Tribunal Judiciaire de Dijon, 1re chambre, 29 mai 2026, n° 23/00045

TJ Dijon 29 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Dijon, 1re ch., 29 mai 2026, n° 23/00045
Numéro(s) :	23/00045
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cédric MENDELJérôme LETANG
Parties :	S.A.S. SAVEURS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 1]

1ère Chambre République française

Au nom du peuple français

MINUTE N°

DU : 29 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 23/00045 – N° Portalis DBXJ-W-B7G-HYYR

Jugement Rendu le 29 MAI 2026

AFFAIRE :

[W] [F]

[G] [F]

S.A.S. SAVEURS ET NECTARS DE [Localité 2]

ENTRE :

Monsieur [W] [F]

né le 05 Juin 1971 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jérôme LETANG de la SELARL SELARL JEROME LETANG, avocats au barreau de LYON plaidant, M^e Alexandre BARBA, avocat au barreau de DIJON postulant

Madame [G] [F]

née le 01 Avril 1934 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Alexandre BARBA, avocat au barreau de DIJON postulant

Maître Jérôme LETANG de la SELARL SELARL JEROME LETANG, avocats au barreau de LYON plaidant,

DEMANDEURS

ET :

S.A.S. SAVEURS ET NECTARS DE [Localité 2], immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 908 730 989, prise en son établissement de [Adresse 3] ([Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Cédric MENDEL de la SCP MENDEL – VOGUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Chloé GARNIER, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Marine BERNARD,

Les avocats des parties en leurs plaidoiries ;

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 27 mai 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience de plaidoiries au 21 Avril 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée en audience publique. Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 29 Mai 2026

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Madame Chloé GARNIER

— signé par Madame Chloé GARNIER, Présidente et Madame Marine BERNARD, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le

M^e Alexandre BARBA

M^e Cédric MENDEL de la SCP MENDEL – VOGUE ET ASSOCIES

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [F] exerce une activité agricole au sein de la SCEA des Gillées, dont il est le dirigeant. Il est nu-propriétaire d’un ensemble immobilier, comprenant des hangars agricoles et des bureaux, situés sur la commune de [Localité 6] (21), dont Mme [G] [F], sa mère, est usufruitière.

M. [W] [F] a donné, le 14 décembre 2005, à bail commercial une partie des locaux dont il est nu-propriétaire à la SARL Nectars de [Localité 2].

Suite à un agrandissement des locaux, un second bail commercial a été conclu entre M. [F] et la SARL Nectars de [Localité 2] le 21 juin 2010, pour une durée de 9 ans, renouvelable tacitement.

Par un jugement du 26 octobre 2021, le tribunal de commerce de Dijon a ordonné l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire au profit de la SARL Nectars de [Localité 2].

Par un jugement du 21 décembre 2021, le tribunal de commerce de Dijon a homologué un plan de cession et ordonné la cession de la SARL Nectars de [Localité 2] au bénéfice de la SAS Terence Capital, avec faculté de substitution. Cette dernière s’est par la suite faite substituer par la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2], afin de reprendre l’activité de la SARL Nectars de [Localité 2].

Par courrier du 17 mars 2022, la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] a mis en demeure M. [W] [F] de respecter son obligation de garantie de la jouissance paisible des locaux pris à bail.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2022, M. [W] [F] a fait signifier à la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] un congé avec offre de renouvellement de bail commercial, moyennant un loyer annuel de 81.963 euros.

Par acte du 28 mars 2022, M. [C] [O], commissaire de justice, a dressé un procès-verbal de constat à la demande de la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2], concernant les condamnations d’accès et l’occupation des locaux litigieux.

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2022, la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] a signifié à M. [F] une demande de renouvellement de bail commercial, moyennant un loyer mensuel de 1.680 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 avril 2022, M. [W] [F] a mis en demeure la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] d’évacuer les locaux qu’elle occupe sans droit ni titre.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2022, M. [W] [F] a assigné la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir notamment ordonner à la société d’évacuer les locaux qu’elle occupe sans droit ni titre.

Par une ordonnance de référé du 16 novembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Dijon a débouté M. [W] [F] et Mme [G] [F] de leurs prétentions, au motif qu’il n’y avait pas lieu à référé en l’absence d’urgence et de trouble manifestement illicite.

Par acte de commissaire de justice signifié le 3 janvier 2023, M. [W] [F] et Mme [G] [F] ont fait assigner la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de lui ordonner d’évacuer les locaux occupés sans droit ni titre dans le tènement immobilier sis [Adresse 6] à Merceuil, sous astreinte.

Par une ordonnance du 14 novembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] tirée de la prescription de l’action intentée.

Par dernières conclusions au fond, notifiées le 7 novembre 2024, M. [W] [F] et Mme [G] [F] sollicitent du tribunal judiciaire de Dijon qu’il :

— ordonne à la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] d’évacuer les locaux qu’elle occupe sans droit, ni titre, dans le tènement immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 6] où elle exerce son activité tels qu’identifiés en lettres C et D sur la vue aérienne en couleur du tènement versé aux débats par M. [W] [F], à savoir :

C : un bureau de 11 m² dans le local à usage de bureaux ;

D : un hangar agricole de 230 m² où sont entreposées des palettes de produits finis de la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] ;

dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

— déboute la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

— condamne la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] à payer à M. [W] [F] et à Mme [G] [F] une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamne la même aux entiers dépens à recouvrer par M^e Alexandre Barba – avocat sur son affirmation de droit.

Par dernières conclusions au fond, notifiées le 1er septembre 2024, la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] demande au tribunal judiciaire de Dijon de :

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— constater les violations par M. [W] [F] de ses obligations de garanties d’éviction et de loyauté imposées par la loi en vertu de ses statuts de propriétaire à bail commercial, et également d’associé de la SAS Nectars de [Localité 2], et de la société Socofruit, au préjudice du Repreneur Saveurs et nectars de [Localité 2].

— constater que M. [F] est entré sans le moindre titre sur la surface louée depuis 2004, pour en restreindre les accès, au préjudice de la SAS Saveurs et nectars de [Localité 2], cessionnaire en plan de cession,

— condamner solidairement M. [W] [F] et Mme [G] [F] au paiement de la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance causés à la SAS Saveurs et Nectars,

— en tout état de cause, condamner M. [W] [F] à payer à la SAS SAVEURS ET NECTARS DE [Localité 2] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la juridiction se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

Le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure le 27 mai 2025 et fixé l’audience des plaidoiries au 21 avril 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la surface prise à bail et l’occupation sans droit ni titre

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction en vigueur au jour de régularisation du contrat, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elle ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 9 du code de procédure civile rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès d’une prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. et Mme [F] affirment que la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] occupe sans droit ni titre une pièce de 11 m² située dans un local de bureau, ainsi qu’un hangar agricole de 230 m². Ils soutiennent que ces locaux ne sont pas compris dans l’emprise du bail initialement conclu le 21 juin 2010 avec la SARL Nectars de [Localité 2], depuis transmis à la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2]. Selon eux, l’absence de signature du contrat par Mme [F] n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation du contrat dès lors que M. [W] [F], en sa qualité de nu-propriétaire, pouvait signer seul ce bail sur le fondement de la théorie de l’apparence. Selon les demandeurs, le contrat de bail, qui a un effet rétroactif, identifie précisément la durée du contrat ainsi que les surfaces données à bail.

Enfin, ils précisent que la tolérance silencieuse du bailleur n’est pas créatrice de droit, et justifient l’existence d’une occupation manifestement illicite des locaux par la non-conformité de cette occupation par la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] au bail.

Ils constatent que la cave privée et le local B ont été spontanément libérés par la société en cours de procédure.

La SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] argue, sans aucun fondement juridique, que le document rédigé en 2010 n’a aucune valeur, n’étant signé que par M. [F], nu-propriétaire, et non par Mme [F], usufruitière des locaux. Elle affirme aussi que ce document est confus, notamment sur la date de la prise d’effet du contrat, sa durée et les surfaces louées, et ne peut primer sur l’antériorité de l’occupation effective de l’intégralité des locaux depuis 2004.

Selon elle, le statut des baux commerciaux s’applique par l’effet de l’ordre public, dès lors que les conditions du bail sont réunies, sans nécessiter un écrit.

De plus, elle argue que le bailleur n’a ni contesté l’occupation pendant plus de 20 ans, ni revendiqué de droit contractuel lors de la procédure collective de la SARL Nectars de [Localité 2]. Ainsi, elle prétend que le droit applicable est fondé sur l’occupation des locaux, le paiement des loyers, et l’absence de contestation ou de revendication par le bailleur et permet de considérer que le bail commercial cédé à la société comprend la surface litigieuse.

Sur ce, il est constant qu’un contrat de bail a été signé le 14 décembre 2005 pour 9 années entre M. [F] et la société Nectars de [Localité 2], gérée par Mme [Q] [S], portant sur un hangar de 160 m² et un atelier de 70 m².

Puis un nouveau contrat de bail a été signé le 21 juin 2010 entre M. [W] [F] et la SARL Nectars de [Localité 2], représentée par Mme [Q] [S] devenue épouse [F], qui stipule : "Par les présentes, le Bailleur donne en location au Preneur les lieux ci-après désignés :

Bâtiments type hangar agricole situé [Adresse 7] d’une surface d’environ 1.000 m² (plan joint en annexe)

Bureau d’une surface d’environ 25 m². (…)

Ref Plan cadastral Section A [Cadastre 1] et ZH [Cadastre 2]."

Il précise que "le local se compose :

— Bureau de 25 m² : 1 pièce + sanitaire

— Hangar agricole d’environ 1.000 m² aménagé par Nectars de [Localité 2] comme suit (plan fourni en annexe) :

o Zone de stockage température négative

o Zone de travail température dirigée 2/4°

o Zone de stockage température contrôlée

o Zone de première transformation fruits

o Zone de conditionnement

o Zone tampon – sas

o Local onduleurs électriques

o Sanitaires

o Zone de stockage tampon

o Zone d’étiquetage/préparation de commande

o Zone de stockage bouteilles nues".

Les conditions particulières de la location indiquent que « Le présent bail est consenti de façon rétroactive et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 21 juin 2004 pour se terminer le 20 juin 2016. Toutefois, le Preneur pourra y mettre fin, par anticipation, à l’expiration de chacune des deux périodes triennales en prévenant le Bailleur au moins six mois à l’avance, par acte extrajudiciaire. Le Bailleur aura la même faculté s’il entend invoquer les disposions des articles L 145-18 et L 145-21 du code de commerce. À défaut, le présent bail se renouvelle tacitement. »

Il convient de relever les incohérences entre les deux contrats de baux commerciaux signés par M. [F] seul, en qualité de bailleur (alors qu’une facture de loyer est adressée au non de la SCEA des Gillées), tenant notamment à la durée et la rétroactivité du second bail (portant sur une surface augmentée antérieurement au premier bail).

Le deuxième contrat comporte en annexe le plan des locaux donnés en location qui se situent au sein même de l’exploitation gérée par M. [F] (SCEA des Gillées). M. [F] produit un extrait du plan cadastral du 13 janvier 2015, paraphé par les parties, où sont coloriées en vert les surfaces données à bail, sans réelle précision, étant constaté que ce plan est postérieur de 5 ans à la signature du bail.

Enfin, aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé par les parties.

Dès lors que la société locataire ne tire aucune conséquence juridique du fait que l’usufruitière n’a pas signé le bail, il n’y a pas lieu d’examiner plus avant ce moyen.

L’expert immobilier [R], intervenu en février 2023, a noté que le bureau de 25 m², distinct du hangar, donne accès à des sanitaires et à un petit bureau C, inaccessible sans passer par le bureau loué. Il précise aussi que le bâtiment D a été construit en 2016 et ne peut donc faire l’objet du contrat de bail.

A partir du 5 avril 2022, M. [F] a exigé la libération des lieux ne figurant pas au contrat de bail et notamment la petite pièce de 11 m² qui jouxte le bureau de 25 m² loué (et inaccessible sans traverser ce bureau) et le hangar agricole de 230 m² construit en 2017 (ou 2016 ?). Il n’a pas estimé utile de faire intervenir un commissaire de justice pour constater l’occupation alléguée. Il n’a communiqué aucun élément permettant de vérifier la date de construction du bâtiment D.

Par ailleurs, la société Saveurs et Nectars de [Localité 2] affirme que la société d’origine Nectars de [Localité 2] a exploité l’intégralité des surfaces litigieuses pendant plus de 20 ans en s’acquittant des loyers. Elle ne démontre toutefois pas avoir occupé l’intégralité des lieux qu’elle décrit par un schéma en pièce n°6 depuis 20 années et qui correspondraient à un bâtiment de 884 m² accolé à une zone de stockage des produits finis pour 230 m² ainsi qu’un local à usage de bureaux faisant 36 m² (2 bureaux et un sanitaire).

Le bailleur estime que les locaux occupés valablement en vertu du contrat de bail correspondent à 883 m² soit une surface inférieure à celle indiquée au bail (hangar d’environ 1.000 m²), et à 25 m² au titre du bureau situé dans une annexe.

Compte tenu des liens matrimoniaux unissant le bailleur et la gérante de la société preneuse, cette dernière a nécessairement bénéficié de la tolérance du propriétaire jusqu’en 2022, étant rappelé qu’il est constant qu’une tolérance, même prolongée, ne saurait être créatrice de droit.

Au regard de ces éléments, il convient, en considération de la commune intention des parties correspondant aux termes du contrat de bail signé en 2010, de dire que le bail porte sur un bureau de 25 m² exclusivement et sur un hangar d’environ 1000 m² et non de 883 m².

En conséquence, la société Saveurs et Nectars de [Localité 2] doit évacuer le bureau C de 11 m² qui n’est accessible que par le bureau de 25 m² loué, et libérer une zone correspondant à 113 m² occupés indûment au sein du hangar D de 230 m², soit la moitié de la zone.

Sur les manquements du bailleur

L’article 1719 du code civil rappelle que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : (…)

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (…)

Selon l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

L’article 1726 de ce même code précise que si, au contraire, le locataire ou le fermier ont été troublés dans leur jouissance par suite d’une action concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble et l’empêchement aient été dénoncés au propriétaire.

La SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] affirme que M. [W] [F] a manqué à ses obligations de loyauté envers elle en ce qu’il est, à titre personnel et à titre de président de la société Socofruit, fournisseur de la société Nectars de [Localité 2]. Ainsi, la société Socofruit a rompu toute relation commerciale avec la société preneuse.

Elle dénonce également un manquement du bailleur à son obligation de garantie contre l’éviction de son fait personnel et contre le fait d’un tiers. En effet, selon elle, M. [F] a abusivement fermé une partie des locaux occupés par la société (accès à la zone de stockage de 230 m², accès à l’échantillonnage de 45 m²) et entrave l’exercice de son activité.

Elle sollicite une indemnisation au titre du préjudice de jouissance subi à hauteur de 150.000 euros.

M. [W] [F] soutient qu’il n’a pas manqué à ses obligations dès lors qu’il a uniquement condamné l’accès à ses propres locaux, sans empêcher la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] de disposer de l’ensemble des locaux loués. De plus, il considère que la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] ne justifie pas du montant du préjudice qu’elle allègue.

Sur ce, la société preneuse communique un constat de commissaire de justice du 28 mars 2022 qui confirme qu’il n’est pas possible d’accéder à la zone de stockage de 230 m² et à un local d’échantillonnage de 45 m² fermés à clés.

Indépendamment d’une demande financière qui n’est justifiée par aucun élément comptable, force est de constater que la société preneuse n’a jamais mis en demeure le bailleur de faire cesser ce trouble (le courrier du 17 mars 2022 mentionne que le bailleur a déplacé des palettes et produits mais n’indique pas que la zone est totalement inaccessible).

Mais par ailleurs, le bailleur ne conteste pas avoir interdit l’accès à ces locaux. Dans ces conditions, sa demande tendant à voir condamner sous astreinte la société Saveurs et Nectars de [Localité 2] à évacuer des locaux dont elle n’a plus accès paraît dénuée de sens. La demande du bailleur de versement d’une astreinte sera rejetée d’autant que l’interdiction d’accès au bureau de 11 m² paraît peu cohérente avec la configuration des lieux (pourquoi interdire cet accès au preneur alors qu’il utilise le local de 25 m² qui est la seule voie d’entrée du bureau de 11 m² au détriment de la jouissance paisible due au locataire ?).

Concernant le local de 45 m², inclus dans le calcul des 883 m², aucun élément ne justifie que le preneur soit privé de l’accès à ce local qui est intégré au contrat de bail, ce qui met à mal l’activité de la société. Par contre, il ne peut être considéré que l’accès aux véhicules de livraison est entravé.

Mais dès lors que la société preneuse ne démontre pas la réalité de son préjudice financier résultant de l’impossibilité d’accéder à 162 m² (pas de perte financière alléguée en raison de l’obstruction aux locaux, pas de preuve de l’impossibilité d’exercer totalement son activité), il convient de rejeter la demande d’indemnisation sollicitée qui n’est pas étayée par aucun calcul spécifique.

Sur les frais de la procédure

Les parties qui succombent partiellement en leurs demandes seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal,

Ordonne à la SAS Saveurs et Nectars de [Localité 2] d’évacuer le bureau C de 11 m² et de libérer une zone correspondant à 113 m² occupés indûment au sein du hangar D de 230 m² ;

Dit n’y avoir lieu de prononcer une astreinte dès lors que M. [W] [F] a interdit l’accès au hangar D de 230 m² et à une zone d’échantillonnage de 25 m² ;

Rejette les plus amples demandes des parties ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier