REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 25/01560 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KTEP

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 19 Mars 2025

[R] c/ [Z] [J]

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

Madame [X] [R]

née le 17 Juin 1951 à [Localité 6] (ALPES MARITIMES)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Aline MEURISSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE:

Madame [C] [Z] [J]

née le 05 Janvier 1928 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Laureline AUBOURG-BASTIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Rep/assistant : M^e Stephane MONTAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

COPIES DÉLIVRÉES LE 19 Mars 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Laureline AUBOURG-BASTIANI, M^e Aline MEURISSE,

1 copie dossier

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 1er avril 2020, madame [C] [Z] [J] a donné à bail à madame [K] [R] et madame [A] [S] un bien immobilier sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 850 euros, outre 150 euros de charge.

Madame [R] n’a pas réglé la totalité de ses échéances de loyers de l’année 2020, de sorte qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré le 24 juillet 2024, suivi d’une assignation devant le le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 8]. L’affaire est actuellement pendante devant la présente juridiction.

Parallèlement et par ordonnance en date du 25 février 2025, le Juge des Contentieux de la Protection, statuant sur requête, a autorisé madame [K] [R] à procéder à l’assignation à bref délai de madame [C] [Z] [J] pour le 5 mars 2025 à 9h30, le demandeur étant tenu de faire délivrer son assignation avant le 28 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, madame [K] [R] a fait assigner madame [C] [Z] [J] à comparaître devant la présente juridiction aux fins de voir condamner madame [C] [Z] [J] à rétablir l’alimentation en eau et en électricité du bien immobilier objet de la location, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et à retirer les parpaings situés en sortie de garage et ceux entourant la maison, sous la même astreinte de 1.000 euros par jour.

Les parties étaient représentées à l’audience du 5 mars 2025. Compte tenu de l’urgence et de l’autorisation délivrée à madame [K] [R] d’assigner selon la procédure à bref délai de l’article 755 du code de procédure civile, un calendrier d’échange de notes en délibéré a été défini contradictoirement, permettant au conseil de la défenderesse, madame [C] [Z] [J], de conclure avant le 14 mars 2025, les parties devant aviser le greffe en cas de difficulté relative au délai accordé.

Aux termes de ses conclusions, déposées au greffe le 13 mars 2025, madame [C] [Z] [J] demande au tribunal de :

In limine litis,

— Annuler l’assignation avec toutes les conséquences de droit ;

Au fond,

— Rejeter l’intégralité des demandes de madame [R] comme étant mal dirigées et la renvoyer à mieux se pourvoir,

— Rejeter l’intégralité des demandes de madame [R] comme étant infondées et erronées,

Reconventionnellement,

— Condamner madame [X] [R] à une amende civile qu’il plaira au juge de fixer,

— Condamner madame [X] [R] à verser la somme de 5.000 euros à madame [C] [Z] [J] en indemnisation de son préjudice moral,

— Enjoindre madame [R] à produire, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter du jugement à venir :

* ses fiches d’imposition depuis l’année 2020,

* ses attestations d’assurance multirisques habitation depuis le début de la souscription du bail, soit avril 2020,

En tout état de cause,

— Condamner madame [R] à verser à madame [Z] [J] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 19 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, et rendue en dernier ressort.

*************

MOTIFS

A titre liminaire, sur les demandes de « constater que » « dire que »

Il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « constater que… », « juger que… » ou « dire que… », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. A ce titre, ces demandes ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il n’y sera pas répondu.

I/ Sur la nullité de l’assignation

L’article 655 du code de procédure civile dispose que "si la signification à personne s’avère impossible, l’acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence.

L’huissier de justice (commissaire de justice) doit relater dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification.

La copie peut être remise à toute personne présente au domicile ou à la résidence du destinataire.

La copie ne peut être laissée qu’à condition que la personne présente l’accepte et déclare ses nom, prénoms et qualité.

L’huissier de justice doit laisser, dans tous ces cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l’avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l’acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise".

La défenderesse relève que la page relative aux modalités de signification de l’acte introductif d’instance fait mention de la remise de l’acte à une personne présente au domicile de la destinataire, madame [U] [L], sa fille, précision faite en bas de page « compte tenu de l’âge de la signifiée et de son placement en EHPAD, sa fille accepte l’acte ».

La demanderesse affirme que cette mention est erronée en ce que madame [F] [U] nétait pas présente au domicile de sa mère, soit au [Adresse 2] à [Localité 9].

Elle affirme ainsi ne pas avoir été destinataire de l’acte et n’avoir pu organiser sa défense.

En premier lieu, il sera relevé que madame [Z] [J] était bien représentée à l’audience du 5 mars, son conseil, préalablement constitué, y étant substitué.

Il ne peut qu’être par ailleurs rappelé que le renvoi n’est pas de droit et qu’en matière d’assignation à bref délai, le caractère d’urgence révélé par les circonstances de l’espèce oblige au strict respect d’un calendrier procédural particulièrement contraint. En l’espèce, les parties avaient ensemble convenu d’une date de renvoi, sans consultation préalable du tribunal sur cette date, de sorte qu’il n’a pu être donné suite à leur demande.

Eu égard à l’urgence ayant conduit le juge des contentieux de la protection à autoriser la demanderesse à faire délivrer une assignation à bref délai, et dans le respect du principe du contradictoire, il a été octroyé à la défenderesse la possibilité de présenter ses moyens de défense dans le cadre d’une note en délibéré, la demanderesse ayant précisé qu’elle n’entendait pas répondre aux écritures qui lui seraient opposées et étant précisé que les parties devaient saisir le tribunal en cas de difficulté quant aux délais accordés pour ces échanges dans le cadre du délibéré.

En ce sens, le tribunal constate qu’aucune observation n’a été formulée quant à l’impossibilité de conclure dans le délai imparti. Au contraire, le juge des contentieux de la protection se trouve régulièrement saisi des demandes de chaque partie, dont il a pu être discuté avant le délibéré, de sorte que le principe du contradictoire a bien été respecté.

Enfin, si la demanderesse affirme que l’acte de saisine n’a pu être remis à madame [U], qui ne se trouvait pas au domicile de sa mère, le procès-verbal de signification joint à l’acte introductif déposé au tribunal permet de confirmer que l’acte a bien été remis à madame [U], non au domicile de sa mère, mais au sien, "[Adresse 7] à FAYENCE" le commissaire de justice précisant avoir pris attache téléphonique avec la fille de la signifiée et, cette dernière ayant accepté de recevoir l’acte au nom de sa mère, s’être rendu chez elle pour lui délivrer l’acte.

Madame [Z] [J] ne démontre par conséquent l’existence d’aucune cause de nullité de l’assignation ni d’aucun manquement au principe du contradictoire.

Elle sera déboutée de l’exception de nullité soulevée en ce sens.

II/ Sur la violation de l’obligation de délivrance conforme de la bailleresse

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, "Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d’appel si elles n’y ont pas spécialement renoncé".

En l’espèce, madame [K] [R] invoque les dispositions de l’article 1740 du code civil, lequel, relatif au contrat de louage, ne trouve pas application dans les faits de l’espèce.

Il convient donc de préciser le fondement légal relatif à l’obligation de délivrance du bailleur, sur laquelle les parties ont débattu contradictoirement.

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1719 du code civil met à la charge du bailleur l’obligation

« 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations."

En l’espèce, madame [K] [R] reproche à madame [C] [Z] [J] de manquer à son obligation de délivrance conforme du logement loué.

Elle affirme que madame [C] [Z] [J] a, dès la délivrance du commandement de payer, coupé l’alimentation du bien immobilier en chauffage.

Elle produit en ce sens une plainte déposée devant la gendarmerie de [Localité 9] le 18 janvier 2025, aux termes de laquelle elle reproche à sa propriétaire d’avoir coupé l’eau dans l’appartement dès le 5 octobre 2024 et d’avoir refusé de remplir la cuve de fuel à la fin du mois, la privant ainsi de son seul moyen de chauffage. Elle indique utiliser des radiateurs d’appoint.

Elle rapporte encore qu’un parpaing a été posé devant son garage pour l’empêcher de sortir sa voiture et qu’un poids lourd est désormais staionné dans le jardin.

Elle révèle également la présence d’une caméra de surveillance installée par les propriétaires et orientée vers la cour et la porte d’entrée. Elle dit encore recevoir des appels et des menaces.

Si la plainte ne suffit pas à établir la réalité des faits qui y sont révélés, madame [K] [R] justifie également d’un procès-verbal de constat réalisé par maître [I] [O] le 15 janvier 2025. La commissaire de justice y confirme la présence d’un camion stationné devant l’accès au logement de la requérante, ainsi que de palettes de parpaings posées devant le grillage qui clôture l’accès au garage de la locataire.

Elle confirme également qu’il n’a pas de chauffage ni d’eau dans le logement de madame [R].

Par ailleurs, elle constate 6 appels sur le téléphone de la requérante, émanant du numéro [XXXXXXXX01], tous passés entre le 8 et le 15 janvier et pour lesquels la commissaire de justice ne relève qu’un message laissé le 14 janvier 2025 à 20h35 : "je m’inquiète pour vous madame [R], je m’inquiète pour vous car n’importe qui peut roder dans le quartier le portail a été démonté alors faites attention".

Aux termes du constat, le portail ne figure plus à son emplacement.

Le bail liant les parties, en date du 1er avril 2020, prévoit la mise à disposition de madame [K] [R] d’un garage, d’une terrasse et d’espaces verts, ainsi que du chauffage collectif.

Il résulte des constatations de maître [O] que madame [K] [R] ne bénéficie dans son logement ni de l’alimentation en eau,ni du chauffage collectif, ni de l’accès à son garage et aux espaces verts, en raison de la présence d’un camion de chantier et de palettes de parpaings dans le jardin.

Le portail ne figurant pas sur l’état des lieux du logement, il n’est pas établi qu’il était présent lors de l’installation de la locataire.

Madame [K] [R] sollicite la condamnation de madame [C] [Z] [J] à rétablir l’alimentation en eau et en électricité du bien immobilier sous astreinte de 1.000 euros par jour à l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

Il ne résulte pas des éléments produits aux débats que madame [K] [R] a été privée d’électricité, la requérante ne faisant état que du défaut de remplissage de la cuve à fuel, dont elle ne demande toutefois pas le remplissage aux termes de ses conclusions.

Quant à l’eau, il est établi que lors du passage du commissaire de justice, celle-ci était bien coupée. Il est toutefois acquis aux débats que la locataire bénéficie d’un accès à l’arrivée d’eau, et qu’elle a donc pu à plusieurs reprises remettre en route cette alimentation.

Il appartient toutefois à madame [C] [Z] [J] de ne pas couper l’alimentation en eau du logement.

Si madame [C] [Z] [J] se défend d’avoir elle-même pratiqué les coupures d’eau et d’électricité qui lui sont reprochées, ce dont il peut difficilement être disconvenu au regard de l’âge de cette dernière et de sa domiciliation en EHPAD depuis le mois d’avril 2022, l’obligation du bailleur de fournir à son locataire un logement conforme à l’objet du bail ne s’arrête pas à la seule obligation pour le bailleur de ne pas lui-même faire obstacle à la jouissance paisible de son locataire, mais comprend l’obligation d’empêcher les tiers de porter atteinte aux droits de son locataire.

En l’occurrence, si des tiers sont mis en mesure de couper les arrivées d’eau du logement, ou son alimentation électrique, les accès à ces installations doivent être sécurisés et réservés à la seule propriétaire et au seul locataire.

Toutefois, il résulte du constat de commissaire de justice réalisé le 10 mars 2025 par maître [E] que le logement de la requérante bénéficiait de l’eau courante à cette date, de sorte qu’il est établi que le trouble a cessé.

Par conséquent, la demande de madame [K] [R] est devenue sans objet.

Elle sera rejetée.

Madame [K] [R] demande également la condamnation de madame [C] [Z] [J] à retirer les parpaings situés en sortie de garage, ainsi que ceux entournat la maison, sous astreinte de 1.000 euros par jour à l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

Là encore, si madame [Z] [J] n’a pas elle-même déposé des palettes recouvertes de parpaings devant le garage de sa locataire, elle est responsable des tiers qui interviennent sur sa propriété et il lui incombe de s’assurer que cette intervention ne nuit pas à la jouissance paisible du bien par le locataire.

Toutefois, en premier lieu, les « espaces verts » définis au bail ne sont pas spécifiquement identifiés, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de vérifier que les parpaings ont été entreposés à un emplacement réservé à l’usage privatif de la locataire.

Il ne pourrait être ordonné l’évacuation des palettes de parpaings que dans la mesure où celles-ci obstruent l’accès à un espace privatif, et notamment l’accès au garage prévu au bail.

Si maître [O] indiquait dans son constat du 15 janvier 2025 que l’accès au garage était obstrué par la présence d’un camion de chantier et de palettes de parpaings, il résulte du constat réalisé le 10 mars 2025 par maître [E] que les parpaings entreposés tels qu’immortalisés sur les clichés figurant au constat de maître [O] n’empêchaient pas l’accès aux parties privatives de la locataire, et notamment à son garage, mais surtout que ces parpaings ont été enlevés de la parcelle, de sorte que le trouble a cessé.

Par conséquent, la demande de madame [K] [R] est devenue sans objet.

Elle sera rejetée.

III/ Sur la demande de dommages et intérêts à titre provisionnel

Aux termes de l’article 446-2 du code de procédure civile, "Lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, le juge peut organiser les échanges entre les parties comparantes. Après avoir recueilli leur avis, le juge peut ainsi fixer les délais et, si elles en sont d’accord, les conditions de communication de leurs prétentions, moyens et pièces.

Lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les écritures précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Lorsque les parties formulent leurs prétentions et moyens par écrit et qu’elles ne sont pas assistées ou représentées par un avocat, le juge peut, avec leur accord, prévoir qu’elles seront réputées avoir abandonné les prétentions et moyens non repris dans leurs dernières écritures communiquées.

A défaut pour les parties de respecter les modalités de communication fixées par le juge, celui-ci peut rappeler l’affaire à l’audience, en vue de la juger ou de la radier.

Le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense".

Madame [K] [R] mentionne aux termes des motifs de son assignation une demande de condamnation de madame [C] [Z] [J] à lui régler la somme de 5.000 euros à titre provisionnel au titre des préjudices subis.

Il n’a pas été apporté de modification aux demandes formulées dans les conclusions lors de l’audience du 5 mars 2025, les parties n’ayant échangé que sur le calendrier des échanges à intervenir dans le cadre du délibéré.

Par suite, le juge n’est saisi que du dispositif de l’assignation délivrée à madame [C] [Z] [J].

Or, aucune demande de dommages et intérêts n’apparaît aux termes du dispositif de l’assignation délivrée le 26 février 2025.

Le Juge n’est donc valablement saisi d’aucune demande en ce sens. Il ne sera pas statué sur cette demande.

IV/ Sur la demande de condamnation au titre de l’abus de droit

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages intérêts qui seraient réclamés ».

Il convient de rappeler que l’article 32-1 du code civil ne peut être mis en œuvre que de la propre initiative du tribunal saisi, les parties ne pouvant avoir un intérêt moral au prononcé d’une amende civile à l’encontre de l’adversaire.

Les demandes formées au titre de l’amende civile seront par conséquent rejetées.

Lorsque les parties subissent un préjudice du fait de l’action introduite par leur adversaire, il leur appartient de saisir le juge d’une demande de dommages et intérêts, alors fondée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil.

En ce sens, madame [C] [Z] [J] sollicite l’octroi de dommages et intérêts compte tenu des graves accusations portées à son encontre et du défaut de paiement des loyers par sa locataire.

En l’occurrence, l’exercice d’un droit peut dégénérer en abus s’il est démontré une intention de nuire ou une mauvaise foi de la part de celui qui exerce ce droit.

Ainsi le simple fait d’engager une action en justice, et ce même lorsque celle-ci n’aboutit pas, ne peut s’assimiler à une action permettant l’allocation de dommages-intérêts, sans que soit démontrée la volonté de celui qui agit de causer un dommage à celui qui invoque le préjudice.

Quant au préjudice né du défaut de paiement des loyers par madame [R], aucun élément n’est porté aux débats en ce sens dans la présente instance, de sorte que le moyen est inopérant.

Madame [C] [Z] [J] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

V/ Sur la demande reconventionnelle de production de pièces

Madame [C] [Z] [J] sollicite à titre reconventionnel la communication par madame [R] de ses fiches d’imposition ainsi que son attestation d’assurance multirisques habitation.

La production de pièces en justice ne peut être sollicitée que dans la mesure où ces pièces sont nécessaires à la solution du litige.

En l’espèce, le tribunal est saisi de demandes de condamnations sous astreintes à faire cesser un trouble locatif résultant du défaut de respect par la bailleresse de son obligation de délivrance conforme d’un logement à usage d’habitation.

La communication dans ce cadre de l’attestation d’assurance de la requérante, tout comme de ses fiches d’imposition, n’apporte rien à la solution du litige et n’intéressent que l’instance en résiliation de bail et expulsion dont est parallèlement saisi le présent tribunal.

Par suite, cette demande sera rejetée.

VI/ Sur les demandes accessoires

Aucune des parties ne succombant principalement en la présente procédure, il convient de dire que chacun supportera la charge de ses propres dépens.

L’équité commande par ailleurs de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile auxquelles il n’y a pas lieu de déroger.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par décision contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE madame [C] [Z] [J] de l’exception tirée de la nullité de l’assignation ;

REJETTE la demande de madame [K] [R] tendant à voir rétablir sous astreinte l’alimentation en eau du logement loué par elle, cette demande étant devenue sans objet ;

REJETTE la demande de madame [K] [R] tendant à voir dégager sous astreinte l’accès au garage et aux espaces verts liés au logement loué par elle, cette demande étant devenue sans objet ;

DEBOUTE madame [C] [Z] [J] de sa demande formée au titre de l’amende civile ;

DEBOUTE madame [C] [Z] [J] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE madame [C] [Z] [J] de sa demande reconventionnelle de communication de pièces par madame [K] [R] ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 mars 2025.

Le greffier Le Juge