TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 20 Novembre 2025

Dossier N° RG 23/04567 – N° Portalis DB3D-W-B7H-J3J5

Minute n° : 2025/306

AFFAIRE :

[M] [N], [W] [R] C/ [T] [A], [X] [L] épouse [A]

JUGEMENT DU 20 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-président, statuant à juge unique

GREFFIER faisant fonction : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Septembre 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Bérangère TUR

M^e Katia VILLEVIEILLE

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Madame [M] [N]

Monsieur [W] [R]

demeurants [Adresse 9]

représentés par M^e Katia VILLEVIEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [A]

Madame [X] [L] épouse [A]

demeurant [Adresse 8]

représentés par M^e Bérangère TUR, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Par acte notarié du 26 mai 2021, dressé par Me [O] [Y], notaire à [Localité 11], avec la participation de Me [P] [S], notaire au [Localité 12], Mme [M] [N] et M. [W] [R] ont acquis auprès de Mme [X] [L] et de son conjoint, M. [T] [A], à concurrence de 50% chacun, un terrain sur lequel est édifié une maison à usage d’habitation composé d’un séjour/cuisine, buanderie, salle de douche, trois chambres, wc, terrasse et un studio indépendant sur la commune de [Adresse 16], section M n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], au prix de 236 000 €.

En page 9, la servitude suivante a été rappelée :

« Aux termes d’un acte reçu par Maître [F], notaire à [Localité 10], le 20 décembre 2007, publié le 4 mars 2008 volume 2008P numéro 2189, il a été constitué une servitude dont les termes sont les suivants :

« CONSTITUTION DE SERVITUDE

Servitude de passage

Comme condition essentielle des présentes, l’ACQUEREUR désire avoir un droit de passage sur le BIEN objet des présentes.

En conséquence, le VENDEUR constitue, à titre de servitude réelle et perpétuelle un droit de passage savoir :

Monsieur et Madame [C], propriétaires pour moitié chacun des parcelles cadastrées section M [Cadastre 3] et M [Cadastre 2], issues de la division des parcelles M [Cadastre 6] et [Cadastre 7] tel qu’il est dit en l’effet relatif ci-dessus,

Consentement à titre de servitude réelle et perpétuelle au profit de la parcelle vendue cadastrée section M numéro [Cadastre 1], appartenant à l’acquéreur des présentes, qui accepte,

Un droit de passage des plus étendu pour gens, véhicules, canalisations souterraines, passage de câbles souterrain ou aérien.

Cette servitude s’exercera sur une largeur de 5 mètres, tout le long, coté nord-ouest des parcelles M [Cadastre 2] et [Cadastre 3] avec un pan coupé de la borne n° [Cadastre 5] à la borne n° [Cadastre 4] ainsi que cette servitude est matérialisée sous teinte gris hachurée au plan dressé par Madame [D] [K], géomètre expert à [Localité 14] (Var) ci-annexé après mention.

Les frais d’entretien de cette servitude seront supportés par les bénéficiaires au prorata de longueur de chemin utilisé par chacun d’eux.

Pour les besoins de la publicité foncière il est précisé ce qui suit :

Fonds dominant : parcelle lieudit « [Localité 13] » section M numéro [Cadastre 1]

Fonds servant : parcelle même lieudit et section numéros M [Cadastre 2] et [Cadastre 3]…»

« Conditions d’exercice de la servitude

Le droit de passage pourra être exercé en tout temps et à toute heure, sans aucune restriction, par le VENDEUR, les membres de sa famille, ses domestiques et employés, ses invités et visiteurs, puis ultérieurement et dans les mêmes conditions, par les propriétaires successifs du fonds dominant.

Ce droit de passage pourra s’exercer à pied, avec ou sans animaux, avec ou sans véhicules à moteur ou non, ainsi que pour tous réseaux souterrains, sans aucune limitation et pour tous les besoins actuels et futurs d’habitation et d’exploitation, quels qu’ils soient du fonds.

Les frais d’entretien de la servitude de droits de passage seront à la charge de tous les bénéficiaires au prorata de la longueur de chemin utilisé par chacun et en fonction du nombre de logement desservis.

Si l’un des bénéficiaires endommage le chemin par sa faute ou sa négligence ou celle d’une entreprise travaillant pour son compte il devra supporter seuls les frais de réparation du chemin.

Le stationnement sera interdit sur toute l’assiette de cette servitude.

Les frais d’installation et d’entretien des canalisations et câbles seront à la charge exclusive des bénéficiaires.

En outre, les parties et plus particulièrement les propriétaires du fonds servant, reconnaissent avoir été parfaitement avisées et informées par le Notaire soussigné des dispositions de l’article 700 du Code Civil, aux termes desquelles la servitude de passage présentement créée pourra bénéficier à toutes parcelles issues de toutes divisions ultérieures du fonds dominant, sans néanmoins que la condition de fonds servant soit aggravée. Ainsi toutes les parcelles issues des divisions ultérieures, et éventuelles, du fonds dominant pourront emprunter le droit de passage présentement créé dans les mêmes conditions et sans aucune indemnité. »

Copie du plan matérialisant ladite servitude est annexée. »

Indiquant s’être aperçus lors de la prise de possession des lieux que la servitude aménagée par les époux [A] avait une largeur comprise entre 3,50 mètres et 4,35 mètres au lieu des 5 mètres prévus à l’acte de vente, Mme [M] [N] et M. [W] [R] ont fait assigner, le 29 juin 2023, devant le tribunal judiciaire de Draguignan, M. [T] [A] et Mme [X] [L] épouse [A], au visa des articles 1231-1, 1231-2 et 1137 du code civil, afin de voir :

Condamner solidairement Mme [X] [A] et M.[T] [A] à payer à Mme [N] et M. [R] la somme de 22.192,22€ à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel subi.

Condamner solidairement Mme [X] [A] et M.[T] [A] à payer à Mme [N] et M. [R] la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi.

Condamner solidairement Mme [X] [A] et M.[T] [A] à payer à Mme [N] et M. [R] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens dont distraction au profit de Maitre Katia Villevieille, Avocat sur ses offres de droit.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire.

Les deux parties ont conclu.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2024 avec fixation à l’audience du 17 juin 2025 et le dossier a été renvoyé au 11 septembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par conclusions en réponse, notifiées par RPVA le 14 juin 2024, Mme [M] [N] et M. [W] [R] maintiennent toutes leurs demandes initiales et concluent au débouté de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Mme [X] [A] et M. [T] [A].

Par conclusions notifiées par RPVA le 16 février 2024, Mme [X] [L] épouse [A] et M. [T] [A] demandent au tribunal de rejeter intégralement toutes demandes, fins et conclusions présentées par M. [R] et Mme [N] et de les condamner à payer la somme de 3000 € au titre de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux entiers dépens.

Les prétentions respectives et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la responsabilité des vendeurs et le dol :

Mme [M] [N] et M. [W] [R] exposent qu’ils ont pensé acquérir un bien immobilier grevé d’une servitude de passage de 5 mètres comme indiqué dans l’acte notarié par les vendeurs mais ce sont aperçus après l’acquisition que l’aménagement sur le terrain ne respectaient pas cette largeur empêchant les véhicules de secours de circuler.

Ils font valoir que les vendeurs connaissaient parfaitement la situation pour avoir édifié le grillage, le portail et les portillons existants.

Ils fondent leur demande sur les articles 1231-1 et 1231-2 du code civil ainsi que sur l’article 1137 du code civil relatif au dol en soutenant que s’ils avaient eu connaissance du non-respect des distances de la servitude et de la nécessité de déplacer tous les éléments de clôture, ils n’auraient pas acquis le bien immobilier.

En réponse aux conclusions adverses, ils précisent que le projet de bornage de Mme [K] ne faisait état que d’une servitude à créer et que Mme [G], co-propriétaire avec Mme [I] n’a pas signé ce document qui n’a donc aucune valeur.

Ils soulignent qu’il convient de se positionner à la date de la signature de l’acte de vente et non à la date d’acquisition du bien par les vendeurs en 2008. Ils ajoutent que la clôture n’a pas été posée à cette date mais en 2011 au vu des photographies datées de google earth et qu’en tout état de cause la largeur de la servitude n’est pas conforme aux dispositions contractuelles précisées expressément dans l’acte notarié de vente et peu importe que la distance soit ou non conforme au POS.

Ils précisent qu’ils ne se prévalent pas de vices cachés et font grief à leurs vendeurs de ne pas les avoir prévenus que la distance à l’acte de vente n’était pas respectée alors qu’ils le savaient. Ils indiquent que sauf à mesurer avant l’acquisition, ils ne pouvaient s’apercevoir d’un manque de largeur compris entre 65 cm et 1m 50.

Ils sollicitent la condamnation des défendeurs aux frais de remise en état des lieux conformément aux dispositions contractuelles de l’acte notarié et précisent que les devis qu’ils ont fait établir pour déplacer le grillage, le portail et le portillon existant s’élèvent au total à 22 192,22 €.

Mme [X] [L] épouse [A] et M. [T] [A] exposent que l’acte de vente du 26 mai 2021 se réfère à une servitude matérialisée au plan dressé par Mme [D] [K], géomètre expert au [Localité 15] qui fait état d’une servitude de 4 mètres. Ils précisent qu’ils ont clôturé leur propriété en respectant les bornes et après l’accord du propriétaire du fonds dominant.

Ils soutiennent que le POS de 2008 est différent du PLU qui date du 21 juin 2023 et que la largeur du droit de passage est de quatre mètres en zone interface Habitat-Forêt.

Ils rappellent les termes de l’acte selon lesquels l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance et ajoutent que Mme [N] et M. [R] ont été informés de l’existence de la servitude dès la première visite du bien.

Ils font valoir qu’ils ont posé la clôture en 2008 conformément au permis de construire comme mentionné dans l’acte notarié.

Ils considèrent que les demandeurs font preuve de mauvaise foi et indiquent que ces derniers réclament l’indemnisation d’un préjudice éventuel non indemnisable.

Réponse du tribunal :

Selon les articles 1231-1 et 1231-2 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après».

En application de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

L’octroi de dommages et intérêts implique nécessairement l’existence d’un préjudice, sans qu’il soit utile de distinguer selon que l’on se trouve en matière contractuelle ou extracontractuelle et il n’est pas possible de condamner le débiteur lorsque l’inexécution de la convention n’a causé aucun dommage au créancier.

Il sera également précisé qu’une faute contractuelle n’implique pas par elle-même l’existence d’un dommage en relation de cause à effet avec cette faute.

En l’espèce, il sera précisé que les demandeurs ont été alertés lors de l’achat (page 18 de l’acte notarié) sur l’existence d’une installation d’assainissement présentant des dysfonctionnements majeurs et un système de traitement secondaire saturé.

De plus, l’acte notarié signé par les parties à la présente instance le 26 mai 2021 prévoit expressément une servitude d’une largeur de 5 mètres. Il se réfère toutefois également au plan dressé par Mme [D] [K], géomètre expert au [Localité 15]. Ce plan, qui a été porté à la connaissance des parties à l’acte puisqu’il y a été annexé est en contradiction avec les 5 mètres mentionnés au début de la page 10 dudit acte puisqu’il mentionne, pour la servitude, de manière très apparente, une largeur de 4 mètres et de 4,35 mètres.

Lors de l’expertise protection juridique rédigé par M. [V] [E] le 7 février 2023 en présence de l’ancien propriétaire des lieux, M. [A], l’expert amiable a constaté que la servitude avait une largeur comprise entre 4 mètres et 4,35 mètres et ne répondait pas au PLU. Selon lui, la moindre largeur pose un problème d’accès et de retournement des voitures, camions et surtout des ambulances et camions de pompiers qui peuvent rebrousser chemin.

Les époux [A] n’ont pas attiré l’attention les acquéreurs du bien sur dimension de la servitude de passage inférieure à 5 mètres et en contradiction avec le plan de Me [K], annexé à l’acte et qui était alors une pièce contractuelle quelle que soit sa valeur juridique initiale. Les défendeurs qui reconnaissent avoir posé la clôture, le portillon et le portail selon ledit plan connaissaient donc cette difficulté lors de la signature de l’acte notarié le 26 mai 2021.

Toutefois, des dommages et intérêts ne peuvent être accordés à Mme [N] et M. [R] que si la faute contractuelle a engendré un préjudice or les demandeurs n’apportent pas la preuve qu’une largeur de 5 mètres soit imposée par les règles d’urbanisme au vu de la zone dans laquelle se trouve leur bien immobilier et ils n’établissent pas non plus l’impossibilité d’accès et de retournement des véhicules de secours. Il sera précisé que la servitude objet du litige a une largeur comprise entre 4 mètres et 4, 35 mètres alors qu’une ambulance a une largeur maximum de 2m 50 et un camion de pompier d’environ 3 mètres.

Aussi, en l’absence de préjudice certain et actuel subi par Mme [M] [N] et M. [W] [R], la responsabilité contractuelle des époux [A] ne peut être retenue.

En ce qui concerne le dol, il convient de distinguer le devoir d’information du silence gardé intentionnellement par les vendeurs du bien immobilier, l’intention des époux [A] de tromper les acquéreurs n’est pas établie et rien ne permet de considérer que l’information sur la dimension exacte de la servitude de passage (fonds servant) avait un caractère déterminant pour l’acquisition du bien.

De surcroît, en tant que délit civil, si le dol ouvre aux victimes une action en réparation du préjudice subi, doit alors être rapportée la preuve d’un tel préjudice ce qui n’est pas le cas en l’espèce comme indiqué précédemment.

Par conséquent, Mme [M] [N] et M. [W] [R] seront déboutés de toutes leurs demandes dirigées contre Mme [X] [L] épouse [A] et M.[T] [A].

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

Mme [M] [N] et M. [W] [R], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle totale.

Selon l’article 37 de la loi n° 91- 647 du 10 juillet 1991 sur l’aide juridique « Les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.

Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l’aide juridictionnelle, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Si l’avocat du bénéficiaire de l’aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat. S’il n’en recouvre qu’une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l’Etat.

Si, à l’issue du délai de quatre ans à compter du jour où la décision est passée en force de chose jugée, l’avocat n’a pas demandé le versement de tout ou partie de la part contributive de l’Etat, il est réputé avoir renoncé à celle-ci.

Un décret en Conseil d’Etat fixe, en tant que de besoin, les modalités d’application du présent article. »

En l’espèce, l’équité ne justifie pas de faire application 700 du code de procédure en faveur de Mme [X] [L] épouse [A] et M.[T] [A] qui seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE Mme [M] [N] et M. [W] [R] de toutes leurs demandes ;

CONDAMNE Mme [M] [N] et M. [W] [R] aux entiers dépens de l’instance, recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle totale ;

REJETTE les demandes de Mme [X] [L] épouse [A] et M.[T] [A] au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ.

La greffière, La présidente,