TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 1]

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 21 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 23/02358 – N° Portalis DBXJ-W-B7H-IAYH

Jugement Rendu le 21 AVRIL 2026

AFFAIRE :

[R] [E]

[M] [V] épouse [E]

C/

[A] [Y]

[Q] [T]

ENTRE :

1°) Monsieur [R] [E]

né le 08 Février 1980 à [Localité 2]

de nationalité Française

Directeur de clientèle, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Patrice CANNET de la SARL CANNET – MIGNOT, avocats au barreau de DIJON plaidant

2°) Madame [M] [V] épouse [E]

née le 21 Mai 1984 à [Localité 2]

de nationalité Française,

Chargée de relation entreprise, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Patrice CANNET de la SARL CANNET – MIGNOT, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEMANDEURS

ET :

1°) Monsieur [A] [Y]

né le 14 Juin 1973 à [Localité 3]

de nationalité Française

Commercial, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Clémence TEILLAUD, avocat au barreau de DIJON postulant et par Maître Amandine NAUD, de la SELARL inter-barreau DERBY AVOCATS, Avocat au barreau de PARIS, plaidant

2°) Madame [Q] [T]

née le 06 Juin 1980 à [Localité 4]

de nationalité Française

Commerçante, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Clémence TEILLAUD, avocat au barreau de DIJON postulant et par Maître Amandine NAUD, de la SELARL inter-barreau DERBY AVOCATS, Avocat au barreau de PARIS plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anne-Bénédicte ROBERT, Juge placée, déléguée au Tribunal judiciaire de DIJON suivant ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de DIJON en date du 17 décembre 2025, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Ouï les avocats des parties en leurs plaidoiries ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 22 janvier 2026 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 24 Mars 2026 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 février 2026 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 21 Avril 2026 ;

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Anne-Bénédicte ROBERT

— signé par Anne-Bénédicte ROBERT, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le

à

Maître Patrice CANNET de la SARL [Localité 5] – MIGNOT

M^e Clémence TEILLAUD

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 6 mars 2023, M. [R] [E] et son épouse, Mme [M] [V] ont régularisé avec M. [A] [Y] et Mme [Q] [T] une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le prix de 590 000 euros hors frais.

Une condition suspensive d’obtention d’un financement de 500 000 euros sur une durée maximale de remboursement de 20 ans au taux nominal d’intérêts maximal de 3,5 % l’an était prévue, sa réalisation devant intervenir deux mois à compter de la signature, soit au plus tard le 6 mai 2023.

La réitération de la vente était fixée au 22 mai 2023.

M. [Y] par courrier du 5 mai 2023 a informé ses cocontractants de ce que sa demande de prêt d’un montant de 295 000 euros était refusée par le Crédit Agricole de Champagne Bourgogne.

Le 6 mai 2023 Mme [T] informait du refus par la Banque Populaire Champagne-Bourgogne de sa demande de prêt immobilier pour un montant de 200 000 euros.

Par correspondance du 8 juin 2023, M. [R] [E] et son épouse prenaient acte de l’échec de la vente et mettaient en demeure M. [A] [Y] et Mme [Q] [T] de leur payer la somme de 59 000 euros correspondant au montant de la clause pénale prévue par le compromis de vente, la Selas Legatis [Localité 1] Genlis étant désignée en qualité de séquestre de la somme de 20 000 euros jusqu’à la réitération par acte authentique de la vente.

Par correspondance de leur conseil du 13 juin 2023, M. [A] [Y] et Mme [Q] [T] contestaient l’application de la clause pénale en expliquant avoir fourni deux attestations de refus de prêt et sollicitaient la restitution de la somme de 20 000 euros séquestrée entre les mains du notaire.

En l’absence d’issue amiable, par assignation du 7 septembre 2023, M. [R] [E] et son épouse ont saisi le tribunal judiciaire de Dijon de leurs demandes de condamnation de M. [Y] et de Mme [T] à leur payer la clause pénale ainsi qu’une indemnité au titre des frais irrépétibles et les dépens de l’instance.

°°°°°

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, auxquelles il conviendra de se référer conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, M. [R] [E] et Mme [M] [V], demandent au visa des articles 1103, 1104 et 1304-3 du code civil, de :

— Juger recevables et bien fondées les demandes de M. [R] [E] et Mme [M] [V],

En conséquence,

— Débouter M. [P] [Y] et Mme [Q] [T] de l’ensemble de leurs demandes.

— Condamner M. [P] [Y] et Mme [Q] [T] à verser la somme de 59 000 euros à M. [R] [E] et Mme [M] [V] en application de la clause pénale prévue par le compromis de vente en date du 6 mars 2023.

— Rappeler l’exécution provisoire de droit en la matière.

— Condamner M. [P] [Y] et Mme [Q] [T] à verser à M. [R] [E] et Mme [M] [V] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner M. [P] [Y] et Mme [Q] [T] aux entiers dépens.

°°°°

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, auxquelles il conviendra de se référer conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, M. [A] [Y] et Mme [Q] [T], au visa des articles 1304 et suivants du code civil, et L. 341-35 et L. 313-41 du code de la consommation, demandent de :

— Débouter M. [R] [E] et Mme [M] [V] épouse [E] de l’ensemble de leurs demandes.

— Ordonner la restitution de la somme de 20 000 euros séquestrée auprès de la Selas Legatis [Localité 1] Genlis au profit de M. [A] [Y] et de Mme [Q] [T].

— A toutes fins, à défaut de restitution, condamner solidairement M. [R] [E] et Mme [M] [V] épouse [E] au paiement d’une somme de 20 000 euros au profit de M.[A] [Y] et de Mme [Q] [T].

— Condamner solidairement M. [R] [E] et Mme [M] [V] épouse [E] au paiement d’un intérêt au taux légal majoré de moitié à compter du 9 juin 2023.

A titre subsidiaire, vu l’article 1231-5 du Code Civil,

— Réduire le montant de la clause pénale.

— Dans l’hypothèse où par extraordinaire, il serait fait droit totalement ou partiellement aux demandes des époux [E], écarter l’exécution provisoire ;

— Condamner solidairement M. [R] [E] et Mme [M] [V] à verser à M. [A] [Y] et Mme [Q] [T] unis d’intérêts une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner solidairement M. [R] [E] et Mme [M] [V] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

°°°°°

La clôture de la procédure est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état du 3 février 2026.

L’affaire a été fixée à l’audience du 24 mars 2026 puis mise en délibéré au 21 avril 2026 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la défaillance de la condition suspensive et la clause pénale

Aux termes des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Le compromis de vente du 6 mars 2023 prévoit en page 9, que la promesse synallagmatique de vente est conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant maximal de 500 000 euros sur une durée maximale de remboursement de 20 ans au taux nominal de 3.5 % l’an, hors assurance.

En page 10, le contrat prévoit que l’acquéreur s’engage en cas de non obtention du financement demandé à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques spécifiées, en conséquence l’acquéreur s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêts.

Il est acquis aux débats que l’acte authentique de vente n’a pas été régularisé à compter de la date convenue du 31 mai 2023.

En effet, M. [Y] et Mme [T] ont indiqué aux vendeurs ne pas avoir obtenu les financements escomptés et produisaient deux refus de prêts :

— l’un émanant de la Banque populaire en date du 6 mai 2023, suite à un dépôt de dossier par Mme [T] du 6 mai 2023 pour un prêt de 200 000 euros sur 240 mois,

— l’autre émanant du Crédit Agricole en date du 5 mai 2023 pour un prêt de 295 000 euros à M. [Y] sur une durée de 240 mois.

Les vendeurs ont pris acte de l’absence de financement par correspondance du 6 juin 2023 mais, contestant le bien fondé des refus de prêts, ont sollicité l’application à leur profit de la clause pénale.

Les dispositions de l’article 1304-3 du code civil prévoient que « la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement».

Il n’est pas inutile de préciser que la Cour de cassation juge que l’acquéreur peut échapper à l’application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil lorsqu’il démontre que, s’il avait présenté une demande conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente, cette demande aurait aussi été rejetée.

En cette matière, il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, à défaut de quoi il est acquis que l’emprunteur a empêché la réalisation de la condition (Cass. civ. 1re, 13 nov. 1997, n° 95-18.276).

Ensuite, il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l’accomplissement de la condition (cass. civ. 3e, 26 mai 2010, no 09-15.317).

Le compromis est ainsi libellé : « Condition suspensive d’obtention de prêt

L’ACQUEREUR déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L. 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

• Organisme prêteur : tout organisme bancaire

• Montant maximal de la somme empruntée : CINQ CENT MILLE EUROS (500 000 EUR).

• Durée maximale de remboursement : 20 ans

• Taux nominal d’intérêt maximal : 3,5 % l’an (hors assurances) »

La clause « Refus de prêt – justification » du compromis en date du 6 mars stipule : « L’ACQUEREUR s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, l’ACQUEREUR s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. »

Les parties s’opposent sur la lecture à faire de l’étendue des engagements résultant de cette clause.

C’est ainsi que les demandeurs retiennent qu’en vertu de la clause de solidarité » du compromis qui stipule qu'« En cas de pluralité de VENDEURS et/ou d’ACQUEREURS, les parties contracteront les obligations mises à leur charge aux termes des présentes solidairement entre elles, sans que cette solidarité soit nécessairement rappelée à chaque fois. » , les bénéficiaires de la promesse devaient déposer chacun deux demandes de prêt alors que ces derniers estiment avoir parfaitement rempli leurs obligations en déposant chacun une demande de prêt, pour la moitié du prix de vente.

Il convient donc de dire si les diligences des bénéficiaires de la promesse sont conformes aux exigences du contrat.

Les acquéreurs ont déposé chacun de leur côté une demande de prêt aux caractéristiques très inférieures aux prévisions du compromis

.

Cependant, le compromis prévoit leur solidarité pour l’ensemble des engagements sans distinction de la nature des obligations. Cette clause ne leur interdit pas de recourir à plusieurs emprunts, voire à des emprunts séparés mais dans tous les cas, ils doivent être en mesure de démontrer avoir déposé des dossiers de financement prévoyant des engagements solidaires.

Or, les deux attestations bancaires fournies par les défendeurs ne font aucunement état de la solidarité dans le remboursement de l’emprunt, ni même de l’existence d’un co-emprunteur, ce qui constitue une moindre garantie pour la banque.

Ensuite, si les défendeurs produisent une attestation de leur notaire, Maître [K] du 8 avril 2024, suivant laquelle ils ont verbalement indiqué lors de la signature du compromis qu’ils effectueraient des demandes de prêts séparées, la clause relative au financement ne le mentionne pas.

Cette question n’est donc pas entrée dans le champ contractuel.

De plus, chacun des acquéreurs ayant déposé une demande très inférieure au montant à financer de 500 000 euros, il ne peut être considéré que les acquéreurs se sont conformés aux obligations leur incombant. En effet, le montant emprunté par chacun des acquéreurs ne permet pas le financement du bien.

La condition suspensive a donc défailli du fait des défendeurs.

La condition suspensive liée à l’obtention du prêt est donc considérée comme réalisée et les demanderesses ne peuvent se prévaloir de la non obtention du prêt pour obtenir la restitution du dépôt de garantie.

Sur la réduction de la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La clause pénale a donc pour objet de contraindre les parties à l’exécution du contrat, elle a aussi pour objet de réparer les conséquences dommageables de l’absence de réitération devant notaire de l’acte sous seing-privé de vente.

Les défendeurs retiennent que l’immobiliation du bien a été de courte durée, soit entre le 6 mars 2023 et le 6 juin 2023, date à laquelle les vendeurs ont pris acte des refus de financement.

Or, une clause pénale n’est pas une indemnité d’immobilisation réparant l’immobilisation du bien pendant le temps de la promesse.

En l’espèce, la clause pénale de 59 000 euros correspond à 10 % du prix de vente, ce qui est conforme aux standards contractuels usuels.

Toutefois, le montant de la clause pénale, certes en rapport avec le prix du bien, apparaît manifestement excessif au regard du délai de trois mois pendant lequel le bien n’a pu être disponible à la vente.

La somme de 59 000 euros apparaît donc manifestement excessive et sera ramenée à la somme de 30 000 euros que M. [Y] et Mme [T] seront condamnés à payer à M. [R] [E] et Mme [M] [V].

Si le compromis prévoit la solidarité de M. [Y] et Mme [T], les conclusions des demandeurs ne comportent aucune demande de condamnation solidaire, raison pour laquelle il n’en sera pas fait mention au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696, alinéa 1 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile.

Les procès-verbaux d’un huissier non désigné par décision de justice ne sont pas compris dans les dépens.

M. [Y] et Mme [T] succombant, ils seront tenus in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

M. [R] [E] et Mme [M] [V] sont bien fondés à solliciter la condamnation in solidum de M. [A] [Y] et Mme [Q] [T] au paiement de la somme de 2 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne M. [A] [Y] et Mme [Q] [T] à payer la somme de la somme de 30 000,00 (trente mille) euros à M. [R] [E] et Mme [M] [V] au titre de la clause pénale ;

Condamne M. [A] [Y] et Mme [Q] [T] in solidum à payer la somme de la somme de 2 000,00 (deux mille) euros à M. [R] [E] et Mme [M] [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [R] [E] et Mme [M] [V] à supporter les dépens de l’instance

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

La Greffière La Présidente