REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 25/03268 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KV5J

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 10 Septembre 2025

S.A. SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] c/ [L]

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Septembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Margaux HUET qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.A. SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE:

Madame [X] [L] épouse [K]

née le 01 Janvier 1990 à [Localité 5]

LES NEGADIS BAT C1

[Adresse 1]

[Localité 3]

Comparant en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE 10 Septembre 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT

— [X] [L] épouse [K]

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2022, la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] a consenti à Madame [X] [L] épouse [K] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 8] [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 402,88 euros outre une provision pour charges.

Par acte sous seing privé du même jour, la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] a consenti à Madame [X] [L] épouse [K] un contrat de location non-accessoire au bail d’habitation concernant un emplacement de stationnement dans un parking collectif (lot 143) situé [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 15,16 euros et un acompte de charges de 0,35 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] a fait signifier à Madame [X] [L] épouse [K] un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail d’habitation, pour un montant de 902,46 euros en principal, au titre d’un arriéré locatif relatif aux deux engagements de location.

Par notification électronique du 8 novembre 2024, la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE DRAGUIGNAN a fait assigner Madame [X] [L] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir :

constater la résiliation du bail d’habitation par acquisition de la clause résolutoire au 7 janvier 2025 ;prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location portant sur une place de parking à la date de la décision à intervenir ;condamner Madame [X] [L] au paiement de la somme de 979,16 euros au titre de tous les loyers et charges dus, arrêtés au 27 février 2025, à parfaire à la date de décision à intervenir ;ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [X] [L] et de tout occupant de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique ;fixer à une somme correspondant au montant de tous les loyers et charges en cours, soit la somme de 588,84 euros (572,19 euros au titre du loyer révisé du logement outre les charges et 16,65 euros au titre du loyer révisé du garage outre les charges), le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux ;condamner Madame [X] [L] au paiement de ladite indemnité ;ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;condamner Madame [X] [L] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [X] [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer à hauteur de 86,45 euros ;rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 24 mars 2025.

À l’audience du 2 juillet 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1.035,94 euros arrêtée au 23 juin 2025 (loyer du mois de mai 2025 inclus). Elle précise que la locataire n’a pas repris le paiement des loyers.

La SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] soutient que Madame [X] [L] épouse [K] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 7 novembre 2024, de sorte que la clause résolutoire est acquise s’agissant du bail d’habitation, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [X] [L] épouse [K] comparaît en personne. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle propose de régler 100 euros par mois en plus de son loyer pour l’apurement de la dette locative. Elle déclare percevoir 1.270 euros par mois au titre des allocations familiales. L’allocation logement est de 386 euros par mois. Elle précise n’avoir jamais eu d’arriéré locatif jusqu’à ce jour, et n’avoir aucun dossier de surendettement en cours.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un diagnostic social et financier dont il a été donné lecture.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Une note en délibéré, autorisée, précisant la ventilation de la dette locative, entre les sommes dues au titre du bail d’habitation et au titre du contrat de location du parking, a été transmise par le conseil de la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] au greffe le 17 juillet 2025.

MOTIVATION

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité des demandes :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 24 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 8 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour le bail d’habitation est recevable.

La demande aux fins de constat de la résiliation judiciaire du contrat de location de l’emplacement de stationnement est également déclarée recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire s’agissant du bail d’habitation :

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de le loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 6 des conditions générales) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice en date du 7 novembre 2024.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues au titre du bail d’habitation, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 7 janvier 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er avril 2022 à compter du 8 janvier 2025.

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de location de l’emplacement de stationnement :

Aux termes des articles 1224 du code civil, la résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et l’article 1228 stipule que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste dans le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’examen du décompte des sommes dues établit que Madame [X] [L] épouse [K] effectue des paiements irréguliers du loyer depuis l’échéance de juin 2024, les prélèvements effectués, notamment en août et octobre 2024 étant revenus impayés.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement du locataire suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de location, qui sera prononcée avec effet à la même date que la résiliation du bail d’habitation, soit le 8 janvier 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail d’habitation et du contrat de location signés le 1er avril 2022, du commandement de payer délivré le 7 novembre 2024 et du décompte de la créance arrêtée au 23 juin 2025 à la somme de 1.035,94 euros, que la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] rapporte la preuve de l’arriéré locatif au titre des deux contrats de location.

En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [L] épouse [K] à payer à la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] la somme de 1.035,94 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 23 juin 2025 pour le bail d’habitation et le contrat de location de l’emplacement de stationnement (échéances du mois de mai 2025 incluses).

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Les délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par ailleurs, suivant l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, Madame [X] [L] épouse [K] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il résulte de ses déclarations à l’audience, confirmées par le diagnostic social et financier, qu’elle est en mesure de régler la dette locative. Il ressort par ailleurs des éléments communiqués qu’elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience puisque les loyers de janvier à avril 2025 sont réglés et que la dette locative n’a que très peu augmenté depuis la délivrance du commandement de payer.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [X] [L] épouse [K], pour le règlement des sommes dues, des délais selon les modalités définies dans le dispositif.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [X] [L] épouse [K] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Il en sera de même s’agissant de l’emplacement de stationnement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il résulte de ces textes qu’il appartient à la personne expulsée de décider du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou transportés dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, d’autre part il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour connaître d’une demande tendant à voir ordonner l’enlèvement, le transport ou la séquestration des meubles. La demande du bailleur en ce sens sera en conséquence rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail d’habitation et le contrat de location de l’emplacement de stationnement se trouvent résiliés depuis le 8 janvier 2025, et Madame [X] [L] épouse [K] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de cette date, d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, soit la somme de 588,84 euros par mois (572,19 euros pour le logement et 16,65 euros pour l’emplacement de stationnement), somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur, sans majoration ni indexation.

Il convient donc de condamner Madame [X] [L] épouse [K] au paiement de l’indemnité d’occupation ainsi fixée à compter de la résiliation des baux, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [L] épouse [K] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de la condamner à payer à la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire s’agissant du bail d’habitation, et aux fins de résiliation judiciaire concernant le contrat de location d’un emplacement de stationnement consentis à Madame [X] [L] épouse [K],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation conclu le 1er avril 2022 entre la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] d’une part, et Madame [X] [L] épouse [K] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 8] [Adresse 4], sont réunies à la date du 8 janvier 2025,

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation à compter de cette date,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1er avril 2022 entre la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] d’une part, et Madame [X] [L] épouse [K] d’autre part, concernant un emplacement de stationnement dans un parking collectif (lot 143) situé [Adresse 7],

CONDAMNE Madame [X] [L] épouse [K] à payer à la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] la somme 1.035,94 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 23 juin 2025 (échéances du mois de mai 2025 incluses) au titre du bail d’habitation et du contrat de location de l’emplacement de stationnement,

ACCORDE un délai à Madame [X] [L] épouse [K] pour le paiement de cette somme,

AUTORISE Madame [X] [L] épouse [K] à s’acquitter de la dette en 10 fois, en procédant à 9 versements de 104 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus des loyers courants et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail d’habitation et la résiliation judiciaire du contrat de location de l’emplacement de stationnement,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire et la résiliation judiciaire seront réputées n’avoir jamais été acquises,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire et la résiliation judiciaire reprendront leurs effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [X] [L] épouse [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu à ce stade d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des objets mobiliers éventuellement laissés sur place,

DEBOUTE en conséquence la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] de ses demandes à cette fin,

CONDAMNE Madame [X] [L] épouse [K] à payer à la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] une indemnité d’occupation de 588,84 euros par mois (572,19 euros pour le logement et 16,65 euros pour l’emplacement de stationnement), à compter de la date de résiliation des baux jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [X] [L] épouse [K] à payer à la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [X] [L] épouse [K] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 7 novembre 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE