REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/00495 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KDUZ

MINUTE N°

JUGEMENT

DU 25 Novembre 2024

[D] c/ [P]

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Novembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 25 Novembre 2024

ENTRE :

DEMANDERESSE:

Madame [U] [D] épouse [N] [B]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Sophie NGUYEN-BONNOME, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE:

Madame [J] [G] [P] épouse [S]

née le 04 Octobre 1979 à [Localité 5] (VAR)

Profession : Sans profession

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Elisa KONOPKA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substituée par M^e VINCENT

COPIES DÉLIVRÉES LE 25 Novembre 2024 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Elisa KONOPKA, M^e Sophie NGUYEN-BONNOME

1 copie dossier

Faits Procédure, Prétentions des parties :

Mme [D] [U] a donné en location à Mme [P] [J] un local d’habitation sis [Adresse 7] au [Localité 4]pour une durée de 3 ans renouvelable moyennant un loyer mensuel de 678.83 € outre 35 € au titre des charges ;

Par courrier RAR du 17/03/2023 Mme [D] [U] a donné congé à sa locataire avec effet au 25/09/2023 ; celle-ci a quitté les lieux en mars 2024 ;

Par assignation en date du 19/12/2023 Mme [D] [U] a fait citer Mme [P] [J] par devant le juge des contentieux et de la protection sur le fondement de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins d’expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation ;

A l’audience initiale du 07/02/2024, la demanderesse est représentée par son conseil ainsi que Mme [P] ; l’affaire a fait l’objet de différents renvois pour être fixée finalement à l’audience du 25/09/2024 ; à cette dernière date la demanderesse représentée par son avocat indique maintenir l’ensemble de ses demandes et s’en rapporter à ses dernière écritures, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations et aux termes desquelles il est sollicité :

— l’expulsion de la locataire occupante sans droit ni titre depuis le 25/09/2023 ; 678.83 € outre 35 € à titre d’indemnité d’occupation ;

—  2 000 € au titre de dommages intérêts pour la carence locative ;

—  2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens qui comprendront les frais de sommation de payer et de reprise du logement ;

Mme [P] [J] quant à elle par la voie de son avocat indique s’en remettre à ses conclusions en réponse, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations et aux termes desquelles il est sollicité :

— le débouter des demandes de la bailleresse ;

— dire et juger que le congé pour vente est nul ;

— condamner Mme [D] à lui payer la somme de 30 457.35 € outre les charges de 35 € par mois au titre des loyers réglés ;

— condamner Mme [D] à lui payer la somme de 900 € sur le fondement de l’article 700 du cpc ainsi qu’aux entiers dépens ;

Compte tenu des modalités de comparution des parties et du montant du litige, la présente décision est contradictoire et rendue en premier ressort.

L’affaire a été mise en délibéré au 25/11/ 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Demande principale

— Sur la demande d’expulsion et nullité du congé

La reproduction d’une version erronée de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 n’entraîne la nullité du congé pour vendre que si celui qui invoque cette irrégularité justifie d’un grief.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [P] [J] a quitté les lieux en mars 2024 ; par suite l’existence d’un grief n’est pas établi, il convient de la débouter de sa demande ;

De même compte tenu de la libération des locaux par la locataire dont la matérialité n’est pas remis en cause par la bailleresse la demande d’expulsion se trouve de fait sans objet ; il ne sera donc pas statué sur cette demande ;

— Sur l’indemnité d’occupation

Il résulte des termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. (..) "

En l’espèce en l’état du congé délivré par la bailleresse, la locataire aurait dû quitter les lieux à la date du 25/09/2023 ; en l’espèce et en se maintenant dans les lieux jusqu’au mois de mars 2024 Mme [P] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 17/12/2023 et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’au départ volontaire le 11 mars 2024 la locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

En l’espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant 678.83 € outre 35 € ;

— Sur la demande de dommages intérêts

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution du contrat ;

En l’espèce la demanderesse ne produit aucun justificatif à l’appui de sa demande, enfin, elle ne justifie d’aucun préjudice qui serait distinct des frais exposés pour assurer sa défense, qui seront évoqués ci-après au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ; Mme [D] [U] sera, par suite, déboutée de ses demandes au demeurant cumulatives ;

Sur les demandes reconventionnelles

— Sur l’insalubrité du logement

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention

Aux termes des dispositions des articles 1719 du Code civil le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ainsi que d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

De même l’article 1720 du code civil prévoit que : 'Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives'.

L’article 1731 du code civil, quant à lui, dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Le locataire qui entend se prévaloir d’un trouble de jouissance doit prouver que le logement est indécent et que le bailleur manque à son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et d’équipement,

Le locataire doit de même démontrer qu’il s’est trouvé dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail.

D’une part, le constat d’entrée des lieux mentionne un local en bon état d’usage ;

D’autre part, la locataire, produit notamment différents courriers d’informations et de mises en demeure à l’attention de la propriétaire ainsi que différents clichés photographiques laissant apparaitre quelques traces éparses d’humidité sur certains ;

Enfin, s’agissant de ces mêmes désordres, la propriétaire justifie avoir, durant l’exécution du bail, par l’intermédiaire de son mandataire l’agence immobilière « l’adresse » fait intervenir différentes entreprises pour notamment le poste électricité ainsi que le poste chauffage et plomberie ; Par conséquent, Mme [P] n’établit nullement la défaillance de la bailleresse, cette dernière ayant fait intervenir rapidement les entreprises qualifiées pour paliers les problèmes relevés, ni l’insalubrité du logement ni encore d’un trouble de jouissance l’ayant privé de l’usage du local ; elle sera par suite déboutée de sa demande.

— Sur le moyen tiré des dispositions de l’article 22 de la loi du 06/07/21989

L’article 768 al 2 du cpc prévoit que les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce en page 10 de ses écritures Mme [P] [J] revendique l’application à son bénéfice des dispositions de l’article 22 de la loi précitée ; toutefois cette demande n’est pas reprise dans le dispositif, étant précisé que les conclusions n’ont pas été soutenues oralement lors de l’audience, le dossier ayant fait l’objet d’un simple dépôt ;

Sur les demandes accessoires

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner Mme [P] [J] à payer à Mme [D] [U] la somme de 500 Euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Condamne Mme [P] [J] succombant aux entiers dépens de l’instance ;

La présente décision est revêtue de droit de l’exécution provisoire par application des dispositions de l’article 514 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, le juge des contentieux et de la protection de DRAGUIGNAN, par jugement contradictoire en premier ressort ;

CONDAMNE Mme [P] [J] à payer à Mme [D] [U] à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à son départ volontaire du 11 mars 2024 date de reprise des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle fixe de 678.83€ outre 35€ de charges sans possibilité d’indexation ;

RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

DIT sans objet la demande d’expulsion ;

DEBOUTE Mme [P] [J] de ses demandes ;

DEBOUTE Mme [D] [U] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [P] [J] à payer à Mme [D] [U] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de droit de l’exécution provisoire par application des dispositions de l’article 514 du CPC ;

CONDAMNE Mme [P] [J] aux entiers dépens de l’instance

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 25/11/2024

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION