Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00391 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I7RH

M. [Y] [K]

Mme [I] [Z] épouse [K]

C/

M. [E] [N]

JUGEMENT DU 11 Mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEURS :

M. [Y] [K], demeurant [Adresse 1]

non comparant, représenté par Maître Cédric MENDEL de la SCP MENDEL – VOGUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON substitué par M^e Claire TODESCO, avocat au barreau de DIJON

Mme [I] [Z] épouse [K], demeurant [Adresse 1]

non comparante, représentée par Maître Cédric MENDEL de la SCP MENDEL – VOGUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON substitué par M^e Claire TODESCO, avocat au barreau de DIJON

assignation en date du 21 Octobre 2025

DEFENDEUR :

M. [E] [N], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Stéphane LARCAT, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Dijon ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS :

Audience publique du : 09 Mars 2026

JUGEMENT :

Contradictoire, premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2026

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un bail sous seing privé en date du 29 mai 2013, ayant pris effet le 1er juin 2013, Monsieur [Y] [K] et Madame [I] [K] née [Z] ont donné en location à Monsieur [E] [N], un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], pour une durée de trois ans renouvelable, moyennant un loyer initial révisable de 603,72 € pour l’appartement et 55 € pour le garage par mois, charges comprises.

Par acte d’huissier du 25 octobre 2024, Monsieur [Y] [K] et Madame [I] [K] née [Z], ont fait notifié à Monsieur [E] [N] un congé aux fins de reprise avec effet au 31 mai 2025.

Par acte d’huissier du 21 octobre 2025, Monsieur [Y] [K] et Madame [I] [K] née [Z] ont fait assigner Monsieur [E] [N], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Juger Monsieur et Madame [K] recevable et bien fondés en leur action,

— Juger que la résiliation du contrat de bail du 29 mai 2013 et du bail verbal conclu entre les parties est intervenue de plein droit le 31 mai 2025;

— Juger qu’à défaut pour Monsieur [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur et Madame [K] pourront, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celles de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance de la force publique,

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation du bail jusqu’à la restitution effective des lieux au montant du loyer et charges actuels, soit 603,72 € par mois pour l’appartement, et 55,00 € par mois pour le garage;

— Condamner Monsieur [N] à payer à Monsieur et Madame [K] ladite indemnité d’occupation due, au prorata temporis, de la date de résiliation du bail jusqu’à la restitution effective des lieux ;

— Condamner Monsieur [N] à payer à Monsieur et Madame [K] la somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts;

— Condamner Monsieur [N] à payer à Monsieur et Madame [K] la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de congé d’huissier à hauteur de 417,62 €.

A l’audience du 9 mars 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, les demandeurs sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, justifiant sa volonté de reprendre le logement par le besoin de s’y loger afin de se rapprocher de leur lieu de soins. Ils rappellent avoir sollicité l’expulsion du défendeur et la restitution des clefs du logement dans un délai de 15 jours à compter de la présente décision.

En défense, Monsieur [E] [N] confirme que les propriétaires ont respecté la procédure légale de congé pour reprise du logement. Il accepte de quitter le logement mais sollicite un délai.

Il résulte de l’enquête sociale prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 que l’indécence du logement a été constatée par SOLIHA lors d’une visite du 11 septembre 2024, suite à un signalement réalisé par l’ADIL en avril 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé et la demande d’expulsion

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit en son I., dans sa version applicable au présent litige, que : « I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ».

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre Monsieur [Y] [K] et Madame [I] [K] née [Z] d’une part et Monsieur [E] [N], d’autre part, datant du 29 mai 2013, ayant pris effet le 1er juin 2013, devait arriver à expiration, à défaut de reconduction tacite, le 31 mai 2025.

Le congé dont le bailleur demande la validation a été signifié au moins 6 mois avant le terme du contrat pour reprendre le bien, soit le 25 octobre 2024. Le motif du congé ne fait l’objet d’aucune contestation. En outre, le congé indique le motif de la reprise, les nom et adresse des bénéficiaires qui, en l’occurrence, sont les propriétaires du bien.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause la validité du congé de reprise du bien et souhaite quitter le logement.

Dès lors, il y a lieu de déclarer valide le congé délivré par Monsieur [Y] [K] et Madame [I] [K] née [Z] à Monsieur [E] [N] le 25 octobre 2024 pour le 31 mai 2025, de sorte qu’à compter de cette date, Monsieur [E] [N] s’est trouvé déchu de tout titre d’occupation sur le logement.

Il y a donc lieu d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur le délai aux fins de quitter les lieux

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, les bailleurs sollicitent la réduction du délai de deux mois à un délai de 15 jours tandis que le défendeur sollicite l’octroi d’un délai pour quitter les lieux.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution soit réduit, supprimé ou renouvelé.

Il convient donc de débouter Monsieur [Y] [K] et Madame [I] [K] née [Z] de leur demande formée à ce titre et d’indiquer que, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur les conséquences de l’expulsion

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, dans la mesure où les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du fait du maintien dans les lieux des locataires malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail, soit la somme de 603,72 € pour l’appartement et 55 € pour le garage.

Monsieur [E] [N] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail en date du 31 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Enfin, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Monsieur [Y] [K] et Madame [I] [K] née [Z] allèguent subir un préjudice en raison de la résistance de Monsieur [E] [N] à quitter les lieux et de leur contrainte d’effectuer des trajets plus importants pour se rendre à la Clinique des [Etablissement 1], ce qui est difficile en raison de leur état de santé.

Au soutien de leur prétention, ils ne versent aux débats qu’un unique certificat médical émanant d’un médecin généraliste, daté du 23 septembre 2024, évoquant le besoin de se rapprocher du centre des Rosiers. Néanmoins, il est indéniable qu’en dépit de la délivrance d’un congé pour reprise en octobre 2024, venant à échéance en mai 2025, Monsieur [E] [N] se maintient dans le logement objet du bail.

Par conséquent, il convient d’accorder aux époux [K] la somme de 200 € en réparation de leur préjudice, au paiement de laquelle sera condamné Monsieur [E] [N].

Sur les dépens et les frais irrépétibles de la procédure

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [E] [N] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, le coût de l’assignation. Le coût de la délivrance du congé pour reprise notifié par le bailleur ne saurait en effet être supporté par le preneur qui n’en a pas pris l’initiative.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 300 € sera allouée de ce chef à Monsieur [Y] [K] et Madame [I] [K] née [Z]. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Dijon, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour vente signifié à Monsieur [E] [N] le 25 octobre 2024 à effet du 31 mai 2025,

DIT que Monsieur [E] [N] est déchu de tout titre d’occupation du logement sis [Adresse 3] à [Localité 1] depuis le 31 mai 2025,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [E] [N] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 3] à [Localité 1], passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [K] et Madame [I] [K] née [Z] de leur demande de réduction du délai aux fins de quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [E] [N] à payer à Monsieur [Y] [K] et Madame [I] [K] née [Z] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé augmenté de la provision sur charges, à compter du 31 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 603,72 € pour l’appartement et 55 € pour le garage ;

CONDAMNE Monsieur [E] [N] à payer à Monsieur [Y] [K] et Madame [I] [K] née [Z] la somme de 200 € à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE Monsieur [E] [N] à payer à Monsieur [Y] [K] et Madame [I] [K] née [Z] la somme de 300 € sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [N] aux entiers dépens de l’instance, comprenant en l’état, le coût de l’assignation ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice président chargé des contentieux de la protection, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,