TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 09 Septembre 2025

Dossier N° RG 23/06857 – N° Portalis DB3D-W-B7H-J7UJ

Minute n° : 2025/252

AFFAIRE :

[R] [A] épouse [P], [Z] [P] C/ [M] [L] épouse [P], Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS CORNEILLE SAINT MARC SUD, [Y] [P]

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Monsieur Guy LANNEPATS

Madame Hélène SOULON

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Juin 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

copie exécutoire à :

M^e Stéphane DELENTA

M^e Pascal FRANSES

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Madame [R] [A] épouse [P]

Monsieur [Z] [P]

demeurants [Adresse 3]

représentés par M^e Pascal FRANSES, avocat au barreau de NICE

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Madame [M] [L] épouse [P]

Monsieur [Y] [P]

demeurants [Adresse 2]

représentés par M^e Stéphane DELENTA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS CORNEILLE SAINT MARC SUD, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non représenté

D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon un acte authentique du 30 mai 2013, Monsieur [Z] [P] et Madame [R] [A] épouse [P] ont acquis le lot n°1 d’un ensemble immobilier cadastré section AL n°[Cadastre 6] et [Cadastre 8] à [Localité 16], élevé d’un étage sur rez-de-chaussée. Ce lot n°1 est composé de la propriété exclusive et privative d’un appartement situé au rez-de-chaussée comprenant deux pièces principales se composant d’un porche avec rangement sous escalier, une entrée avec rangement, un garage, un séjour, un cellier, un dégagement, une chaufferie, un WC, une salle de bains, une chambre, un auvent en façade Ouest, et la jouissance exclusive et privative d’un jardin de 170 m2. Le lot comportant 525/1000 de quote-part des parties communes.

Et selon un acte authentique du même jour, Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [L] épouse [P] ont acquis le lot n°2 dans la même copropriété, comprenant la propriété exclusive et privative d’un appartement situé à l’étage comprenant trois pièces principales se composant d’une montée d’escalier extérieur, un porche, une entrée, un rangement, une cuisine, un cellier, un séjour, un dégagement, une chambre, un WC, une salle de bains, une autre chambre, une terrasse couverte et une terrasse donnant sur un jardin extérieur et la jouissance exclusive et privative d’un jardin et de deux places de stationnements pour une superficie totale d’environ 55 m2. Le lot comportant 475/1000 de quote-part des parties communes.

Un règlement de copropriété avec un état descriptif de division a été établi le 30 mai 2013 par acte authentique.

Le 4 décembre 2018, les époux [P]/[A] ont procédé à une déclaration de sinistre à la suite d’infiltrations d’eau constatées dans leur cuisine, à une autre déclaration de sinistre le 15 juillet 2019 à la suite de l’aggravation des infiltrations et le 22 décembre 2019 une partie des dalles du faux plafond de la cuisine s’est effondrée.

La copropriété était à cette époque dépourvue de syndic et suite à l’assemblée générale du 17 septembre 2020, le cabinet CORNEILLE SAINT MARC SUD a été désigné syndic de la copropriété.

Par acte d’huissier du 21 octobre 2020, les époux [P]/[A] ont assigné en référé les époux [P]/[L] devant le Président de la présente Juridiction et ont sollicité notamment la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 3 février 2021, une expertise judiciaire a été ordonnée et le rapport d’expertise a été déposé le 20 février 2023 par Monsieur [K] [I].

C’est dans ce contexte que par actes de commissaire de justice du 27 septembre 2023 auxquels il est expressément fait référence pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [P] et Madame [R] [A] épouse [P], demeurant ensemble [Adresse 1], à PUGET SUR ARGENS (83480) ont fait assigner Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [L] épouse [P] demeurant ensemble [Adresse 1] à PUGET SUR ARGENS (83480) et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à PUGET SUR ARGENS (83480) pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CORNEILLE SAINT MARC SUD, et ont demandé au Tribunal de dire et juger que les travaux entrepris par les époux [P]/[L] n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que cela s’imposait, de dire et juger que ces travaux ont causé et leur causent un trouble anormal de voisinage, de condamner les époux [P]/[L] à remettre en leur état d’origine les lieux à leurs frais exclusifs en démolissant les constructions illégalement édifiées, à savoir le garage fermé édifié sur le terrain commun, le jardin suspendu, les acrotères ajoutés façade ouest (jardinières et murs latéraux), les parements pierre du poteau en plinthe, le parement du contrefort, les seuils des portes-fenêtres, les maçonneries en plinthes périmétriques et les enduits et doublages isolants de plâtre des murs et plafonds de leur cuisine, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, d’ordonner une expertise confiée à Monsieur [K] [I] précédemment intervenu ou de tout autre expert qu’il plaira au tribunal de désigner, avec mission de contrôle de bonne fin consistant à vérifier et constater la complète démolition des ouvrages auxquels les époux [P]/[L] ont été condamnés, à vérifier et constater la parfaite remise en état d’origine des lieux et à défaut de décrire et chiffrer les travaux restant à exécuter, de condamner le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux d’étanchéité du toit terrasse partie commune en son état d’origine, selon les préconisations de l’expert judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la constatation par l’expert désigné par jugement à intervenir de la bonne exécution des travaux de démolition et de remise en état d’origine des lieux, de dire et juger que le coût des travaux d’étanchéité sur le toit terrasse partie commune en son état d’origine sera imputé au titre des charges de copropriété à hauteur de 75% aux époux [P]/[L] et à hauteur de 25% aux époux [P]/[A], de condamner les époux [P]/[L] à leur payer la somme de 1 850,00 euros HT (soit 1 980,00 euros TTC) au titre des travaux de remise en état de leur partie privative, de condamner les époux [P]/[L] à leur payer la somme de 400 euros par mois au titre du préjudice de jouissance à compter du mois de décembre 2018 et jusqu’à l’achèvement des travaux d’étanchéité du toit-terrasse partie commune en son état d’origine, soit au 20 septembre 2023 la somme de 23 200 euros à parfaire au jour de l’achèvement des travaux d’étanchéité, de condamner les époux [P]/[L] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente l’instance ainsi que celle de référé ayant conduit de l’ordonnance du 3 février 2021 et aux frais d’expertise judiciaire taxés à la somme de 13 326,70 euros.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/6857.

La clôture de la procédure a été prononcée à la date du 23 décembre 2024 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 janvier 2025 puis à celle du 10 juin 2025 en la forme collégiale.

En réponse, dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 octobre 2024 auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [L] épouse [P] demandent au Tribunal de dire que la pièce décrite comme abri de jardin par Monsieur [V] dans son attestation a été transformée en cuisine habitable alors qu’elle n’a jamais été étanche, de dire que Monsieur [Z] [P] et Madame [A] épouse [P] ont ouvert le mur séparant leur séjour de l’abri de jardin et sont seuls responsables des infiltrations subies, de dire que les travaux qu’ils ont entrepris n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, de dire que ces travaux leur ont causé et leur causent un trouble anormal de voisinage, de les condamner à procéder à la remise en état d’origine des lieux à leurs frais exclusifs en démolissant les constructions et aménagements effectués en violation du règlement de copropriété tels que listés chronologiquement par l’expert sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, de les débouter de l’intégralité de leurs demandes directes ou indirectes relatives aux infiltrations subies par eux dans l’abri de jardin devenu cuisine, de leurs demandes au titre de l’étanchéisation de la terrasse, le local se trouvant dessous n’ayant pas la destination d’une pièce habitable, de leurs demandes au titre des travaux de remise en état de l’abri de jardin devenu cuisine et de leurs demandes au titre du prétendu préjudice de jouissance relatif à l’abri de jardin devenu cuisine, au contradictoire du syndicat des copropriétaires d’ordonner une médiation visant à rapprocher les parties et à organiser une assemblée générale de copropriété permettant de légaliser l’ensemble des travaux effectués par les parties, de condamner conjointement et solidairement Monsieur [Z] [P] et Madame [R] [A] épouse [P] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertises avancés par moitié par les parties.

Ils expliquent que tous les travaux qu’ils ont exécutés l’ont été au vu et au su des demandeurs, lesquels vivent au rez-de-chaussée, et que par ailleurs les consorts [P]/[A] ne formulent aucune proposition concernant les travaux qu’ils ont eux-mêmes illégalement conclu en violation du droit de la copropriété, qu’ils ont toujours cherché à régler amiablement ce litige, alors que les consorts [P]/[A] l’ont toujours refusé, comme ils ont refusé de prendre en charge les travaux d’étanchéisation ce qui est rappelé par l’expert [I].

Ils ajoutent que cette procédure a été initiée par les consorts [P]/[A] concernant des infiltrations subies en provenance de la terrasse dans un abri de jardin transformé sans la moindre autorisation en cuisine, que ces infiltrations d’eau subies par les demandeurs se trouvent ainsi dans cette pièce non conçue dès l’origine afin d’être étanche, que les infiltrations dans l’abri de jardin (transformé en cuisine après ouverture du mur maître du RdC par les demandeurs) préexistaient à l’achat des appartements en copropriété, que les consorts [P]/[A] sont à l’origine des infiltrations subies en provenance de la toiture terrasse, et que les consorts [P]/ [A] ne peuvent se prévaloir des infiltrations qu’ils ont créées afin de solliciter une quelconque indemnisation ou travaux de ce fait.

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble « [Adresse 4] à [Localité 14] prise en la personne de son syndic en exercice la société CORNEILLE de SAINT-MARC SUD elle-même représentée par Monsieur [H] [U], son Président, n’est ni présent ni représenté à l’audience et n’a transmis aucune conclusion.

Dans leurs dernières conclusions notifiées signifiées le 14 août 2024, auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [P] et Madame [R] [A] épouse [P] demandent au Tribunal de dire et juger que les travaux entrepris par les époux [P]/[L] n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que cela s’imposait, de dire et juger que ces travaux ont causé et leur causent un trouble anormal de voisinage, de dire et juger que l’ouvrage illégalement édifié par les époux [P]/[L] empiète sur la servitude de passage et de retournement, de condamner les époux [P]/[L] à remettre en leur état d’origine les lieux à leurs frais exclusifs en démolissant les constructions illégalement édifiées, à savoir le garage fermé édifié sur le terrain commun, le jardin suspendu, les acrotères ajoutés façade ouest (jardinières et murs latéraux), les parements pierre du poteau en plinthe, le parement du contrefort, les seuils des portes-fenêtres, les maçonneries en plinthes périmétriques et les enduits et doublages isolants de plâtre des murs et plafonds de leur cuisine, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, d’ordonner une expertise confiée à Monsieur [K] [I] précédemment intervenu, ou de tout autre expert qu’il plaira au tribunal de désigner, avec mission de contrôle de bonne fin consistant à vérifier et constater la complète démolition des ouvrages auxquels les époux [P]/[L] ont été condamnés, à vérifier et constater la parfaite remise en état d’origine des lieux et à défaut, de décrire et chiffrer les travaux restant à exécuter, de condamner le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux d’étanchéité du toit terrasse partie commune en son état d’origine, selon les préconisations de l’expert judiciaire, dans un délai de deux mois à compter de la constatation par l’expert désigné par jugement à intervenir, de la bonne exécution des travaux de démolition et de remise en état d’origine des lieux, de dire et juger que le cout des travaux d’étanchéité sur le toit terrasse partie commune en son état d’origine sera imputé au titre des charges de copropriété à hauteur de 75% aux époux [P]/[L] et à hauteur de 25% aux époux [P]/[A], de condamner les époux [P]/[L] à leur payer la somme de 1 850,00 euros HT (soit 1 980,00 euros TTC) au titre des travaux de remise en état de leur partie privative, la somme de 400 euros par mois au titre du préjudice de jouissance à compter du mois de décembre 2018 et jusqu’à l’achèvement des travaux d’étanchéité du toit-terrasse partie commune en son état d’origine, soit au 20 septembre 2023 la somme de 23 200 euros à parfaire au jour de l’achèvement des travaux d’étanchéité, de débouter les époux [P]/[L] de toutes leurs demandes reconventionnelles, si d’aventure le Tribunal faisait droit à la demande reconventionnelle des époux [P]/[L] tendant à les voir condamnés à la remise en état des lieux, de condamner les époux [P]/[L] à la remise en état des lieux dans leur état d’origine en démolissant les ouvrages illégalement édifiés tels que listés par l’expert, de rejeter la demande visant à voir ordonner une médiation judiciaire, dans tous les cas de les condamner à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente l’instance ainsi que celle de référé ayant conduit de l’ordonnance du 3 février 2021 et aux frais d’expertise judiciaire taxés à la somme de 13 326,70 euros.

Ils affirment que les époux [P]/[L] ont procédé à des édifications sur les parties communes sans solliciter l’autorisation de l’assemblée générale qui s’imposait, mais ils ont également occasionné des dommages constituant des troubles anormaux de voisinage dont ils sont victimes, qu’ils ont par ailleurs porté atteinte au bénéfice d’une servitude d’aire de retournement, leur ouvrage empiétant sur l’assiette de cette dernière.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe, les conseils avisés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conséquences de la non-comparution du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble « [Adresse 4] à [Localité 14], convoqué selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, n’est ni présent ni représenté à l’audience.

Et conformément à l’article 474 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel.

Sur la demande de médiation

L’article 22-1 de la loi n° 95-125 du 8 février 1995 relative à l’organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative dispose qu’en tout état de la procédure, lorsqu’il estime qu’une résolution amiable du litige est possible, le juge peut, s’il n’a pas recueilli l’accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu’il désigne.

Et l’article 127-1 du code de procédure civile précise que le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation, et que cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, les consorts [P]/[L] demandent au Tribunal d’ordonner une médiation visant à rapprocher les parties et à organiser une assemblée générale de copropriété permettant de légaliser l’ensemble des travaux effectués par les parties.

Il convient de constater qu’une tentative de conciliation a déjà été entreprise, mais qu’un constat de carence a été établi par un conciliateur de justice le 26 mars 2018 qui a précisé « l’impossibilité de trouver un accord » et que d’autre part, Monsieur [Z] [P] et Madame [R] [A] épouse [P] s’opposent à cette demande de médiation.

En l’état de la procédure, de l’échec d’une tentative de conciliation et du refus d’une partie à une nouvelle tentative de médiation, il y a lieu de dire qu’une résolution amiable du litige n’est pas possible et il convient ainsi de rejeter la demande de Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [L] épouse [P].

Sur le respect des règles du statut de la copropriété

Selon un acte authentique du 30 mai 2013, Monsieur [Z] [P] et Madame [R] [A] épouse [P] ont acquis le lot n°1 comportant 525/1000 de quote-part des parties communes d’un ensemble immobilier cadastré section AL n°[Cadastre 6] et [Cadastre 8] à [Localité 16]. Le lot. Et selon un acte authentique du même jour, Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [L] épouse [P] ont acquis le lot n°2 dans la même copropriété comportant 475/1000 de quote-part des parties communes.

Si un règlement de copropriété avec état descriptif de division a été établi le 30 mai 2013 par acte authentique, il ressort des débats que contrairement aux dispositions d’ordre public de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, cette copropriété n’a désigné un syndic que le 17 septembre 2020 et qu’aucune assemblée générale n’a eu lieu avant cette date.

Il y a lieu en conséquence de constater que d’une part Monsieur [Z] [P] et Madame [R] [A] épouse [P] et d’autre part Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [L] épouse [P] n’ont pas respecté les dispositions d’ordre public de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pendant la période du 30 mai 2013 au 17 septembre 2020.

Sur les infiltrations

L’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le gros œuvre des bâtiments est réputé partie commune de l’immeuble dans le silence ou la contradiction des titres.

Le règlement de copropriété du 30 mai 2013 mentionne que les parties communes comprennent notamment le gros-œuvre des planchers à l’exclusion du revêtement des sols ; il n’est ainsi pas contestable que l’étanchéité de la terrasse constitue une partie commune de l’immeuble.

Les copropriétaires ont effectué à frais partagés des travaux d’étanchéité du toit terrasse en août 2013.

Le 4 décembre 2018, les époux [P]/[A] ont procédé à une déclaration de sinistre à la suite d’infiltrations d’eau constatées dans leur cuisine, à une autre déclaration de sinistre le 15 juillet 2019 à la suite de l’aggravation des infiltrations et le 22 décembre 2019 une partie des dalles du faux plafond de la cuisine s’est effondrée et un huissier de justice a confirmé le 23 décembre 2019 la présence d’infiltrations.

Dans son rapport d’expertise contradictoire du 20 février 2023, l’expert a lui-aussi constaté la réalité des infiltrations dans la cuisine des époux [P]/[A] depuis le toit terrasse de l’immeuble à usage privatif de terrasse des époux [P]/[L], et a ajouté « que l’infiltration perdure et que les dommages matériels sont importants ».

Il explique que « l’infiltration est la cause d’absence d’étanchéité conforme sur le toit terrasse que les copropriétaires ont mal convenus initialement en août 2013, que l’infiltration est la cause conjuguée sur une ossature d’immeuble insuffisante, d’une surcharge inadaptée par les travaux des époux [P]/[L] d’aménagements privatifs, et que le désordre d’infiltration compromet la structure, le clos et le couvert de l’ouvrage d’habitation et organise une impropriété à destination ».

Ainsi, il convient de dire que l’absence d’étanchéité conforme aux règles de l’art des travaux communs effectués en août 2013 et les travaux effectués par Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [L] épouse [P] sur le toit-terrasse par une surcharge inadaptée des aménagements privatifs, sont la cause des infiltrations subies par Monsieur [Z] [P] et Madame [R] [A] épouse [P] dans leur cuisine.

Sur les travaux effectués dans les parties communes

L’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble et l’article 25 de la même loi précise que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Le règlement conventionnel de copropriété du 30 mai 2013 mentionne par ailleurs que les balcons et terrasses sont des parties communes à l’usage exclusif du propriétaire du ou des lots auxquels ils sont rattachés, que les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive de balcons, loggias, terrasses ou assimilés ne pourront procéder à aucun aménagement ni décoration pouvant porter atteinte à l’aspect ou à l’harmonie de l’immeuble, qu’ils seront responsables de tous les dommages tels que fissures, fuites, provoqués directement ou indirectement par leur fait ou par le fait des aménagements qu’ils pourraient apporter notamment plantations, jardins suspendus, qu’il sera interdit de faire supporter aux dalles une charge supérieure à leur résistance déterminée par l’architecte de la copropriété dans le cahier des charges, en particulier par un apport de terre, que l’utilisation des balcons, loggias, terrasses ou assimilés ne devra causer aucun trouble anormal aux autres copropriétaires et enfin que la surélévation ou la construction aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision est prise à l’unanimité de ses membres.

Sur les travaux entrepris conventionnellementL’expert mentionne dans son rapport qu’au jour de la vente soit le 30 mai 2013, la construction (maison individuelle) n’était pas adaptée à la copropriété.

Il ajoute que de manière conventionnelle des travaux ont été rapidement entrepris, notamment la réalisation des travaux de terrassement et de maçonnerie pour façonner les deux emplacements de stationnement du lot n°2 et la condamnation de la trémie de l’ancien escalier commun.

Il apparait par ailleurs que les copropriétaires ont effectué à frais partagés des travaux d’étanchéité du toit terrasse en août 2013. Ce local situé sous la terrasse, qu’il soit qualifié de cellier ou d’abri de jardin, constitue une partie privative des consorts [P]/[A] et a ainsi vocation à être étanche. Les consorts [P]/[L] sont ainsi malvenus à prétendre le contraire.

II – Sur les travaux entrepris par les consorts [P]/[L]

Dans son rapport d’expertise contradictoire du 20 février 2023, l’expert « constate la réalisation d’une construction avec toit terrasse et jardin suspendu. Il précise que le garage a été édifié entre septembre 2014 et janvier 2016, que les aménagements supplémentaires se sont poursuivis sur plusieurs années jusqu’en décembre 2018 et que d’autres travaux de pare-vue se poursuivent en cours d’expertise ». Et il constate des modifications des volumes et ouvertures de l’ouvrage commun sur plusieurs années de 2013 à 2021.

Ainsi, et même si les travaux ont été effectués au vu et au su des demandeurs et avec un permis de construire délivré par la commune, force est de constater que Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [L] épouse [P] ont effectué ces travaux sur les parties communes de l’immeuble et modifiant son aspect extérieur sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

De plus concernant le garage, ce dernier a été édifié sur la servitude de passage consenti le 10 juillet 2013 par le propriétaire des parcelles AL [Cadastre 7] et [Cadastre 9] (devenues AL [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13]) au profit des parcelles AL [Cadastre 6] et [Cadastre 8] soit la copropriété objet du litige. A cet effet, les consorts [P]/[L] ont acquis le 26 mai 2020 les parcelles AL [Cadastre 10] et [Cadastre 12].

Nonobstant, il convient de constater que cette servitude profitait aussi aux propriétaires du lot n°1 soit les consorts [P]/[A] et qu’ainsi les consorts [P]/[L] devaient obtenir leur autorisation avant la construction du garage édifié empiétant sur la servitude.

Concernant les parements pierres en plinthe et en contreforts, les seuils de portes-fenêtres, les murs et plafonds de la cuisine, il convient de constater que les consorts [P]/[A] ne rapportent pas la preuve de l’état d’origine de l’immeuble et ainsi d’une modification de son aspect extérieur.

— Sur la réparation des désordres

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il a été dit supra que les travaux effectués par Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [L] épouse [P] sont pour partie la cause des infiltrations subies par Monsieur [Z] [P] et Madame [R] [A] épouse [P].

Dans son rapport d’expertise contradictoire du 20 février 2023, l’expert explique que pour mettre fin au désordre d’infiltration, les travaux consisteront à démolir et remettre en état initial le toit terrasse avant de réaliser une étanchéité conforme et adaptée à la construction.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [L] épouse [P] à remettre en état d’origine les parties communes en démolissant les constructions édifiées, à savoir le garage fermé et l’extension de la terrasse sur le toit du garage, le jardin suspendu, les jardinières maçonnées, les murs et l’escalier servant à rejoindre le toit-terrasse, le tout à leurs frais exclusifs dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, délai à l’issue duquel l’astreinte sera liquidée.

Concernant les travaux d’étanchéité du toit terrasse, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux d’étanchéité du toit terrasse partie commune dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement et il convient de dire que le coût des travaux sera imputé au titre des charges de copropriété selon les quotes-parts de parties communes de chaque lot.

Sur la demande d’expertise

L’article 10 du code de procédure civile dispose que le juge a le pouvoir d’ordonner d’office toutes les mesures d’instruction légalement admissibles, l’article 144 du même code que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer et l’article 146 précise qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver et qu’en aucun cas elle ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Les consorts [P]/[A] demandent la désignation d’un expert avec mission de contrôle de bonne fin consistant à vérifier et constater la complète démolition des ouvrages auxquels les époux [P]/[L] ont été condamnés, à vérifier et constater la parfaite remise en état d’origine des lieux et à défaut, de décrire et chiffrer les travaux restant à exécuter.

Il convient de dire qu’il appartiendra aux consorts [P]/[L] d’apporter la preuve de la remise en état d’origine des lieux et de la démolition des constructions édifiées, qu’ainsi en l’état de la procédure la désignation d’un expert n’apparait pas nécessaire.

La demande de désignation d’un expert sera rejetée.

Sur la réparation des préjudices

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Dans son rapport d’expertise contradictoire du 20 février 2023, l’expert a chiffré les travaux de plâtrerie, d’isolation et d’embellissement dans les parties privatives des consorts [P]/[A] suite aux infiltrations, à la somme de 1 980 euros TTC.

Il convient de condamner Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [L] épouse [P] à payer à Monsieur [Z] [P] et Madame [R] [A] épouse [P] la somme de 1 980 euros au titre de la remise en état de leurs parties privatives.

Dans son rapport d’expertise contradictoire du 20 février 2023, l’expert a constaté la réalité d’un préjudice de parfaite jouissance de la cuisine de l’habitation des époux [P]/ [A] et que le préjudice est important quand le plafond s’effondre dès le 22 décembre 2019 et perdurera jusqu’à complète réparation.

Il convient de condamner Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [L] épouse [P] à payer à Monsieur [Z] [P] et Madame [R] [A] épouse [P] la somme de 200 euros par mois au titre de leur préjudice de jouissance de la cuisine à compter de l’assignation du 27 septembre 2023 jusqu’à un délai de six mois à compter du présent jugement, soit la somme de 6 000 euros.

Sur les demandes reconventionnelles

Selon l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Sur les travaux entrepris par les consorts [P]/[A] :

Dans son rapport d’expertise contradictoire des 2 et 10 février 2023, l’expert mentionne la liste des travaux effectués pat les consorts [P]/[A] de juin 2013 à août 2021. Ces nombreux travaux comportent notamment le changement de destination du garage en habitation, l’édification de murs de clôture, la construction d’une piscine, la pose en façade du matériel de pompe à chaleur, le ravalement de façade, la construction d’un cabanon, d’une pergola, la pose d’un store, …

— Concernant le local transformé en cuisine sous la terrasse des époux [P]/[L], il ressort de l’acte d’acquisition du 30 mai 2013 que le lot n°1 acquis par les consorts [P]/[A] était dépourvu de cuisine, alors qu’il s’agit d’un appartement à usage d’habitation. Il ressort de l’acte d’acquisition que le cellier est une partie privative appartenant aux époux [P]/[A], il ne peut ainsi être valablement reproché aux [P]/[A] d’avoir transformé ce local en cuisine. Il y a lieu en conséquence de dire que ces travaux sur des parties privatives ne nécessitaient pas l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Et il en va de même pour tous les aménagements intérieurs autorisés par le règlement de copropriété.

— Concernant le percement du mur entre le séjour et la cuisine, s’il est prétendu qu’il aurait affaibli la structure et accru les infiltrations, force est de constater que l’expert n’en fait pas état dans son rapport et que les époux [P]/[L] n’en rapportent pas la preuve.

— Concernant la piscine et ses aménagements, force est de constater qu’ils ont été édifiés sur le jardin dont les consorts [P]/[A] n’ont que la jouissance exclusive et privative et qui n’est donc qu’une partie commune de la copropriété à usage exclusif. Ainsi, il convient de dire que sa construction devait être autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires.

— Concernant le ravalement de la façade en rez-de-chaussée, même s’il a été réalisé sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, il convient de dire qu’il ne peut être valablement demandé sa remise en état d’origine.

— Concernant le rehaussement des murs de clôture, la pose des pergolas et le matériel de la pompe à chaleur installé en façade, il convient de constater que ces constructions modifient l’aspect extérieur de l’immeuble et nécessitaient l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

— Concernant la pose de store, il convient de constater qu’elle est autorisée par le règlement de copropriété.

Même s’il n’est pas contestable que ces travaux ont été entrepris au vu et au sus des consorts [P]/[L], force est de constater que Monsieur [Z] [P] et Madame [R] [A] épouse [P] ont effectué des travaux sur les parties communes de l’immeuble et modifiant son aspect extérieur sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [Z] [P] et Madame [R] [A] épouse [P] à remettre en état d’origine le jardin partie commune à jouissance exclusive, en supprimant la piscine et ses aménagements, le rehaussement des murs de clôture, les pergolas et le matériel de pompe à chaleur posé en façade, le tout à leurs frais exclusifs dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, délai à l’issue duquel l’astreinte sera liquidée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [L] épouse [P] d’une part et Monsieur [Z] [P] et Madame [R] [A] épouse [P] d’autre part, seront condamnés pour moitié aux dépens comprenant les frais d’expertise.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il convient de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort,

REJETTE la demande de médiation ;

CONSTATE que d’une part Monsieur [Z] [P] et Madame [R] [A] épouse [P] et d’autre part Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [L] épouse [P] n’ont pas respecté les dispositions d’ordre public de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pendant la période du 30 mai 2013 au 17 septembre 2020 ;

DIT que les travaux effectués par Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [L] épouse [P], par une surcharge inadaptée des aménagements privatifs, sont pour partie la cause des infiltrations subies par Monsieur [Z] [P] et Madame [R] [A] épouse [P] ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [L] épouse [P] à remettre en état d’origine les lieux en démolissant les constructions édifiées, à savoir le garage fermé et l’extension de la terrasse sur le toit du garage, et à effectuer les travaux d’étanchéité du toit terrasse, à leurs frais exclusifs dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai sous astreinte provisoire de 300 (trois cent) euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, délai à l’issue duquel l’astreinte sera liquidée ;

DIT que l’astreinte sera liquidée par le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé « [Adresse 1] à [Localité 15] » à effectuer les travaux d’étanchéité du toit terrasse partie commune dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement et DIT que le coût des travaux sera imputé au titre des charges de copropriété selon les quotes-parts de parties communes de chaque lot ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [L] épouse [P] à payer à Monsieur [Z] [P] et Madame [R] [A] épouse [P] la somme de 1 980 (mille neuf cent quatre-vingts) euros au titre de la remise en état de leurs parties privatives et la somme de 6 000 (six mille) euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] et Madame [R] [A] épouse [P] à remettre en état d’origine le jardin partie commune à jouissance exclusive, en supprimant la piscine et ses aménagements, le rehaussement des murs de clôture, les pergolas et le matériel de pompe à chaleur posé en façade, le tout à leurs frais exclusifs dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 300 (trois cents) euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, délai à l’issue duquel l’astreinte sera liquidée ;

DIT que l’astreinte sera liquidée par le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [P] et Madame [M] [L] épouse [P] d’une part et Monsieur [Z] [P] et Madame [R] [A] épouse [P] d’autre part, pour moitié aux dépens comprenant les frais d’expertise ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,