1 CCC DOSSIER + 1 CCC M^e CROVETTO CHASTANET

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 13 NOVEMBRE 2025

S.D.C. [Adresse 6]

c/

[D] [H]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/04048 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QKYV

Après débats à l’audience publique tenue le 24 Septembre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. LA VILLA PALOMA, [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS ATHENA IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice

C/o son syndic SAS ATHENA IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Alexis CROVETTO-CHASTANET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e Rémi LEFEBVRE, avocat au barreau de GRASSE,

ET :

Monsieur [D] [H]

[Adresse 5]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 24 Septembre 2025 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Novembre 2025.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [D] [H] est copropriétaire (lots 4, 45 et 210) au sein de l’ensemble immobilier LA VILLA PALOMA situé [Adresse 3].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] », représenté par son syndic en exercice la SAS ATHENA IMMOBILIER, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Monsieur [D] [H] devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, au visa des articles 10-1, 14-1, 14-2, 19-2 et 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 36 et 63 du décret du 17 mars 1967 et 1231-6 du code civil, à l’effet de voir :

Vu l’approbation des comptes et du budgetr prévisionnel par le syndicat des copropriétaires,

Vu la mise en demandeur visant l’article 19-2 demeurée infructueuse pendant plus de 30 jours,

— prononcer la déchéance du terme des provisions non encore échues,

— condamner Monsieur [D] [H] à lui payer :

1.572,04 € au titre de l’arriéré des charges et des travaux dus selon décompte arrêté au 23 juin 2025 avec intérêt au taux légal applicable à compter du 29 janvier 2025, date de la mise en demeure de l’article 19-2,514,76 € au titre des charges et travaux dus, provision à échoir,210 € au titre des frais de l’article 10-1,2.500 € à titre de dommages et intérêts,1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, – condamner Monsieur [D] [H] aux dépens dont distraction au profit de Maître Alexis CROVETTO-CHASTANET.

Le syndicat des copropriétaires expose que le compte de charges de Monsieur [D] [H] est débiteur depuis le début de l’exercice 2021, que les relances qui lui ont été adressées sont restées vaines, qu’il a été mis en demeure par LRAR du 29 janvier 2025, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de procéder au règlement de la somme de 2.974,66 € mais qu’il n’a adressé qu’un chèque de 1.000 € le 13 février 2025 et que Monsieur [D] [H] est redevable d’un montant de 1.572,04 € au titre des charges échues et de 514,76 € au titre des charges non échues.

L’affaire a été appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 24 septembre 2025, date à laquelle elle a été évoquée.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, de ses prétentions et de ses moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’acte à domicile selon les termes des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Monsieur [D] [H] n’a pas comparu ni personne pour lui ; le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS ET DÉCISION

1/ Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [D] [H] a valablement été assigné, le commissaire de justice ayant dressé un PV de remise de l’acte à l’étude conformément à l’article 656 du code de procédure civile après avoir eu confirmation du domicile du requis.

L’acte fait mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, et notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire, les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification et les vérifications faites par le commissaire de justice que la destinataire demeure bien à l’adresse indiquée.

Les dispositions de l’article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s’est écoulé entre la transmission du second original le 31 juillet 2025 et l’audience du 24 septembre 2025.

Un délai suffisant s’est écoulé entre l’assignation et l’audience.

2/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l’obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires requérant produit en l’espèce le relevé de propriété justifiant que Monsieur [D] [H] est propriétaire des lots 4, 45 et 210 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 6],

Il sera toutefois relevé que seul le contrat de syndic liant le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] au syndic SAS ATHENA IMMOBILIER sur la période du 21 juillet 2023 au 20 juillet 2024 est produit aux débats (pièce en demande n°8).

Or, l’exploit introductif d’instance a été délivré le 28 juillet 2025 de sorte que la preuve que la SAS ATHENA IMMOBILIER a engagé valablement la présente instance pour son compte n’est pas rapportée.

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er janvier au 31 décembre de chaque année.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] produit aux débats les pièces suivantes :

— le procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mars 2022 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2021 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2022 ainsi que le fonds travaux;

— le procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juillet 2023 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2022 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 ainsi que le fonds travaux;

— le procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 septembre 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2023, réactualisé le budget prévisionnel 2024 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2025 ainsi que le fonds travaux.

Il résulte de ces pièces que les copropriétaires ont régulièrement approuvé les comptes du syndicat pour les exercices comptables 2022 à 2024. Ils ont également voté les budgets prévisionnels 2024 et 2025, ce dernier correspondant à l’exercice en cours au jour de l’envoi de la mise en demeure.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre au titre de l’article 14-1 ou une cotisation du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

L’article 65 de ce décret dispose qu’en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

Il ressort du décompte produit aux débats arrêté au 19 mai 2025 (pièce n°7) qu’au moins une provision due au titre du budget prévisionnel de l’exercice 2025 n’avait pas été versée à sa date d’exigibilité.

Le syndic produit la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à Monsieur [D] [H] le 29 janvier 2025 (courrier revenu avec la mention “pli avisé et non réclamé”) d’avoir à régler la somme de 2.974,66 € selon décompte arrêté au 29 janvier 2025, dans le délai de 30 jours, et lui rappelant qu’à défaut de règlement de cette somme, les provisions non encore échues de l’exercice 2025 (772,14 €) deviendraient immédiatement exigibles en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette mise en demeure de régler la somme globale de 2.974,66 € ne fait aucune distinction entre les charges échues au titre de l’exercice 2025, les charges échues au titre des exercices antérieurs et les frais de mise en demeure.

S’il est constant que cette mise en demeure est restée infructueuse passé le délai de 30 jours, le copropriétaire requis n’ayant procédé qu’à un paiement de 1.000€ postérieurement à son envoi, force est de constater qu’elle ne lui permet de prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite puisque ce n’est pas le défaut de paiement dans les 30 jours de la totalité des charges et frais qui permet la mise en oeuvre de l’article 19-2 mais uniquement le défaut de paiement dans les 30 jours des provisions trimestrielles dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, soit en l’espèce de l’exercice 2025 à hauteur de 257,38 €.

Le syndicat des copropriétaires LA VILLA PALOMA sera donc déclaré irrecevable en toutes ses demandes, les conditions requises pour mettre en oeuvre la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas réunies.

3/ Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] supportera les entiers dépens et sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, qui est de droit dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile en application de l’article 481-1 6° du même code.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 481-1 du code de procédure civile,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] », représenté par son syndic en exercice cabinet SAS ATHENA IMMOBILIER, irrecevable en ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] », représenté par son syndic en exercice le cabinet SAS ATHENA IMMOBILIER aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

Le greffier Le juge statuant selon la procédure

accélérée au fond