TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 1]

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 06 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 22/01510 – N° Portalis DBXJ-W-B7G-HTOY

Jugement Rendu le 06 JANVIER 2026

AFFAIRE :

[O] [X]

[Y] [U]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]

S.A.S. CABINET [F]

ENTRE :

1°) Monsieur [O] [X]

né le 27 Avril 1961 à [Localité 2]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Christophe CHATRIOT de la SCP SCP D’AVOCATS PIZZOLATO – CHATRIOT, avocats au barreau de DIJON plaidant

2°) Madame [Y] [U]

née le 19 Février 1958 à [Localité 3] (MAROC)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Morgane AUDARD de la SCP AUDARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEMANDEURS

ET :

1°) Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice : la SAS Cabinet [F], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro B 350 704 904, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître François-Xavier BERNARD de la SELARL CABINET D’AVOCATS PORTALIS ASSOCIES – CAPA, avocats au barreau de DIJON plaidant

2°) La SAS CABINET [F], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 350 704 904, agissant poursuites et diligences de son Président en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Stéphane CREUSVAUX de la SELAS BCC AVOCATS, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Odile LEGRAND, Première Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 11 juillet 2025 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 23 Septembre 2025 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 juillet 2025 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 02 décembre 2025 et successivement prorogé jusqu’au 06 Janvier 2026 ;

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Odile LEGRAND

— signé par Odile LEGRAND, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

Maître Morgane AUDARD de la SCP AUDARD ET ASSOCIES

Maître Stéphane CREUSVAUX de la SELAS BCC AVOCATS

Maître François-xavier BERNARD de la SELARL CABINET D’AVOCATS PORTALIS ASSOCIES – CAPA

Maître Christophe CHATRIOT de la SCP SCP D’AVOCATS PIZZOLATO – CHATRIOT

* * *

Exposé du litige :

Mme [Y] [U] et M. [O] [X] sont propriétaires au sein de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] (21).

La SCI [H] est également propriétaire au sein du même immeuble.

Selon arrêt confirmatif du 6 octobre 2020, la cour d’appel de Dijon a condamné la SCI [H] à remettre en état (par retrait du pavage et remise de plantations) sous astreinte une bande de terrain longeant les bâtiments B et C, partie commune sur laquelle la SCI avait fait faire irrégulièrement des travaux, outre versement au syndicat de copropriétaires d’une somme de 2 500 euros, avec 1 500 euros supplémentaires en cause d’appel, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndic représentant le syndicat de copropriétaires n’a pas fait signifier la décision.

Lors de l’assemblée générale du 26 avril 2022, la SCI [H] a fait inscrire à l’ordre du jour une résolution (ou « question » portant le n° 37 dans le procès-verbal) visant à obtenir la renonciation pure et simple du syndicat à demander l’exécution des décisions prises à l’encontre de la SCI.

Mme [U] et M. [X] ont voté contre cette résolution qui a néanmoins été adoptée.

Motif pris de ce qu’elle était contraire à l’intérêt des copropriétaires et prise dans l’intérêt exclusif de la SCI [H], Mme [U] a, par acte du 29 juin 2022, fait assigner le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet [F], ainsi que la SAS Cabinet [F], devant le tribunal judiciaire de Dijon, 2ème chambre civile, afin de voir, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1240 et suivants du code civil et 699 et 700 du code de procédure civile, annuler la résolution n° 37 de l’assemblée générale du 26 avril 2022 et condamner le cabinet [F] à lui verser 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 2 000 euros (condamnation in solidum des deux défendeurs) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte séparé daté du même jour, M. [O] [X] a fait assigner les mêmes défendeurs sur les mêmes fondements (outre l’article 59 du décret du 17 mars 1967) à des fins comparables, soit l’annulation de la résolution litigieuse, la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser 712,13 euros au titre des charges exceptionnelles engagées pour une procédure judiciaire, 346,32 euros au titre de la perte de chance d’avoir perçu le montant de la liquidation de l’astreinte, et 1 920 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 30 mai 2023, les deux procédures ont été jointes.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2023 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé de ses moyens, Mme [U] a maintenu ses demandes sauf à rappeler qu’elle serait dispensée du règlement des frais de procédure exposés par le syndicat de copropriétaires dans le présent litige.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mai 2023 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé de ses moyens, M. [X] a également maintenu ses demandes.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2022 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet [F], demande au tribunal de :

— débouter les consorts [V] de l’ensemble de leurs demandes ;

— les condamner solidairement à lui verser 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2024 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé de ses moyens, la SAS Cabinet [F] demande au tribunal de :

— débouter les consorts [V] de l’ensemble de leurs demandes ;

— les condamner solidairement à lui verser 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, lesquels seront recouvrés par M^e Creusvaux, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 juillet 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience à juge unique du 23 septembre 2025 pour être mise en délibéré au 2 décembre 2025 prorogé au 16 décembre 2025 puis au 6 janvier 2026.

Motifs :

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 37 de l’assemblée générale du 26 avril 2022 :

Les demandeurs soutiennent qu’elle est encourue au double motif que les règles de majorité présidant au vote n’auraient pas été respectées et que la résolution votée serait constitutive d’un abus de majorité.

Sur le respect des règles de majorité :

Aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 avril 2022 (page 13), « Suite à l’arrêt de la cour d’appel dans le litige opposant la SCI [H] et le syndicat des copropriétaires, dans le but de rétablir des relations apaisées au sein de la copropriété, la SCI [H] déclare renoncer à se pourvoir en cassation. Pour sa part, le syndicat renonce à demander l’exécution des décisions prises tant en première instance qu’en appel. »

Cette résolution a été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, « selon les conditions de majorité de l’article 24 », et il est précisé qu’ont voté pour : 5 copropriétaires totalisant 4831 / 7817 tantièmes, contre : 5 copropriétaires totalisant 2986 / 7817 tantièmes (dont Mme [U] et M. [X]), et se sont abstenus : 2 copropriétaires totalisant 590 / 8407 tantièmes.

Il est précisé en page 1 du procès-verbal que les consorts [Q] représentaient les époux [N], de sorte qu’étaient présents ou représentés 12 des 15 copropriétaires totalisant 8 407 / 9 300 tantièmes généraux.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, I. Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (…).

II. Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I, a) les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble (…).

Aux termes de l’article 25 de la même loi, Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, compte-tenu de la nature de la résolution telle que libellée et inscrite à l’ordre du jour, qui constitue une renonciation à faire exécuter par la SCI [H] à ses frais des travaux de remise en état affectant les parties communes, le vote relevait des conditions de majorité de l’article 25 et non de l’article 24, comme le soutiennent les deux demandeurs.

Mais contrairement à l’affirmation complémentaire de Mme [U], il ne relevait pas de l’article 26 même si celui-ci a été mentionné sans doute par erreur dans les actes de première instance, puisque le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er octobre 2013 lors de laquelle le syndicat a été autorisé à ester en justice contre la SCI [H] (décision d’une nature différente qui n’appelle pas de parallélisme des formes) mentionne expressément les conditions de vote de l’article 24.

Le syndicat de copropriétaires reconnaît que c’est à tort que le syndic a visé dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 avril 2022 les conditions de vote de l’article 24 aux lieu et place de l’article 25.

Les deux défendeurs rappellent cependant à juste titre qu’il est constant que l’erreur relative à la majorité applicable est sans incidence dès lors que la majorité requise a été effectivement atteinte.

Tel est le cas ici puisque la résolution a été adoptée grâce au vote « pour » de 5 copropriétaires totalisant 4831 tantièmes, soit plus de la moitié (il en fallait au moins 4651) des 9300 tantièmes généraux que compte la copropriété.

Le cabinet [F] justifie par ailleurs de ce que les époux [N] étaient dûment représentés par M. [E] conformément aux indications portées en début de procès-verbal en produisant la feuille de présence et le pouvoir régularisé par ces derniers.

Dans ces conditions, la résolution litigieuse ne sera pas annulée pour non-respect des règles de majorité applicables au vote, et la demande en ce sens de Mme [U] et de M. [X] sera rejetée.

Sur l’abus de majorité :

Les demandeurs soutiennent que la SCI [H], copropriétaire qui dispose du plus grand nombre de tantièmes comme propriétaire de trois lots, avec les consorts [Q] ralliés à sa cause, qui ont eux-mêmes endossé le pouvoir des époux [N], ont fait usage de leurs voix dans l’intérêt exclusif de la SCI [H] et au détriment des autres copropriétaires et de l’intérêt collectif.

Il est constant que l’abus de majorité suppose la démonstration que la décision de l’assemblée générale est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

En l’espèce, force est de constater que :

— les décisions judiciaires étaient favorables au syndicat de copropriétaires ;

— la renonciation à leur exécution équivalait à renoncer non seulement à la remise en état des parties communes, mais encore au recouvrement des frais irrépétibles (4 000 euros en tout), à celui des dépens de première instance et d’appel voire à celui de l’astreinte (50 euros par jour de retard), alors que selon justificatif -pièce 7 M. [J] les autres copropriétaires (hormis les consorts [Q] arrivés plus récemment) avaient exposé des frais et honoraires à hauteur d’environ 10 000 euros pour assumer ce contentieux ;

— la contrepartie énoncée soit la renonciation à se pourvoir en cassation ne peut être considérée comme une contrepartie équivalente, dès lors qu’aucun moyen n’est avancé quant aux chances de succès d’un tel recours, qui ne porte que sur l’application du droit, dont la recevabilité aurait été conditionnée par l’exécution de l’arrêt d’appel -article 1009-1 du code de procédure civile-, et dont il n’est pas démontré que les frais éventuels en défense auraient été équivalents voire supérieurs à ceux déjà exposés devant les juges du fond (une absence de représentation étant même possible), aucun devis n’ayant d’ailleurs été soumis à l’assemblée générale.

Quant au caractère « inévitable » d’un pourvoi de la part de la SCI [H] en l’absence de renonciation à exécution, il n’est aucunement établi au regard de ce qui précède.

Enfin, il importe peu que le statu quo finalement adopté ne soit « pas formellement défavorable aux copropriétaires minoritaires » au seul motif qu’il serait indifférent que la bande de terrain-partie commune soit pavée ou plantée, puisque la solidité ou la destination de l’immeuble n’en seraient pas affectées, dès lors que le litige portait sur la régularité des travaux effectués par la SCI [H] et la sauvegarde des parties communes, et que deux décisions de justice ont tranché en faveur du syndicat.

Dans ce contexte, les demandeurs prouvent que la résolution litigieuse est non seulement contraire aux intérêts collectifs des autres copropriétaires, mais qu’elle a également été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de la SCI [H], copropriétaire majoritaire, au détriment des copropriétaires minoritaires dont Mme [U] et M. [X].

La résolution n° 37 sera donc annulée pour abus de majorité.

Sur la responsabilité du syndic :

Dans le contexte sus-décrit, les demandeurs recherchent la responsabilité du cabinet [F] tant au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, précisé par l’article 59 du décret d’application de ladite loi du 17 mars 1967, qui prévoit que le syndic est chargé de représenter le syndicat des copropriétaires en justice, les actes de procédure le concernant étant régulièrement signifiés à la requête de celui-ci, que sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Il est en effet constant que le syndic est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission, par exemple en s’abstenant de faire exécuter des travaux reconnus comme indispensables par une décision de justice, nonobstant une décision contraire de l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’espèce, le cabinet [F] ne conteste pas s’être abstenu de faire signifier puis exécuter l’arrêt de la cour d’appel du 6 octobre 2020, alors que celui-ci était favorable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] qu’il représentait.

Si le projet de résolution tendant à la renonciation à faire exécuter cet arrêt a été inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale le 22 décembre 2020 soit deux mois et demi après le rendu de la décision, le vote n’a eu lieu que le 26 avril 2022 soit seize mois plus tard, sans que ce délai ne soit expliqué autrement que par l’organisation manquée d’une seule assemblée générale qui aurait dû se tenir le 2 décembre 2021 mais n’a pas eu lieu, selon M. [X], faute par le syndic d’avoir réservé une salle à l’horaire inscrit sur la convocation, ce qui n’est pas contesté.

Mais il appartenait surtout au syndic d’alerter l’ensemble des copropriétaires sur le risque d’abus de majorité avant de soumettre au vote une telle résolution. S’il a pu s’appuyer sur la consultation de l’avocat du syndicat, favorable à l’adoption de la résolution, il résulte de ce qui précède que son contenu était sujet à caution (quant à l’obligation de constituer avocat au conseil en défense devant la cour de cassation, quant aux frais d’exécution -la SCI [H] ayant été

condamnée aux dépens-, quant au degré d’alea d’une telle procédure…).

Quant au caractère « non indispensable » des travaux de remise en état prévus par l’arrêt, ne nécessitant pas de réactivité accrue selon le syndic, il a déjà été jugé que cette appréciation de fond était indifférente.

Dans ces conditions, il faut considérer que le syndic a commis une faute dans l’exécution de sa mission de représentation du syndicat des copropriétaires, qu’il doit réparer à hauteur du préjudice des copropriétaires lésés.

Les demandeurs justifient avoir exposé inutilement des frais de procédure dans le cadre de l’instance poursuivie contre la SCI [H] à hauteur de leurs tantièmes respectifs (660 sur 9300èmes pour M. [X], 2026 sur 9300èmes pour Mme [U]) soit pour 10 034,53 euros au total, 712,13 euros pour M. [X] et 2 186 euros (et non 2 175 euros) pour Mme [U].

Ils ont également perdu une chance de voir remettre en état de plantation la bande de terre-partie commune. Seule Mme [U] sollicite l’indemnisation de ce préjudice (à hauteur de 837 euros déduction faite des sommes demandées au titre des autres chefs de préjudice, dans le cadre d’une demande globale de 5 000 euros).

Sa demande de ce chef sera accueillie.

Les demandeurs sollicitent par ailleurs le remboursement de l’astreinte qui aurait couru et n’aurait pas manqué d’être liquidée, à proportion de leurs tantièmes respectifs.

Mais ils ne justifient pas de la perte de chance subie de ce chef, faute d’établir l’intention de la SCI [H] d’exécuter l’arrêt qui aurait dû lui être signifié.

Il sera donc alloué à Mme [U] la somme de 3 023 euros (2 186 + 837) et à M. [X] celle de 712,13 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice respectif, que le cabinet [F] sera condamné à leur verser.

Par ces motifs

Le tribunal,

Rejette la demande de Mme [Y] [U] et M. [O] [X] tendant à l’annulation de la résolution n° 37 de l’assemblée générale du 26 avril 2022 pour non-respect des règles de majorité applicables au vote ;

Prononce cependant l’annulation de ladite résolution pour abus de majorité ;

Dit que la SAS Cabinet [F] en sa qualité de syndic représentant le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] a commis une faute dans l’exécution de sa mission ;

Condamne la SAS Cabinet [F] en sa qualité de syndic représentant le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] à verser à Mme [Y] [U] la somme de 3 023 euros (trois mille vingt-trois euros) à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SAS Cabinet [F] en sa qualité de syndic représentant le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] à verser à M. [O] [X] la somme de 712,13 euros (sept cent douze euros et treize centimes) à titre de dommages et intérêts ;

Dit que Mme [Y] [U] et M. [O] [X] seront dispensés du règlement des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] dans le cadre de la présente instance ;

Condamne la SAS Cabinet [F] en sa qualité de syndic représentant le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] à verser à Mme [Y] [U] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Cabinet [F] en sa qualité de syndic représentant le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] à verser à M. [O] [X] la somme de 1 920 euros (mille neuf cent vingt euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande du syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SAS Cabinet [F] en sa qualité de syndic représentant le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] et le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] aux dépens, avec autorisation pour M^e Creusvaux de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans recevoir provision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

Le Greffier La Présidente