de la date du commandement de payer ;

Sur les délais de paiement

Aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

A l’audience, Madame [H] [J] sollicite des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire. Elle propose de régler 50 € en sus du loyer par mois. Elle expose qu’elle est puéricultrice en créche par la mairie de [Localité 6] et perçoit un salaire de 1 560 € par mois.

A l’audience, le conseil de ORVITIS ne s’oppose pas à la demande de délais compte tenu de la reprise du paiement des loyers.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et d’autoriser Madame [H] [J] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il importe de rappeler que, même si le respect de ces modalités neutralise les effets de la clause résolutoire et, partant, la résiliation, leur non-respect entraîne la résiliation du bail et fait encourir l’expulsion. Le cas échéant, faute de libération spontanée des lieux par Madame [H] [J] il pourra être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois du délai de deux mois des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

De même, il convient de prévoir que le défaut de paiement des loyers et charges courants, comme l’absence de respect des délais de paiement, justifiera la condamnation de Madame [H] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle sera fixée à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si ledit contrat s’était poursuivi.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Madame [H] [J] aux dépens de l’instance, lesquels comprennent notamment le coût du commandement et de l’assignation en référé, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il est équitable de condamner Madame [H] [J] à régler à ORVITIS la somme de 200 € au titre de ses frais irrépétibles.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon,statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort , à titre provisoire et renvoyant au fond pour le surplus,

CONSTATONS que la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mars 2024 entre ORVITIS et Madame [H] [J] est acquise à compter du 23 décembre 2024 sur le logement Type 2 – n° 37 situé [Adresse 3] à [Localité 7].

CONDAMNONS Madame [H] [J] à payer à ORVITIS la somme provisionnelle de 2 477.21 €, sauf à parfaire ou diminuer, ce avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024 , date du commandement de payer.

AUTORISONS Madame [H] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 € euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, étant précisé que la poursuite du moratoire au-delà de ce terme est subordonné à l’accord des parties.

DISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la date de signification de la présente ordonnance.

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée de ce moratoire.

RAPPELONS que le respect des délais accordés neutralise les effets de la clause résolutoire, laquelle sera réputée n’avoir jamais été acquise, et que le bail pourra se poursuivre aux conditions antérieures.

PRECISONS que le non-respect de ces modalités justifiera que :

— la clause résolutoire retrouve son plein effet

l – le solde de la dette devienne immédiatement exigible

— à défaut pour Madame [H] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, ORVITIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— que Madame [H] [J] soit condamnée à verser à ORVITIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail , avec indexation contractuelle le cas échéant, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

ORDONNONS dans ce cas l’expulsion de Madame [H] [J] qui devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourra y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique.

CONDAMNONS en tant que de besoin Madame [H] [J] à payer à ORVITIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges courants, sur le logement à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement jusqu’à la libération effective des lieux avec restitution des clés.

CONDAMNONS Madame [H] [J] à payer à ORVITIS la somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS Madame [H] [J] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé , et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 20 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Marie LANGLOIS, Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection assistée de Martine LECOMTE, Greffier,

Le greffier, Le magistrat exerçant à titre temporaire,