TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 09 Septembre 2025

Dossier N° RG 17/05802 – N° Portalis DB3D-W-B7B-HYEN

Minute n° : 2025/247

AFFAIRE :

[Adresse 10] [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société dénommée “LAMY” C/ S.A.R.L. NOUVELLE GESTION DU GOLFE NGG, S.A. ALLIANZ IARD

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Monsieur Guy LANNEPATS

Madame Hélène SOULON

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Juin 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

copie exécutoire à :

M^e François AUBERT

M^e Laurence JOUSSELME

M^e Denis NABERES de la SCP NABERES DENIS

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

[Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la société dénommée “LAMY”, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e François AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSES :

S.A.R.L. NOUVELLE GESTION DU GOLFE NGG, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Denis NABERES de la SCP NABERES DENIS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A. ALLIANZ IARD

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laurence JOUSSELME, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant ; M^e Géraldine PUCHOL de la SELARL JEANNIN PETIT PUCHOL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Le syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » à [Localité 5] a eu pour syndic la SARL Nouvelle Gestion du Golfe à partir de janvier 2008 jusqu’à l’assemblée générale de 2014 à laquelle le cabinet Fiducimo Immobilier a été désigné en remplacement.

A réception des archives du syndicat transmis par la société Nouvelle Gestion du Golfe, le nouveau syndic a relevé que la comptabilité mentionnait au budget de la copropriété un montant de 17 562,29 euros passé dans la rubrique « débiteurs divers».

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 8 août 2017, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] situé [Adresse 2] à [Localité 6] a fait assigner la SARL Nouvelle Gestion du Golfe afin de la voir condamnée à lui payer la somme de 18 782,39 euros à titre de dommages et intérêts, outre 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 17/5802.

Le 18 mars 2018, la SARL Nouvelle Gestion du Golfe a appelé en cause sa compagnie d’assurance ALLIANZ IARD.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 18/3475.

Par ordonnance de jonction du 19 octobre 2018, l’appel en cause numéro RG 18/3475 a été joint à l’affaire principale sous le numéro RG 17/5802.

Par conclusions d’incident du 18 décembre 2018 le syndicat des copropriétaires a sollicité une expertise judiciaire et par ordonnance du juge de la mise en état du 24 octobre 2019 une expertise a été ordonnée.

Après deux changements d’experts empêchés, Madame [W] [C], expert-comptable, a été désignée le 6 février 2020 et elle a déposé son rapport le 6 septembre 2021.

Le 19 juin 2023, une ordonnance de clôture différée a été rendue à la date du 3 octobre 2023 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 5 décembre 2023 en la forme collégiale.

Par ordonnance de révocation de l’ordonnance de clôture du 16 novembre 2023, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance du 19 juin 2023 et a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 8 avril 2024.

L’affaire a été renvoyée et, par ordonnance de clôture différée du 9 décembre 2024, la clôture de l’affaire a été prononcée à la date du 13 mai 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 juin 2025 en la forme collégiale.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 janvier 2024 auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL Nouvelle Gestion du Golfe demande au Tribunal de révoquer l’ordonnance de clôture du 3 octobre 2023 en l’état des écritures notifiées par le syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » la veille de la clôture, et recevoir ses présentes écritures, de débouter le syndicat de la copropriété « [Adresse 9] » et la compagnie d’assurances ALLIANZ IARD de l’ensemble de leurs demandes, fins et moyens, de rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et en tous cas infondés.

Elle demande :

— à titre principal, de déclarer irrecevables les demandes formées par le syndicat de la copropriété « [Adresse 9] » à son encontre alors qu’elle a toujours reçu quitus de sa gestion, de constater que le chef de mission « compte entre les parties » fait ressortir un solde revenant à la copropriété «[Adresse 9]» d’un montant de 637 euros correspondant à des honoraires versés après la résiliation du mandat, de constater qu’elle s’engage à verser la somme de 637 euros à la copropriété « [Adresse 9] » sur ses fonds personnels,

— à titre subsidiaire, de constater que la somme de 4 269 euros correspondant à un report à nouveau ne saurait être remboursée au syndicat de la copropriété « [Adresse 9] », que la somme de 16 043 euros correspondant à des indemnités versées dans le cadre du sinistre incendie aux consorts [G] et [I] ne saurait être remboursée au syndicat de la copropriété, que le syndicat de la copropriété « [Adresse 9] » ne fonde pas juridiquement ses demandes aux fins d’engager sa responsabilité, qu’il disposait d’actions lui permettant de récupérer les fonds versés aux consorts [G] et [I] et que les intérêts capitalisés ne sauraient être réclamés à compter de l’assignation,

— à titre encore plus subsidiaire, si le Tribunal jugeait qu’elle a commis une faute professionnelle, de débouter la compagnie d’assurance ALLIANZ-IARD de sa demande d’exclusion de garantie, et de sa demande reconventionnelle au paiement d’une indemnité à minima d’un montant de 22 204,49 euros, ou d’une indemnité de 50 % voire 75 % des éventuelles condamnations prononcées à son encontre, d’ordonner que la franchise s’élève à 10 % du sinistre avec un minimum de 750 euros, d’ordonner qu’en cas de condamnations prononcées à son encontre la compagnie ALLIANZ-IARD la relève et garantisse dans la limite de son plafond et de sa franchise de 10 % du montant du sinistre,

— et en tout état de cause, de condamner le syndicat de la copropriété « [Adresse 9] » et la compagnie d’assurance ALLIANZ IARD aux entiers dépens, à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de constater que l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la nature de l’affaire.

Elle rappelle que quitus lui a été donné sur l’approbation des comptes pour les années 2008 à 2013 et qu’il ressort d’une jurisprudence constante que le quitus donné sans réserve, comme en l’espèce, vaut ratification de l’ensemble des actes de gestion du syndic de copropriété dans l’exercice de ses missions.

Elle explique :

— que les demandes du syndicat sont irrecevables et infondées, que l’Expert conclut que seule la somme de 637 euros est due par la société Nouvelle Gestion du Golfe et qu’à aucun moment l’Expert n’évoque le remboursement des sommes de 4 269 euros et 16 043 euros,

— que l’Expert judiciaire a mis en évidence un report « A NOUVEAU » dans la comptabilité à la date du 1er avril 2007, antérieurement à la reprise de la copropriété par le Cabinet Nouvelle Gestion du Golfe, pour un montant de 4 268,57 euros et qui n’est pas conforme aux prescriptions légales puisqu’il porte sur la classe 1, que l’absence de répartition de ce compte constitue une erreur comptable et une erreur de gestion de l’ancien syndic, avant sa reprise qui est intervenue en 2008,

— que le syndicat des copropriétaires, en se contentant de solliciter la somme de 4 268,57 euros au motif qu’elle ne lui aurait pas été remise par le Cabinet Nouvelle Gestion du Golfe, ne justifie pas d’un préjudice en lien causal avec la faute qui ne peut lui être en plus imputée,

— que de surcroît, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’il ne peut pas répartir ces sommes afin de récupérer auprès des copropriétaires eux-mêmes la somme représentant leur quote-part dans ces charges.

Elle ajoute que si d’aventure le Tribunal devait considérer qu’elle a commis une erreur qui consiste à avoir réglé les indemnités à hauteur de 16 043 euros, il n’en demeure pas moins vrai que cette erreur aurait pu être rectifiée par le nouveau syndic, soit par le biais d’un appel de fonds auprès des deux copropriétaires concernés, soit par le biais d’une action en répétition de l’indu et qu’ainsi elle ne saurait être déclaré responsable de l’incurie du nouveau syndic.

Concernant la SA ALLIANZ, elle explique qu’elle a souscrit avec elle un contrat d’assurance multirisque des biens et des responsabilités, que le contrat prévoit au titre de la responsabilité civile professionnelle que la compagnie d’assurance garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle que l’assuré peut encourir en raison de dommages corporels, matériels et pertes pécuniaires résultant d’une faute professionnelle (par exemple, erreur de fait ou de droit, omission, négligence ou inexactitude) commise dans l’exécution des prestations de service, que si le Tribunal estimait qu’elle a commis une faute, il ne pourra que considérer qu’il s’agit d’une simple omission ou négligence et que la compagnie ALLIANZ ne pourra donc opposer une exclusion de garantie.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 avril 2025 auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SA ALLIANZ IARD demande au Tribunal de déclarer le syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » irrecevable en ses prétentions dirigées contre elle, formulées pour la première fois aux termes d’écritures du 2 octobre 2023 qui sont prescrites, en conséquence de les rejeter sans examen au fond, de dire et juger que sa garantie ne peut être mobilisée au regard des exclusions et clause de déchéance de garantie contenues dans sa police communiquée au débat, en conséquence de débouter la Société Nouvelle Gestion du Golfe, de son appel en garantie et de la mettre hors de cause ; à titre subsidiaire de juger que le syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » n’apporte pas la triple démonstration nécessaire pour engager la responsabilité d’un professionnel de l’immobilier, d’une faute en lien de causalité direct avec un préjudice né et certain, en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, par suite juger sans objet l’appel en garantie de la Société Nouvelle Gestion du Golfe à son encontre et la mettre hors de cause ; à titre infiniment subsidiaire de juger que sa garantie ne saurait être mobilisée que dans les limites de la police souscrite auprès d’elle, opposables au tiers victime, à savoir notamment une franchise de 10% du sinistre avec un minimum de 750 euros en conséquence, écarter toute prétention plus ample ou contraire, de condamner reconventionnellement la Société Nouvelle Gestion du Golfe, au paiement à son profit d’une indemnité couvrant a minima les frais frustratoires induits par sa défaillance contractuelle (22 204,49 euros outre éventuels intérêts capitalisés sur la prétention principale) ou, si mieux n’aime le tribunal de céans, égale à 75% des condamnations prononcées à son encontre en ce compris les frais frustratoires précités), de condamner reconventionnellement la Société Nouvelle Gestion du Golfe, ou, à défaut, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » à lui payer la somme de 3 000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de condamner reconventionnellement la Société Nouvelle Gestion du Golfe, ou, à défaut, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » aux entiers dépens, qui seront distraits au profit de M^e Laurence JOUSSELME, avocat postulant, qui affirme y avoir pourvu.

Dans ses dernières conclusions n°5 notifiées par RPVA le 26 mars 2025 auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société dénommée “LAMY” demande au Tribunal de rejeter la prescription soulevée par la compagnie d’assurance Allianz IARD, de condamner in solidum la société Nouvelle Gestion du Golfe et la compagnie d’assurance Allianz IARD à lui payer en remboursement des sommes dues pour un montant de 20 948,57 euros correspondant aux montants suivants : 16 043 euros payés par le syndicat des copropriétaires à des copropriétaires au titre d’indemnisation d’incendie sans l’accord du syndicat des copropriétaires, 4 268,57 euros au titre du fonds de travaux, 637 euros au titre de trop versé à la société Nouvelle Gestion du Golfe, de dire et juger que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 17 562,29 euros à compter de l’assignation introductive d’instance du 8 août 2017, puis sur celle de 20 948,57 euros à compter du 18 mars 2022, le tout avec anatocisme soit capitalisation des intérêts, de condamner in solidum la société Nouvelle Gestion du Golfe et la compagnie d’assurance Allianz IARD à lui payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires explique que les conclusions du rapport d’expertise confirment que le cabinet Nouvelle Gestion du Golfe alors qu’il était syndic a payé sans aucun justificatif des travaux suite à l’incendie du 1er août 2008 pour lesquels il n’avait pas reçu indemnisation, et que la copropriété n’avait pas voté s’agissant de travaux réalisés dans des parties privatives, que le fonds d’avance sur travaux d’un montant de 4 269 euros n’a pas été représenté par la société Nouvelle Gestion du Golfe au nouveau syndic le Cabinet Fiducimo et qu’il avait en outre perçu 637 euros de trop au titre des honoraires et remboursement de frais, que l’expert a estimé que le montant de 17 562,29 euros était en lien avec l’incendie du 1er août 2008, et qu’à la fin des travaux et une fois le dossier sinistre terminé, une écriture aurait dû solder le compte 461 et l’écart débiteur ou créditeur affecté selon la situation en bénéfice ou en perte, et que l’expert conclut que le montant total reçu par la société Nouvelle Gestion du Golfe de la compagnie d’assurance MMA en indemnisation du sinistre du 1er août 2008 s’élèvent à la somme de 54 546 euros, et l’emploi des fonds qui a été fait est le suivant : – factures régler relatives à l’incendie : 54 743 euros et remboursements des copropriétaires : 16 043 euros, qu’il résulte des conclusions de l’expert que la perte sèche pour le syndicat des copropriétaires est de 16 240 euros puisque cette somme n’est justifiée par aucun document et correspond soit à des travaux réalisées dans les parties privatives, soit à des sommes remboursées aux copropriétaires sans indemnisation, que le fonds d’avance sur travaux d’un montant de 4 269 euros n’a pas été versé par la société Nouvelle Gestion du Golfe au nouveau syndic Fiducimo Immobilier, et ce alors que le compte « avance sur travaux » créditeur du même montant.

Le syndicat ajoute que l’expert conclut que la somme de 637 euros est due par la société Nouvelle Gestion du Golfe à la copropriété, ce qui correspond exactement au compte « fournisseurs débiteurs » du bilan S.R.U. du syndicat des copropriétaires arrêté au 10 septembre 2019, que la société Nouvelle Gestion du Golfe a déboursé des fonds supplémentaires à hauteur de 16 043 euros non remboursés par MMA à la copropriété et qu’à aucun moment la société NGG n’a justifié que ces fonds ont été dépensés avec l’accord du syndicat des copropriétaires, ni l’a même allégué.

Concernant le quitus, le syndicat des copropriétaires ajoute qu’il ne pouvait valoir approbation que pour autant que le syndic présentait un rapport moral sincère et complet sur sa mission, reprenant les faits significatifs survenus lors de sa gestion afin d’éclairer les copropriétaires, que le quitus n’a force exonératoire que s’il n’est assorti d’aucune réserve et ne couvre pas les actes « cachés » dont le syndicat n’aurait pas eu connaissance ou n’aurait pas été à même d’apprécier les conséquences.

Concernant la prescription, le syndicat des copropriétaires explique que si la société ALLIANZ IARD prétend que l’action serait prescrite car acquise en décembre 2019, la prescription a été interrompue par le syndicat des copropriétaires par ses conclusions du 18 mars 2019 et par l’ordonnance du 24 octobre 2019 désignant un expert et n’a recommencé à courir qu’après le dépôt du rapport.

L’affaire a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe, les conseils avisés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue et qu’elle peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Et l’article 135 du même code ajoute que le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, dans ses dernières écritures la SARL Nouvelle Gestion du Golfe demande au Tribunal de révoquer l’ordonnance de clôture du 3 octobre 2023 en l’état des écritures notifiées par le syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » la veille de la clôture, et de recevoir ses dernières écritures notifiées par RPVA le 30 janvier 2024.

L’ordonnance de clôture du 3 octobre 2023 a été différée par l’ordonnance du 9 décembre 2024 et la clôture de l’affaire a été prononcée à la date du 13 mai 2025.

Il convient en conséquence de constater que la demande de la SARL Nouvelle Gestion du Golfe est sans objet et de recevoir ses écritures notifiées par RPVA le 30 janvier 2024.

Sur la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Et selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il ressort des débats que le cabinet FIDUCIMO nouveau syndic de la copropriété « [Adresse 9] » a relevé des irrégularités comptables de la SARL Nouvelle Gestion du Golfe à la réception de la comptabilité arrêtée au 10 septembre 2014.

L’action du syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » a été engagée par l’assignation de la SARL Nouvelle Gestion du Golfe du 8 août 2017 et l’appel en cause de la compagnie d’assurance ALLIANZ IARD le 18 mars 2018.

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » a exercé son action moins de cinq ans après la découverte des anomalies comptables relevées par le Cabinet FIDUCIMO.

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée de la prescription sera rejetée.

Sur les quitus et les approbations des comptes donnés au syndic

L’article 1993 du code civil dispose que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

Il ressort des pièces jointes aux débats que la SARL Nouvelle Gestion du Golfe en sa qualité de syndic de la copropriété « [Adresse 9] » a reçu l’approbation des comptes et le quitus des copropriétaires lors des assemblées générales du 26 novembre 2008, du 26 août 2009, du 28 juillet 2010, du 23 septembre 2011, du 15 octobre 2012 et du 16 octobre 2013.

Le quitus sans réserve donné au syndic de copropriété entraîne une ratification par l’assemblée générale de sa gestion et de tous ses actes, même s’ils excèdent ses pouvoirs et emporte reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé la gestion d’ensemble de la copropriété que ce soit dans le domaine financier ou dans les autres domaines où il a pu intervenir.

Nonobstant l’absence de contestations des décisions des assemblées générales dans le délai de deux mois, notamment celles concernant le quitus et l’approbation des comptes, il convient de dire que le syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » peut rechercher la responsabilité du syndic Nouvelle Gestion du Golfe dans l’exécution de son mandat si ce dernier a manqué à son devoir d’information à l’égard de l’assemblée générale des copropriétaires pour les actes dont le syndicat des copropriétaires n’aurait pas eu connaissance et dont il n’aurait pas été à même d’apprécier les conséquences lors du vote.

Force est de constater que c’est le cas en l’espèce des demandes du syndicat puisque notamment ce dernier ne pouvait pas anticiper le fait que le syndic Nouvelle Gestion du Golfe ne remettrait pas le fonds pour travaux au nouveau syndic.

Il convient en conséquence de déclarer le syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » recevable en son action contre la SARL Nouvelle Gestion du Golfe nonobstant les quitus et les approbations des comptes des assemblées générales de 2008 à 2013.

Sur la demande principale du syndicat des copropriétaires

L’article 1137 ancien du code civil stipule que l’obligation de veiller à la conservation de la chose, soit que la convention n’ait pour objet que l’utilité de l’une des parties, soit qu’elle ait pour objet leur utilité commune, soumet celui qui en est chargé à y apporter tous les soins raisonnables. L’article 1147 ancien du même code précise que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part, et l’article 1235 ancien que tout paiement suppose une dette, ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.

Le syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » reproche des anomalies de la SARL Nouvelle Gestion du Golfe dans ses écritures comptables au vu du bilan arrêté au 10 septembre 2014.

Dans ses dernières écritures, il demande à la SARL Nouvelle Gestion du Golfe de lui payer la somme de 20 948,57 euros correspondant aux montants suivants : 16 043 euros payés par le syndicat des copropriétaires à des copropriétaires au titre d’indemnisation d’incendie sans l’accord du syndicat des copropriétaires, 4 268,57 euros au titre du fonds de travaux non-restitué et 637 euros au titre d’un trop versé.

Sur l’indemnisation incendie du 1er août 2008Il ressort du rapport de l’Expert que la somme de 17 562,29 euros est en lien avec l’incendie ayant affecté la copropriété le 1er août 2008.

L’Expert explique que le syndic Nouvelle Gestion du Golfe a perçu dans le cadre de ce sinistre la somme globale de 54 546,42 euros et que cette somme est reproduite dans le [Localité 8] Livre fournisseurs.

Si le syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » prétend que le syndic a en fait perçu 76 516,16 euros et que la somme de 16 043 euros a été indument payée à des copropriétaires, l’Expert précise que cette somme a en fait été versée directement par l’assureur soit aux Experts intervenus dans le cadre du sinistre, soit directement aux copropriétaires en indemnisation sur leurs parties privatives.

D’autre part, si le syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » prétend que le syndic a déboursé des fonds supplémentaires à hauteur de 16 043 euros non remboursés par MMA à la copropriété, il est contredit par l’Expert qui explique que « les versements de MMA ont permis de payer les factures relatives à l’incendie ».

Cependant, l’Expert précise qu’à la fin des travaux et une fois le dossier terminé, une écriture comptable aurait dû solder le compte 461 et l’écart débiteur ou créditeur affecté selon la situation en bénéfice ou perte.

Il convient ainsi de constater que la somme réclamée par le syndicat correspond à une mauvaise écriture comptable de la SARL Nouvelle Gestion du Golfe mais qu’elle n’est pas due par cette dernière au syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] ».

Sur le fonds de travauxSelon l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il ressort du rapport de l’Expert que lors de la reprise de la gestion de la copropriété par le syndic FIDUCIMO, il était mentionné sur la comptabilité une « reprise solde ancien syndic au 31/03/14 » dans le compte avances sur travaux pour un montant de 4 268,57 euros.

L’Expert conclut que ce fonds d’avance sur travaux d’un montant de 4 268,57 euros n’a pas été versé par la SARL Nouvelle Gestion du Golfe au nouveau syndic FIDUCIMO.

Si la SARL Nouvelle Gestion du Golfe explique qu’elle n’a jamais reçu cette somme de l’ancien syndic, il convient de dire qu’il lui appartenait de le faire en sa qualité de mandataire et de représentant légal du syndicat des copropriétaires.

Force est de constater que le syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » justifie dès lors d’un préjudice.

Il y a lieu en conséquence de dire que la SARL Nouvelle Gestion du Golfe devra payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » la somme de 4 268,57 euros au titre de la restitution du fonds pour travaux.

Sur le trop-perçu par le syndicDans son rapport du 6 septembre 2021, l’Expert Judiciaire mentionne que « la somme de 637 euros est due par Nouvelle Gestion du Golfe à la copropriété ».

Il ressort effectivement des débats que cette somme correspond à des honoraires indument perçus par la SARL Nouvelle Gestion du Golfe, ce que cette dernière ne conteste pas et explique « qu’il s’agit d’une simple omission puisque le paiement des honoraires a été fait concomitamment à la résiliation du mandat de syndic ».

Il y a lieu en conséquence de dire que la SARL Nouvelle Gestion du Golfe devra payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » la somme de 637 euros à ce titre.

Sur les sommes duesL’article 1154 ancien du code civil, applicable au contrat conclu avant le 1er octobre 2016, dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts par une demande judiciaire pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il a été dit supra que la SARL Nouvelle Gestion du Golfe devra payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » la somme de 4 268,57 euros au titre de la restitution du fonds pour travaux et la somme de 637 euros au titre du trop-perçu sur honoraires.

Il y a lieu en conséquence de condamner la SARL Nouvelle Gestion du Golfe à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » la somme de 4 905,57 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 8 août 2017 et avec anatocisme.

Sur la garantie de la compagnie d’assurance ALLIANZ-IARD

La SARL Nouvelle Gestion du Golfe a souscrit un contrat d’assurance auprès de la SA ALLIANZ IARD le 19 juillet 2017 avec les garanties, civile d’exploitation, civile professionnelle et défense pénale et recours suite à accident.

Si la SARL Nouvelle Gestion du Golfe prétend que le contrat prévoit une garantie pour les pertes pécuniaires résultant d’une faute professionnelle, il convient de constater qu’il n’en rapporte pas la preuve, et qu’au contraire la SA ALLIANZ IARD joint aux débats les dispositions générales et les exclusions du contrat qui stipulent que « le non-versement ou la non-restitution des fonds, effets ou valeurs reçus à quelque titre que ce soit par l’assuré, ses collaborateurs ou ses préposés sauf lorsque votre responsabilité civile est engagée en votre qualité de commettant, et uniquement sur recours de l’organisme de garantie financière légale dans le cas où elle est obligatoire ».

Il convient de constater que le contrat souscrit auprès de la SA ALLIANZ IARD ne comporte pas de garantie financière et que la SARL Nouvelle Gestion du Golfe ne justifie pas dans les débats d’avoir souscrit une telle assurance obligatoire et ainsi d’avoir exercé un recours contre son organisme de garantie financière légale.

La SARL Nouvelle Gestion du Golfe est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » la somme de 4 268,57 euros au titre de la restitution du fonds pour travaux et la somme de 637 euros au titre du trop-perçu sur honoraires.

Il convient de constater que les sommes dues correspondent à des omissions ou des fautes de la SARL Nouvelle Gestion du Golfe, non couvertes par le contrat d’assurance souscrit auprès de la SA ALLIANZ IARD.

Il y a lieu en conséquence de rejeter toutes les demandes contre la SA ALLIANZ IARD.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la SARL Nouvelle Gestion du Golfe sera condamnée aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La SARL Nouvelle Gestion du Golfe sera condamnée à payer les sommes qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros à chacune des autres parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

DECLARE le syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » recevable en son action ;

CONDAMNE la SARL Nouvelle Gestion du Golfe à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » la somme de 4 905,57 euros (quatre mille neuf cent cinq euros et cinquante-sept centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2017 et avec anatocisme ;

DEBOUTE la SARL Nouvelle Gestion du Golfe de ses demandes contre la SA ALLIANZ IARD ;

CONDAMNE la SARL Nouvelle Gestion du Golfe aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise ;

CONDAMNE la SARL Nouvelle Gestion du Golfe à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » la somme 1 500 (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL Nouvelle Gestion du Golfe à payer à la SA ALLIANZ IARD la somme 1 500 (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,