Tribunal Judiciaire de Draguignan, Chambre 3 construction, 5 mars 2026, n° 23/07079

TJ Draguignan 5 mars 2026

Arguments

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Rejeté
Violation de l'article 676 du code civil
La cour a constaté que la parcelle du demandeur n'était pas suffisamment proche du complexe immobilier pour justifier un trouble anormal de voisinage.
Rejeté
Préjudice de jouissance
La cour a jugé que les travaux réalisés sur des parcelles constructibles voisines ne constituaient pas un trouble anormal de voisinage.
Rejeté
Dévalorisation du bien immobilier
La cour a estimé que le demandeur n'a pas prouvé la dévalorisation de son bien, les évaluations fournies n'étant pas probantes.
Rejeté
Violation de l'article 676 du code civil
La cour a constaté que la parcelle de la demanderesse n'était pas suffisamment proche du complexe immobilier pour justifier un trouble anormal de voisinage.
Rejeté
Préjudice de jouissance
La cour a jugé que les travaux réalisés sur des parcelles constructibles voisines ne constituaient pas un trouble anormal de voisinage.
Rejeté
Dévalorisation du bien immobilier
La cour a estimé que la demanderesse n'a pas prouvé la dévalorisation de son bien, les évaluations fournies n'étant pas probantes.
Accepté
Article 700 du code de procédure civile
La cour a condamné les demandeurs à payer des frais irrépétibles à la défenderesse en raison de leur perte dans l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Draguignan, ch. 3 construction, 5 mars 2026, n° 23/07079
Numéro(s) :	23/07079
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	13 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laura CUERVOJerry DESANGES
Cabinet(s) :	PHILIPPE BARTHELEMY JERRY DESANGES AVOCATS ASSOCIESAARPI MASQUELIER-CUERVO
Parties :	Société Civile de Construction Vente [ Adresse 1

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

_______________________

Chambre 3 – CONSTRUCTION

************************

DU 05 Mars 2026

Dossier N° RG 23/07079 – N° Portalis DB3D-W-B7H-J7OR

Minute n° : 2026/55

AFFAIRE :

[E] [T], [B] [T] C/ Société Civile de Construction Vente [Adresse 1]

JUGEMENT DU 05 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Décembre 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Jerry DESANGE de la SCP BARTHELEMY-DESANGES

M^e Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Madame [E] [T], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [B] [T], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Jerry DESANGES de la SCP BARTHELEMY-DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

Société Civile de Construction Vente [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

******************

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Selon acte notarié du 25 avril 2000, M. [F] [T] a fait donation à M. [B] [I] [T] de la pleine propriété d’une parcelle de terrain détachée de la propriété anciennement cadastrée section AN n° [Cadastre 1] figurant au cadastre section AN n° [Cadastre 2]. Il résulte du document d’arpentage dressé par M. [Q], géomètre expert, du 27 janvier 2000 que la parcelle AN n° [Cadastre 2] a été divisé en deux parcelles : la parcelle cadastrée section AN n° [Cadastre 2] pour 08a 50 ca et la parcelle cadastrée section AN n° [Cadastre 3] pour 16 a 44 ca, restant appartenir au donateur.

Le 30 octobre 2009, M. [F] [T], qui avait consenti précédemment par acte notarié du 17 mars 2006 la nue-propriété, a fait donation à Mme [E] [N] [T] de tous ses droits en usufruit sur le bien ainsi désigné : A [Localité 1] (Var) [Localité 2], une parcelle de terrain sur laquelle figure une maison à usage d’habitation figurant au cadastre section AN n° [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], pour une surface totale de 00 ha 10 a 85 ca.

Indiquant que leurs parcelles sont mitoyennes de celles sur lesquelles la SCCV [Adresse 1] qui a fait réaliser un complexe immobilier comprenant 75 logements et 13 places de stationnement, ce qui leur occasionne un trouble anormal de voisinage avec une dévalorisation de leur patrimoine immobilier, ils ont fait assigner la société civile de construction vente (SSCV) [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Draguignan afin de voir au visa de l’article 1104 et 1231-1 du code civil :

Condamner la Société Civile de Construction Vente [Adresse 1] à payer à M. [F] [T] la somme de 50.000 € à titre de dommage et intérêt pour la création de vues directes sur sa propriété parcelle [Adresse 6] à [Localité 1].

Condamner la Société Civile de Construction Vente [Adresse 1] à payer à M. [F] [T] la somme de 24.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance consécutif aux deux années de travaux.

Condamner la Société Civile de Construction Vente [Adresse 1] à payer à M. [F] [T] la somme de 80.000 € à titre de dommages et intérêts pour la dévalorisation de sa propriété parcelle [Adresse 6] à [Localité 1].

Condamner la Société Civile de Construction Vente [Adresse 1] à payer à Mme [E] [N] la somme de 50.000 à titre de dommages et intérêts pour la création de vues directes sur sa propriété parcelle [Adresse 7] à [Localité 1].

Condamner la Société Civile de Construction Vente [Adresse 1] à payer à Mme [E] [N] la somme de 24.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance consécutif aux deux années de travaux.

Condamner la Société Civile de Construction Vente [Adresse 1] à payer à Mme [E] [N] la somme de 80.000 € à titre de dommages et intérêts pour la dévalorisation de sa propriété parcelle [Adresse 7] à [Localité 1].

Condamner la Société Civile de Construction Vente [Adresse 1] à payer à M. [F] [T] et son épouse Mme [M] la somme de 3500 € au titre l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la Société Civile de Construction Vente [Adresse 1] à payer à Mme [E] [N] [T] la somme de 3500 € au titre l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la Société Civile de Construction Vente [Adresse 1] aux entiers dépens.

Toutes les parties ont conclu et une ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 10 mars 2025. L’audience s’est tenue le 4 décembre 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Dans ses dernières écritures notifiées par le Réseau privé virtuel des avocats (désigné ci-après RPVA), le 19 septembre 2024, Mme [E] [N] [T] et M. [B] [T] demandent au tribunal, au visa des articles 1104 et 1231-1 du code civil de :

Débouter la Société Civile de Construction Vente [Adresse 1] de toutes ses demandes reconventionnelles.

Condamner la Société Civile de Construction Vente [Adresse 1] à payer à M. [B] [T] la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour la création de vues directes sur sa propriété parcelle [Adresse 6] à [Localité 1].

Condamner la Société Civile de Construction Vente [Adresse 1] à payer à M. [B] [T] la somme de 24.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance consécutif aux deux années de travaux.

Condamner la Société Civile de Construction Vente [Adresse 1] à payer à M. [B] [T] la somme de 80.000 € à titre de dommages et intérêts pour la dévalorisation de sa propriété parcelle [Adresse 6] à [Localité 1].

Condamner la Société Civile de Construction Vente [Adresse 1] à payer à M. [B] [T] et son épouse Mme [M] la somme de 4500 € au titre l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la Société Civile de Construction Vente [Adresse 1] à payer à Mme [E] [N] [T] la somme de 4500 € au titre l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la Société Civile de Construction Vente [Adresse 1] aux entiers dépens.

La Société Civile de Construction Vente [Adresse 1], par conclusions notifiées par RPVA le 29 novembre 2024 demande au tribunal de débouter les consorts [T] de leurs demandes, fins et conclusions. Subsidiairement, de réduire les demandes des consorts [T] à de plus justes proportions et très subsidiairement, d’écarter l’exécution provisoire. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation solidaire des consorts [T] à lui payer la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Les prétentions respectives et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Moyens des parties :

M. [B] [T] et Mme [E] [N] [T] qui affirment être propriétaires respectivement des parcelles [Cadastre 8] et [Adresse 7] à [Localité 1] rappellent les termes de l’article 544 du code civil et les conditions d’application du trouble anormal de voisinage en précisant que ce trouble peut être constitué même si la construction respecte les règles de l’urbanisme.

Ils exposent que l’ensemble immobilier a créé des vues directes sur les propriétés voisines en violation de l’article 676 du code civil et ils précisent que de nombreuses fenêtres, baies vitrées, balcons et/ou terrasse ont été réalisés en limite de propriété sur trois niveaux.

Ils font valoir qu’ils ont eu à souffrir d’importants travaux de construction pendant plus de deux ans pour la réalisation de l’ensemble immobilier voisin, ce qui les a empêchés de jouir paisiblement de leur jardin, espaces verts et piscine. Ils évaluent ce préjudice à 1000 € mensuel sur 24 mois.

Ils indiquent que les estimations qu’ils ont fait réaliser démontrent une dévalorisation de leur bien immobilier en raison de la construction du complexe immobilier.

La SCCV [Adresse 1] expose que les titres de propriété produits par les demandeurs portent sur les parcelles AN [Cadastre 2] pour M. [B] [T] et AN [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] pour Mme [T] de sorte que la parcelle appartenant à M. [T] n’est pas voisine de celle sur laquelle a été réalisée l’opération de construction du complexe immobilier.

Elle indique que les requérants ainsi que d’autres membres de leur famille à savoir M. [F] [T] et Mme [M] [J] épouse [T] ont engagé un recours contre le permis de construire obtenu mais que par ordonnance du 24 janvier 2020, le tribunal administratif de Toulon a rejeté leur requête et la cour administrative d’appel de Marseille a confirmé cette décision le 7 mai 2020.

Elle expose en ce qui concerne les vues que la parcelle de M. [T] ne peut subir de trouble anormal de voisinage eu égard à son éloignement et que le constat du commissaire de justice d’octobre 2024 ne démontre pas le contraire. Pour Mme [T] elle indique que la demanderesse ne démontre pas que les ouvertures ou balcons seraient à moins de 19 décimètres pour les vues droites ou moins de 6 décimètres s’agissant des vues obliques. Elle souligne qu’elle produit les plans du permis de construire qui démontrent que les vues ont été pratiquées de manière régulière.

Elle fait valoir que les parcelles des requérants sont situées dans un secteur constructible et une zone d’habitat continu susceptible d’accueillir un immeuble de plus grande ampleur, qu’il existe déjà d’autres constructions, comme un collège et un complexe sportif à proximité, que leurs propriétés se situent en zone urbanisée et qu’ils ne justifient pas d’une vue d’exception.

Elle ajoute que les demandeurs ne prouvent pas non plus la perte d’ensoleillement dont ils font état.

Elle souligne que la simple gêne ne constitue pas un trouble anormal de voisinage et que les travaux réalisés sur les parcelles constructibles voisines constituent des troubles normaux de voisinage, elle ajoute que les demandeurs ne produisent aucun élément de preuve sur leur prétendu trouble de jouissance et qu’ils ne lui ont jamais adressé de courrier pour se plaindre des prétendues nuisances consécutives à l’opération de construction.

Elle indique que les évaluations des agents immobiliers mandatés et rémunérés par les demandeurs n’ont aucune valeur probante, qu’elles ne constituent pas une expertise et que l’attestation d’ERA ne traite pas du vis-à -vis créé par l’immeuble puisque la parcelle de M. [T] qui est très éloignée du complexe immobilier.

Réponse du tribunal :

Les dispositions de l’article 1253 du Code civil qui a introduit dans ce code une responsabilité pour troubles anormaux du voisinage, issues de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 ne sont pas applicables au présent litige puisque son entrée en vigueur est postérieure à l’assignation au fond en date du 17 septembre 2023.

Il résulte de l’article 544 du code civil que le propriétaire a le droit de jouir et de disposer de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements.

En application de l’article 651 du code précité, la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention, notamment celle de ne causer à la propriété d’autrui aucun trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage. Le demandeur doit justifier d’un préjudice anormal pour engager la responsabilité de l’auteur de ce trouble, sans avoir à prouver la faute de celui-ci, indifféremment de toute intention nocive ou d’abus de la part de ce dernier. Les juges apprécient souverainement, en fonction des circonstances de chaque espèce notamment de temps et de lieu, la limite de la normalité des troubles de voisinage. A cette fin, il pèse sur le demandeur la charge d’établir concrètement la réalité des faits propres à démontrer les troubles et leur caractère anormal.

En l’espèce, l’acte notarié du 25 avril 2000, versé aux débats par les demandeurs permet de constater que M. [F] [T] a fait donation à M. [B] [I] [T] de la pleine propriété d’une parcelle de terrain détachée de la propriété anciennement cadastrée section AN n° [Cadastre 1] figurant au cadastre section AN n° [Cadastre 2], que selon document d’arpentage dressé par M. [Q], géomètre expert, du 27 janvier 2000 la parcelle AN n° [Cadastre 2], a été divisée en deux parcelles : la parcelle cadastrée section AN n° [Cadastre 2] pour 08a 50 ca objet des présentes et la parcelle cadastrée section AN n° [Cadastre 3] pour 16 a 44 ca, restant appartenir au donateur. L’avis de valeur de l’agent immobilier les 3 agences en date du 25 novembre 2019 relatif à la maison de M. [B] [T] fait également référence à la parcelle AN [Cadastre 2].

Or la parcelle section AN n° [Cadastre 2] de M. [B] [T] n’apparait pas sur la pièce 3 communiquée par les demandeurs, le complexe immobilier de la SCCV [Adresse 1] situé sur les parcelles [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11] jouxte les parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 12], [Cadastre 6] et [Cadastre 8] mais en aucun cas la parcelle AN [Cadastre 2], qui au vu de sa situation sur le plan cadastral produit par la défenderesse et non contesté par les consorts [T] ne peut absolument pas avoir de vis-à-vis avec le complexe immobilier situé bien trop loin pour occasionner les vues qui apparaissent sur le procès-verbal de constat de Me [W] [V] en date du 23 octobre 2024.

De plus, la comparaison entre la photo numéro 17 de ce constat de commissaire de justice et la pièce 17 des demandeurs permet de constater que la photographie (pièce 17) a été zoomée, sans qu’aucune indication ne soit donnée par M. [T] sur ce point. Il est également surprenant que la société Era Immobilier, qui a procédé à l’évaluation du bien, sans dater son avis, indique que la valeur de la maison de M. [B] [T] est diminuée en raison d’un gros vis-à-vis avec la résidence nouvelle sans prendre aucune photographie à l’appui de cette indication.

M. [B] [T] qui soutient être propriétaire de la parcelle AN [Cadastre 8] située à proximité du complexe immobilier construit par la défenderesse n’apporte pas la preuve de la propriété de cette parcelle mais uniquement de la parcelle AN [Cadastre 2].

Mme [E] [T] est propriétaire, selon acte notarié du 30 octobre 2009, qu’elle communique, des parcelles figurant au cadastre section AN n° [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] pour une surface totale de 00 ha 10 a 85 ca mais elle ne justifie pas de la propriété de la parcelle AN n°[Cadastre 12]. Toutefois et en état de cause certaines des parcelles qui figurent sur son titre de propriété jouxtent l’ensemble immobilier construit par la SCCV [Adresse 1]. Le procès-verbal de constat du 23 octobre 2024 et l’avis de valeur non daté de la société Era Immobilier le confirment.

Pour autant, aucun élément versé aux débats par les demandeurs ne permet de connaitre les distances, des fenêtres, balcons, vues droites, prévues par les articles 678 à 680 du code civil, entre leur immeuble respectif et ceux de la SCCV [Adresse 1], étant précisé que l’article 676 du même code auquel se réfèrent les consorts [T] concerne le mur mitoyen or il n’en existe pas dans la présente affaire.

Les demandeurs n’apportent pas la preuve du non-respect des distances au niveau des vues, balcons et ouvertures.

Il sera précisé que les biens immobiliers de M. [B] [T] et de Mme [E] [T] sont situés en zone très urbanisée à proximité des commerces, d’école, du collège [R] [C], des transports, comme cela résulte des évaluations réalisées par Era Immobilier et de la vue aérienne communiquée.

Les consorts [T] n’étaient donc pas assurés de conserver l’environnement décrit par les procès-verbaux de constat du 14 novembre 2019 et si les immeubles nouvellement construits ont créé des vues sur le jardin et la terrasse de Mme [T] ainsi que sur une partie de la maison de M. [T] mais aucunement sur sa piscine si l’on se réfère aux pièces qu’il produit sans toutefois justifier de la propriété de la parcelle AN [Cadastre 8], pour autant, elles ne présentent pas le caractère d’anormalité nécessaire pour retenir un trouble anormal de voisinage. Il sera également ajouté que les demandeurs ne justifiant pas non plus d’une vue d’exception avant la construction voisine et/ou d’une perte d’ensoleillement.

Les nouveaux immeubles d’une hauteur modérée de trois étages s’inscrivent dans dans l’environnement urbain de la zone dans laquelle se situent les maisons des demandeurs.

M. [B] [T] et Mme [E] [T] n’apportent pas d’avantage la preuve de troubles anormaux de voisinage occasionnés par les travaux réalisés en zone constructible par la SCCV [Adresse 8], étant précisé qu’il convient de distinguer la gêne du trouble anormal de voisinage.

Ils seront alors déboutés de toutes leurs demandes y compris celles relatives à la perte de valeur de leur immeuble qui n’est pas non plus prouvée, sachant que les avis de valeurs communiqués ne sont pas contradictoires et que le bien de M. [T] évalué le 25 novembre 2019 entre 517 000 € et 549 000 € aurait une valeur comprise entre 600 000 € et 669 600 € selon l’avis d’Era Immobilier non daté alors que la maison Mme [T] dont la valeur était de 506 000 € à 537 000 € en 2019 pourrait être vendue, à une date indéterminée, entre 520 800 € et 557 969 €.

Il convient par conséquent de débouter Mme [E] [N] [T] et M. [B] [T] de toutes leurs demandes.

Mme [E] [N] [T] et M. [B] [T], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCCV [Adresse 1] les frais irrépétibles exposés aussi, Mme [E] [N] [T] et M. [B] [T] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 3500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en décide autrement et il n’y a pas lieu en l’espèce de l’écarter conformément à l’article 514-1 du même code eu égard à l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE Mme [E] [N] [T] et M. [B] [T] de toutes leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [N] [T] et M. [B] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [N] [T] et M. [B] [T] à payer à la société civile de construction vente [Adresse 1] la somme de 3500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le CINQ MARS DEUX MILLE VINGT-SIX.

La greffière, La présidente,