Tribunal Judiciaire de Draguignan, Chambre 3 construction, 26 mars 2026, n° 24/03583

TJ Draguignan 26 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Draguignan, ch. 3 construction, 26 mars 2026, n° 24/03583
Numéro(s) :	24/03583
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	6 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre GAMICHONJean-Luc FORNOPhilippe AMSELLEM
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS LOUSTAUNAU FORNO
Parties :	Société B & TT NOTAIRES, JAM3S, S.C.I. CAVALLINO c/ S.C.I. JAM3S, S.C.I.

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

_______________________

Chambre 3 – CONSTRUCTION

************************

DU 26 Mars 2026

Dossier N° RG 24/03583 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KHRL

Minute n° : 2026/80

AFFAIRE :

S.C.I. CAVALLINO C/ S.C.I. JAM3S , Société B&TT NOTAIRES

JUGEMENT DU 26 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, vice-présidente, statuant à juge unique

GREFFIER faisant fonction : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Janvier 2026

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Philippe AMSELLEM

M^e Jean Bernard GHRISTI

M^e Jean-Philippe FORNO

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.C.I. CAVALLINO

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Jean Bernard GHRISTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, M^e Pierre GAMICHON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSES :

S.C.I. JAM3S, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe AMSELLEM, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Société B&TT NOTAIRES

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

******************

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Me, [S], [V], notaire à, [Localité 1] en présence de Me, [E], [F] a reçu, le 20 novembre 2023 un acte aux termes duquel la Sci la Jam3s a consenti une promesse de vente à la Sci Cavallino portant sur une maison d’habitation située, [Adresse 2], cadastrée section AN numéro, [Cadastre 1] et, [Cadastre 2], au prix de 6 900 000 €.

Les parties ont convenu de fixer l’indemnité d’immobilisation à la somme de 690 000 € représentant 10% du prix de vente et la Sci Cavallino a versé 345 000 € entre les mains du notaire. Le solde étant stipulé être versé par virement sur le compte du notaire rédacteur au plus tard dans les huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ne signerait pas l’acte de son seul fait.

Il a été prévu une condition suspensive d’obtention de prêt.

Par lettres recommandées avec avis de réception du 20 mars 2024, la Sci Cavallino a porté à la connaissance de la Sci Jam3s et du notaire, Me, [V] deux refus de prêts et a sollicité auprès du promettant la restitution de la somme de 345 000 € déposé en la comptabilité du notaire pour non réalisation de la condition suspensive de prêt.

Par actes de commissaire de justice du 6 mai 2024, la Sci Cavallino a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan la Sci Jam3s et la société B&TT Notaires, afin de voir, au visa des articles 1124, 1186, 1187, 1213 et 1589-2 du code civil :

Juger caduque la promesse de vente du 20 novembre 2023.

En tout état de cause, Faire application des stipulations de la promesse de vente.

Ordonner la levée du séquestre.

Enjoindre à la Sas B&TT notaires ès qualité, notaire à, [Adresse 4], de verser la somme de 345 000 euros à la Sci Cavallino.

A défaut, condamner la Sci Jam3s à payer à la Sci Cavallino la somme de 345 000 euros au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Condamner la Sci Jam3s à payer à la Sci Cavallino la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la Sci Jam3s aux entiers dépens.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Toutes les parties ont conclu et une ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2025. L’audience s’est tenue le 8 janvier 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par conclusions notifiées par RPVA le 10 décembre 2024, la Sci Cavallino, au visa des articles au visa des articles 1124, 1186, 1187, 1213 et 1589-2 du code civil, demande au tribunal de :

Juger tant recevable que bien fondée la Sci Cavallino en ses demandes.

En conséquence,

Juger caduque la promesse de vente du 20 novembre 2023.

En tout état de cause, Faire application des stipulations de la promesse de vente.

Ordonner la levée du séquestre.

Enjoindre à la Sas B&TT notaires ès qualité, notaire à, [Adresse 4], de verser la somme de 345 000 euros à la Sci Cavallino.

A défaut, condamner la Sci Jam3s à payer à la Sci Cavallino la somme de 345 000 euros au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Débouter la Sci Jam3s de ses demandes reconventionnelles.

Condamner la Sci Jam3s à payer à la Sci Cavallino la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la Sci Jam3s aux entiers dépens.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

La Sci Jam3s, par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 15 janvier 2025, demande au tribunal, au visa des articles L 313-40 du code de la consommation, 1304-3, 1103 et 1178 du code civil de :

Débouter la Sci Cavallino de toutes ses demandes, fins et conclusions, manifestement infondées tant en fait qu’en droit,

Juger la caducité de la promesse unilatérale de vente du 20 novembre 2023 du fait fautif de la Sci Cavallino,

Condamner à titre principal la Sci Cavallino à payer à la Sci Jam3s au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuellement stipulée la somme de 690 000 €.

A titre subsidiaire :

Condamner la Sci Cavallino à payer à la Sci Jam3s au titre de l’indemnité d’immobilisation la somme de 345 000 € correspondant à 5% du prix de vente déposé entre les mains de Me, [S], [V], notaire, es qualité de séquestre,

Ordonner la levée du séquestre de façon à enjoindre à la Sas B&TT notaires de payer à la Sci Jam3s la somme de 345 000 €,

Condamner la Sci Cavallino à payer à la Sci Jam3s par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 10 000 €,

S’entendre condamner la Sci Cavallino aux entiers dépens,

Ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

La Sas B&TT Notaires, par conclusions notifiées par RPVA le 10 décembre 2024, demande au tribunal de :

Donner acte à la société B&TT Notaires à, [Localité 1] de ce qu’elle s’abstient de toute position sur le mérite des prétentions réciproques et contraires des parties principales à l’instance,

Lui donner acte de ce qu’elle déférera à toute décision ayant force de chose jugée ou assortie de l’exécution provisoire, fixant le sort de la somme déposée en sa comptabilité pour dépôt de garantie,

Condamner la Sci demanderesse ou la Sci défenderesse, selon la décision qu’il appartiendra au paiement de la somme de 1000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner de pareille manière qui il appartiendra aux entiers dépens distraits au profit de M^e Jean-Luc Forno, avocat, membre de la Scp Loustaunau Forno, sur ses offres et affirmations de droit.

Les prétentions respectives et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la caducité de la promesse de vente et ses conséquences :

Moyens des parties :

La Sci Cavallino expose qu’elle n’a obtenu aucune offre de prêt à la date fixée par l’avenant au 16 février 2024, de sorte que la promesse de vente est devenue caduque.

Elle conteste avoir renoncé à la condition suspensive d’obtention du prêt à l’occasion de l’avenant du 22 janvier 2024 et fait valoir qu’elle n’a jamais laissé croire qu’elle disposait des fonds.

Elle précise que son dossier qui a été à l’étude pendant plusieurs semaines auprès de l’établissement monégasque Barclays a donné lieu à un refus le 8 février 2024, elle ajoute qu’elle a engagé des recherches de crédits auprès de plusieurs établissements bancaires avant même la signature de la promesse de vente.

Elle souligne que la renonciation à la condition suspensive nécessitait, selon les termes de la promesse de vente, l’envoi d’un courrier recommandé, ce qui n’a jamais été le cas.

Elle indique que si le délai pour la réalisation de la condition suspensive n’a pas été prorogé, celle-ci a défailli le 10 janvier 2024 sans qu’il soit possible de renoncer à une condition suspensive déjà défaillie.

Elle expose que la promesse de vente est caduque à l’expiration du délai pour réitérer la vente si les parties avaient comme en l’espèce entendu faire de la réitération authentique une condition de la formation du contrat or la signature de cet acte n’a pas été signé dans le délai fixé à l’avenant entrainant la caducité de la promesse de vente au sens de l’alinéa 1er de l’article 1186 du code civil.

Elle fait valoir que la caducité de la promesse de vente lui permet de solliciter la restitution de la somme de 345 000 € versée entre les mains du notaire. Elle s’oppose au versement de l’indemnité d’immobilisation et indiquant que dès le mois d’octobre 2023 a entrepris des recherches pour le financement du bien par l’intermédiaire de son conseiller financier. Elle soutient qu’elle justifie avoir déposé deux demandes de prêt conformément aux stipulations contractuelles auprès des établissements bancaires Barclays et Ubs avant le 10 janvier 2024.

La Sci Jam3s considère que la Sci Cavallino, en sa qualité de bénéficiaire d’une condition suspensive d’obtention de prêt stipulée exclusivement à son avantage a pris la décision d’y renoncer de deux façons : en ne sollicitant dans les délais aucune offre de prêt et en déclarant dans l’avenant du 22 janvier 2024 n’avoir besoin que d’un délai supplémentaire pour le déblocage des fonds nécessaires au paiement du prix et des frais.

Elle indique que la caducité de la promesse de vente est avérée puisque le prêt n’a pas été demandé ou obtenu dans le délai stipulé.

Elle fait valoir que la Sci Cavallino a renoncé à la condition suspensive de prêt lors de l’avenant et a déclaré détenir les fonds suffisants pour faire face à ses obligations liées à la promesse de vente du 20 novembre 2023.

Elle rappelle les termes de la promesse de vente à propos de la levée de l’option et de la signature de l’acte authentique en soulignant que la Sci Cavallino n’a jamais justifié pendant la durée de la promesse unilatérale de vente d’un dépôt d’une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles auprès d’un établissement financier.

Elle considère les attestations produites sont intervenues après le délai fixé par les parties et sont peu crédibles.

Elle précise d’une part, que l’attestation de Barclays en date du 19 février 2024 concerne un dossier déposé le 10 janvier 2024 soit contractuellement hors du champ d’application des conditions posées en page 15 de la promesse de vente et sans indications sur les conditions de la demande et d’autre part, que l’attestation de la banque UBS du 4 mars 2024 est relative à une demande de financement antérieure à la promesse de vente pour d’importants travaux de restructuration.

Elle ajoute que la Sas B&TT notaires confirme dans ses conclusions que l’avenant prolongeait uniquement le délai pour la date de réitération et non pas pour l’obtention du prêt.

Elle souligne que les demandes de prêt ne sont pas datées ou n’ont pas de date certaine, ne répondent pas aux caractéristiques visées par la promesse et que la non obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi et l’abus de droit de la Sci Cavallino.

Elle expose que la condition suspensive est réputée accomplie dans la mesure où la Sci Cavallino n’a pas demandé de prêt conforme aux stipulations de la promesse signée et que la non obtention des prêts par sa faute justifie que lui soit attribué la totalité de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 690 000 €

La Sas B&TT Notaires expose que la promesse unilatérale de vente du 20 novembre 2023 prévoyait une date limite au 10 janvier 2024 pour que l’acquéreur produise son offre de prêt ou ses deux refus de prêt. Elle ajoute que l’avenant du 22 janvier 2024 a uniquement prolongé le délai pour la date de réitération mais pas pour l’obtention du prêt qui restait au 10 janvier 2024.

Elle précise qu’un rendez-vous de signature a été fixé puis reporté à plusieurs reprises avant même la production de refus du prêt par mail des 13 et 19 février 2024.

Réponse du tribunal :

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

La promesse de vente notarié du 20 novembre 2023 prévoit, en page 14, 15 et 16 la condition suspensive particulière d’obtention de prêt selon les termes suivants :

« Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

• Organisme prêteur : tout organisme bancaire habilité à délivrer du crédit immobilier

• Montant maximal de la somme empruntée : SIX MILLIONS NEUF CENT MILLE EUROS (6 900 000,00 EUR)

• Durée maximale de remboursement : 10 ans.

• Taux nominal d’intérêt maximal : Euribor + 1,50% l’an (hors assurances)

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

Etant précisé que l’indication d’un montant maximal de prêt ne peut contraindre le bénéficiaire à accepter toute offre d’un montant inférieur.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 10 janvier 2024

La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte (article L 313-41 du Code de la consommation).

Le BENEFICIAIRE déclare qu’à sa connaissance :

• Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités.

• Il n’existe pas d’obstacle à la mise en place d’une assurance décès-invalidité.

• Il déclare avoir connaissance des dispositions de l’alinéa premier de l’article 1304-3 du Code civil qui dispose que :

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT.

Jusqu’à l’expiration du délai susvisé, le BENEFICIAIRE pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l’article L 313-41 du Code de la consommation, soit en acceptant des offres de prêt à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offres et acceptation au PROMETTANT, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l’article L 313-42 de ce Code; cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au PROMETTANT. »

« Refus de prêt- justification

Le BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus.

En conséquence, le BENEFICIAIRE s’engage à déposer simultanément deux demande de prêt…. »

L’avenant signé par les parties le 22 janvier 2024 est ainsi rédigé :

« L’acquéreur ayant besoin d’un délai supplémentaire pour le déblocage des fonds nécessaires au paiement du prix et des frais, les parties se sont entendues par échange de correspondances du 19 janvier 2024 d’une prorogation de la promesse de vente jusqu’au maximum du 16 février 2024 à 17 heures. Etant précisé que l’acquéreur fera ses meilleurs efforts pour anticiper la date le plus possible. Cet avenant n’entraine aucun autre changement des autres conditions figurant dans l’acte »

Les correspondances, en date du 19 janvier 2024, dont il est fait état dans cet avenant n’ont pas été communiquées par les parties mais la rédaction de ce document ne présente aucune ambiguïté, le délai a été accordé non pas pour l’obtention des fonds mais pour leur déblocage, ce qui permet de considérer que la Sci Cavallino a laissé croire que le prêt lui avait été accordé . De plus, il a été souligné et mis en caractères gras par le notaire que l’avenant n’entrainait aucun autre changement que la prorogation de la promesse de vente jusqu’au maximum 16 février 2024 17 heures au lieu du 22 janvier 2024 17 heures. La condition suspensive relative à l’obtention du prêt n’a pas été prorogée par l’avenant.

Il est toutefois exact que la promesse de vente prévoit en page 14 que « la partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d’y renoncer tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. Dans ce cas, cette renonciation doit intervenir par courrier recommandé électronique ou non, adressé au notaire qui la représente dans le délai prévu pour sa réalisation » et en page 15 que : « L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT.

Jusqu’à l’expiration du délai de huit jours susvisé, le BENEFICIAIRE pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l’article L 313-41 du Code de la consommation, soit en acceptant des offres de prêt à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offre et acceptation au PROMETTANT, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l’article L 313-42 de ce Code; cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au PROMETTANT. »

Or en l’espèce la Sci Cavallino n’a pas renoncé de manière expresse par courrier à la condition suspensive d’obtention de prêt et le promettant n’a effectué aucune démarche pour mettre en demeure le bénéficiaire par rapport à l’obtention ou non des prêts.

En tout état de cause, il est établi que l’acte authentique n’a pas été signé par les parties dans le délai fixé par l’avenant du 22 janvier 2024 et les parties s’accordent sur la caducité de la promesse de vente. Demeure cependant la question de savoir à qui revient la responsabilité de cette situation.

En ce qui concerne la charge de la preuve, il incombe à la bénéficiaire de la promesse, la Sci Cavallino, de démontrer qu’elle a déposé deux demandes de prêt conformes aux caractéristiques prévues dans la promesse de vent et que les prêts ont été refusés.

Elle communique à ce sujet :

— un courrier de Barclays rédigé en anglais en date du 19 février 2024 qui refuse un prêt à la Sci Cavallino mais qui ne mentionne rien à propos du montant et des conditions de celui-ci puis une lettre du 8 novembre 2024 qui confirme le refus pour une demande du 24 novembre 2023 sans autre précision sur les conditions du prêt.

— une lettre de refus de crédit hypothécaire d’UBS du 4 mars 2024 sur laquelle le destinataire n’est pas indiqué, qui fait référence à une demande de crédit d’octobre 2023, soit antérieure à la promesse de vente du 20 novembre 2023 et sans aucune indication sur les caractéristiques du prêt même pas son montant ainsi qu’une lettre du 4 octobre 2024 qui refuse le prêt de 6 900 000 € soumis en octobre 2023, toujours sans autre indication sur la durée et le taux du prêt.

— une lettre envoyée par M., [K], [U], administrateur délégué au notaire, [E], [F] le 16 février 2024 selon laquelle il a effectué des démarches pour l’obtention d’un prêt hypothécaire pur l’achat de l’immeuble situé au, [Adresse 5] auprès de trois établissements bancaires monégasques de premier plan puis auprès de deux banques françaises basées à, [Localité 2] mais toujours sans aucune indication sur le montant du prêt et ses conditions.

— une lettre de CGM signée par M., [K], [U], du 18 novembre 2024, soit bien après la fin de la prorogation de la promesse de vente, qui fait état des refus, indique qu’il s’agissait de trouver un financement de 690 000 € sans autre précision sur les caractéristiques du prêt.

Par conséquent, la Sci Cavallino ne démontre pas que les prêts sollicités étaient en tous points conformes aux caractéristiques définies aux termes de la promesse de vente du 20 novembre 2023 et que le refus opposé par les organismes de crédit est totalement indépendant de leur volonté. Ils n’ont pas respecté les obligations contractuelles qui leur incombaient. Ainsi, ils ne peuvent pas se prévaloir de la condition suspensive qui avait été mentionnée dans la promesse de vent en leur faveur.

Cette condition est alors réputée accomplie conformément à l’article 1304-3 du code civil puisque la Sci Cavallino ne rapporte pas la preuve du respect de l’obligation d’effectuer deux demandes de financement conformes aux caractéristiques de la promesse de vente du 20 novembre 2023 et ce, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une faute de leur part, l’imputabilité de la défaillance de la condition suspensive résultant de la seule démonstration du non-respect des stipulations de la promesse de vente.

Les parties ont prévu de manière très précise le sort de l’indemnité d’immobilisation dans l’acte notarié signé le 20 novembre 2023 dont les conditions autres que la prorogation de la promesse de vente n’ont pas été modifiées par l’avenant du 22 janvier 2024 et ils ont accepté les conditions d’attribution de cette indemnité soit au promettant, soit au bénéficiaire.

Ladite promesse de vente prévoit une indemnité d’immobilisation dans les termes suivants :

« Les parties sont convenues de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de SIX CENT QUATRE-VINGT-DIX MILLE EUROS (690 000 EUR) représentant 10 % du prix de vente.

1. Constatation d’un versement par le BENEFICIAIRE

Le BENEFICIAIRE a déposé au moyen d’un virement bancaire à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes, la somme de TROIS CENT QUARANTE CINQ MILLE EUROS (345 000 EUR). Le solde étant stipulé être versé par virement sur le même compte au plus tard dans les huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ne signerait pas l’acte de son seul fait.

2. Nature de ce versement

La somme ci-dessus versée ne constitue pas des arrhes. En conséquence, les dispositions de I 'article 1590 du Code civil ne lui sont pas applicables.

3. Sort de ce versement

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR ; en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci;Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaitre sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation. Son caractère indemnitaire fait qu’elle est imposable, elle doit être intégrée dans la déclaration de revenus ou de résultats.

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

• si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte (…)

S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le BENEFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d’expiration de la promesse de vente.

A défaut pour le BENEFICIAIRE d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le PROMETTANT sera alors en droit de sommer le BENEFICIAIRE par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours.

Faute pour le BENEFICIAIRE de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au PROMETTANT »

La clause précitée d’indemnité d’immobilisation a pour objet de réparer les conséquences de la non réalisation de la vente. Il s’agit de la contrepartie du droit conféré aux bénéficiaires pendant un certain délai et elle vient sanctionner l’inexécution de l’obligation.

Par conséquent, la Sci Cavallino sera condamnée à payer à la Sci Jam3s la somme de 690 000 € prévue au titre de l’indemnité d’immobilisation et la Sas B&TT Notaires, Notaires associés à, [Localité 1], désignée comme séquestre du versement à hauteur de 345 000 € opéré par la Sci Cavallino dans le cadre de la promesse de vente du 20 novembre 2023, sera déchargée de sa mission de séquestre par la remise de cette somme à la Sci Jam3s, en tant qu’indemnité d’immobilisation due par la Sci Cavallino.

Sur les demandes accessoires :

La Sci Cavallino, partie perdante, sera condamnée solidairement, en application de l’article 696 du code de procédure civile aux entiers dépens de l’instance.

L’article 699 du même code dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. »

Il y a lieu d’autoriser le recouvrement direct des dépens au profit de M^e Jean-Luc Forno membre de la Scp Loustaunau Forno.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Sci Jam3S et de la Sas B&TT Notaires les frais irrépétibles exposés et la Sci Cavallino sera condamnée à leur payer respectivement la somme de 3000 € et de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

L’exécution provisoire de droit à titre provisoire prévue par l’article 514 du code de procédure civile est compatible avec la nature de l’affaire et il n’y a pas lieu de l’écarter conformément à l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

DEBOUTE la Sci Cavallino de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la Sci Cavallino à payer à la somme de Sci Jam3s la somme de 690 000 € à titre d’indemnité d’immobilisation ;

DIT que la Sas B&TT Notaires, Notaires à, [Localité 1], désignée comme séquestre du versement à hauteur de 345 000 € opéré dans le cadre de promesse de vente du 20 novembre 2023, sera déchargée de sa mission de séquestre par la remise de cette somme à la Sci Jam3s en tant que partie de l’indemnité d’immobilisation due par la Sci Cavallino ;

CONDAMNE la Sci Cavallino aux entiers dépens de l’instance ;

ACCORDE à M^e Jean-Luc Forno, membre de la Scp Loustaunau Forno le droit de recouvrement direct des dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sci Cavallino à payer à la Sci Jam3s la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sci Cavallino à payer à la Sas B&TT Notaires, notaires associés, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT-SIX.

La greffière, La présidente,