COUR D’APPEL DE [Localité 10]

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N° RG 23/01493 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OE7P

Pôle Civil section 2

Date : 10 Février 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.S. CHOUR (RCS 904 222 353), représentée par son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Denis BERTRAND, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et Maître Lydie DREZET de la SCP DREZET & PELET, avocats plaidants au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ALMA ALBI MADELEINE, RCS 331 056 952, représentée par son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Francette BENE de la SCP CALAUDI-BEAUREGARD- CALAUDI-BENE, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER, M^e Jean IGLESIS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL

Assesseurs : Magali ESTEVE

Cécilia FINA-ARSON

assistées de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 09 Décembre 2025

MIS EN DELIBERE au 10 Février 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 10 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Suivant acte sous-seing privé, en date du 24 septembre 2021, la société ALMA ALBI MADELEINE a donné à bail à la société CHOUR, en cours d’immatriculation, un local commercial, sis au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété, situé [Adresse 1] à [Localité 6] (34), ainsi que l’usage d’une terrasse et d’un parking, avec pour destination un usage de restauration sur place ou à emporter, moyennant un loyer mensuel de 2500 euros hors taxe, hors charges, outre un dépôt de garantie de 5000 euros.

Le contrat de bail comporte une clause de franchise de loyer hors charges pendant douze mois et une annexe concernant la réalisation de différents travaux.

La société ALMA ALBI MADELEINE va réaliser différents travaux dans le local, et la société CHOUR en prendra possession au mois de mars 2022.

Constatant l’apparition de désordres dans les lieux pris à bail, la société CHOUR a fait établir des procès-verbaux de constat du local commercial les 23 et 30 juin 2022, en intérieur, extérieur et toiture.

A la suite de ces constats, la société CHOUR par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la société ALMA ALBI MADELEINE par courrier officiel adressé à son conseil en date du 12 juillet 2022, de remédier aux désordres affectant le local commercial constatés par huissier de justice.

Suite à la déclaration d’un dégât des eaux en date du 14 novembre 2022, un rapport d’expertise amiable à la demande de l’assureur de la société CHOUR, en l’absence de la société ALMA ALBI MADELEINE, convoquée, a été établi le 12 décembre 2022.

A défaut d’accord entre les parties, la société CHOUR a assigné la société ALMA ALBI MADELEINE devant la présente juridiction par assignation délivrée par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2023, pour la voir condamner à réaliser des travaux sous astreinte et à lui payer la somme de 55.000 euros au titre du préjudice qu’elle estime avoir subi.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 février 2025, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS CHOUR, demande au tribunal, sans écarter l’exécution provisoire de :

DEBOUTER la société ALMA ALBI MADELEINE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

CONDAMNER la société ALMA ALBI MADELEINE sous astreinte de 2.000 € par jour de retard à réaliser les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture du bâtiment.

CONDAMNER la société ALMA ALBI MADELEINE sous astreinte de 2.000 € par jour de retard à réaliser les travaux de réfection du tout à l’égout permettant une évacuation normale des eaux usées.

CONDAMNER la société ALMA ALBI MADELEINE à lui régler les sommes de

1966.80 € au titre des travaux de débouchages récurrents du réseau d’eaux usées.7264.05 € au titre du coût d’installation d’un système de climatisation.4070 € au titre du coût des travaux de remplacement de l’isolant sous toiture.990 € outre intérêts aux taux majoré au titre du coût de changement de serrure.2331.04 € au titre du remboursement des frais de consommation énergétique.12318 € au titre du surcoût des travaux induit par le retard du bailleur.35370.76 € au titre de la perte de chiffre d’affaires.

ORDONNER la suspension du paiement des loyers et DIRE que ceux-ci ne seront pas exigibles tant que les travaux dus par le bailleur n’auront pas été réalisés.

REPORTER la gratuité de loyer de 12 mois prévue au contrat et prévoir qu’elle ne démarrera que lorsque tous les travaux qui étaient prévus au bail auront été réalisés par le bailleur.

CONDAMNER la société ALMA ALBI MADELEINE à régler à la société CHOUR la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700.

CONDAMNER la société ALMA ALBI MADELEINE à prendre en charge les entiers dépens de l’instance, ainsi que les frais de constat d’huissier que la société CHOUR a été contrainte de régler à hauteur de 580 € pour les constats de juin 2022 et de 320 € pour le constat de septembre 2024 et CONDAMNER en conséquence la société ALMA ALBI MADELEINE à lui rembourser la somme de 580€.

Au soutien de ses prétentions et pour l’essentiel, au visa des articles 606 et 1719 du code civil, elle indique avoir dû faire face à de nombreux dégâts des eaux, résultant de la vétusté de la toiture, et au bouchage récurrent du réseau des eaux usées.

Elle indique avoir changé les climatiseurs suite à l’inertie du bailleur.

Elle considère que les engagements contractuels n’ont pas été respectés.

Elle fait valoir qu’elle bénéficie contractuellement d’une franchise de loyers de 12 mois à partir de la fin des travaux, et produit les justificatifs de paiement des loyers.

*

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL ALMA ALBI MADELEINE, demande au tribunal de :

JUGER que la société ALMA ALBI MADELEINE a déféré à ses obligations et que la toiture est étanche,

À titre subsidiaire,

DÉSIGNER un expert judiciaire, aux frais et charges de la société CHOUR afin de vérifier l’étanchéité de la toiture, le cas échéant, les travaux propres à remédier à d’éventuelles infiltrations,

REJETER, en conséquence, les demandes de réalisation de travaux formulées sous astreinte,

REJETER l’ensemble des demandes de la société CHOUR,

LA CONDAMNER au paiement de la somme de 14.040 euros, représentant les loyers d’octobre, novembre, décembre 2022, août et octobre 2023,

CONDAMNER la société CHOUR au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure,

Au soutien de ses prétentions,

Elle indique qu’elle n’a pas souscrit à une obligation de changement de climatiseurs, ni de réfection du tout-à-l’égout, que les climatiseurs ont été changés à l’initiative de la société CHOUR, qu’il n’existe pas de difficultés à ce jour concernant l’évacuation des eaux usées, que bailleur et preneur ont souscrit à une obligation conjointe de réalisation de travaux de toitures, que le locataire les a réalisés tardivement.

Elle souligne que la copropriété pourrait être utilement mise en cause s’agissant de ces travaux.

Elle précise qu’elle n’a commis aucune faute, qu’il n’existe aucun préjudice déterminé, ni de lien de causalité entre faute prétendue et préjudice invoqué.

*

La clôture différée est intervenue le 25 novembre 2025, par ordonnance du 16 octobre 2025 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 9 décembre 2025.

A cette date, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe. La société SARL ALMA ALBI MADELEINE a été autorisée à produire en cours de délibéré la facture des travaux de toiture qu’elle indique avoir réalisés.

Par note notifiée électroniquement le 11 décembre 2025, la société SARL ALMA ALBI MADELEINE a produit la facture des travaux et l’ordonnance du juge des référés du 2 février 2023.

Par note notifiée électroniquement le 17 décembre 2025, la SAS CHOUR a pris acte de la communication de la facture, et a sollicité que l’ordonnance en référés soit écartée des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les «dire et juger» et les «constater» qui ne sont pas des prétentions en ce qu’ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.

Sur la recevabilité des pièces produites après clôture

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Il est constant que peut être pris en considération une note en délibéré dans laquelle une partie ne fait que reprendre et développer un moyen déjà présenté dans ses conclusions.

En l’espèce, il a été autorisé une note en délibéré pour production de la facture des travaux de toiture dont la réalité n’était pas contestée par les parties.

Cette facture a été produite par note en délibéré du 11 décembre 2025. Cependant, il apparait qu’une pièce supplémentaire a été ajoutée, s’agissant de l’ordonnance du juge des référés du 2 février 2023.

La production de cette pièce de procédure n’ayant pas été autorisée en cours de délibéré, elle sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes en réalisation de travaux

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément à l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il est constant que le bailleur est obligé d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.

Conformément à l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce,

Préalablement, il convient de constater que la clause intitulée « travaux lors de la prise de possession des locaux » en page 5 du bail, fait référence à l’annexe 1.2 signée des parties, sur laquelle les engagements du bailleur ont été ajoutés de manière manuscrite.

Il y a une incohérence entre les termes de la clause portée au bail et l’annexe portant mentions manuscrites.

Cependant, il apparait que la clause qui indique que le preneur s’interdit « d’exiger du bailleur aucuns travaux de remise en état ou réparation de quelque nature qu’ils soient et quelle qu’en soit la cause y compris par vice de construction, vétusté, dégradation, force majeure etc… » et s’oblige à effectuer toutes réparations en ce compris « les réparations définies par l’article 606 du code civil », contrevient aux dispositions légales du code civil

Elle est également en contradiction avec la clause 4.4 du bail, page 10, qui précise que « le bailleur conservera à sa charge les dépenses relatives aux grosses réparations limitativement énumérées à l’article 606 du code civil [..] les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté, ou la mise en conformité [..] dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations de l’article 606 du code civil. »

Enfin, il sera précisé que selon une jurisprudence de la Cour de cassation du 19 juin 2025, l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation de résultat.

Sur la réfection et l’étanchéité de la toiture du bâtiment

Postérieurement à la délivrance de l’assignation, qui faisait suite à l’établissement d’un constat d’huissier et à une expertise amiable suite à dégât des eaux, un nouveau dégât des eaux a été déclaré en date du 27 mars 2024.

L’expert amiable a fait part de ses remarques par courriel du 24 octobre 2024, indiquant que les infiltrations d’eau sont localisées au niveau d’une véranda fermée, avancée de toit avec couverture en « tôles ondulées ».

Il précise que la cause la plus probable est une infiltration au travers de la couverture privative, et préconise une recherche d’infiltration pour faciliter la prise de décision.

Un nouveau procès-verbal de constat d’huissier a été établi en date du 10 décembre 2024 à la demande de la SAS CHOUR, portant mention de la présence d’auréoles et taches de moisissures au plafond de la salle de restauration, et de moisissure au niveau du plafond vers la vitrine gauche et la vitrine droite, outre la présence de rouille sur les montants de ces vitrines.

Le contrat de bail du 24 septembre 2021 comporte l’annexe 1.2, signée des parties, selon laquelle notamment « le bailleur s’engage dans un délai d’un mois à compter de la signature des présentes à réaliser les travaux suivants : réfection de la toiture avant et étanchéité »

Si la société ALMA ALBI MADELEINE indique que cette annexe porte également mention d’une « liste des travaux autorisés par le Bailleur » par laquelle « le bailleur autorise le preneur à réaliser à ses frais les travaux suivants […] : terrasse et toiture », elle ne peut s’exonérer de l’obligation de délivrance mise à la charge de tout bailleur notamment s’agissant de la décence du local, et de l’étanchéité de la toiture à l’eau et à l’air.

Le bailleur justifie par sa pièce 1 avoir fait réaliser le démontage des cheminées de la toiture et la fermeture de leurs orifices, le remplacement des tuiles cassées et la réfection du débord de toit endommagé par facture de la société ETI COUVERTURE en date du 20 janvier 2022.

Au regard des procès-verbaux de constat d’huissier de justice du 30 juin 2022 et 10 décembre 2024, et des constats des experts amiables suite à dégâts des eaux en date du 12 décembre 2022 et du 24 octobre 2024, il apparait que la toiture n’est toujours pas étanche à l’eau, et nécessite réparations.

Le bailleur a produit en cours de délibéré le devis et la facture de la société ETI COUVERTURE en date du 19 mars 2025 qui porte sur des travaux ponctuels sur toiture à l’adresse du local commercial, correspondant au nettoyage et la reprise du cheneau par résine, et à un « solin plomb et bande de solin zinc ».

Aucune pièce n’est produite pour démontrer la persistance d’un défaut d’étanchéité de la toiture depuis la dernière intervention en mars 2025.

En conséquence, la demande tendant en la condamnation du bailleur à la réfection et l’étanchéité de la toiture du local commercial sera rejetée.

Sur la réfection du tout à l’égout

Le contrat de bail comporte une annexe 1.2, signée des parties, selon laquelle notamment « le bailleur s’engage dans un délai d’un mois à compter de la signature des présentes à réaliser les travaux suivants : curetage du tout à l’égout ».

Le procès-verbal de constat d’huissier du 23 juin 2022 décrit les différents regards et dispositifs d’évacuation, et permet de les visualiser par les photographies prises.

Ces dispositifs apparaissent assez sommaires.

La SAS CHOUR produit un devis de la société [Adresse 9] en date du 11 juillet 2022 pour la mise en conformité d’un regard, et la reprise des évacuations. Il est également produit une attestation de cette même société indiquant avoir constaté un problème d’écoulement des égouts, et leur non-conformité lors d’une intervention en date du 27 juin 2022.

La SAS CHOUR produit également une facture de la société DG Plomberie en date du 26 juillet 2022, pour une intervention en « désengorgement regard et évacuation terrasse par hydrocurage », une facture de la société Direct Services en date du 23 décembre 2022 pour « divers plomberie débouchage WC » à l’adresse du local commercial.

Enfin la SAS CHOUR verse aux débats un rapport en date du 16 mai 2022 d’inspection en images de l’intérieur des collecteurs, regards, de leurs raccordements et emboitements, qui fait état en titre de certains clichés de « raccordement défectueux, conduite poreuse, déboitement, câble électrique dans le regard ».

En réponse, le bailleur justifie de factures de la société MIRAVET TP pour un passage de caméra au sein du réseau des eaux usées extérieures en date du 25 mai 2023, et pour des travaux consistant en un curetage désinfection des réseaux [Localité 7] et regards extérieurs, reprise des regards de visite en date du 7 juin 2023.

Ces interventions sont donc postérieures aux constats et interventions sollicités par le preneur qui justifiaient de désordres sur le réseau d’évacuation des eaux usées du local.

Il est cependant produit en pièce 42 une facture de la société France 3D pour une prestation en date du 29 janvier 2024, relative à un « débouchage en urgence, avec curage de la ligne principale d’évacuation [Localité 7], curage entre 4 regards [Localité 7], et le constat de la présence de cailloux et objets divers dans la ligne principale d’évacuation [Localité 7] ».

Ainsi, si le bailleur justifie avoir réalisé les travaux mentionnés à l’annexe du bail, en 2023, il convient de constater que ceux-ci n’ont pas été suffisants au bon fonctionnement du réseau d’évacuation des eaux usées du local commercial.

Or, il ressort du contrat de bail que les locaux sont à usage de restauration sur place ou à emporter, ce qui nécessite un bon fonctionnement de l’évacuation des eaux usées, que ce soit pour la partie cuisine que pour celle relative à l’accueil du public.

L’obligation de délivrance conforme du bailleur, est une obligation de résultat, et non seulement de moyens, de sorte qu’il convient de faire droit à la demande tendant en la condamnation du bailleur à la réfection du tout à l’égout du local commercial, tel que précisé au présent dispositif.

Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Conformément à l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce,

Sur les travaux de débouchage du réseau des eaux usées

Le contrat de bail signé en date du 24 septembre 2021 comporte une annexe 1.2, signée des parties, selon laquelle notamment « le bailleur s’engage dans un délai d’un mois à compter de la signature des présentes à réaliser les travaux suivants : curetage du tout à l’égout ».

Le bailleur justifie d’une intervention sur le réseau d’eaux usées du local commercial en date du 7 juin 2023, alors que le preneur a été dans l’obligation de faire intervenir à plusieurs reprises des entreprises suite au non-fonctionnement de l’évacuation.

Le preneur a fait intervenir la société [Adresse 9] en date du 11 juillet 2022, pour établir un devis de mise en conformité du réseau, et a mis en demeure le bailleur de les réaliser par courrier du 12 juillet 2022. Il n’est pas démontré que ces travaux ont été réalisés et payés.

En revanche, le preneur justifie d’une facture établie par la société DG Plomberie le 26 juillet 2022, pour désengorgement regard et évacuation terrasse par hydrocurage pour un montant de 1032 euros, d’une facture de la société Direct Services pour un dépannage débouchage WC et divers d’un montant de 180 euros, et de la preuve de paiement de la somme de 300 euros pour « débouchage WC client » le 21 novembre 2022.

Ces sommes ayant été engagées par le preneur, alors que le bailleur n’avait pas réalisé les travaux prévus à l’annexe 1.2 du bail, la société ALMA ALBI MADELEINE sera condamnée à les régler.

La facture de la société DG Plomberie d’un montant de 144 euros en date du 13 novembre 2022 ne sera pas retenue en ce qu’elle ne mentionne pas les travaux réalisés, mais seulement « déplacement > 60km ».

Par ailleurs, il apparait qu’après l’intervention du bailleur, le preneur a été dans l’obligation de faire à nouveau intervenir le 29 janvier 2024 la société France 3D pour un « débouchage en urgence » pour un montant de 310,80 euros.

La société ALMA ALBI MADELEINE sera également condamnée au paiement de cette somme étant donné son obligation de délivrance d’un local conforme à l’usage prévu au bail, tel qu’il a été statué précédemment.

En conséquence, la société ALMA ALBI MADELEINE sera condamnée à payer à la société CHOUR, la somme totale de 1822,80 euros au titre des travaux de débouchage du réseau des eaux usées.

Sur les travaux d’installation d’un climatiseur

Le contrat de bail signé en date du 24 septembre 2021 comporte une annexe 1.2, signée des parties, selon laquelle notamment « le bailleur s’engage dans un délai d’un mois à compter de la signature des présentes à réaliser les travaux suivants : vérification des climatisations ».

Le bailleur produit un courriel de Monsieur [H] [T] en date du 24 mai 2023 adressé à « [Courriel 8] » dans lequel il indique « Faisant suite à votre entretien de ce moment, je vous prie de faire un point sur le système de climatisation de notre site [Adresse 2] à [Localité 5] »

Ce seul message, émis par une personne dont il n’est pas démontré qu’elle fait partie de la société ALMA ALBI MADELEINE, ne peut suffire à établir que le bailleur a procédé à la vérification des climatisations du local donné à bail, comme il s’y est engagé contractuellement, et ce avant l’entrée dans les lieux du preneur.

Le preneur justifie par le procès-verbal du constat d’huissier du 23 juin 2022 que dans la salle du restaurant, le coffrage avant du split de climatisation est absent.

Il produit après mise en demeure du bailleur en date du 12 juillet 2022 non suivie d’effet, une facture en date du 13 avril 2023 pour l’installation de climatiseurs à l’adresse du local, pour un montant total de 7264,05 euros

Si le bailleur indique qu’il n’avait à sa charge que la seule vérification des climatisations, l’annexe 1.2 met à la charge de la société CHOUR un grand nombre de travaux, sans pour autant spécifier qu’il est de sa responsabilité d’assurer le chauffage et la climatisation du local.

Par ailleurs, il résulte de la page 4 du bail commercial que « le bailleur s’assurera du bon état de fonctionnement de la climatisation lors de l’entrée en jouissance du preneur et procèdera aux réparations le cas échéant »

Au regard de la nécessité que le local commercial soit chauffé et climatisé pour satisfaire à la destination prévue au bail, il revient au bailleur d’assurer une délivrance conforme et fonctionnelle.

En conséquence, la société ALMA ALBI MADELEINE sera condamnée à payer à la société CHOUR, la somme de 7264,05 euros au titre des travaux d’installation de climatiseurs.

Sur les travaux de remplacement de l’isolant sous toiture

Après mise en demeure du bailleur en date du 12 juillet 2022 non suivie d’effet, le preneur justifie d’une facture en date du 15 juin 2022 de la société KLO Residence qui comporte notamment des travaux de « remplacement de laine de verre détériorée suite a un dégât des eaux par infiltration sous toiture » d’un montant de 3700 euros outre 10% de TVA soit au total la somme de 4070 euros.

Le bailleur s’étant engagé selon l’annexe 1.2 du bail commercial « dans un délai d’un mois à compter de la signature des présentes à réaliser les travaux suivants : réfection de la toiture avant et étanchéité », et n’en justifiant qu’à partir du mois de juin 2023, au regard de son obligation de délivrance d’un local conforme à la destination portée au bail, il sera condamné au paiement du remplacement de l’isolant sous toiture.

En conséquence, la société ALMA ALBI MADELEINE sera condamnée à payer à la société CHOUR, la somme de 4070 euros au titre des travaux de remplacement d’isolant.

Sur le coût de changement de serrures

L’article 1231-6 du Code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir qu’à compter du jour où est intervenue le commandement de payer et ne peut concerner que des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

Conformément à l’article L313-3 du code monétaire et financier, en cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l’intérêt légal est majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision. Cet effet est attaché de plein droit au jugement d’adjudication sur saisie immobilière, quatre mois après son prononcé.

Toutefois, le juge de l’exécution peut, à la demande du débiteur ou du créancier, et en considération de la situation du débiteur, exonérer celui-ci de cette majoration ou en réduire le montant

En l’espèce, l’annexe 1.2 du bail signé le 24 septembre 2021 précise que le bailleur s’engage sous un délai d’un mois au changement des serrures.

Il ressort du courrier de mise en demeure en date du 12 juillet 2022, que le preneur a notamment sollicité le remboursement du changement des serrures pour un montant de 990 euros, en produisant la facture en date du 22 juin 2022 de la société [Adresse 9].

Le bailleur indique ne pas s’opposer au règlement mais rester dans l’attente de la facture qui a pourtant été transmise dans le courrier de mise en demeure du 12 juillet 2022.

En conséquence, la société ALMA ALBI MADELEINE sera condamnée à payer à la société CHOUR, la somme de 990 euros outre intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2022 au titre du remplacement des serrures.

Il n’y a pas lieu à ce stade d’écarter la majoration du taux d’intérêt applicable conformément aux dispositions de l’article L313-3 du code monétaire et financier.

Sur les frais de consommation électrique

Le bail commercial signé le 24 septembre 2021 entre les parties, indique en article 2 « durée », qu’il est consenti « à compter du 24 septembre 2021 », et précise que « les locaux seront mis à disposition sous réserve de la remise d’une attestation d’assurance, avec prise d’effet à la date de mise à disposition ».

L’attestation d’assurance n’est pas produite aux débats, et les parties s’accordent pour définir l’entrée dans les lieux du preneur au mois de mars 2022.

La société CHOUR sollicite le remboursement des factures d’électricité à partir du mois de novembre 2021 au motif qu’elle était dans l’impossibilité d’exploiter le local.

Cependant, le bail commercial a été consenti à partir du 24 septembre 2021 et les factures correspondent aux charges du preneur, indifféremment de la date à laquelle l’exploitation du local commercial a débuté.

En conséquence, la société CHOUR sera déboutée de ses demandes relatives aux frais de consommation électrique.

Sur le surcoût des travaux

La société CHOUR sollicite la prise en charge de la différence de prix entre les deux devis de travaux qu’elle a fait réaliser comme prévu au bail.

Si elle justifie de ce que la société GB BATIMENT initialement choisie pour la réalisation des travaux à partir du 4 octobre 2021, a procédé à une annulation de la commande en date du 10 janvier 2022 pour non-respect de la date de mise à disposition du chantier, elle ne démontre pas que le montant du devis de la société [Adresse 9] établi en date du 1er février 2022 est supérieur à celui initial du seul fait de la hausse des prix des matériaux.

Par ailleurs, il apparait que le devis de la société KLO Residence fait référence à un cahier des charges qui est annexé, alors que celui initial de la société GB BATIMENT, indique seulement « offre conforme au CCTP Client ».

Enfin, si l’annexe 1.2 du bail commercial indique « lors de l’entrée en jouissance, le bailleur autorise le preneur à réaliser à ses frais les travaux suivants » et « le bailleur s’engage dans un délai d’un mois à compte de la signature des présentes à réaliser les travaux suivants […] la franchise de loyer prendra effet du jour de la fin des travaux », il n’est pas expressément indiqué que l’entrée en jouissance correspond à la fin des travaux du bailleur, de sorte que le retard dans la réalisation des travaux ne peut lui être imputé.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande au titre du surcoût des travaux sera rejetée.

Sur la perte du chiffre d’affaires

Comme indiqué précédemment l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation de résultat.

Il ressort du bail, qu’il comporte une clause dérogatoire à l’article 5 « Loyer », correspondant à une « franchise de loyer hors charges au titre des douze premiers mois du bail »

Une incohérence apparait entre la clause du bail qui précise que la franchise de loyer « sera valable à compter de la date de prise d’effet du bail fixée à l’article 2 », soit à partir du 24 septembre 2021, date de sa signature, et les mentions manuscrites portées à l’annexe 1.2 qui indiquent « le bailleur s’engage dans un délai d’un mois à compter de la signature des présentes à réaliser les travaux suivants […] la franchise de loyer prendra effet de jour de la fin des travaux ».

Nonobstant ces divergences quant à la date à partir de laquelle la franchise de loyer s’applique, cette dernière a été définie pour une durée de 12 mois.

Il convient de l’analyser comme la contrepartie de tous les travaux nécessaires au preneur pour mettre le local en conformité avec sa destination, étant relevé l’absence de production d’état des lieux d’entrée dans le local, et les déclarations du bailleur dans ses conclusions, qui qualifie « d’état de délabrement total » l’état des locaux nécessitant des travaux avant toute exploitation.

Aux termes du bail et de l’annexe 1.2, il a été convenu par les parties la réalisation de travaux à la charge du bailleur sur une durée d’un mois après signature du bail.

Or il n’est pas contesté que le preneur a pris possession des lieux en mars 2022 (jour non précisé par les parties).

Il est donc établi un retard de 5 mois du fait du bailleur, susceptible de causer un préjudice au preneur, s’agissant du décalage du début de son activité commerciale.

En l’absence de planning contractuellement convenu entre les parties, s’agissant des travaux du preneur et de la date de début d’exploitation du local, seul ce retard non contesté par les parties sera pris en considération.

La société CHOUR produit ses comptes annuels pour son exercice jusqu’au 31 décembre 2022, qui ne comportent que deux mois d’exercice (novembre et décembre 2022), pour un chiffre d’affaires de 27.882 euros. Il convient de se baser sur ce résultat qui correspond au début de l’activité de la société.

Ainsi le chiffre d’affaires prévisible sur 5 mois correspond à la somme de 69.705 euros. Il constitue la base d’appréciation du préjudice, sans pour autant constituer le préjudice.

En application du taux de résultat courant dans le milieu de la restauration traditionnelle retenu à la valeur de 7 %, il convient de fixer le préjudice à la somme de 4880 euros.

En conséquence, la société ALMA ALBI MADELEINE sera condamnée à payer à la société CHOUR, la somme de 4880 euros au titre de la perte du chiffre d’affaires pendant le délai de 5 mois.

Sur la suspension du paiement des loyers

Conformément à l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du code civil, dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Et l’article 1721 du même code, qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

En application des dispositions de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Conformément à l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Il est constant que le locataire n’est pas tenu de payer le loyer quand il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail.

Il est constant que le bailleur doit permettre au locataire d’exploiter les lieux loués pour l’usage qui a été convenu entre les parties et prendre toutes les dispositions nécessaires, à l’égard des tiers et notamment du syndicat des copropriétaires, que l’absence de délivrance du bien loué en état de servir à l’exploitation prévue entraîne alors la responsabilité intégrale du bailleur avec des conséquences juridiques telle que la résolution du contrat.

En l’espèce,

il a été statué que les défauts relevant de la toiture et des fuites ne sont plus démontrés, depuis l’intervention du bailleur en début d’année 2025.

Il apparait que l’évacuation des eaux usées qui présente encore des désordres crée un trouble de jouissance dont pâtit la société CHOUR dans l’exploitation de son activité de restauration.

Cependant, si elle justifie de la nécessité de faire intervenir une entreprise de plomberie en urgence en janvier 2025, en dépit des travaux réalisés par le bailleur, elle ne démontre pas que ce désordre rend inexploitables les lieux loués.

En conséquence, sa demande tendant à la suspension du paiement des loyers, jusqu’à réalisation des travaux sera rejetée.

Etant donné l’inertie du bailleur, il sera fait droit à la demande d’astreinte s’agissant des travaux de mise en conformité des réseaux d’eau usées, selon les termes du présent dispositif.

Sur la demande de report de la clause de gratuité des loyers pendant 12 mois

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce,

La franchise de loyer a été définie pour une période de 12 mois à partir de la fin des travaux réalisés par le bailleur.

Il apparait que ce dernier n’a pas respecté son engagement, que son inexécution est sanctionnée par le paiement de dommages et intérêts, le remboursement de frais et une exécution forcée de travaux, sollicités par le preneur dans le cadre de la présente affaire.

Ces condamnations sanctionnent l’inexécution du bailleur dans les conditions d’application de la clause de franchise de loyers, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire de nouveau application de cette clause.

En conséquence, la demande en report de la gratuité des loyers pendant 12 mois sera rejetée.

Sur les demandes subsidiaires reconventionnelles

En application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les «juger» qui ne sont pas des prétentions en ce qu’ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.

En l’espèce,

Il est sollicité une expertise aux frais et charges du preneur pour la vérification de l’étanchéité de la toiture.

Le bailleur étant tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce conformément à l’article 1720 du code civil, et devant y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, la demande d’expertise aux frais du preneur sera rejetée.

Il est par ailleurs sollicité la condamnation du preneur au paiement des loyers des mois d’octobre à décembre 2022 et des mois d’aout et octobre 2023.

Aucun décompte locatif n’est produit pour justifier cette demande, alors que le preneur produit une synthèse de ses paiements en pièce 55, qui permet de constater qu’il a initié le paiement des loyers à partir du mois de février 2023, et que si certains loyers ont été réglés en retard, aucun arriéré ne serait en cours.

La société CHOUR justifie par ses comptes annuels pour son exercice jusqu’au 31 décembre 2022, avoir commencé son activité en novembre 2022, au regard de son entrée dans les lieux en mars 2022.

La franchise de loyer de 12 mois était conditionnée à la seule fin des travaux du bailleur, tel que mentionné à l’annexe 1.2 du bail.

Il y a donc lieu de confirmer l’application de la franchise de loyer telle que mise en œuvre par la société CHOUR.

Eu égard à ces éléments, la demande en paiement des loyers de la société ALMA ALBI MADELEINE sera rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce,

La société ALMA ALBI MADELEINE qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.

Par ailleurs, la société CHOUR sollicite le remboursement des frais de constat d’huissier des 23 et 30 juin 2022 pour la somme totale de 580 euros, et 10 septembre 2024 pour la somme de 320 euros.

Il sera fait droit à sa demande, étant donné la nécessité d’établir les désordres du local commercial donné à bail et la production des constats tarifés aux débats.

La société ALMA ALBI MADELEINE sera donc condamnée également au paiement de ces sommes.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce,

L’équité commande de condamner la société ALMA ALBI MADELEINE à payer à la société CHOUR la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la pièce de procédure correspondant à l’ordonnance du juge des référés en date du 2 février 2023, produite par note en délibéré du 11 décembre 2025 par la SARL ALMA ALBI MADELEINE ;

DEBOUTE la société CHOUR de sa demande au titre de la réalisation des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture du bâtiment pris à bail sis au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété, situé [Adresse 1] à [Localité 6] (34) ;

CONDAMNE la société ALMA ALBI MADELEINE à réaliser les travaux de réfection du tout à l’égout permettant une évacuation normale des eaux usées du local commercial sis au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété, situé [Adresse 1] à [Localité 6] (34), dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de s’exécuter dans le délai, la société ALMA ALBI MADELEINE sera redevable d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de six mois ;

DIT qu’à l’issue de ce délai, et à défaut pour la société ALMA ALBI MADELEINE de s’être exécutée, la société CHOUR pourra saisir le tribunal d’une demande de fixation d’une nouvelle astreinte, et le juge de l’exécution pour la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNE la société ALMA ALBI MADELEINE à payer à la société CHOUR les sommes de :

1822,80 euros au titre des travaux de débouchage du réseau des eaux usées du local commercial,7264,05 euros au titre des travaux d’installation de climatiseurs,4070 euros au titre des travaux de remplacement d’isolant,4880 euros au titre de la perte du chiffre d’affaires pendant une période de 5 mois ;

CONDAMNE la société ALMA ALBI MADELEINE à payer à la société CHOUR la somme de 990 euros outre intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2022 au titre du remplacement des serrures ;

DIT n’y avoir lieu à écarter la majoration du taux d’intérêt applicable conformément aux dispositions de l’article L313-3 du code monétaire et financier ;

DEBOUTE la société CHOUR de ses demandes indemnitaires relatives au remboursement des frais de consommation électrique et au surcoût des travaux ;

DEBOUTE la société CHOUR de sa demande en suspension du paiement des loyers, et de sa demande en report de la gratuité des loyers pendant 12 mois après réalisation des travaux par le bailleur ;

DEBOUTE la société ALMA ALBI MADELEINE de ses demandes reconventionnelles ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE la société ALMA ALBI MADELEINE aux entiers dépens en ce compris les frais de constat d’huissier des 23 et 30 juin 2022 pour la somme totale de 580 euros, et le constat de commissaire de justice du 10 septembre 2024 pour la somme de 320 euros ;

CONDAMNE la société ALMA ALBI MADELEINE à payer la société CHOUR la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.