REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile – Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 08 OCTOBRE 2025

__________________________

N° RG 24/09131 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KPSI

MINUTE N°2025/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 17 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Octobre 2025.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [U] [L]

né le 14 Décembre 1957 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

Madame [X] [L]

né le 24 Janvier 1991 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [F] [N]

né le 05 Mars 1988 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

tous trois représentés par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Sabrina AMEUR-MEDDAH, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Madame [K] [C]

née le 13 Juillet 1990 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Virginie FEUZ, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Aline MEURISSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [R] [O]

né le 10 Janvier 1987 à [Localité 7] (TUNISIE), demeurant [Adresse 3]

Non comparant ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Virginie FEUZ

M^e Jérémie GHEZ

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 22 février 2023 prenant effet le même jour, Monsieur [U] [L], Madame [X] [L] et Monsieur [F] [N], ont consenti à Monsieur [R] [O] et Madame [K] [C] un bail d’habitation meublé portant sur un bien situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 580 euros outre une provision sur charge de 10 euros.

Le contrat de bail comporte en son article IX une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2024, Monsieur [U] [L], Madame [X] [L] et Monsieur [F] [N] ont fait signifier à Monsieur [R] [O] et Madame [K] [C], un commandement de payer pour un montant de 2127 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juillet 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, Monsieur [U] [L], Madame [X] [L] et Monsieur [F] [N] ont fait assigner Monsieur [R] [O] et Madame [K] [C] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé, aux fins de voir :

— Condamner solidairement par provision, Monsieur [R] [O] et Madame [K] [C] à payer la somme de 2730 euros, comptes arrêtés au 31 octobre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation, et ce en vertu du contrat souscrit et de l’occupation des lieux ;

— Constater, au bénéfice de la clause résolutoire insérée au contrat liant les parties, la résiliation du bail d’habitation dont s’agit ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [O] et Madame [K] [C] des lieux loués sis [Adresse 5], ainsi que tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

— Refuser d’accorder tout délai de grâce aux parties requises ;

— Condamner solidairement, par provision, Monsieur [R] [O] et Madame [K] [C] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clés, après déménagement complet ;

— Condamner solidairement Monsieur [R] [O] et Madame [K] [C] à payer la somme de 900 euros en remboursement des frais irrépétibles ;

— Condamner in solidum Monsieur [R] [O] et Madame [K] [C] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 17 septembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [U] [L], Madame [X] [L] et Monsieur [F] [N], représentés par leur conseil, actualisent leur créance à la somme de 4172 euros arrêtée au 5 septembre 2025. A l’appui de leurs demandes, ils font valoir que les locataires ne peuvent se prévaloir ni d’une exception d’inexécution ni d’une compensation entre la dette de travaux et la dette de loyer. Ils précisent que les locataires ont quitté les lieux le 12 septembre 2025 sans remettre les clés et maintiennent par conséquent la totalité de leurs demandes initiales.

Madame [K] [C], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, est représentée par son conseil qui dépose son dossier de plaidoirie. Aux termes de ses dernières écritures, elle sollicite de voir :

— Débouter les requérants de toutes leurs prétentions, fins et conclusions ;

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

Monsieur [R] [O], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le rapport d’enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats dont il a été fait lecture à l’audience.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 8 octobre 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision est réputée contradictoire à l’égard de tous, conformément aux dispositions des articles 474 du code de procédure civile, et en premier ressort.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS :

I/ Sur la procédure de référé et sa recevabilité

Il résulte de l’article 834 du Code de procédure civile que : « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend ».

L’article 835 du Code de procédure civile dispose : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le droit de propriété d’une personne publique ou privée est un droit fondamental de valeur constitutionnelle, et l’atteinte à ce droit constitue par elle-même un trouble manifestement illicite.

La procédure est recevable.

II/ Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 énonce : " A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. "

Monsieur [U] [L], Madame [X] [L] et Monsieur [F] [N] justifient de l’accomplissement des formalités exigées par les textes susvisés en produisant la dénonce de l’assignation à la Préfecture effectuée le 29 novembre 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 5 mars 2025.

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d’irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d’un contrat de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides.

En l’espèce, Monsieur [U] [L], Madame [X] [L] et Monsieur [F] [N] justifient également en tant que bailleur avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 août 2025 soit plus de deux mois avant d’avoir fait assigner leurs locataires en référés le 28 novembre 2024.

Leur action est donc recevable.

III/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ».

Vu le bail liant les parties,

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : “Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”, l’article 24 I de la même loi énonçant quant à lui que : “ Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. »

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 22 février 2023 et contient une clause résolutoire stipulant qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Dès lors, il y a lieu de faire application du délai contractuel de 2 mois.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires par acte d’huissier en date du 19 août 2024 pour un montant de 2127 euros en principal représentant le montant des loyers et charges arrêtés au mois de juillet 2024 inclus.

Monsieur [R] [O] et Madame [K] [C] contestent la validité du commandement de payer et notamment des sommes appelées, faisant valoir une exception d’inexécution tirée de la non-décence du logement.

La décision constatant l’indécence d’un logement après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire n’annule pas automatiquement la procédure de résiliation du bail. Toutefois, l’exception d’inexécution invoquée par le locataire peut justifier la suspension du paiement du loyer et, par suite, priver le commandement de payer de tout effet en interdisant la résiliation du bail.

En effet, si le logement est indécent mais reste habitable, le commandement de payer conservera ses effets. Par contre, l’indécence avérée rendant le logement inhabitable permet au locataire de suspendre le paiement de ses loyers et de contester la résiliation du bail, et ce même postérieurement à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.

La situation d’indécence du logement nécessitant un débat de fond, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur ce point ni, de fait, sur la validité du commandement de payer délivré par les demandeurs.

L’éventuelle décision à venir sur l’indécence du logement ayant par ailleurs un impact sur l’exigibilité de la créance des bailleurs, il ne peut être fait droit à la demande en paiement à titre provisionnel devant le juge des référés.

De ce fait, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes. Les parties seront invitées à mieux se pourvoir au fond.

IV/ Sur les demandes accessoires

Les demandeurs ayant été invités à mieux se pourvoir devant le juge du fond, les dépens et demandes accessoires suivront le sort de l’instance au fond.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont, de plein droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance réputée contradictoire à l’égard de tous et en premier ressort,

DECLARONS l’action de Monsieur [U] [L], Madame [X] [L] et Monsieur [F] [N] recevable ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DISONS que les dépens et demandes accessoires suivront le sort de l’instance au fond.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE