REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 07 JANVIER 2026

__________________________

N° RG 25/06791 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K3EC

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 19 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Janvier 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [G] [O]

né le 24 juin1959 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

Madame [U] [O] épouse [F]

née le 07 Août 1962 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [S] [O]

né le 10 Avril 1957 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

tous trois représentés par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Safa MARZOUGUI, avocat ua barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR

Monsieur [K] [X]

né le 28 Octobre 1980 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Jérémie GHEZ

— Monsieur [K] [X]

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2021 ayant pris effet le 30 septembre 2021, Monsieur [S] [O], Madame [U] [O] épouse [F] et Monsieur [G] [O] ont consenti à Monsieur [K] [X] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros, outre une provision pour charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, Monsieur [S] [O], Madame [U] [O] épouse [F] et Monsieur [G] [O] ont fait signifier à Monsieur [K] [X] un commandement de payer pour un montant de 3.084,17 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 21 mai 2025 , Monsieur [S] [O], Madame [U] [O] épouse [F] et Monsieur [G] [O] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, Monsieur [S] [O], Madame [U] [O] épouse [F] et Monsieur [G] [O] ont fait assigner Monsieur [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir :

— Condamner par provision Monsieur [X] à payer la somme provisionnelle de 5.946,40 euros, comptes arrêtés au 7 août 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— Constater au bénéfice de la clause résolutoire insérée au contrat liant les parties, la résiliation du bail d’habitation dont s’agit ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] des lieux loués sis [Adresse 4], ainsi que tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner par provision Monsieur [X] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse), à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de libération des lieux ;

— Condamner Monsieur [X] à payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [X] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 4 septembre 2025.

À l’audience du 19 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Monsieur [S] [O], Madame [U] [O] épouse [F] et Monsieur [G] [O] représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 7766,82 euros arrêtée au 17 novembre 2025. Ils indiquent que le paiement du loyer courant n’a pas repris et s’opposent à une demande de délais.

Monsieur [K] [X] a comparu en personne. Il ne conteste pas la dette et la justifie par d’importantes difficultés financières. Il indique avoir déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable. Il ne souhaite pas rester dans les lieux, indiquant que le logement est insalubre. Il précise également qu’un virement d’un montant de 610 euros a été effectué le 13 novembre 2025.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un diagnostic social et financier dont il a été donné lecture.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIVATION

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

A titre préliminaire, il convient de préciser que Monsieur [X] indique avoir saisi la commission de surendettement de l’examen de sa situation. L’étude initiale du dossier ne suspend pas automatiquement les poursuites, de sorte que les bailleurs conservent le droit d’agir en paiement comme en expulsion pour obtenir un titre exécutoire.

Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 4 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [S] [O], Madame [U] [O] épouse [F] et Monsieur [G] [O] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 21 mai 2025 soit dans un délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [S] [O], Madame [U] [O] épouse [F] et Monsieur [G] [O] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 20 mai 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d’une somme de 3084,17 euros.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois applicable en l’espèce.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 20 juillet 2025 à minuit. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 septembre 2021 à compter du 21 juillet 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit par ailleurs restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Enfin, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation sans droit ni titre d’un logement justifie l’indemnisation de son propriétaire par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation peut être fixée à la somme de 794,33 euros par mois, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises applicable à la date de la résiliation.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 20 mai 2025 et du décompte de la créance arrêtée au 17 novembre 2025 à la somme de 7766,82 euros, que Monsieur [S] [O], Madame [U] [O] épouse [F] et Monsieur [G] [O] rapportent la preuve de l’arriéré locatif, lequel au surplus n’est pas contesté par Monsieur [K] [X].

La créance de Monsieur [S] [O], Madame [U] [O] épouse [F] et Monsieur [G] [O] n’est donc pas sérieusement contestable.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [X] à payer à Monsieur [S] [O], Madame [U] [O] épouse [F] et Monsieur [G] [O] la somme provisionnelle de 7.766,82 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse), et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.084,17 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [K] [X] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance.

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [X] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [K] [X] à payer à Monsieur [S] [O], Madame [U] [O] épouse [F] et Monsieur [G] [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARE recevable la demande de Monsieur [S] [O], Madame [U] [O] épouse [F] et Monsieur [G] [O] aux fins de constat de résiliation concernant le bail d’habitation consenti par Monsieur [S] [O], Madame [U] [O] épouse [F] et Monsieur [G] [O] à Monsieur [K] [X],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par Monsieur [S] [O], Madame [U] [O] épouse [F] et Monsieur [G] [O] à Monsieur [K] [X] sont réunies à la date du 20 juillet 2025 à minuit ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [K] [X] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 794,33 euros par mois,

CONDAMNE Monsieur [K] [X] à payer à Monsieur [S] [O], Madame [U] [O] épouse [F] et Monsieur [G] [O] la somme provisionnelle de 7.766,82 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 17 novembre 2025 (échéance de novembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.084,17 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [K] [X] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance ;

CONDAMNE Monsieur [K] [X] à payer à Monsieur [S] [O], Madame [U] [O] épouse [F] et Monsieur [G] [O] l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de l’échéance suivant celle de l’arrêt du décompte et jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [K] [X] à payer à Monsieur [S] [O], Madame [U] [O] épouse [F] et Monsieur [G] [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [X] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 20 mai 2025,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE