TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00258 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D7BY

ORDONNANCE DE REFERE N°26/366

DU : 30 Avril 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30/04/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

S.A. VILOGIA, demeurant 74 Rue Jean Jaures – BP 10430 – 59650 VILLENEUVE D ASCQ

représentée par M^e Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY

DEFENDEUR(S) :

Madame [M] [Z], demeurant 22 Boucle de la Tuilerie – 57970 YUTZ, non comparante

Date des débats : 03 Mars 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 30 septembre 2020, la S.A. VILOGIA a donné à bail à Mme [M] [Z] un appartement à usage d’habitation situé 22 boucle de la Tuilerie à 57970 YUTZ, pour un loyer mensuel initial fixé à 414,42 euros, des accords collectifs d’un montant de 7,97 euros mensuel et différents contrats portant notamment une VMC, un générateur, la production d’eau chaude sanitaire pour un montant de 1,44 euros ainsi qu’un acompte de charges d’un montant de 116,64 euros mensuel, soit un loyer mensuel toutes charges comprises d’un montant de 540,47 euros, pour une durée d’un mois renouvelable automatiquement par tacite reconduction.

Par contrat à la même date, la S.A. VILOGIA a donné à bail à Mme [M] [Z] le stationnement n°107521, emplacement n°2 pour un loyer mensuel initial de 15 euros et un acompte de charges d’un montant de 2,40 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. VILOGIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 28 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 26 août 2025, la S.A. VILOGIA a fait assigner Mme [M] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :

— constater la résiliation des baux et ordonner l’expulsion des locaux Mme [M] [Z] et tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est à l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code de procédure civile d’exécution, (article 24 de la loi du 06/07/89) ;

— condamner Mme [M] [Z], locataire, au paiement de :

A titre provisionnel, la somme de 3.547,27 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 25 juillet 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement (soit le 28 mai 2025 sur la somme de 1.930,27 euros) et à compter de la décision à intervenir sur le solde (article 7a de la loi du 06/07/89 et 1153 du code de procédure civile) ; La somme mensuelle de 546,19 euros à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle représentant les loyers et charges à compter de la date d’expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû en intégralité. Cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle (article 7a de la loi du 06/07/89 du code de procédure civile) ; La somme de 600 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ; Tous les frais et dépens du procès dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile) ; – rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision (article 514-1 du code de procédure civile).

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 mars 2026.

La S.A. VILOGIA, représentée par son conseil, maintient ses demandes et dépose un décompte actualisé à la somme de 6.711,81 euros au 3 mars 2026. La société demanderesse souligne l’absence de justificatif d’assurance. En conséquence, la société s’oppose formellement à toute demande de délais de paiement.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié en étude le 26 août 2025, Mme [M] [Z] n’est ni présente ni représentée.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA NON-COMPARUTION DU DÉFENDEUR

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

II. SUR LA RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

L’assignation ayant été délivrée le 26 août 2025, l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 27août 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. VILOGIA justifie avoir saisi la CAF de Moselle par courrier recommandé avec accusé de réception le 18 mars 2025 distribué le 20 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation des baux doit en conséquence être déclarée recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les baux conclus le 30 septembre 2020 contiennent une clause résolutoire (article 6. Inexécution des obligations du locataire – la clause résolutoire et article 11 Résiliation – pour défaut paiement des loyers) et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 28 mai 2025, pour la somme en principal de 2.437,79 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juillet 2025.

Mme [M] [Z], qui ne comparait pas à l’audience, ne produit aucun élément sur sa situation actuelle. En outre, le décompte communiqué le 3 mars 2026 fait état d’une absence de reprise des paiements du loyer courant au jour de l’audience et d’une augmentation significative de l’arriéré locatif.

Il n’y a pas lieu dans ces circonstances d’accorder d’office des délais de paiement.

— Sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de Mme [M] [Z] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

— Sur les charges et loyers impayés

En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La S.A VILOGIA produit un décompte aux termes duquel Mme [M] [Z] reste lui devoir la somme de 6.420,61 euros, après déduction des frais de commandement à la date du 3 mars 2026.

Mme [M] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Aucune reprise du paiement du loyer courant n’a été constatée.

Elle sera donc condamnée à verser à la S.A VILOGIA cette somme de 6.420,61 euros, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.437,79 euros à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (28 mai 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

— Sur l’indemnité d’occupation

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Mme [M] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Mme [M] [Z] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 546,19 euros.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [M] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Mme [Z] sera condamnée à verser la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 30 septembre 2020 entre la S.A. VILOGIA et Mme [M] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation et une place de stationnement, ensemble situé 22 boucle de la Tuilerie à 57970 YUTZ sont réunies à la date du 29 juillet 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [M] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [M] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. VILOGIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Mme [M] [Z] à verser à la S.A. VILOGIA à titre provisionnel la somme de 6.420,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 3 mars 2026, mois de février 2026 inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.437,79 euros à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (28 mai 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 29 juillet 2025 égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail, soit la somme de 546,19 euros ;

CONDAMNONS Mme [M] [Z] à payer à la S.A. VILOGIA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation comme fixée ci-avant, outre le montant de ses consommations d’eau réelles, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS Mme [M] [Z] aux dépens ;

CONDAMNONS Mme [M] [Z] à verser à la S.A. VILOGIA la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par M^me Anne ROUX greffière.

La greffière, Le juge,