TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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Chambre 1

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DU 15 Mai 2025

Dossier N° RG 21/03540 – N° Portalis DB3D-W-B7F-JDTQ

Minute n° : 2025/ 203

AFFAIRE :

[Y] [U] C/ [Z] [C] veuve [P], S.A.S. SBDF, Maître [I] [X], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société SBDF, Maître [I] [X]

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Alexandra MATTIOLI

JUGES : Madame Virginie GARCIA

Madame Chantal MENNECIER

GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame Margaux HUET

GREFFIER LORS DE LA MISE A DISPOSITION : Madame Cécile CARTAL

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 décembre 2024 mis en délibéré au 20 février 2025 prorogé au 15 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à M^e Florent LADOUCE

la SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [U], demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître Cécile LEGOUT de la SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

D’UNE PART ;

DEFENDERESSES :

Madame [Z] [C] veuve [F] [O], demeurant Chez Mme [V] [C] – [Adresse 6]

représentée par Maître Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

SELARL [E] [X], prise en la personne de Maître [I] [X], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société SBDF, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.S. SBDF, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Maître [I] [X], membre de la SELARL [E] [X]

agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société SBDF, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 juin 1981, Madame [G] [H] veuve [R] aux droits de laquelle vient Madame [D] [H], a consenti à Monsieur [A] un bail emphytéotique d’une durée de 26 ans sur un terrain composé de plusieurs parcelles, situé sur la Commune de [Localité 11].

Ce bail a été conclu à usage de création et exploitation d’un camping-caravaning, village de chalets de vacances, terrains de sport et de jeux, piscines et attractions diverses dénommé « [Adresse 19] ».

Par acte du 11 août 1982, auquel est intervenue Madame [H], Monsieur [A] a cédé ce bail, pour une partie de terrain, à Monsieur [L] [P], aux droits duquel est venue Madame [Z] [C] veuve [P], la durée étant prorogée à soixante ans à compter du 1er juillet 1982.

A compter du 1er janvier 2010, Madame [Z] [C] veuve [F] [O] a donné en location gérance à la société SBDF dont elle est la Présidente, l’exploitation du bail emphytéotique sur le domaine « [Localité 18] PARC ».

Aux termes d’un acte authentique en date du 31 juillet 2002, Monsieur [L] [P] a consenti aux époux [M] [T] un bail au titre d’une parcelle de terrain n°[Cadastre 1] située sur le Domaine « [Localité 18] [Adresse 17] » pour l’implantation d’une habitation légère de loisirs.

A la suite de deux cession de droit au bail, celui-ci a été transféré à Monsieur [Y] [U] le 11 juillet 2012.

Par acte d’huissier en date du 23 novembre 2012, Madame [H] a assigné Madame [Z] [C] veuve [P] aux fins, notamment, de voir prononcer la résiliation du bail emphytéotique dont il s’agit.

Par jugement en date du 5 mars 2017, le Tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN a rejeté la demande de résiliation du bail.

Par arrêt en date du 17 janvier 2019, la cour d’appel d'[Localité 8] a infirmé le jugement rendu le 5 mars 2017 et a prononcé la résiliation du bail emphytéotique du 11 août 1982.

Faisant valoir qu’à la suite de cet arrêt, la société SBDF avait totalement abandonné la gestion du domaine « [Adresse 19] », les locataires ont, le 29 avril 2019, constitué l’Association L’AMICALE DU PARC ayant pour objet :

— La gestion des fluides / prise de contrats auprès des fournisseurs eau et électricité pour le parc,

— De pourvoir à la conservation, à la garde et à l’entretien des parties communes ;

— De faire effectuer les menues réparations et les travaux d’entretien courant ; signer les contrats s’y rapportant.

L’Association a conclu des contrats avec ELECTRICITE DE FRANCE et la SMESE, délégataire du service public de l’eau de la commune de [Localité 11], et a géré l’entretien et des réparations courantes des parties communes du domaine, ainsi que le règlement des dépenses afférentes au domaine et de leur répartition entre les occupants.

Aux termes d’un arrêt en date du 3 décembre 2020, la cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 17 janvier 2019 par la cour d’appel d'[Localité 8] ayant prononcé la résiliation du bail emphytéotique conclu entre Madame [H] et Madame [Z] [C] veuve [P], a remis les parties dans l’état ou elles se trouvaient avant cet arrêt et a renvoyé devant la cour d’appel de [Localité 14].

La S.A.S. SBDF a été placée en procédure de sauvegarde par jugement du tribunal de commerce de DRAGUIGNAN du 22 octobre 2019.

Faisant valoir que la gérante de la SASU SBDF était défaillante dans la gestion du parc et n’entendait pas reprendre à son compte la gestion des approvisionnements en fluide, l’Association [Adresse 12] l’a faite assigner en référé afin de se voir autoriser à poursuivre la gestion directe des approvisionnements en fluides et la gestion du domaine, action qui sera déclarée irrecevable par ordonnances des 6 avril et 22 juin 2022.

Le 14 avril 2021, la société SBDF et Madame [F] [O] ont fait délivrer à Monsieur [Y] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier de l’assurance, commandement auquel il a fait opposition suivant acte du 12 mai 2021.

Par acte du 9 mai 2022, l’Association [Adresse 12] et certains locataires ont fait assigner Madame [P] devant le juge des référés afin d’obtenir sa condamnation à reprendre à son nom les contrats d’abonnement d’eau et d’électricité dans les 24 heures à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce sous astreinte, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 18 mai 2022.

Statuant sur renvoi après cassation, la Cour d’appel de [Localité 14], selon arrêt en date du 22 septembre 2022, a prononcé la résiliation du bail emphytéotique de 1982 et ordonné l’expulsion de Madame [F] [O] des lieux loués.

Par jugement du 6 décembre 2022, le tribunal de commerce de DRAGUIGNAN a placé la société SBDF en redressement judiciaire, convertie par jugement du 4 avril 2023 en liquidation judiciaire.

Le 17 janvier 2023, Monsieur [Y] [U] a régularisé une déclaration de créance entres les mains de la SELARL [E] [X].

Par assignation du 16 juin 2023, Monsieur [Y] [U] a régularisé la procédure à l’encontre de la SELARL [E] [X], ès qualités de liquidateur judiciaire.

Dans ses conclusions du 11 juin 2024, Monsieur [Y] [U] demande au tribunal, au visa des articles 1134, 1235, 1343-5 et 1231-1 du code civil, de :

— RECEVOIR Monsieur [Y] [U] en son opposition à commandement et la déclarer bien fondée.

— DIRE ET JUGER que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à Monsieur [Y] [U] le 14 avril 2021 est nul et de nul effet.

— DEBOUTER Maître [X] es qualité de liquidateur de la Société SBDF et Madame [P] de leurs demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause,

— DIRE que les causes du commandement de payer délivré le 14 avril 2021 sont infondées.

— DIRE ET JUGER que le montant de la redevance due par Monsieur [Y] [U] à la société SBDF au titre des années 2019, 2020 et 2021 s’établit au plus à la somme de 2.187,53 €.

— CONSTATER que Monsieur [Y] [U] s’est d’ores et déjà acquitté, au titre de la redevance due à la société SBDF au titre des années 2019, 2020 et 2021, de la somme de 2.187,53 €.

— CONDAMNER in solidum la Société SBDF et de Madame [P] à payer à Monsieur [Y] [U] la somme de 970,24 € au titre du remboursement des charges indûment acquittées, outre intérêts au taux légal à compter de la présente demande.

— FIXER la créance de Monsieur [U] au passif de la Société SBDF à la somme de 970,24 € au titre du remboursement des charges indûment acquittées, outre intérêts au taux légal à compter de la présente demande.

— CONDAMNER in solidum la Société SBDF et de Madame [F] [O] à payer à Monsieur [Y] [U] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

— FIXER la créance de Monsieur [Y] [U] au passif de la Société SBDF à la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice en réparation de leur préjudice de jouissance.

SUBSIDIAIREMENT

— ACCORDER un délai de 12 mois à Monsieur [Y] [U] pour s’acquitter des sommes qui seraient dues à la société SBDF et/ou à Madame [F] [O].

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— CONDAMNER solidairement la société SBDF et/ou Madame [F] [O] au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— LES CONDAMNER solidairement aux dépens.

A l’appui de ses demandes, il fait valoir que le commandement visant la clause résolutoire est nul :

— du fait de l’indétermination de la qualité de bailleur créancier, puisqu’il a été délivré à la fois à la requête de la société SBDF et de Madame [P], sans viser leurs qualités respectives ni leur titre, aucune information n’étant donnée aux preneurs s’agissant de l’identité du bailleur et donc du créancier des loyers et charges, une seule somme globale étant demandée.

— pour lui avoir été délivré de mauvaise foi, ni Madame [P] ni la société SBDF n’ayant repris l’exploitation du domaine à une période au cours de laquelle est sollicitée la totalité de la redevance due, le commandement portant en outre sur le paiement de charges dont le principe et le montant ne sont pas justifiés, tel des pénalités de retard.

S’agissant des sommes dues au titre de la redevance, il souligne que l’absence de prestations fournies ne permet pas au bailleur de solliciter l’intégralité du paiement de la redevance. Il ajoute que postérieurement à l’arrêt de la cour de cassation l’ayant rétablie dans ses droits, Madame [F] [O] n’a pas repris la gestion du domaine, ce qui ressort de l’ordonnance de référé, de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 14] qui établissent parfaitement les inexécutions contractuelles de la bailleresse.

Il affirme qu’il n’est redevable que de la partie de la redevance correspondant à la valeur économique de la mise à disposition des emplacements, les services annexes visés à l’article 3 du bail liant les parties, et représentant 80 % du montant de la redevance annuelle, ne lui ayant pas été fournis à compter du mois de janvier 2019.

Il soutient encore que la procédure collective est sans incidence, la déclaration de créance qu’il a régularisée n’emportant pas reconnaissance de son obligation au paiement.

Il conteste avoir entravé la fourniture des services annexes, et souligne que la communication de quelques factures d’intervention très ponctuelles ne permet pas aux défenderesses de justifier d’une gestion effective du site sur la période.

Il fait encore valoir qu’il résulte de l’arrêt de la cour d’appel d'[Localité 8] qu’il est d’usage au sein du domaine que les locataires puissent payer leur redevance annuelle jusqu’à trois fois sans frais et jusqu’au 30 juin de chaque année, de sorte qu’il ne pouvait leur être délivré un commandement de payer sur la base de la totalité de l’année 2021, seul un tiers étant exigible.

S’agissant des sommes dues au titre des charges, il affirme le bailleur ne peut se prévaloir de la clause résolutoire du chef d’un défaut de paiement des charges, celle-ci étant prévue uniquement pour le non paiement des loyers.

Il ajoute que les appels de charges sont injustifiés, en l’absence de pièce produite aux débats. Il souligne avoir indûment payé la somme de 970,24 euros au titre des charges appelées et réglées depuis le mois de mai 2016.

Il prétend également que l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement visée par l’article L121 de la loi du 22 mars 2012 n’est pas applicable en l’espèce, dans la mesure où elle ne concerne que les transactions commerciales, de sorte que le commandement de payer est infondé.

Il conteste le montant sollicité au titre de l’indemnité d’occupation.

Pour fonder sa demande d’indemnisation, il affirme que les défenderesses ont violé leur obligation de délivrance et de jouissance paisible, ce qui a été relevé tant par la cour d’appel de [Localité 14] que par la cour de cassation, s’agissant du défaut d’entretien des lieux, du défaut de fourniture des services et de gestion des fluides, conduisant à une absence totale de gestion et d’exploitation du domaine.

Pour s’opposer à la demande d’indemnisation formée par Maître [X] à titre reconventionnel, il conteste toute faute, le défaut d’entretien du site ne pouvant résulter, selon l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 14], de la carence des sous locataires dans le paiement du loyer.

Subsidiairement, il invoque sa bonne foi pour solliciter des délais de paiement.

Dans leurs conclusions du 11 juin 2024, Madame [Z] [P], la société SDBF et Maître [I] [X] ès qualité de liquidateur de la société SDBF demandent au tribunal de :

A titre principal, retenant l’acquisition de la clause résolutoire

— CONSTATER la résiliation du contrat de location survenue le 12 mai 2021 par acquisition de la clause résolutoire.

— FIXER l’indemnité d’occupation à compter du 9 mai 2021 à 11,39 € par jour.

— CONSTATER que Monsieur [Y] [U] a occupé la parcelle objet de la location résiliée entre le 12 mai 2021 et le 21 septembre 2022.

— CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [U] à payer à Maître [I] [X] ès-qualité de Liquidateur judiciaire de la société SBDF une indemnité d’occupation de 5.626,66 € au titre de la période du 12 mai 2021 au 21 septembre.

A titre subsidiaire, à défaut de retenir les effets de la clause résolutoire

— CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [U] à payer à Maître [I] [X] ès-qualité de Liquidateur judiciaire de la société SBDF, la somme de 4.156€ au titre de la location annuelle de la parcelle sur l’année 2022.

En tout état de cause

— DIRE recevable l’intervention volontaire de Maître [I] [X] ès-qualité de Liquidateur judiciaire de la société SBDF.

— JUGER irrecevable toute demande de Monsieur [U] en condamnation à somme d’argent suivant la procédure collective.

— JUGER Madame [Z] [P] et à Maître [I] [X] bien-fondés en leur exception d’inexécution.

— REJETER la demande de fixation au passif de la procédure de la société SDBF de l’ensemble des créances porté à la déclaration de créance.

— DEBOUTER Monsieur [Y] [U] de toutes ses demandes fins et conclusions.

— DONNER ACTE à Madame [P] qu’elle consent que le bénéfice de toute condamnation pécuniaire sur la présente instance soit affecté à la procédure collective de la SBDF

— CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [U] à payer à Maître [I] [X] ès-qualité de Liquidateur judiciaire de la société SBDF la somme de 8.230€ au titre des arriérés locatifs.

— CONDAMNER Monsieur [Y] [U] à payer à Maître [I] [X] es-qualité de Liquidateur judiciaire de la société SBDF la somme de 12.347,85 € au titre de l’arriéré locatif avant acquisition de la clause résolutoire.

— CONDAMNER Monsieur [Y] [U] à payer à Maître [I] [X] ès-qualités de Liquidateur judiciaire de la société SBDF, la somme de 28.000€ à titre de dommages-intérêts.

— ORDONNER à Monsieur [Y] [U] de quitter site de [Adresse 19], situé à [Localité 11] lieudits [Localité 13] et [Localité 10], ainsi que de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, avec séquestration de mobilier en garde-meubles à leurs frais et risques.

— ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500€ par jour, à compter de 7 jours suivant la notification de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux.

— CONDAMNER Monsieur [Y] [U] à payer à Madame [Z] [P] et à Maître [I] [X] ès-qualité de Liquidateur judiciaire de la société SBDF la somme de 3.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que les jugements du JEX de [Localité 15] du 1er février 2024, du JEX de [Localité 9], du JEX de [Localité 16] ont retenu que la créance de loyers poursuivie était certaine, liquide et exigible en son intégralité.

Sur le fond, ils exposent que la déclaration de créance effectuée par le demandeur au liquidateur traduit la reconnaissance d’une créance entre les parties, et que la demande tendant à une condamnation au paiement est irrecevable.

Ils contestent les montants de la déclaration de créance, et concluent à son rejet.

Ils concluent à l’acquisition de la clause résolutoire au 15 mai 2021, rappelant que le commandement de payer la visant a été précédé de nombreuses mises en demeure, et que Monsieur [Y] [U] ne rapporte pas la preuve de s’y être conformé en payant au plus tard dans le mois suivant le commandement.

Ils soulignent que les créances objets du commandement de payer sont certaines, liquides et exigibles.

Ils affirment que l’indemnité d’occupation doit être fixée.

Ils font valoir que le refus par le preneur de régler son loyer durant 3 ans, constitue une faute et les ont placés, en l’absence de trésorerie, dans l’impossibilité d’exécuter leurs obligations portant sur les services annexes. Ils soulignent que leur préjudice est constitué par la perte des revenus d’exploitation résultant de la résiliation du bail prononcée par la cour d’appel de Lyon, et la perte d’exploitation.

Ils soutiennent encore qu’il ne peut leur être reproché aucun manquement à leurs obligations au cours des années 2019, 2020 et 2021, dans la mesure où la Cour d’appel d'[Localité 8] avait prononcé la résiliation du bail en janvier 2019, et qu’en vertu de l’article 625 du code de procédure civile l’exécution d’une décision de justice ne peut en aucun cas être imputée à une faute, ni à la mauvaise foi. Ils affirment que replacés dans leurs droits des suites de la décision de la cour de cassation, ils étaient fondés à solliciter l’entier règlement des loyers 2019 et 2020.

Sur le fondement de l’article 1231-2 du Code civil, Maître [X], es qualité, sollicite des dommages-intérêts à hauteur de 28.000 euros – représentant le montant des redevances annuelles non facturées sur 7 années – afin de réparer la perte d’exploitation de la société SBDF résultant de la résiliation judiciaire du bail principal qui, aurait pour origine la faute de Monsieur [U] qui a refusé de payer ses loyers.

Ils ajoutent que ce serait le refus des locataires de régler leur loyer qui aurait conduit la société SBDF à être placée en liquidation judiciaire.

Ils soulignent que les créances fondant la saisie portent sur la période de 2019 à 2022 au cours de laquelle le demandeur occupait la parcelle louée, le bail portant, outre sur les services annexes, sur la location d’une parcelle de terre, dont le loyer est la contrepartie légitime, de sorte que l’exception de nullité qu’il invoque doit être rejetée.

Infiniment subsidiairement, ils invoquent la force majeure, dans la mesure où ils se trouvaient privés, du fait de l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 17 janvier 2019 ayant prononcé la résiliation du bail, de la possibilité d’exécuter le contrat, et que l’inexécution partielle des sous locataires qui n’ont pas réglé leur loyer ne les a pas permis d’exécuter leur obligation accessoire consistant dans l’entretien du site.

Ils contestent la nullité pour indétermination du créancier, faisant valoir que Madame [F] [O] était sur la période le bailleur, et la SASU SBDF locataire gérant. Ils ajoutent qu’il porte sur une unique créance résultant d’un unique titre exécutoire, raison pour laquelle il ne compte qu’un unique décompte.

Ils contestent encore la nullité du commandement pour mauvaise foi, soulignant qu’il ne s’agit que de sanctionner la persistance des inexécutions contractuelles des demandeurs, et rappelant qu’ils n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance de la parcelle louée.

Ils contestent également le rejet de l’usage et l’exigibilité de la redevance annuelle, se référant aux stipulations du bail selon lesquelles le loyer annuel est exigible impérativement avant le 15 février de chaque année.

Ils contestent encore la clé de répartition dont se prévalent les demandeurs, le contrat de location étant un contrat de location de parcelle de terre et non de prestations de services.

Ils affirment au demeurant que la société SBDF assure la gestion du parc de loisirs.

Ils s’opposent enfin à tout délai de paiement, le paiement du loyer étant l’obligation principale du locataire, et ajoutent que les besoins du créanciers visés à l’article 1343-5 du code civil doivent être pris en compte, alors qu’une procédure collective a été ouverte à l’encontre de la société SBDF et qu’aucun loyer n’a été réglé durant 3 ans.

La procédure a été clôturée le 12 juin 2024 par ordonnance du 11 avril 2024.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de Maître [I] [X] ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société SBDF

Par jugement du 4 avril 2023, la société SBDF a été placée en liquidation judiciaire et Maître [I] [X] désigné en qualité de liquidateur.

Il a par conséquent en cette qualité intérêt à agir et son intervention volontaire sera déclarée recevable.

Sur la validité du commandement de payer

Sur la détermination du créancier

Selon l’article 649 du code de procédure civile, « La nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure ».

En vertu de l’article 114 du même code, « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ».

Il est constant au demeurant que le commandement de payer doit être délivré par le bailleur.

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré par Madame [P] et la SASU SDBF.

Or, Madame [F] [O] était, avant la résiliation prononcée par la cour d’appel de LYON le 22 septembre 2022, le bailleur de Monsieur [Y] [U], tandis que la SASU SBDF était locataire-gérant.

Ainsi, Madame [P] justifie de sa qualité à délivrer un commandement de payer dès lors qu’elle réclame des sommes qui n’ont pas été réglées entre ses mains ou entre celle de son locataire-gérant, la société SDBF.

Au demeurant, le demandeur ne démontre nullement l’existence d’un quelconque grief que lui aurait causé la mention du bailleur et du locataire-gérant sur le commandement de payer.

Le commandement de payer ne peut par conséquent pas être déclaré nul sur ce fondement.

Sur la mauvaise foi

Il est constant que pour être valable, le commandement de payer doit être délivré de bonne foi pour produire ses effets.

Il n’est pas contesté qu’à compter de l’arrêt de la cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE du 17 janvier 2019 ayant prononcé la résiliation du bail emphytéotique en vertu duquel Madame [F] [O] exploitait le parc qu’elle avait donné en location-gérance à la société SBDF, celles-ci ont cessé d’en assurer la gestion.

Dès après l’arrêt rendu par la cour de cassation le 3 décembre 2020 ayant cassé l’arrêt de la cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE, ayant rétabli le bail emphytéotique et remis les parties dans l’état dans lequel elle se trouvaient avant l’arrêt de la cour d’appel, les prestations due par l’exploitant aux locataires n’ont pas pour autant été rétroactivement accomplies.

Au demeurant, Madame [P] et la société SBDF n’ont pas non plus repris l’exploitation du domaine après l’arrêt de la cour de cassation du 3 décembre 2020.

En effet, différents constats d’huissier versés dans le cadre de la procédure ayant conduit au jugement rendu par le JEX de [Localité 16] le 20 décembre 2023, « datés des 2 février 2021, 28 juin 2021 18 janvier 2022 et 20 septembre 2022 démontrent que l’exploitant n’a pas fourni, pour les années 2020, 2021 et 2022, ni eau ni électricité aux locataires, et que les parties communes étaient en friche, qu’aucune réception et aucun gardiennage n’étaient assurés, que la voirie, non entretenue présentait des fissures et des « nids de poule », qu’une canalisation d’eaux usées endommagée déversait des eaux noires à flanc de colline et une flaque dans le lit d’un ruisseau ».

Par ailleurs, les constats d’huissier versés aux débats dans le cadre de la procédure ayant donné lieu à l’arrêt de la cour d’appel de LYON du 22 septembre 2022, et datés des 7 août 2019 et 13 avril 2021 ont permis à la juridiction de conclure que : « le défaut d’entretien et de réparations des infrastructures du site est parfaitement établi, et imputable à Madame [C] (veuve [P]), qui, de plus, ne justifie pas que l’exploitation des lieux est conforme aux règles applicables. L’inexécution par Madame [C] de ses obligations contractuelles entraîne la dégradation des lieux (…) ».

Or, le bail prévoit expressément que « Le bailleur assurera l’enlèvement des ordures, le défrichage, et le nettoyage des parties communes ou des parcelles non attribuées et l’élagage des arbres dans ces parties. L’entretien de la voirie et des diverses canalisations. Le curage des caniveaux, l’entretien des extincteurs et du service incendie ainsi que l’éclairage public et des parties communes et le gardiennage (…) Les consommations d’eau et d’électricité seront remboursées au bailleur selon relevé des compteurs une fois par an ».

Il en résulte que n’ayant pas exécuté une partie importante de leurs obligations découlant du bail, les défenderesses, en délivrant aux locataires un commandement de payer portant sur des redevances relatives à des périodes au cours desquelles elles n’ont pas exploité le domaine, ont nécessairement agi avec mauvaise foi.

Par conséquent, le commandement de payer délivré le 14 avril 2021 doit être annulé et ne peut pas produire ses effets. Ainsi, Madame [P], la société SDBF et Maître [X] ès qualité de liquidateur de la société SDBF seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes subséquentes à ce titre, et notamment de leur demande d’expulsion sous astreinte.

Sur les comptes entre les parties au titre des redevances

Sur la redevance

Il est constant que le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance qui s’entend, outre de la délivrance du local objet du bail, que de l’ensemble de ses accessoires ou services, et qui constitue la contre-partie au paiement du loyer.

Le bail liant les parties porte sur une parcelle de terrain pour l’implantation d’une habitation légère de loisirs au sein du Domaine « [Adresse 19] », qui comprend des « services annexes » expressément mentionnés au bail, soit : le logement administratif ; des équipements sanitaires ; le théâtre de verdure ; le gardiennage ; un centre sportif comprenant piscine, boulodrome et théâtre de verdure ; des commerces en haute saison (restaurants, bars, épicerie et plats cuisinés à emporter).

L’article intitulé « CHARGES » prévoit ainsi : « Le montant de ces charges a été calculé d’une manière forfaitaire en fonction des travaux et services énumérés quantitativement ci-dessus. Le montant de ces charges est compris dans le prix défini ci-après au paragraphe REDEVANCE ».

Il a été démontré ci-avant que depuis le 17 janvier 2019, l’exploitant n’a fourni aucun de ces services. Le montant de la redevance due par les locataires doit par conséquent être diminué de la quote-part relative à ces services pour ne correspondre qu’à la seule contrepartie fournie par les défenderesses, soit le loyer de la parcelle.

Les demandeurs évaluent à 80% la quote-part des services annexes qui ne leur ont pas été fournis dans les proportions suivantes :

— gardien : 20%

— piscine : 5%

— restaurant : 5%

— entretien des routes : 5%

— ordures ménagères : 5%

— entretien paysager : 10%

— sécurité incendie : 10%

— gestion : 20%

Les défenderesses s’opposent à cette clé de répartition mais ne démontrent nullement avoir satisfait à leur obligation de délivrance au-delà d’une quote-part de 20%.

Au regard de l’importance des services non fournis par l’exploitant, qui constituent à l’évidence l’intérêt principal de la location d’une parcelle au sein d’un parc de loisirs, cette évaluation sera reprise à son compte par le tribunal. Dès lors, il sera justement estimé que la seule mise à disposition de la parcelle représente 20% du montant total de la redevance, et que seule cette quote-part est dû par Monsieur [Y] [U] au titre des redevances des années 2019, 2020 et 2021.

Il en résulte qu’il est redevable des sommes de 805,60 euros au titre de la redevance de l’année 2019 (4.028 x 20%) ; 827,80 euros pour l’année 2020 (4.139 euros x 20%) et 831,20 euros pour l’année 2021 (4.156 x 20%), soit un total de 2.464,60 euros.

Il ne peut être reproché au locataire, confronté aux manquements du bailleur à son obligation de délivrer les lieux conforme et de lui assurer une jouissance correspondant aux stipulations contractuelles d’invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre une partie du paiement du loyer.

Il résulte des éléments versés aux débats que Monsieur [Y] [U] a réglé la somme de 2.000 € au titre de la redevance 2019 le 13 février 2019 et que les sommes dues au titre de la redevance des trois années s’élevaient à 2.187,53 euros, de sorte qu’il demeurait redevable de la somme de 187,53 € dont il justifie s’être acquitté le 4 mai 2021.

Il en résulte qu’il n’est redevable d’aucune somme au titre des redevances.

Sur les charges

Le bail liant les parties prévoit s’agissant des charges :

« Les consommations d’eau et d’électricité, y compris celles afférentes à la piscine, seront remboursées au bailleur selon relevé des compteurs une fois par an, ainsi qu'1/100ème des primes et taxes des compteurs généraux et 1/100ème des consommations non comptabilisées par les compteurs divisionnaires ».

Il en résulte qu’il appartient au bailleur de régler lesdites charges, et d’en solliciter le règlement sur présentation de justificatifs, en fonction de la répartition entre les locataires.

Or, ainsi que le relève le demandeur, les défenderesses ne produisent nullement de relevé de compteur. Elles n’ont au demeurant, ainsi que cela résulte des éléments versés aux débats, pas réglé les factures d’eau et d’électricité à compter de l’année 2019, les locataires ayant été dans l’obligation de créer l’Association l’AMICALE DU PARC afin d’assurer la gestion des fluides. C’est cette dernière qui a géré les contrats de fourniture d’énergie et d’électricité, ce dont Monsieur [Y] [U] justifient, s’agissant des années 2019 et 2020.

En l’absence de tout élément justificatif, les défenderesses seront déboutées de leur demande au titre des charges.

Par ailleurs, il est établi que les demandeurs ont réglé la somme de 970,24 euros au titre de ces charges.

Par conséquent, il y a lieu de condamner in solidum la société SBDF et Madame [F] [O] à payer à Monsieur [Y] [U] une somme de 970,24 euros au titre du remboursement des charges indûment acquittées, outre intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2021, et de fixer sa créance au passif de la Société SBDF à la somme de 970,24 euros au titre du remboursement des charges indûment acquittées, outre intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2021.

Sur la demande indemnitaire de Monsieur [Y] [U] au titre du préjudice de jouissance

Il a été démontré plus haut que Madame [F] [O] et la société SBDF ont manqué à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible, et ont commis à l’égard des demandeurs des fautes résultant d’un défaut d’entretien des lieux, de fourniture des services et de gestion des fluides.

Elles invoquent une exception d’exécution et font valoir qu’elles ont été placées dans l’impossibilité, par la faute des locataires qui n’ont pas réglé leurs loyers pour les années 2019 et 2020, d’assurer financièrement la gestion du parc de loisirs.

Or, il a été vu que la redevance au titre de l’année 2019 avait été réglée par le preneur, et il ressort de l’arrêt de la cour d’appel de LYON que la société SBDF avait perçu la somme totale de 215.152 euros au titre de l’ensemble des redevances de l’année 2019, qui aurait pu lui permettre d’assurer un minimum d’entretien du parc et d’assurer le paiement des factures d’électricité, alors même qu’elle n’a justifié n’avoir engagé des dépenses pour à ce titre que pour la seule somme de 14.674 euros.

Dès lors, les défenderesses ne peuvent invoquer une quelconque impossibilité financière d’assurer la gestion du domaine qui résulterait de la carence de Monsieur [Y] [U].

Elles sont également irrecevables à invoquer la force majeure tenant à la décision de la cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE, celle-ci ne revêtant pas les caractères d’imprévisibilité, d’extériorité et d’irresistibilité exigée par les textes en ce que la résiliation du bail emphytéotique est la conséquence de leur carence dans la gestion du domaine, d’un défaut d’autorisations administratives de souscription d’assurance par la locataire.

Il ne peut par conséquent pas être contesté que Monsieur [Y] [U], du fait des nombreuses carences de la société SBDF et de Madame [P], les preneurs ont nécessairement subi un préjudice de jouissance, qui sera justement évalué à la somme de 5.000 euros.

Il convient par consequent de condamner in solidum Madame [F] [O] et la société SBDF à payer à Monsieur [Y] [U] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, et de fixer sa créance au passif de la société SBDF à la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Sur la demande indemnitaire de Maître [I] [X]

Maître [X], ès qualité de liquidateur de la société SDBF, sollicite la condamnation du demandeur sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil au paiement de la somme de 28.000 euros correspondant au montant des redevances annuelles non facturées durant 7 années afin de réparer la perte d’exploitation de la société résultant de la résiliation judiciaire du bail emphytéotique ayant pour origine la faute de Monsieur [Y] [U] qui n’a pas réglé ses loyers.

Or, ainsi qu’il a été vu plus haut, aucune faute ne peut être reprochée au preneur et ce n’est pas l’absence de paiement postérieur qui a conduit les deux cours d’appel à résilier le bail. L’arrêt de la cour d’appel de LYON du 22 septembre 2022 invoque des fautes de Madame [F] [O] puis de la société SDBF qui ont exploité le parc résidentiel de loisirs sans avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires ni respecté les prescriptions légales et administratives, n’ont pas entretenu le site et n’ont pas souscrit d’assurance locataire. Il est expressément mentionné que le bail a été résilié en raison de l’inexécution par Madame [F] [O] de ses obligations contractuelles à l’égard de Madame [H].

Ainsi, en l’absence de faute commise par Monsieur [Y] [U] qui serait à l’origine de la résiliation du bail emphytéotique, il convient de débouter Maître [X] de sa demande de dommages et intérêts à son encontre.

Sur les mesures de fin de jugement

Si Madame [P] et la société SDBF succombent toutes deux, il est impossible, du fait de la procédure collective, de condamner cette dernière sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Par conséquent, seule Madame [K] [O] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à Monsieur [Y] [U] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de Maître [I] [X] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société SDBF.

DECLARE nul le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 avril 2021 par Madame [Z] [P] et la société SDBF à Monsieur [Y] [U] nul pour avoir été délivré de mauvaise foi.

DEBOUTE Madame [Z] [P], la société SDBF et Maître [I] [X] ès qualité de liquidateur de la société SDBF de leur demande de résiliation du contrat de bail et de leurs demandes subséquentes.

DEBOUTE Madame [Z] [P], la société SDBF et Maître [I] [X] ès qualité de liquidateur de la société SDBF de leur demande d’expulsion sous astreinte.

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [P] et la société SBDF à payer à Monsieur [Y] [U] la somme de 970,24 euros au titre du remboursement des charges indûment acquittées, outre intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2021.

FIXE la créance de Monsieur [Y] [U] au passif de la société SBDF à la somme de 970,24 euros au titre du remboursement des charges indûment acquittées, outre intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2021.

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [P] et la société SDBF à payer à Monsieur [Y] [U] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

FIXE la créance de Monsieur [Y] [U] au passif de la société SBDF à la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

DEBOUTE Maître [I] [X] ès qualité de liquidateur de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Monsieur [Y] [U].

CONDAMNE Madame [Z] [P] à payer à Monsieur [Y] [U] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [Z] [P] aux dépens.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

La Greffière La Présidente