JUGEMENT DU : 29 janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/02744 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GZMV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 29 janvier 2026

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU BASSIN DE [Localité 1]

représentée par Monsieur [T] [W], son président en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Michaël VERNE, avocat au barreau de Lyon (T. 950)

DÉFENDERESSE

Association KARTING CLUB DE [Localité 2]

identifiée au répertoire SIRENE sous le numéro 840 065 312, représentée par Monsieur [R] [X], son président en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Luc ROBERT, avocat au barreau de l’Ain (T. 28)

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Madame [I] [Z] [N]

née le 4 août 1977 à [Localité 3]

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bourg-en-Bresse sous le numéro 444 640 320, domiciliée [Adresse 2]

représentée par M^e Luc ROBERT, avocat au barreau de l’Ain (T. 28)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Monsieur THEVENARD, vice-président, chargé du rapport,

ASSESSEURS : Madame POMATHIOS, vice-présidente,

Madame JOUHET, juge,

GREFFIER : Madame BOIVIN, lors des débats,

Madame LAVENTURE, lors du prononcé,

DÉBATS : tenus à l’audience publique du 27 novembre 2025

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4], venant aux droits du district rural de [Localité 5], est propriétaire des parcelles cadastrées section A numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] situées [Adresse 3] (Ain), sur lesquelles se trouvent une piste de karting de loisirs et un local de stockage de matériel.

Par acte sous signature privée du 22 mars 2018, intitulé “Bail dérogatoire”, la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] a consenti à Monsieur [R] [X], “gérant d’une entreprise d’activité de loisir, location de karts en cours d’immatriculation”, un bail sur les parcelles A [Cadastre 1] et [Cadastre 2], pour une durée de 26 mois, à compter rétroactivement du 1er avril 2018 pour se terminer le 31 mai 2020, pour exercer une activité de location de karts et petite restauration sans débit de boissons alcoolisées, moyennant une redevance annuelle de 12 000 euros HT, soit 1 000 euros HT par mois, due à compter du 1er juin 2018.

Par statuts sous signature privée du 30 avril 2018 a été créée l’association Karting club de [Localité 2], régie la loi du 1er juillet 1901, ayant son siège [Adresse 3] et ayant pour président Monsieur [R] [X], pour secrétaire Monsieur [L] [X] et pour trésorière Madame [I] [F] [en réalité : [N]].

Par acte sous signature privée du 29 mai 2020, intitulé “Bail dérogatoire”, la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] a consenti à l’association Karting club de [Localité 2] un bail non renouvelable sur les parcelles A [Cadastre 1] et [Cadastre 2], pour une durée de 5 mois [en réalité : 6 mois], du 1er juin 2020 au 30 novembre 2020, pour exercer une activité de location de karts et petite restauration, moyennant un loyer de 1 000 euros HT et hors charges par mois.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 20 octobre 2020, la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] a informé l’association Karting club de [Localité 2] de l’engagement d’un projet de réhabilitation du site de [Localité 6] [Adresse 4] [Localité 7], sans maintien au sein de la base de loisirs d’une piste de karting, et lui a confirmé la “résiliation” du bail dérogatoire à la date du 30 novembre 2020, sans renouvellement du bail “dans sa modalité actuelle”.

Par acte sous signature privée du 30 novembre 2020, intitulé “Bail dérogatoire”, la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] a consenti à l’association Karting club de [Localité 2] un bail non renouvelable sur les parcelles A [Cadastre 1] et [Cadastre 2], pour une durée de 4 mois, du 1er décembre 2020 au 31 mars 2021, pour exercer une activité de location de karts et petite restauration sans débit de boissons alcoolisées, moyennant un loyer de 1 000 euros HT et hors charges par mois.

Par acte sous signature privée du 31 mars 2021, intitulé “Bail civil”, la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] a consenti à l’association Karting club de [Localité 2] un bail sur les parcelles A [Cadastre 1] et [Cadastre 2], pour la période du 1er avril 2021 au 17 décembre 2023 inclus, pour exercer une activité de location de karts, petite restauration sans débit de boissons alcoolisées et entretien et réparation de véhicules automobiles légers, moyennant un loyer de 1 000 euros HT et hors charges par mois, avec indexation. L’acte prévoit l’autorisation pour le preneur de sous-louer les biens objets du bail à Madame [I] [Z] [F] [en réalité : [N]] exerçant une activité de restauration rapide et à Monsieur [R] [X] exerçant une activité d’entretien et de réparation de véhicules automobiles légers.

Une partie des bâtiments loués a été détruite par un incendie le 14 janvier 2022.

Par courrier du 9 février 2022, la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] a notifié à l’association Karting club de [Localité 2] l’impossibilité de reprendre son activité avant l’enlèvement total des gravats contenant de l’amiante par une entreprise spécialisée.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 31 mai 2022, la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] a informé l’association Karting club de [Localité 2] de ce qu’elle a demandé aux assurances une intervention rapide des entreprises chargées de la sécurisation du site à la suite de l’incendie et lui a demandé de lui préciser dans quelles conditions elle envisage de reprendre son activité. Elle a indiqué qu’elle-même souhaite le maintien de l’exploitation d’une activité de karting sur le site actuel, en complémentarité avec la base de loisirs de la [Adresse 5], et a précisé que la mise à disposition du site se ferait dans le cadre d’un bail à construire (minimum 18 ans) ou d’un bail emphytéotique, avec notamment l’obligation de respecter les règles d’urbanisme et les normes d’accessibilité et de sécurité, la construction d’un nouveau bâtiment pour l’exploitation de l’activité karting et celle de petite restauration et l’obligation de changement de statut juridique de l’exploitant qui devrait relever du registre du commerce et des sociétés.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de son conseil du 22 juin 2022, l’association Karting club de [Localité 2] a répondu à la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] notamment qu’elle est titulaire d’un bail commercial d’une durée de neuf années entières à compter du 30 juin 2021 par application de l’article L. 145-5 du code de commerce, qu’elle sollicite une participation financière du bailleur à la reconstruction des bâtiments et qu’aucun changement de statut ne peut lui être imposé.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 19 juillet 2022, la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] a répondu au conseil de l’association Karting club de [Localité 2] que les relations des parties sont régies par un bail civil et non commercial et qu’elle maintient les termes de son précédent courrier, en particulier l’obligation de changement de statut juridique.

Par lettres recommandées avec demande d’avis de réception des 6 juin 2023, 18 juillet 2023 et 1er août 2023, la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] a mis en demeure l’association Karting club de [Localité 2] de respecter ses obligations découlant du bail, en retirant les structures gonflables et le camion se trouvant sur le site, à peine de résiliation du bail.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 13 octobre 2023, la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] a notifié à l’association Karting club de [Localité 2] l’absence de renouvellement du bail arrivant à terme le 17 décembre 2023 et a indiqué que ses services prendraient contact avec elle pour organiser l’état des lieux prévu à l’article 12-4.

Le commissaire de justice mandaté par la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] a constaté le refus de Monsieur [X] de procéder au constat de pré-état des lieux le 17 novembre 2023, puis le 14 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] a fait délivrer à l’association Karting club de [Localité 2] une sommation de quitter les lieux dans le délai de quinze jours.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, la communauté d’agglomération du bassin de Bourg-en-Bresse a fait assigner l’association Karting club de [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins d’expulsion de celle-ci du site de Malafretaz.

Par ordonnance contradictoire du 11 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a débouté la communauté d’agglomération du bassin de Bourg-en-Bresse de toutes ses demandes et l’a condamnée à payer à l’association Karting club de [T] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

*

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2024, la communauté d’agglomération du bassin de Bourg-en-Bresse a fait assigner l’association Karting club de [T] devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse à l’audience du 17 octobre 2024 aux fins de voir ordonner l’expulsion immédiate de celle-ci des parcelles cadastrées section A numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 1], [Adresse 3], qu’elle occupe sans droit ni titre, et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Dans ses dernières écritures (conclusions récapitulatives et en réplique n° 1) notifiées par voie électronique le 14 février 2025, la communauté d’agglomération du bassin de Bourg-en-Bresse a demandé au tribunal de :

“Vu le code général de la propriété des personnes publiques,

Vu le code de commerce,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

Il résulte de ce qui précède que GRAND BOURG AGGLOMERATION est bien fondé à demander qu’il plaise au Tribunal Judiciaire de BOURG-EN-BRESSE de bien vouloir :

— DECLARER la présente action et les demandes de la CA3B recevables et bien fondées ;

— JUGER que l’association KARTING CLUB DE [Localité 5] est occupante sans droit ni titre des parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 2] et [Cadastre 1] situées [Adresse 6] ;

— JUGER que l’association KARTING CLUB DE [Localité 5] occupe irrégulièrement les parcelles cadastrées A n° [Cadastre 2] et [Cadastre 1], sur le territoire de la commune de [Localité 8] ;

— ORDONNER l’expulsion immédiate de l’association KARTING CLUB DE [Localité 5], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la notification de l’ordonnance à intervenir ;

— AUTORISER GRAND BOURG AGGLOMERATION, en cas d’inexécution de l’ordonnance prononçant l’expulsion, à solliciter le concours de la force publique pour faire procéder à l’évacuation forcée des lieux ;

— CONDAMNER l’association KARTING CLUB DE [Localité 5] à verser à GRAND BOURG AGGLOMERATION une somme de 45 400 euros, somme à parfaire ;

En outre :

— REJETER la demande de l’association KARTING CLUB DE [Localité 5] tendant à ce qu’il soit jugé qu’elle bénéficie d’un bail commercial depuis le 1er avril 2021, jusqu’au 31 mars 2030 ;

— REJETER la demande de l’association KARTING CLUB DE [Localité 5] tendant à ce que la collectivité soit condamnée à lui verser une somme de 13 200 euros au titre d’un prétendu trop versé de loyers ;

— REJETER la demande de l’association KARTING CLUB DE [Localité 5] visant à ce que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire afin de décrire les préjudices qu’elle prétend avoir subis, ainsi que Madame [F] ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER l’association KARTING CLUB DE [Localité 5] aux entiers dépens de la présente instance ;

— CONDAMNER l’association KARTING CLUB DE [Localité 5] au paiement de la somme de 3 000 euros (trois mille euros), en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.”

La communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] demande l’expulsion de l’association Karting club de [Localité 2], dans la mesure où, à la suite du terme du bail civil le 17 décembre 2023 et à défaut de disposer d’un bail commercial, cette association occupe sans droit ni titre les parcelles relevant de son domaine privé.

En réponse aux moyens adverses, la demanderesse fait valoir que l’association Karting club de [T] n’est pas titulaire d’un bail commercial et qu’elle ne dispose d’aucun droit au maintien dans les lieux, dès lorsqu’elle soutient à tort avoir conclu quatre baux successifs, qu’en effet, il n’y a pas identité de parties entre le bail dérogatoire du 22 mars 2018 et les baux dérogatoires des 29 mai et 30 novembre 2020, que les parties n’ont pas entendu procéder à une novation, qu’en concluant le 31 mars 2021 un bail civil, les parties ont entendu expressément renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux, que, par principe, une association ne peut pas se prévaloir du statut protecteur des baux commerciaux, sauf volonté explicite et non équivoque des parties, et que l’association Karting club de [T], qui n’est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés, ne peut pas bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux. Elle ajoute que la demande de requalification du bail en bail commercial se prescrit par deux ans en vertu de l’article L. 145-60 du code de commerce, peu important qu’il s’agisse d’une demande reconventionnelle, que le délai de prescription a commencé à courir le 31 mars 2021, date de conclusion du bail, et qu’il est faux de soutenir que la prescription aurait été suspendue en raison d’une fraude de sa part.

Au visa de l’article 2 de l’article 12 du bail civil, la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 27 400 euros (274 jours x 100 euros) au titre de l’astreinte et la somme de 18 000 euros au titre de l’indemnité d’occupation (12 mois x 1 500 euros), soit un total de 45 400 euros.

La demanderesse conclut au rejet de la demande reconventionnelle de réduction du loyer, expliquant que l’interdiction d’exploiter la piste, prise à la suite de l’incendie du 14 janvier 2022 pour des raisons de sécurité et de santé, a pris fin au mois de juin 2022, que l’association est à l’origine du retard pris dans la gestion du sinistre par les assurances, en raison de constructions provisoires irrégulières se trouvant sur une partie du terrain devant être démolie, que la circonstance que le local de stockage n’ait pas été reconstruit n’est pas de nature à justifier la réduction du loyer, dès lors que l’association a pu poursuivre l’exploitation du site de manière normale et n’établit pas qu’il y aurait eu des incidences sur son chiffre d’affaires, que le bailleur n’a pas l’obligation de reconstruire la chose louée en cas de perte totale ou partielle, que l’action est prescrite et que l’article 1722 du code civil exclut tout dédommagement.

La communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] s’oppose également à la demande d’expertise en vue de chiffrer le préjudice de l’association Karting club de [Localité 2], faisant valoir qu’il est faux d’affirmer qu’elle se serait engagée à conclure un nouveau bail postérieurement au terme du bail civil, puisque la conclusion de cette nouvelle convention était subordonnée au respect et à la réalisation d’un certain nombre de conditions, que l’association a, dès le départ, refusé de respecter. Elle considère en conséquence qu’il n’y a pas lieu de réaliser une expertise pour déterminer les prétendus préjudices subis par l’association et Madame [N], qui ne disposaient d’aucun droit de se maintenir sur le site.

*

Dans leurs dernières écritures (conclusions récapitulatives n° 1 devant le tribunal judiciaire) notifiées par voie électronique le 14 avril 2025, l’association Karting club de [T] et Madame [N], intervenante volontaire, ont demandé au tribunal de :

“Vu l’article L145-1 du Code de Commerce

Vu les articles 1104, 1240 et suivants et 1722 du Code Civil,

Vu l’article 146 du CPC

Vu les pièces produites

Débouter la COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DU [Localité 9] de l’intégralité de ses prétentions

Juger que l’association du KARTING CLUB DE [Localité 2] n’est pas occupante sans droit, ni titre du site situé [Adresse 7] à [Localité 10]

Juger que l’association du KARTING CLUB DE [Localité 2] bénéficie d’un bail commercial en cours depuis le 1er avril 2021 pour se terminer le 31 mars 2030

Condamner la COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DU [Localité 11] [Localité 1] à restituer à l’association du KARTING CLUB DE [Localité 2], la somme de 13 200.00 € au titre du trop versé de loyers, en l’absence de mise à disposition de la chose louée dans son intégralité.

Subsidiairement, juger que la COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION [Localité 12] [Localité 1] a négocié de manière déloyale et fautivement, la promesse de régularisation d’un bail commercial avec l’association du KARTING CLUB DE [Localité 2]

Avant dire droit, ordonner l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire et nommer tel expert qu’il plaira au Tribunal, afin de décrire les préjudices subis tant par l’association du KARTING CLUB DE MONTREVEL EN BRESSE que par Madame [N] et de donner au Tribunal tous les éléments nécessaires permettant d’appréhender dans leur quantum lesdits préjudices

Donner mission complémentaire à l’expert judiciaire de procéder comme en matière de calcul de l’indemnité d’éviction pour refus de renouvellement d’un bail commercial, de fournir tous les éléments permettant d’appréhender et de quantifier par le Tribunal les coûts inhérents à la perte de ces activités ou de leur transfert sur un autre site.

Donner acte à ce que l’association du KARTING CLUB DE [Localité 2] qu’elle offre de faire l’avance des honoraires de l’expert judiciaire

Ecarter l’exécution provisoire de droit de la décision, les conséquences en cas de rejet des demandes étant manifestement excessives quant à la pérennité de l’activité des défendeurs

Condamner la COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DU BASSIN DE [Localité 1] à payer à l’association du KARTING CLUB DE [Localité 2] et de Madame [N], la somme de 10 000.00 € en application de l’article 700 du CPC

Condamner la COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DU [Localité 9] aux entiers dépens de l’instance”.

Madame [N] déclare qu’elle est recevable et bien fondée à intervenir dans la présente instance aux fins d’obtenir l’indemnisation du préjudice subi, notamment en cas de non-reconnaissance de l’existence d’un bail commercial principal pour laquelle la sous-location est autorisée.

A l’appui de sa demande de reconnaissance de l’existence d’un bail commercial, l’association Karting club de [T] allègue notamment qu’il est faux de soutenir qu’une association ne peut pas, par principe, se prévaloir du statut protecteur des baux commerciaux, que les parties qui n’en bénéficient pas de plein droit peuvent décider valablement de s’y soumettre volontairement, que les trois premiers baux couvrant la période du 1er avril 2018 au 31 mars 2021, intitulés “bail dérogatoire”, prévoient à l’article 1er que les parties entendent déroger en toutes ses dispositions au statut des baux commerciaux, que les parties ont ainsi entendu se placer dans le cadre des dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce et de mettre en oeuvre des baux dérogatoires dans leur durée, que l’association est immatriculée au registre du commerce et des sociétés, qui est l’une des conditions de soumission au statut des baux commerciaux, que la demanderesse ne peut pas lui opposer la prescription, dès lors que la reconnaissance de son droit constitue un moyen de défense, que les manoeuvres du bailleur pour échapper au statut des baux commerciaux a entraîné la suspension de la prescription biennale, que la prescription, qui a repris son cours le 13 octobre 2023, date de notification du refus de conclure le bail commercial promis, a été interrompue par ses conclusions en défense devant le juge des référés, que les parties ont conclu quatre baux successifs et sans interruption, que le premier a été conclu avec Monsieur [X] en sa qualité de gérant d’une entreprise en cours d’immatriculation, qu’au terme de la troisième convention, 36 mois se sont écoulés, que la quatrième a été intitulée frauduleusement “bail civil” pour se soustraire aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, qualification qui ne lie pas le juge, et que, en vertu des dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce, elle est titulaire d’un bail commercial en cours de validité, expirant au terme de neuf années entières et consécutives le 31 mars 2030.

Au soutien de sa demande de réduction du loyer commercial, l’association Karting club de [Localité 2] expose qu’à la suite de l’incendie du 14 janvier 2022, elle s’est vu interdire toute reprise d’activité du 9 février 2022 jusqu’au début de l’été 2022, qu’il n’a jamais été procédé à la reconstruction des bâtiments détruits, ni même à leur remplacement par des modules temporaires, qu’elle a été contrainte de stocker ses karts et matériels dans un local loué spécialement à cet effet à [Localité 5], que le bailleur n’a pas rempli son obligation d’assurer au preneur la jouissance de la chose louée et qu’elle est en droit de solliciter la restitution de la moitié du montant des loyers versés depuis le 1er février 2022, sans pouvoir exercer d’activité de manière complète jusqu’au 1er juillet 2022, puis avec l’obligation de louer des locaux temporaires pour abriter ses karts et recevoir les pilotes, soit 22 mois de remise à 50 %, représentant 13 200 euros, en application de l’article 1722 du code civil. Elle ajoute que sa demande, soumise à la prescription quinquennale de droit commun, n’est pas prescrite.

A titre subsidiaire, l’association Karting club de [Localité 2] allègue que la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4], avec la plus parfaite mauvaise foi, a négocié avec elle la conclusion d’un prétendu bail commercial sans avoir l’intention de le régulariser, que cette faute engage la responsabilité de la demanderesse sur le fondement de l’article 1240 du code civil et qu’elle demande l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire pour chiffrer son préjudice.

*

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 15 mai 2025.

A la suite de l’annulation de l’audience de plaidoiries du 25 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 27 novembre 2025 par message électronique du 27 juin 2025.

A l’audience du 27 novembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS

1 – Sur l’intervention volontaire à l’instance de Madame [N] :

Aux termes de l’article 66 du code de procédure civile, “Constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.

Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.”

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, Madame [N] a déclaré intervenir volontairement à l’instance en sa qualité d’occupante des lieux loués en vertu d’une sous-location.

La recevabilité de l’intervention volontaire n’est pas contestée par la demanderesse, au regard des dispositions de l’article 329 du code de procédure civile.

Il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire à l’instance de Madame [N].

2 – Sur la demande reconventionnelle de reconnaissance d’un bail commercial :

Il convient d’examiner en premier lieu la demande tendant à la reconnaissance d’un bail commercial entre les parties, la réponse donnée à cette demande commandant la solution à apporter à la demande principale en expulsion.

Dans le dispositif de ses dernières écritures, qui déterminent l’étendue de la saisine de la juridiction, l’association Karting club de [Localité 2] présente, outre une demande de rejet des prétentions de la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4], une demande tendant à voir “Juger que l’association du KARTING CLUB DE [Localité 2] bénéficie d’un bail commercial en cours depuis le 1er avril 2021 pour se terminer le 31 mars 2030”. Cette demande, qui tend à obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire, constitue une demande reconventionnelle au sens de l’article 64 du code de procédure civile et non une défense au fond.

Si la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] évoque la prescription de la demande dans la partie discussion de ses écritures, elle ne présente aucune demande tendant à voir déclarer la demande irrecevable au dispositif. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la fin de non-recevoir, qui au demeurant relève de la compétence de principe du juge de la mise en état.

Il résulte de l’article L. 145-1 du code de commerce que le statut des baux commerciaux s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce.

Aux termes de l’article L. 145-5 du code de commerce, “Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier. (…)”

En l’espèce, la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] a conclu avec Monsieur [R] [X], agissant pour le compte d’une entreprise en cours d’immatriculation, un contrat intitulé “Bail dérogatoire” par acte sous signature privée du 22 mars 2018, pour une durée de 26 mois du 1er avril 2018 au 31 mai 2020.

La communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] a ensuite conclu avec l’association Karting club de [Localité 2], dont le président est Monsieur [R] [X], deux nouveaux contrats de “bail dérogatoire” les 29 mai 2020 et 30 novembre 2020, le premier pour une durée de 6 mois, du 1er juin 2020 au 30 novembre 2020, le second pour une durée de 4 mois, du 1er décembre 2020 au 31 mars 2021.

La communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] et l’association Karting club de [Localité 2] ont conclu le 31 mars 2021 une quatrième convention intitulée “Bail civil”, pour la période du 1er avril 2021 au 17 décembre 2023, soit deux ans, huit mois et dix-sept jours.

Le premier contrat de bail stipule à l’article 1er “Objet” que “Conformément aux dispositions de l’article L.145-5 du Code de Commerce, les parties soussignées entendent déroger, en toutes ses dispositions, au statut des baux commerciaux édicté par le Code de Commerce.”

Les contrats de bail conclus les 29 mai 2020 et 30 novembre 2020 prévoient à l’article 1er “Objet” en termes identiques que “Ce bail est consenti et accepté en vertu des dispositions de l’article L. 145-5 du Code de commerce. En conséquence, il ne confère aucun droit au bénéfice du statut des baux commerciaux tel qu’il résulte des articles L.145-1 et R.145-1 et suivants du Code de commerce, auxquels les Parties ont entendu déroger.”

Le dernier contrat de bail conclu le 31 mars 2021, intitulé “Bail civil”, mentionne à l’article 1er “Objet” que “La présente location qui n’est soumise à aucun régime particulier et ne relève que des dispositions des articles 1713 et suivants du Code civil sur le louage, est consentie et acceptée aux charges, clauses et conditions suivantes, que le locataire s’oblige à exécuter et accomplir.”

Les quatre baux conclus entre les parties n’entraient pas de plein droit dans le champ d’application des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, dès lors que le preneur n’a pas la qualité de commerçant ou d’artisan.

Il résulte des stipulations claires et non équivoques des contrats que les parties ont expressément convenu d’écarter en totalité l’application du statut des baux commerciaux et ont ainsi exclu toute soumission volontaire à ce statut.

Le preneur qui revendique le statut des baux commerciaux doit justifier d’une immatriculation à la date de sa demande en justice (Cour de cassation, 3e Civ., 18 juin 2014, pourvoi n° 12-20.714 ; 3e Civ., 9 juin 2016, pourvoi n° 15-15.416 ; 3e Civ., 24 novembre 2021, pourvoi n° 19-25.251).

L’association Karting club de [W] ne justifie ni de son inscription au registre du commerce et des sociétés, ni au répertoire national des entreprises en tant qu’entreprise artisanale à la date où elle a revendiqué le statut des baux commerciaux en justice, par conclusions en défense notifiées le 16 décembre 2024. Elle ne peut donc pas revendiquer un bail commercial portant sur les lieux qu’elle occupe.

Par suite, il y a lieu de débouter l’association Karting club de [Localité 13] de sa demande de reconnaissance d’un bail commercial portant sur les parcelles cadastrées section A numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] situées [Adresse 3] (Ain) appartenant à la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4].

3 – Sur la demande d’expulsion :

L’article 2 de l’article 12 “Fin du bail – restitution des lieux” du contrat de bail civil prévoit que : “Si le Preneur se maintenait indûment dans les lieux après l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’échéance (…) son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourrait avoir lieu sans délai en vertu d’une simple ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal de grande instance territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée aux termes du présent acte.”

Le contrat de bail civil en vertu duquel l’association Karting club de [Localité 13] occupait les parcelles cadastrées section A numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] situées [Adresse 3] est arrivé à son terme le 17 décembre 2023 et n’a pas été prolongé par avenant.

La demande de l’association Karting club de [Localité 13] tendant à voir reconnaître l’existence à son profit d’un bail commercial sur ces mêmes parcelles a été rejetée.

Dès lors, la défenderesse, qui continue d’occuper les lieux, ne dispose d’aucun droit à s’y maintenir et est tenue de les libérer.

Il convient, en conséquence, d’ordonner l’expulsion immédiate de l’association Karting club de [Localité 13] et de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique.

L’astreinte constitue une mesure de contrainte à caractère personnel destinée à assurer l’exécution de la décision de justice. Il est parfaitement inutile d’assortir d’une astreinte la disposition du jugement ordonnant l’expulsion de l’occupant des lieux, dès lors que la procédure d’expulsion sera nécessairement mise en oeuvre à l’initiative du propriétaire, qui y a tout intérêt.

4 – Sur la demande en paiement au titre des astreintes et indemnités d’occupation :

L’article 2 de l’article 12 “Fin du bail – restitution des lieux” du contrat de bail civil énonce à son alinéa 1 que : “Si le Preneur se maintenait indûment dans les lieux après l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, il encourrait une astreinte de 100 euros par jour de retard. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 %.”

En l’espèce, l’association Karting club de [Localité 2] s’est maintenue dans les lieux à l’expiration du délai d’un mois à compter de l’échéance du bail le 17 décembre 2023. Elle est donc redevable de l’astreinte et de l’indemnité d’occupation prévues au contrat.

La demanderesse demande le paiement de la somme de 27 400 euros au titre des astreintes, correspondant à 274 jours à 100 euros, et le paiement de la somme de 18 000 euros au titre des indemnités d’occupation, correspondant à 12 mois à 1 500 euros, sans expliquer pourquoi elle retient des bases différentes pour les deux calculs.

La défenderesse, qui soutient à titre principal qu’elle est titulaire d’un bail commercial sur les lieux, n’a présenté subsidiairement aucun moyen de défense concernant le montant des sommes réclamées au titre des astreintes et indemnités d’occupation.

Par suite, il convient de condamner l’association Karting club de [Localité 2] à payer à la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] :

— la somme de 27 400 euros au titre des astreintes courues du 17 janvier 2024 au 17 octobre 2024,

— la somme de 18 000 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 17 janvier 2024 au 17 janvier 2025.

5 – Sur la demande reconventionnelle de réduction du loyer :

Aux termes de l’article 1722 du code civil, “Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.”

Si la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] évoque la prescription de la demande dans la partie discussion de ses écritures, elle ne présente aucune demande tendant à voir déclarer la demande irrecevable au dispositif. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la fin de non-recevoir, qui au demeurant relève de la compétence de principe du juge de la mise en état.

Il résulte des écritures et des pièces que les lieux donnés à bail comportaient des parcelles de terrain équipées d’une piste de karting de loisirs et d’un bâtiment destiné au stockage de matériel. Il apparaît que le bâtiment comportait une partie destinée à exercer l’activité de restauration légère.

L’incendie du 14 janvier 2022 a partiellement détruit le bâtiment donné à bail. La présence d’amiante dans les gravats a nécessité le recours à une entreprise spécialisée pour leur évacuation. Le preneur a ainsi été placé dans l’impossibilité d’exercer son activité du 9 février 2022 jusqu’au début de l’été 2022, sans qu’il soit démontré que son attitude ait pu retarder les travaux d’évacuation.

Il est constant que le bailleur n’a pas reconstruit le bâtiment détruit et que l’association n’a pu reprendre son activité à l’été 2022 qu’avec une structure provisoire pour le stockage des karts et des matériels.

En cas de destruction partielle des lieux loués, le preneur est en droit de solliciter une réduction du montant du loyer.

Au regard de l’important préjudice de jouissance subi par l’association Karting club de [Localité 2], il est justifié de réduire de moitié le loyer dû pour la période du 14 janvier 2022 au 17 décembre 2023, terme du bail.

Par suite, il convient de condamner la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] à payer à l’association Karting club de [Localité 2] la somme de 13 200 euros au titre de la réduction de loyer à la suite de la destruction partielle de la chose louée.

6 – Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

En l’espèce, l’association Karting club de [Localité 2] reproche à la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] d’avoir commis une faute en refusant de régulariser le bail commercial qu’elle lui avait promis.

Dans son courrier du 20 octobre 2020, la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] a indiqué à l’association Karting club de [Localité 2] que “Comme vous le savez, la CA3B a engagé un projet important de réhabilitation du site de [Localité 6] [Adresse 4] [Localité 7], lequel va s’échelonner sur plusieurs années. Le projet ne prévoit pas le maintien au sein de la base de loisirs d’une piste de karting.

Conformément aux clauses du bail, je vous prie de prendre note que la CA3B vous confirme la résiliation du bail dérogatoire précaire à la date du 30 novembre 2020 et le non renouvellement de celui-ci dans sa modalité actuelle.

La CA3B demeure toutefois à votre écoute pour échanger sur les orientations de votre activité et éventuellement étudier la faisabilité du maintien de celle-ci sur le site. Si ce choix est fait l’exploitation de la piste restera provisoire à travers des modalités à convenir (bail civil…), le temps de finaliser le programme de requalification de la [Adresse 4] [Localité 7] et ses échéances de réalisation. (…)”

A la suite de l’incendie du 14 janvier 2022, qui a détruit une partie du bâtiment d’exploitation, le bailleur a pris contact avec le preneur par un courrier du 31 mai 2022, dans lequel il écrit notamment que :

“Concernant le devenir du site à long terme et pour vous donner de la lisibilité, je vous confirme que [Localité 14] envisage et souhaite le maintien de l’exploitation d’une activité de karting sur le site actuel, en complémentarité avec la base de loisirs de la [Localité 15].

D’ores et déjà et afin que vous puissiez projeter un nouveau projet, je vous précise ci-après les futures conditions de mise à disposition du site et ses principales modalités :

▪ Mise à disposition du site à travers un bail à construire (minimum 18 ans) ou un bail emphytéotique longue durée, dont les conditions restent encore à définir ;

▪ Respect des règles d’urbanisme et des normes accessibilité et sécurité ;

▪ La présentation et le portage de la construction d’un nouveau bâtiment permettant l’exploitation de l’activité de karting et celle de petite restauration. Je vous précise que l’agglomération n’investira pas en propre dans la (re)construction d’un nouveau bâtiment ;

▪ Interdiction de maintenir ou d’accueillir des espaces d’habitat, même à titre temporaire et provisoire, sur l’ensemble du site ;

▪ La présentation d’un projet global d’investissement et fourniture d’un prévisionnel complet d’exploitation au minimum sur 3 années : nos services vous ont communiqué les coordonnées de structures spécialisées susceptibles de vous accompagner ;

▪ Obligation de changement de statut juridique : impossibilité d’exploiter l’activité sous statut associatif y compris pour l’activité de petite restauration. La nature du statut juridique restera libre mais devra relever du Registre du commerce et des Société[s] ;

▪ Maintient et renouvellement de l’homologation de la piste par les services de la Préfecture.”

Dans son courrier en réponse du 22 juin 2022, le conseil de l’association Karting club de [Localité 2] a indiqué que le preneur dispose en réalité d’un bail commercial pour neuf années entières et consécutives à compter du 30 juin 2021. S’agissant de la reconstruction d’un bâtiment, l’association a indiqué qu’elle souhaite pouvoir bénéficier d’une participation de la communauté de communes. Elle a déclaré être “en mesure de répondre favorablement à la demande de non-implantation d’un habitat temporaire et provisoire sur l’ensemble du site”, tout en sollicitant une dérogation pour l’exploitant en période de haute fréquentation pour assurer la sécurité du site. Concernant son statut juridique, l’association a considéré qu’aucun changement ne peut lui être imposé, compte tenu du fait qu’elle dispose d’un bail commercial.

Par courrier du 19 juillet 2022, la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] a réfuté la position adverse selon laquelle le preneur disposerait d’un bail commercial et a indiqué que “Sur les autres points que vous soulevez, je ne peux que vous confirmer que toutes les conditions mentionnées dans le courrier adressé à votre mandant le 31 mai dernier restent d’actualité. Il s’agit de conditions minimales que la Communauté d’agglomération est légitime d’attendre de la part de votre mandant. Je confirme par ailleurs que l’obligation de changer de statut juridique concerne toutes les activités qui se déroulent sur le site.”

Par courrier du 9 février 2023, la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] a confirmé son souhait de maintenir une activité de karting sur le site de [Localité 8] à proximité de la base de loisirs de [Localité 6] [Adresse 4] [Localité 7] et a rappelé à l’association les modalités de la poursuite d’activité, notamment l’obligation de changer de statut juridique.

En réponse au courrier du bailleur du 13 octobre 2023 rappelant la survenue du terme du bail en cours le 17 décembre 2023 et mentionnant le non-renouvellement du bail, le conseil de l’association Karting club de [Localité 2] a, par courrier recommandé du 15 novembre 2023, fait part à la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] du fait que sa mandante accepte toutes les conditions contenues dans le courrier du 9 février 2023, qu’elle a fourni tous les éléments demandés et qu’il saisirait la juridiction compétente pour obtenir l’exécution forcée de la promesse de bail si l’agglomération entendait revenir sur son engagement.

Il était parfaitement légitime pour le bailleur de solliciter un changement de statut juridique pour le preneur, dès lors qu’une association, personne morale à but non lucratif, n’a pas vocation à exercer une activité commerciale telle que l’exploitation d’une piste de karting ou l’exercice d’une activité de restauration.

L’association Karting club de [Localité 2] ne prouve pas avoir porté à la connaissance de la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] son acceptation de la totalité des conditions posées pour la conclusion d’un bail commercial, en particulier son acceptation du changement de statut juridique, avant le courrier de son conseil du 15 novembre 2023.

En l’absence de réponse favorable à son courrier du 9 février 2023, la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] a pu considérer que les pourparlers, engagés depuis le 31 mai 2022, n’aboutiraient pas et y mettre fin, en annonçant au preneur le 13 octobre 2023 le non-renouvellement du bail. Le délai laissé au preneur pour se positionner sur les modalités de conclusion d’un nouveau bail, d’une durée de plus d’une année, apparaît parfaitement raisonnable.

L’association Karting club de [Localité 2] ne prouve pas que la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] a commis une faute ou aurait agi avec légèreté ou mauvaise foi à l’occasion des pourparlers engagés en vue de la conclusion d’un nouveau bail.

En l’absence de faute commise par la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4], il convient de débouter l’association Karting club de [Localité 2] et Madame [N] de leur demande d’expertise judiciaire destinée à chiffrer leurs préjudices.

7 – Sur les frais et dépens :

Chacune des parties succombant en tout ou en partie en ses prétentions, il y a lieu de laisser à chacune la charge de ses propres dépens.

L’équité commande de laisser à chaque partie la charge des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés à l’occasion de la présente instance.

8 – Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, “Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.”

Selon l’article 514-1 du même code, “Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.”

En l’espèce, l’association Karting club de [Localité 2] se maintient indûment dans les lieux pris à bail depuis le 17 décembre 2023, terme du dernier contrat de bail liant les parties, soit depuis plus de deux années. Le bailleur doit pouvoir reprendre possession des lieux dans les meilleurs délais, sans attendre l’épuisement des voies de recours.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l’intervention volontaire à l’instance de Madame [I] [Z] [N],

Déboute l’association Karting club de [Localité 2] de sa demande reconventionnelle de reconnaissance à son profit d’un bail commercial portant sur les parcelles cadastrées section A numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] situées [Adresse 3] (Ain) appartenant à la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4],

Ordonne l’expulsion de l’association Karting club de [Localité 2], ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, des parcelles cadastrées section A numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] situées [Adresse 3] (Ain) appartenant à la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4],

Dit n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte,

Condamne l’association Karting club de [Localité 2] à payer à la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] :

— la somme de 27 400 euros au titre des astreintes contractuelles courues du 17 janvier 2024 au 17 octobre 2024,

— la somme de 18 000 euros au titre des indemnités d’occupation contractuelles dues pour la période du 17 janvier 2024 au 17 janvier 2025,

Condamne la Communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] à payer à l’association Karting club de [Localité 13] la somme de 13 200 euros au titre de la réduction de loyer à la suite de la destruction partielle de la chose louée,

Dit que la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 4] n’a pas commis de faute à l’occasion des pourparlers engagés avec l’association Karting club de [Localité 13] en vue de la conclusion d’un nouveau bail,

Déboute l’association Karting club de [Localité 13] et Madame [I] [Z] [N] de leur demande d’expertise judiciaire en vue de chiffrer leur préjudice,

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens,

Déboute les parties de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

Prononcé le vingt-neuf janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Sandrine Laventure, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le président

copie à :

M^e Michaël VERNE

M^e Luc ROBERT

EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE,

A TOUS LES COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION,

AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D’Y TENIR LA MAIN ;

A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE [Localité 16] PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU’ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS.

EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER

LE GREFFIER