REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Contentieux civil général de proximité

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/03452 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KH4Y

MINUTE N°2024 / 125

JUGEMENT

DU 27 Décembre 2024

S.D.C. ILOT DE L’HORLOGE c/ [L]

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Teresa MONTERO, Magistrat à titre temporaire

assistée lors des débats par Madame Fanny RINAUDO, Directrice des services de greffe judiciaire et lors du prononcé par M. Alexandre JACQUOT qui a signé la minute avec la présidente

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 27 Décembre 2024

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.D.C. ILOT DE L’HORLOGE représenté par son syndic en exercice la SARL SOCIETE D’EXPLOITATION DE L’AGENCE [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant :Maître Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE:

Madame [H] [L]

[Adresse 5]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparante

COPIES DÉLIVRÉES LE

1 copie exécutoire à ;

— Maître Laura CUERVO

— M^me LA PORTE

1 copie dossier

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par acte de commissaire de Justice en date du 25 avril 2024, signifié à personne, selon les modalités prévues par le code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires ILOT DE L’HORLOGE représenté par son syndic en exercice, la SARL SOCIETE D’EXPLOITATION DE L’AGENCE [V] a assigné Madame [L] [H] en paiement des charges devant la présente juridiction à l’audience du 04 septembre 2024.

Il poursuit la condamnation de la défenderesse sous le bénéfice de l’exécution provisoire à lui régler:

* au principal la somme de 6744,86 euros au titre des appels de fonds, charges de copropriété et frais nécessaires au recouvrement, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 août 2022,

* 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le commandement de payer.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 30 octobre 2024 au cours de laquelle elle a été plaidée.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence était représenté à l’audience par son conseil. Il conclut au bien-fondé de ses prétentions. Il actualise sa créance à la somme de 7470,22 euros justifiant avoir communiqué avant l’audience son décompte au défendeur, à la défenderesse.

La défenderesse était présente et expose qu’elle ne souhaite pas de délai et qu’elle envisage de mettre en vente son bien.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 27 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Par un exposé exhaustif des moyens et des demandes des parties, le tribunal se réfère expressément aux débats, aux conclusions soutenues oralement et déposées à l’audience le 30 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473/474 du code de procédure civile et rendue en premier ressort.

*************

MOTIFS :

Sur la créance du syndicat au principal :

Conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de ladite loi rappelle que «les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

… Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. »

Les sommes appelées à titre de provision sur charges et travaux sont dues en vertu de la loi avant même l’approbation des comptes.

De plus, les décisions des assemblées générales restent opposables aux copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées.

Un copropriétaire ne peut opposer le défaut de convocation à l’assemblée pour justifier l’absence de paiement des provisions sur charges et charges.

Il n’est pas fondé davantage à refuser de payer sa quote-part de charges, au prétexte que la décision de l’assemblée générale qui la justifiait ne lui a pas été notifiée. Les décisions prises par l’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Aux termes des dispositions de l’article 10 – 1 de la loi précitée, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 énonce que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires

L’article 36 du même décret dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée.

Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le présent décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat c’est uniquement lorsqu’il est justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 28 du même décret rappelle que la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années.

En l’espèce, Madame [L] [H] est propriétaire, des lots n° 69 et 120 au sein de la copropriété comme en atteste le relevé de propriété.

Le demandeur produit :

le relevé du compte copropriétaire arrêté au 05 avril 2024 – les appels de fonds et décomptes individuels de charges pour la période de 2022 à 2024,

— les comptes des exercices concernés,

— les procès-verbaux des assemblées ayant approuvé les comptes des exercices 2020, 2022, 2023,

— les relances notifiées au défendeur, à la défenderesse, aux défendeurs,

— le contrat de syndic pour la période 2020_2023 et le PV d’AG 2023 désignant le nouveau syndic.

La créance du syndicat est partiellement établie.

En effet, ne constituent pas des frais accessoires nécessaires au recouvrement :

les frais de « mise en contentieux » et de transmission dossier avocat comptabilisés au débit du compte copropriétaire pour un montant total de 700 euros. les frais de relance portés au débit du compte copropriétaire pour un montant total de 32 euros. les honoraires de syndic pour « transmission du dossier à l’huissier », « transmission du dossier à l’avocat » comptabilisés, le recouvrement de charges relevant de la mission de gestion courante du syndic, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de diligences exceptionnelles de la SARL, la simple transmission de pièces à l’auxiliaire de Justice ne pouvant être qualifiée comme tel au visa de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 . De plus, la constitution du dossier en vue de la transmission du dossier à l’auxiliaire de justice ne peut faire l’objet que d’une unique facturation et non de plusieurs barèmes selon que la transmission est faite à l’huissier ou à l’avocat. L’ensemble de ces frais, soit 732 euros, doit être écarté et annulé du compte copropriétaire.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [L] [H] à verser au Syndicat des copropriétaires «ILOT DE L’HORLOGE représenté par son syndic en exercice, la SARL SOCIETE D’EXPLOITATION DE L’AGENCE [V] » la somme de 6738,22 euros arrêtée au 25 octobre 2024, au titre des appels de fonds, charges et frais nécessaires au recouvrement exigibles somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 Août 2022.

Il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose : les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il résulte de l’examen du relevé de situation copropriétaire que le compte enregistre un solde débiteur permanent depuis 2022.

La carence répétée d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges crée nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires le privant de trésorerie nécessaire à son fonctionnement.

Madame [L] [H] est condamnée, au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Madame [L] [H] succombant, il convient de la condamner aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence une somme qu’il est équitable de fixer à 700 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile auxquelles il n’y a pas lieu de déroger.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire de Draguignan, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort :

DECLARE recevable l’action du demandeur,

CONDAMNE Madame [L] [H] à verser au Syndicat des copropriétaires ILOT DE L’HORLOGE représenté par son syndic en exercice, la SARL SOCIETE D’EXPLOITATION DE L’AGENCE [V] la somme de 6738,22 euros arrêtée au 25 octobre 2024, au titre des appels de fonds, charges et frais nécessaires au recouvrement exigibles somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 Août 2022.syndicat des copropriétaires de la copropriété résidence,

CONDAMNE Madame [L] [H] à verser au Syndicat des copropriétaires ILOT DE L’HORLOGE représenté par son syndic en exercice, la SARL SOCIETE D’EXPLOITATION DE L’AGENCE [V] la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [L] [H] à régler au demandeur la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires pour le surplus,

REJETTE les demandes formées par le défendeur,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

CONDAMNE Madame [L] [H] à régler au demandeur les entiers dépens de la procédure.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE