REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 17 DECEMBRE 2025

__________________________

N° RG 24/08144 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KOHC

MINUTE N°2025/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 15 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Décembre 2025.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision réputée Contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDEURS

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Monsieur [O] [K]

né le 24 Décembre 1972 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

Madame [R] [M]

née le 09 Août 1973 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

tous trois représentés par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS substitué par Maître Philippe BERTOLINO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Monsieur [J] [S]

né le 30 Juin 2000 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [N] [L]

née le 23 Septembre 2001 à [Localité 9], demeurant [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS

— Monsieur [J] [S]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 9 janvier 2022 prenant effet le 10 janvier 2023, Monsieur [O] [K] et Madame [R] [M], représentés par leur mandataire la société C’IMMO, ont donné à bail à Monsieur [J] [S] et Madame [N] [L] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 550 euros et une provision sur charge de 50 euros.

La gestion du bien a été confiée à la SAS C’IMMO, mandataire immobilier, laquelle a souscrit un contrat de garantie de loyers impayés par l’intermédiaire de la société GARANTME, courtier gestionnaire, auprès de la SA SEYNA, tel qu’il résulte des conditions générales du contrat produit, en page 4. Cette garantie couvre la totalité des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation pour la totalité des lots déclarés par le mandataire, pour un montant d’indemnisation maximum de 90.000 euros.

Suite à divers incidents de paiement, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 1257,63 euros a été délivré le 18 juillet 2024 à Monsieur [J] [S] et Madame [N] [L].

Suivant acte de commissaire de justice signifié en date du 14 octobre 2024, Monsieur [O] [K] et Madame [R] [M] et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [J] [S] et Madame [N] [L] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de voir :

A titre principal,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Monsieur [J] [S] et Madame [N] [L] à compter du 18 septembre 2024 ;

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [J] [S] et Madame [N] [L] ;

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [J] [S] et Madame [N] [L] à laisser libre de tous occupants de leur chef, le logement qu’ils occupent et remettre à Monsieur [O] [K] et Madame [R] [M] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;

— Ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur [J] [S] et Madame [N] [L] ainsi que celle de tous occupants de leur chef si besoin avec le concours de la force publique ;

— Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code de procédure civile d’exécution ;

— Condamner solidairement Monsieur [J] [S] et Madame [N] [L] à verser la somme de 3358,26 euros au titre des loyers et charges dus au terme d’octobre 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

— La somme de 1876,84 euros à Monsieur [O] [K] et Madame [R] [M] ;

— La somme de 1481,42 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [O] [K] et Madame [R] [M] à hauteur de ce montant ;

— Condamner Monsieur [J] [S] et Madame [N] [L] à payer à Monsieur [O] [K] et Madame [R] [M] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés ;

— Condamner solidairement Monsieur [J] [S] et Madame [N] [L] à payer à la société SEYNA la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 mars 2025.

Par jugement en date du 5 février 2025, la réouverture des débats a été ordonnée afin de permettre à la SA SEYNA de justifier de sa qualité à agir.

A l’audience du 15 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [O] [K] et Madame [R] [M] et la SA SEYNA, représentés par leur conseil, ont justifié de la qualité à agir de la SA SEYNA en tant que caution ayant garanti les loyers, et actualisent le montant de la créance à la somme de 7185,21 euros au 1er octobre 2025 et maintiennent leurs demandes. Ils précisent que le paiement du loyer courant n’a pas repris, que les clés n’ont pas été remises et s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [J] [S] a comparu en personne. Il indique avoir quitté le logement ainsi que Madame [L] et souhaite restituer les clés au plus vite. Il sollicite des délais de paiement sur 24 mois.

Madame [N] [L], n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience dont il ressort que les défendeurs ne se sont pas rendus aux rendez-vous proposés.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 17 décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Var par la voie électronique le 22 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 décembre 2024, comme imposé par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [O] [K] et Madame [R] [M] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2024.

L’action est donc recevable.

— Sur l''intérêt à agir de la SA SEYNA :

L’article 2305 du code civil permet à la caution de se retourner contre le locataire pour obtenir le remboursement des sommes versées par elle au bailleur.

Ce recours couvre aussi bien le principal, c’est-à-dire toutes les sommes versées au bailleur par la caution (loyers, intérêts de retard, dépens, frais de procédure…), que les intérêts et frais attachés au recouvrement de la dette du locataire envers sa caution.

Il s’agit là, pour la caution, d’exercer une action personnelle, laquelle se prescrit en 10 ans.

En outre, l’article 2306 du même code offre à la caution la possibilité d’exercer un recours subrogatoire fondé sur l’action dont le bailleur disposait initialement contre le locataire (article 2306) et, par conséquent, de former les mêmes demandes que celles qu’aurait pu former le bailleur. L’exercice de cette action se prescrit par 5 ans.

Par ailleurs, si une même caution a pris son engagement vis-à-vis de plusieurs débiteurs solidaires, elle peut se retourner contre chacun d’entre eux pour obtenir le remboursement de l’intégralité des sommes versées (article 2307 du code civil).

Enfin, en cas de pluralité de cautions, si une seule caution paye la totalité de la dette, elle pourra se retourner contre les autres cautions (appelés cofidéjusseurs) afin d’obtenir le remboursement de leurs parts (article 2310 du code civil).

En l’espèce, la SA SEYNA forme des demandes en paiement à l’encontre de Monsieur [J] [S] et Madame [N] [L] concernant les sommes réglées en ses lieu et place à Monsieur [O] [K] et Madame [R] [M].

Elle invoque en ce sens les dispositions de l’article 1346-1 du code civil, relatives à la subrogation conventionnelle, et renvoie aux stipulations du contrat d’assurance garantie des loyers impayés souscrit par la bailleresse par l’intermédiaire de leur mandataire immobilier.

L’action subrogatoire de la SA SEYNA est par conséquent recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

L’article 2 du code civil dispose que « La loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ». Il est constant que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil.

Il résulte de l’avis de la Cour de cassation rendu le 13 juin 2024, pourvoi n°24-70.002, que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

Dès lors, ce nouveau délai de six semaines, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Le bail conclu le 9 janvier 2022, tel que produit aux débats, contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 juillet 2024, pour la somme en principal de 1257,63 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 18 septembre 2024 à minuit.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [S] et Madame [N] [L] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 19 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 619 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La condamnation sera prononcée solidairement en application de la clause de solidarité prévue l’article VII du bail.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes en paiement :

Monsieur [O] [K] et Madame [R] [M] et la SA SEYNA produisent un décompte démontrant que Monsieur [J] [S] et Madame [N] [L] restent devoir la somme de 7165,21 euros en principal au mois d’octobre 2025 inclus.

Sur cette somme, il est établi que la caution a pris en charge une somme de 1481,42 euros en lieu et place des locataires, créance sur laquelle la SA SEYNA fonde son action subrogatoire.

Monsieur [J] [S] et Madame [N] [L] seront par conséquent condamnés solidairement à payer :

— à Monsieur [O] [K] et Madame [R] [M] la somme de 5683,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— à la SA SEYNA la somme de 1481,42 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La condamnation sera prononcée solidairement en application de la clause de solidarité prévue l’article VII du bail.

Sur les délais de paiement :

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces versées aux débats que le paiement du loyer intégral courant n’a pas repris avant la date de l’audience si bien qu’il n’est pas permis légalement d’accorder des délais. En tout état de cause, les revenus du couple tels qu’annoncés à l’audience ne permettent pas d’envisager un remboursement de la dette dans les délais sollicités.

Dans ces conditions, la demande de délais présentée par Monsieur [J] [S] ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [J] [S] et Madame [N] [L], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SEYNA, Monsieur [J] [S] et Madame [N] [L] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de condamnation solidaire concernant les dépens et frais irrépétibles sera rejetée, la solidarité ne se présumant pas et les bailleurs ne pouvant se prévaloir d’aucune solidarité légale ou conventionnelle à ce titre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action formée par Monsieur [O] [K] et Madame [R] [M] et la SA SEYNA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 janvier 2022 entre Monsieur [O] [K] et Madame [R] [M] d’une part et Monsieur [J] [S] et Madame [N] [L] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 18 septembre 2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [S] et Madame [N] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [S] et Madame [N] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [O] [K] et Madame [R] [M] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [J] [S] et Madame [N] [L] à la somme de 619 euros par mois, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [S] et Madame [N] [L] à verser :

— à Monsieur [O] [K] et Madame [R] [M] la somme de 5683,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— à la SA SEYNA la somme de 1481,42 euros, avec intérêts au taux légal à compter de de la présente décision.

REJETTE la demande de délais de paiement en l’absence de reprise du paiement du loyer courant ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [S] et Madame [N] [L] à payer à Monsieur [O] [K] et Madame [R] [M] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance du mois de novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [S] et Madame [N] [L] à verser à la SA SEYNA une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [S] et Madame [N] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE