REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 25/03461 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KWFM

MINUTE N°2025/

ORDONNANCE

DU 06 Août 2025

S.C.I. 3R2 CONCEPT c/ [M]

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Août 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Peggy DONET qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 06 Août 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.C.I. 3R2 CONCEPT

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par M^e BERTELLE

DEFENDEUR:

Monsieur [P] [M]

né le 17 Janvier 1997 à [Localité 7] (HAUTES PYRENEES)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE 06 Août 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Jérémie GHEZ

— [P] [M]

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2024 prenant effet le même jour, la SCI 3R2 CONCEPT a consenti à Monsieur [P] [M] un bail à usage d’habitation meublé portant sur une maison située [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 730 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025, la SCI 3R2 CONCEPT a fait signifier à Monsieur [P] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.920 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 14 janvier 2025, la SCI 3R2 CONCEPT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, la SCI 3R2 CONCEPT a fait assigner Monsieur [P] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de :

— condamner Monsieur [M] à payer la somme provisionnelle de 4.990 euros, comptes arrêtés au 4 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation,

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [M] des lieux loués, ainsi que tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [M] au paiement, à titre provisionnel, des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse), à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,la somme de 900 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 25 avril 2025.

À l’audience du 2 juillet 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI 3R2 CONCEPT, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4.020 euros arrêtée au 16 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus).

La SCI 3R2 CONCEPT soutient que Monsieur [P] [M] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 10 janvier 2025, de sorte que la clause résolutoire est acquise, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [P] [M], régulièrement assigné à l’étude de l’huissier, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un procès-verbal de carence.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 25 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI 3R2 CONCEPT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 14 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI 3R2 CONCEPT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de le loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (paragraphe VIII) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de six semaines après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice en date du 10 janvier 2025.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 21 février 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 juillet 2024 à compter du 22 février 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 835 du code de procédure civile impose au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le montant de la provision allouée n’a dès lors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 février 2025, Monsieur [P] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date et son obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement, n’est pas sérieusement contestable. Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de cette date, d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 730 euros par mois, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration ni indexation, et de condamner le locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges, et indemnités d’occupation :

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 juillet 2024, du commandement de payer délivré le 10 janvier 2025 et du décompte de la créance arrêté au 16 juin 2025 à la somme de 4.020 euros que la SCI 3R2 CONCEPT rapporte la preuve de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail, outre les indemnités d’occupation courues depuis cette date.

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [P] [M] à payer à titre provisionnel à la SCI 3R2 CONCEPT la somme de 4.020 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 16 juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.920 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [P] [M] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer signifié le 10 janvier 2025.

Il convient également de la condamner à payer à la SCI 3R2 CONCEPT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

NOUS, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS recevable la demande de la SCI 3R2 CONCEPT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 juillet 2024 entre la SCI 3R2 CONCEPT d’une part, et Monsieur [P] [M] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 22 février 2025,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [P] [M] à compter du 22 février 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme provisionnelle égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 730 euros par mois,

CONDAMNONS Monsieur [P] [M] à payer à la SCI 3R2 CONCEPT à titre provisionnel la somme de 4.020 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 16 juin 2025 (échéance de juin 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 janvier 2025 sur la somme de 2.920 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNONS Monsieur [P] [M] à payer à la SCI 3R2 CONCEPT à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNONS Monsieur [P] [M] à payer à la SCI 3R2 CONCEPT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [P] [M] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer signifié le 10 janvier 2025,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE