REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 24/04726 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KJRW

MINUTE N°2025/28

ORDONNANCE

DU 10 Janvier 2025

[Z], [Z] c/ [S], [R]

COPIES DÉLIVRÉES LE 10 Janvier 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Amina BENLEBNA,

— M^e Marjorie RIDEAU,

— Maître Antoine FAIN-ROBERT

1 copie dossier

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire siégeant de qualité juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Draguignan

assisté lors des débats par Madame Margaux HUET, Greffier

et lors du prononcé par M. Alexandre JACQUOT qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2025

ENTRE :

DEMANDERESSES:

Madame [K] [Z] es qualité de tutrice de [X] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Maître Antoine FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [X] [Z], représentée par sa tutrice Madame [K] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par Maître Antoine FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substitué par Maître KOUJI DECOURT Mathilde, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS:

Monsieur [H] [S]

détenu à la Maison d’arrêt de [Localité 10]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représentée parMe Marjorie RIDEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C83050-2024-004313 du 29/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

Madame [P] [R] épouse [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Amina BENLEBNA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substituée par M^e BRUNET-DEBAINES Benoît, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 octobre 2023, Mme [Z] [K] et Mme [Z] [X] ont donné à bail à M. [S] [H] et Mme [S] [P] un local à usage d’habitation situé à [Adresse 3], en contrepartie d’un loyer mensuel de 1 100 euros, charges comprises.

Différentes échéances sont demeurées impayées et Mme [Z] [K] et Mme [Z] [X] a fait délivrer à M. [S] [H] et Mme [S] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 mars 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3 737,80 euros en principal.

Par acte de commissaire de Justice en date du 04 juin 2024, Mme [Z] [K] et Mme [Z] [X] a fait assigner M. [S] [H] et Mme [S] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de céans statuant en référés aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire acquise au et par conséquence la résiliation du contrat de location en date du 16 octobre 2023 liant Mme [Z] [K] et Mme [Z] [X] et M. [S] [H] et Mme [S] [P] ;

— Ordonner l’expulsion de corps et de biens de M. [S] [H] et Mme [S] [P] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu et révisable dans les mêmes conditions outre les charges soit la somme de 1 100 euros charges comprises à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés à titre provisionnel ;

— Condamner solidairement M. [S] [H] et Mme [S] [P] à payer à Mme [Z] [K] et Mme [Z] [X] la somme provisionnelle de 5 931,13 euros arrêtée au 18 décembre 2024 au titre des loyers impayés, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de la présente assignation ;

— Les condamner solidairement à payer à Mme [Z] [K] et Mme [Z] [X] la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Les condamner aux entiers dépens de la présente instance, par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris le coût du commandement de payer et de la présente assignation ;

A l’audience du 07 août 2024, les parties sont représentées par leur avocat respectif et l’affaire renvoyée à plusieurs reprises pour être fixée à plaider au 18 décembre 2024 ;

A cette dernière audience, Mme [Z] [K] et Mme [Z] [X] ont demandé le bénéfice de leur acte introductif d’instance ;

M. [S] [H] quant à lui, par la voie de son conseil, s’en rapporte à ses écritures, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations et au terme desquelles il est sollicité :

— Déclarer Monsieur [H] [S] recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Débouter Madame [K] [Z] et Madame [X] [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

— Débouter Mesdames [K] et [X] [Z] de leur demande de fixer une astreinte à l’encontre de Monsieur [H] [S] pour assurer son expulsion effective ;

— Débouter Madame [K] [Z] et Madame [X] [Z] de leur demande de condamnation de Monsieur [H] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— Débouter Mesdames [K] et [X] [Z] de leur demande de condamnation in solidum des époux [S] à leur payer une somme à titre de provision incluant la somme de 497,80 euros au titre des honoraires de mise en location de l’agence AZ IMMO 83 ;

— Condamner Madame [P] [S] à relever et garantir Monsieur [H] [S] de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation à compter du mois de décembre 2023 et jusqu’à son départ effectif des lieux loués ;

— Ordonner la compensation du dépôt de garantie versé par Monsieur et Madame [S] sur les sommes dues à Mesdames [K] et [X] [Z] ;

— Dans l’hypothèse où le dépôt de garantie devait être retenu par les bailleresses en raison de dégradations du logement, condamner Madame [P] [S] à payer à Monsieur [H] [S], une somme de 535 euros correspondant à la moitié du dépôt de garantie versé ;

— Statuer ce que de droit sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens formulés par Mesdames [K] et [X] [Z] ;

Mme [S] [P] quant à elle par la voie de son avocat s’en remet à ses dernières écritures, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations et par lesquelles il est sollicité :

— Prendre acte de la libération des lieux loués par Madame [P] [S] à la date du 5 juillet 2024, date de la remise des clefs ;

— Ordonner la compensation du dépôt de garantie versé par Monsieur et Madame [S] sur les sommes dues aux consorts [Z] ;

— Débouter purement et simplement Monsieur [H] [S] de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions comme irrecevables et infondés ;

— Juger qu’il existe des contestions sérieuses faisant obstacle à la mise en œuvre des demandes de Monsieur [H] [S] tendant à être relevé et garanti des condamnations prononcées à son encontre par Madame [P] [S] mais également à la restitution d’une partie du dépôt de garantie ;

— Renvoyer Monsieur [H] [S] à mieux se pourvoir devant la Juridiction du Fond ;

— Juger que l’équité ne commande pas l’application d’un article 700 du Code de procédure civile.

A la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expulsion :

En l’état du départ de Mme [P] [S] des lieux et la remise des clefs intervenue le 05 juillet 2024, il n’y a plus lieu de statuer sur la demande d’expulsion, cette dernière étant par ailleurs abandonnée par les bailleurs à la barre.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion :

Au terme de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 16 octobre 2023 prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte de Commissaire de Justice du 14 mars 2024, Mme [Z] [K] et Mme [Z] [X] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 737,80 euros en principal, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 (faculté de saisir le [11] pour le Logement) au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.

Il ressort du décompte circonstancié que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 avril 2024.

En l’espèce, M. [S] [H] se trouve toujours titulaire du bail malgré son incarcération et ne saurait prétendre se dédouaner de ses obligations légalement souscrites auprès des bailleresses par contrat du 16 octobre 2023 ; par suite sa demande est rejetée ;

M. [S] [H] et Mme [S] [P] sont donc, à compter de cette date, occupants sans droit ni titre du logement donné à bail.

Sur l’indemnité d’occupation :

Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit un montant égal au loyer révisé augmenté des charges que le requis aurait payé si le bail s’était poursuivi.

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, M. [S] [H] toujours titulaire du bail malgré son incarcération, et Mme [S] [P] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 25 avril 2024 et commettent une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

En l’espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 1 100 euros charge incluses, de nature à réparer le préjudice subi par Mme [Z] [K] et Mme [Z] [X].

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d’engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

Mme [Z] [K] et Mme [Z] [X] réclament paiement de la somme provisionnelle de 5 931,13 euros au titre des loyers et charges selon décompte produit, en sus du contrat de bail.

Mme [S] [P], ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette ; M. [S] [H] quant à lui, tenu solidairement par son engagement souscrit contractuellement, conteste la somme de 497,80 euros relatif aux frais d’agence ; par suite cette somme devra effectivement être déduite du montant sollicité de même que la somme de 191,24 euros relatif aux frais de commissaire de Justice, ces derniers relevant des dépens qui seront traités ultérieurement ;

Pour le surplus, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement M. [S] [H] et Mme [S] [P] à régler à Mme [Z] [K] et Mme [Z] [X] la somme de 5 242,09 euros à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Disons que la compensation des sommes réciproquement dues par les parties telle que prévue par les dispositions de l’article 1347 du code civil.

Sur les demandes accessoires :

a) Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

En l’espèce, M. [S] [H] et Mme [S] [P], parties succombant à la procédure, supporteront la charge des dépens.

Ainsi, ces dépens comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge des débiteurs pour un montant de 191,24 euros.

b) Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [Z] [K] et Mme [Z] [X] le montant des frais irrépétibles qu’elle ont été contraintes d’exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient de condamner solidairement M. [S] [H] et Mme [S] [P] à lui payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

c) Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d’une exécution provisoire de droit pour toute les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Eric BONALDI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

DECLARONS recevable la demande de Mme [Z] [K] et Mme [Z] [X] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 16 octobre 2023 conclu entre M. [S] [H] et Mme [S] [P] d’une part et Mme [Z] [K] et Mme [Z] [X] d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] sont réunies au 25 avril 2024 et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date ;

CONDAMNONS solidairement M. [S] [H] et Mme [S] [P] à payer à Mme [Z] [K] et Mme [Z] [X] la somme de 5 242,09 euros à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation à titre provisionnel concernant les loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 18 décembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal non majoré à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS solidairement M. [S] [H] et Mme [S] [P] à verser à Mme [Z] [K] et Mme [Z] [X] à compter du 25 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé se substituant aux loyers et charges à échoir, soit 1 100 euros charge incluses ;

RAPPELLONS que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

ORDONNE la compensation des sommes réciproquement dues par les parties telle que prévue par les dispositions de l’article 1347 du code civil ;

REJETONS le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNONS solidairement M. [S] [H] et Mme [S] [P] à verser à Mme [Z] [K] et Mme [Z] [X] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [S] [H] et Mme [S] [P] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer pour le montant de 191,24 euros ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les, jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE