TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 12 Mai 2026

Dossier N° RG 21/00860 – N° Portalis DB3D-W-B7F-I7XK

Minute n° : 2026/133

AFFAIRE :

[H] [P] divorcée [E] C/ S.C.C.V. [Etablissement 1], S.A.S. FONCIA GRAND BLEU, S.A.S. SOCIETE NATIONALE DE GESTION SNG, Syndicat des coproprétaires de la Résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la Société LOGIS-IMMO, S.A. AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de Mme [H] [P] divorcée [E], Mutuelle des Architectes Français (MAF), en qualité d’assureur de M. [L] [Y], S.A.S. QUALICONSULT, SARLU AMMANN PROVENCE, S.A. AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la société QUALICONSULT, Société SMABTP, S.A. ACTE IARD, en qualité d’assureur de la Société SOMERCO, [L] [Y], exerçant sous l’enseigne ARCHI CONCEPT,, [T] [U], [B] [U], [M] [S], [I] [S], [F] [R], [N] [X], [V] [X], [K] [C], [A] [W], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SOCIETE DE REALISATION EN BATIMENT ET TRAVAUX PUBLICS exerçant sous le sigle SOREN TP, S.A. ALLIANZ IARD, recherchée en qualité d’assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur, [J] [G], ès-qualités de liquidateur de la SOCIETE MERIDIONALE DE COORDINATION

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Madame Marie-Florence BRENGARD

Madame Nadine BARRET

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Février 2026

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, les parties ayant été avisées à l’audience de la présence d’un juge rapporteur en ayant rendu compte à la collégialité ;

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

Madame [H] [P] divorcée [E]

demeurant [Adresse 2] (LA REUNION)

représentée par Maître Sébastien GUENOT de la SCP SEBASTIEN GUENOT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Maître Christophe DULON, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

S.C.C.V. [Etablissement 1], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Laure BONNEVIALLE – HALLER de la SELARL CABINET LAURE BONNEVIALLE -HALLER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Maître Jean-Marc CLAMENS de l’ASSOCIATION CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

S.A.S. FONCIA GRAND BLEU, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON

S.A.S. SOCIETE NATIONALE DE GESTION SNG

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Alexandrine ARSENTO de la SELARL D’AVOCATS LAO & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

Syndicat des coproprétaires de la Résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la Société LOGIS-IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Maître Luc COLSON, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A. AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de Mme [H] [P] divorcée [E], dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Danielle ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Mutuelle des Architectes Français (MAF), en qualité d’assureur de M. [L] [Y], dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Laurence JOUSSELME, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Maître Gérard MINO, avocat au barreau de TOULON, avocat plaidant

S.A.S. QUALICONSULT, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Frédéric BERGANT de la SELARL PHARE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

SARLU AMMANN PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 10]

non représentée

S.A. AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la société QUALICONSULT, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Frédéric BERGANT de la SELARL PHARE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Société SMABTP, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Grégory KERKERIAN de la SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A. ACTE IARD, en qualité d’assureur de la Société SOMERCO, dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par Maître Jérôme BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [L] [Y], exerçant sous l’enseigne ARCHI CONCEPT,, demeurant [Adresse 13]

non représenté

Madame [T] [U]

Monsieur [B] [U]

demeurants [Adresse 14] (GUADELOUPE)

non représentés

Madame [M] [S]

Monsieur [I] [S]

demeurants [Adresse 15]

non représentés

Madame [F] [R]

demeurant [Adresse 16]

non représentée

Madame [N] [X]

Monsieur [V] [X]

demeurants [Adresse 17]

non représentés

Monsieur [K] [C]

demeurant [Adresse 18]

non représenté

Maître [A] [W], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SOCIETE DE REALISATION EN BATIMENT ET TRAVAUX PUBLICS exerçant sous le sigle SOREN TP, demeurant [Adresse 19]

non représenté

S.A. ALLIANZ IARD, recherchée en qualité d’assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur, dont le siège social est sis [Adresse 20]

représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [J] [G], ès-qualités de liquidateur de la SOCIETE MERIDIONALE DE COORDINATION, demeurant [Adresse 21]

non représenté

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte notarié en date du 25 Septembre 2009, Mme [H] [P] a acquis auprès de la société [Etablissement 1], en état futur d’achèvement, un appartement en rez-de-chaussée ainsi que deux aires de stationnement dans le bâtiment C de l’ensemble immobilier [Etablissement 1] situé à [Localité 1].

Cet immeuble aujourd’hui géré en copropriété a été construit par la SCCV [Etablissement 1], assurée auprès de la société Allianz au titre d’une police dommages ouvrage et d’une police « CNR ».

Les opérations de construction avaient été menées notamment par les entreprises suivantes:

— la société Qualiconsult, contrôleur technique, assurée auprès de la société Axa France IARD,

— la société Soren TP, titulaire du lot «gros oeuvre », assurée auprès de la société Axa France IARD,

— la société Amman Provence, titulaire du lot « plomberie », assurée auprès de la société SMABTP ,

— M. [Y] sous l’enseigne Archi Concept, maître d’oeuvre, assuré auprès de la société MAF,

— la société Somerco, qui est intervenue à la suite de M. [Y] au titre de la maîtrise d’oeuvre d’exécution, assurée auprès de la société Acte IARD.

***

Le syndic de la copropriété de la résidence [Etablissement 1] était la société Gérance Dracenoise (aujourd’hui SNG) du 29 mars 2012 au 29 mars 2018.

***

Suivant mandat du 2 février 2012, Mme [H] [P] a confié son appartement en gérance à la Sarl Tagerim Prado devenue société Foncia Grand Bleu.

Mme [P] dont l’assureur multirisque habitation était la compagnie Axa France IARD s’est plainte d’ avoir découvert que des infiltrations d’eau affectaient l’habitabilité de son bien après le départ de ses locataires le 8 juillet 2014.

Elle a engagé une procédure de référé-expertise à la suite de laquelle le syndicat des copropriétaires a déposé deux déclarations de sinistre Dommages-Ouvrage le 15 octobre 2015 auprès de son assureur Allianz.

Mme [P] a reçu de son assureur, une indemnité totale de 2586,02 € au titre des désordres de dégâts des eaux du 15 octobre 2015, sur la base du rapport Elex du 22 mars 2016.

Par ordonnance en date du 28 Février 2018, le juge des référés a procédé à la désignation d’un expert judiciaire mais Mme [P] n’ayant pas versé l’intégralité de la consignation complémentaire, l’expert M. [V] [Z] a déposé son rapport en l’état le 16 Décembre 2019.

***

Par assignation délivrée les 15, 16, 17, 18, 21, 28, 29 et 30 décembre 2020, [H] [P] a fait citer devant le tribunal judiciaire de Draguignan (RG 21-860),

— son propre assureur MRH, la compagnie Axa,

— la SCCV [Etablissement 1] et son assureur la compagnie AGF (aujourd’hui Allianz IARD),

— [L] [Y],

— la société Foncia Grand Bleu/Tagerim son mandataire immobilier, la SNG ancien syndic de la copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Etablissement 1] représenté par son nouveau syndic,

— les autres copropriétaires : [T] [U], [B] [U], [M] [S], [I] [S], [F] [R], [N] [X] et [V] [X], [K] [C].

Suivant assignation en dénonce de procédure délivrée les 2, 3, 4, 7, 8 et 28 Juin 2021, la SA Allianz IARD a attrait à l’instance la MAF, la SAS Qualiconsult, Me [A] [W] mandataire liquidateur de la societe de Réalisation en Batiment et Travaux Publics (Soren), la SARL Amman Provence, [J] [G] ès-qualités de liquidateur de la société Meridionale de Coordination (Somerco), la SA Axa France IARD ès-qualités d’assureur de la société Qualiconsult et de la société Soren TP, la SMABTP, la SA Acte IARD ès-qualités de la société Somerco (RG 21-4380).

Une ordonnance du juge de la mise en état du 29 septembre 2022 a ordonné la jonction des instances.

[H] [P] a saisi le juge de la mise en état d’une demande de provision au titre de son préjudice de jouissance, d’organisation d’une mesure d’expertise et d’une provision ad litem.

Suivant ordonnance rendue le 26 juillet 2023, le juge de la mise en état a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Etablissement 1] pris en la personne de son syndic en exercice la société Logis-Immo à verser à [H] [P] une provision de 8.000 € à valoir sur son préjudice de jouissance ;

— ordonné une expertise aux frais avancés de Mme [P] ;

— rejeté le surplus des demandes .

L’expertise effectuée par M. [Q] [D] qui a déposé son rapport définitif le 7 août 2024.

***

Par conclusions au fond régularisées le 20 août 2025, Mme [P] demande au tribunal, statuant au vu des articles 1231-1 et suivants ainsi que 1991 et suivants du Code civil, de:

– constater que le mandat de gestion de la société Foncia Grand Bleu n’a pas été révoqué selon les formes stipulées au contrat, et en conséquence, dire que ce mandat est toujours en cours,

– condamner la société Foncia Grand Bleu à lui verser les somme suivantes :

* 16 310 € hors-taxes en réparation des préjudices matériels, avec indexation à l’indice BT 01 à compter du 7 octobre 2024 et jusqu’à la décision à intervenir,

* 79 194 € à parfaire au jour de la fin des travaux de reprise, représentant des pertes de loyer,

Subsidiairement, si le tribunal retient une résiliation du mandat au 1er février 2018, condamner la société Foncia au paiement d’une somme de 25 413 € au titre de la perte des loyers entre le 8 juillet 2014 et début février 2018,

En tout état de cause,

– dire que les condamnations porteront intérêt légaux,

– condamner tout succombant à prendre à sa charge la somme de 8000 € payée par le syndicat des copropriétaires

– condamner en outre tout succombant à lui verser une indemnité de procédure de 6000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à prendre en charge les entiers dépens,

– dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

En ses conclusions notifiées le 29 avril 2025, la SAS Foncia Grand Bleu se référant aux articles 1991 et suivants du Code civil, 2003 et 2007 du Code civil, R1-1 -6 du Code des postes et des communications électroniques, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 août 2019, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 1240 du Code civil, entend voir le tribunal,

– débouter Mme [P] de l’ensemble de ses demandes,

– à titre subsidiaire, réduire à de plus justes proportions son préjudice,

– condamner la société SNG et le syndicat des copropriétaires à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,

– condamner Mme [P], la société SNG et le syndicat des copropriétaires in solidum à lui payer une indemnité de procédure de 4000 € et à supporter les entiers dépens.

En ses conclusions n° 2 déposées le 12 août 2025, la société SNG assignée en qualité de syndic de la copropriété du 29 décembre 2012 au 29 mars 2018, entend obtenir sa mise hors de cause, ainsi que le rejet de toute demande formée à son égard par Mme [P] et la société Foncia Grand Bleu, et enfin la condamnation de Mme [P] ou tout autre succombant à lui verser une indemnité de procédure de 4000 € et à supporter les entiers dépens.

Par conclusions déposées le 6 juin 2025 , le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] représenté par son syndic la société Logis-Immo demande au tribunal de:

– débouter les parties adverses des demandes qu’elles pourraient formuler à son égard et prononcer sa mise hors de cause,

– condamner Mme [P] à lui rembourser la somme de 8000 € qui lui a été réglée au titre de la provision mise à sa charge par le juge de la mise en état dans son ordonnance du 26 juillet 2023,

— condamner tous succombant à lui verser une indemnité de procédure de 3000 € et à supporter les entiers dépens.

En ses conclusions du 25 août 2025, la société Axa France IARD, assureur MRH de Mme [P] (police n°5359779904), demande au tribunal de lui donner acte qu’il n’est formé aucune demande à son encontre, puis la mettre hors de cause et condamner tous succombant à lui payer une somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles et à supporter les entiers dépens.

En ses conclusions notifiées le 14 février 2025, la SMABTP, faisant valoir que le rapport d’expertise ne retient aucune responsabilité des locateurs d’ouvrage et qu’il n’existe plus aucun désordre dans l’appartement de Mme [P], sollicite sa mise hors de cause, et la condamnation de la SA Allianz IARD à lui verser une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que celle de tous succombants à supporter les dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées le 29 novembre 2021, la société [Etablissement 1] citée en sa qualité de promoteur vendeur a sollicité sa mise hors de cause ainsi que le paiement d’une indemnité de procédure de 5000 €.

En ses conclusions du 2 février 2026, la société Allianz IARD assignée comme assureur dommages ouvrage et CNR du promoteur vendeur [Etablissement 1] demande au tribunal de:

– juger que seule la responsabilité de la société Foncia Grand Bleu a été retenue par l’expert judiciaire,

– juger qu’aucune demande n’est fondée s’agissant des préjudices allégués par Mme [P],

– débouter toute partie de leurs demandes à son égard,

– en tant que de besoin, condamner la société Foncia [O] Grand Bleu à la relever et garantir indemne, et condamner Mme [P] à lui verser une indemnité de procédure de 5000 € titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamner tous succombant aux dépens.

En leurs conclusions au fond n°2 notifiées le 9 février 2026, la société Qualiconsult et la société Axa France IARD son assureur sollicitent à titre principal leur mise hors de cause, et subsidiairement en cas de condamnation, que la société Axa soit autorisée à opposer ses plafonds de garantie et ses franchises contractuelles après indexation suivant l’indice BT 01 à son ancien assuré au titre de toutes les garanties ainsi qu’à toutes les autres parties au titre des garanties facultatives, et que la société Allianz soit condamnée à leur verser une indemnité de procédure de 1800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et que tout succombant soit condamnée aux dépens.

Par conclusions du 13 février 2025, la Mutuelle des Architectes Français (en abrégé la MAF) assureur de feu M. [Y] maître d’œuvre, réclame qu’il soit acté que Mme [P] ne formule aucune demande à son égard et qu’en conséquence, l’appel en garantie de la société Allianz est sans objet, puis condamner celle-ci à lui verser une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Par conclusions du 7 février 2022, la société Acte IARD assureur décennal de la société Somerco demande au tribunal de déclarer irrecevable les demandes de la compagnie Allianz puisque Mme [P] est propriétaire du bien depuis septembre 2009 et que la mission de l’entreprise n’a débuté qu’en juillet 2010, puis condamner la société Allianz lui verser une somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à prendre en charge les dépens.

Par conclusions du 9 février 2026, la société Axa agissant en qualité d’assureur de la société Soren entend obtenir sa mise hors de cause, et en cas de condamnation, l’autorisation d’opposer les franchises et plafonds contractuels et, en tout état de cause, le paiement d’une indemnité de procédure de 1800 €.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

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Maître [A] [W] liquidateur judiciaire de la société Soren TP ( Selarl GM) a été cité par assignation du 7 juin 2021 remis à une personne habilitée.

la société Amman Provence Provence a été citée par acte remis à l’étude le 7 juin 2021,

[T] [O], par acte remis à l’étude le 21 décembre 2020

[B] [O], par acte remis à l’étude le 21 décembre 2020

[I] [S] et [M] [S] par procès-verbal de recherches infructueuses du 28 décembre 2020

[F] [R] par acte remis à son domicile à son conjoint M. [BV] [HQ] le 17 décembre 2020

[V][X] par acte remis à personne le 28 décembre 2020,

[K] [C] par acte remis à l’étude le 16 décembre 2020,

M. [G] liquidateur de la Société Méridonale de Coordination (Somerco) a été cité suivant procès-verbal de recherches infructueuses du 30 décembre 2020 puis du 28 juin 2021.

Ces parties n’ont pas constitué avocat. La présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard de l’ensemble des parties conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

Le 8 décembre 2025, le juge de la mise en état a rendu une ordonnance fixant la clôture différée au 10 février 2026 et renvoyant l’affaire à plaider le 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En son rapport déposé en l’état le 16 décembre 2019 mais illustré de clichés photographiques, l’expert judiciaire, M. [V] [Z] explique qu’une fuite sur une canalisation dans le vide sanitaire a été réparée suite à l’intervention de l’assureur Dommages-ouvrage; que néanmoins la dégradation est « très importante » dans toute la zone sanitaire ; que manifestement, il y a eu des débordements d’eaux usées et vannes par le siphon du wc et par le siphon de la baignoire en provenance des étages supérieurs (…) ; le 6 Juin 2018 il a été constaté une très forte humidité sous le carrelage de la zone cuisine/séjour, soit de 28 à 40 % selon les zones, ainsi que des traces de ruissellement très importantes le long de la gaine technique qui passe par les sanitaires, l’humidité dans toute cette zone montrant que la venue est active.

Cet expert conclut que les désordres sont imputables très majoritairement aux parties communes (canalisation verticale) et aux dysfonctionnements des évacuations EU/EV.

Il indique que depuis 2014, date des dégâts des eaux, l’appartement est totalement inhabitable de sorte que Mme [P] a subi un préjudice majeur et que la société Foncia Grand Bleu n’a pas informé sa mandante de l’important dégât des eaux subi en 2014 ni du fait que ses locataires avaient quitté son appartement en juillet 2014. Il ajoute que la déclaration auprès de l’assureur dommages ouvrage que Foncia dit avoir effectuée le 15 octobre 2015 semble «quelque peu tardive» et qu’elle n’a pas été suivie de travaux de réfection de l’appartement.

Mais n’ayant pas pu achevé les opérations d’expertise, M. [Z] déclare ne pouvoir faire que des suppositions.

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En son rapport définitif déposé le 7 octobre 2024, l’expert judiciaire M. [Q] [D] qui a pu mener à son terme, les opérations d’expertise, conclut en indiquant en substance,

** sur la nature des désordres constatés et la responsabilité des intervenants,

— les désordres ont été traités avant la fin de l’année 2015 mais l’appartement est resté dans le même état que celui constaté lors de l’expertise précédente en 2019,

— la situation de l’appartement de Mme [P] et de ses préjudices apparaissent techniquement de la responsabilité de la société Tangerim Foncia, en raison d’une absence de diligences de ce gestionnaire depuis le 8 juillet 2014 et durant toute la durée de la validité de son mandat de gestion,

** Le coût total des travaux de remise en état est estimé à 16 310 € hors-taxes, sous déduction de l’indemnité de 2586,02 € que Mme [P] a perçu de son assureur sur le rapport Elex du 22 mars 2016,

** Le préjudice de jouissance est invoqué par Mme [P] qui a loué l’appartement moyennant un loyer de 591 € par mois jusqu’au 8 juillet 2014. Elle l’estime à une durée de 120 mois soit un total de 70 920 €.

Sur le bien-fondé de l’action en responsabilité engagée par Mme [P] à l’égard de son mandataire immobilier

À l’appui des demandes qu’elle formule dans le dernier état de ses conclusions à l’égard de la seule société Foncia Grand Bleu, Mme [P] soutient que le mandat du 2 février 2012 portant sur la gestion locative de son bien qu’elle a confié à la société Tagerim Prado aux droits de laquelle vient la société Foncia, n’a pas été résilié comme le prétend celle-ci qui affirme lui avoir envoyé un courrier recommandé de résiliation le 1er février 2018 qu’elle n’a jamais reçu. Elle en déduit donc que le mandat ayant pris effet le 2 février 2012 conclu pour une durée de neuf ans avec tacite reconduction, a été reconduit le 2 février 2021 jusqu’au 2 février 2030.

Elle se réfère aux conclusions de M. [D] qui indique dans son rapport, que le mandataire immobilier de Mme [P] est responsable des préjudices qu’elle subit.

La société Foncia oppose en premier lieu, qu’elle a mis fin au mandat la liant à Mme [P] par lettre recommandée avec accusé de réception qu’elle a envoyée le 1er février 2018 ajoutant qu’il est constant qu’un mandataire ne peut être tenu par un mandat contre sa volonté, en particulier lorsque son exécution s’avère impossible; que selon ses conclusions, la lettre adressée à Mme [P] était explicite sur sa volonté de mettre fin au mandat de gestion et que l’accusé de réception renvoyé par la poste mentionne « pli avisé et non réclamé » et non pas que le destinataire est inconnu à l’adresse ou qu’il y a eu un défaut d’accès ou d’adressage.

Pour elle, la lettre a été envoyée à l’adresse connue par Foncia non contestée par Mme [P] à savoir « [Adresse 2] » et l’article R1-1-6 du Code des postes et des communications dispose que lorsque la distribution d’un envoi postal recommandé relevant du service universel est impossible, le destinataire est avisé que l’objet conservé en instance pendant 15 jours calendaires. À l’expiration de ce délai, l’envoi postal est renvoyé à l’expéditeur lorsque celui-ci est identifiable.

Elle soutient que le facteur a bien essayé de délivrer la lettre à la bonne adresse mais la destinataire étant absente, elle a été avisée qu’elle avait un délai de 15 jours pour retirer la lettre au bureau de poste, et argue de ce qu’une telle lettre a la même valeur probante qu’une lettre recommandée avec accusé de réception que le destinataire refuserait de retirer.

Subsidiairement, elle fait valoir qu’il ressort de l’historique du litige, que la société Tagerim a été diligente dans l’exercice de sa mission et n’a commis aucune faute puisqu’elle était tenue d’attendre d’obtenir l’autorisation du syndic pour entreprendre les travaux.

Elle ajoute que l’expert reste lacunaire sur la description des désordres et que le premier expert qui a déposé son rapport à l’état a indiqué qu’une partie des désordres constatés dans l’appartement de Mme [P] pourrait provenir des parties communes dont le syndicat doit assurer l’entretien et la réparation.

Quant au syndicat des copropriétaires, il conteste sa responsabilité en soulignant que le rapport d’expertise de M. [D] exclut totalement une faute imputable à la copropriété.

Sur la responsabilité alléguée de la société Foncia Grand Bleu

L’action que Mme [P] a engagée à l’égard de l’agence immobilière à laquelle elle a confié la gestion locative de son bien affecté depuis 2014 le désordre, est fondée sur les dispositions des articles 1991 et 1992 du Code civil qui impose au mandataire d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et de répondre des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, ainsi que des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il résulte des pièces du dossier des explications des parties que Mme [P] a consenti à la société Tagerim Prado, un mandat de gestion locative en date du 2 février 2012, concernant l’appartement situé au rez-de-chaussée du bâtiment C03 de la résidence [Etablissement 1], la propriétaire déclarant résider [Adresse 2] (Ile de la Réunion).

Ce contrat prévoit notamment (clause 4) que le gestionnaire doit prendre toutes mesures conservatoires, et faire procéder aux menues réparations mais aussi à celles plus importantes mais urgentes et indispensables pour louer ou assurer la décence des biens concernés par le mandat.

Ce mandat consenti pour une durée de neuf ans est stipulé renouvelable par tacite reconduction, cette reconduction étant limitée à 27 ans, avec cette précision que les parties pourront résilier ce mandat annuellement à sa date d’anniversaire à condition d’en aviser l’autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception trois mois avant la date d’anniversaire de sa prise d’effet.

Le 4 octobre 2013, la société Tagerim a avisé Mme [P] de son rapprochement avec le groupe Foncia.

Le 9 avril 2014, la société Tagerim a informé Mme [P] de ce que ses locataires avaient donné congé pour le 8 juillet 2014.

Par des courriers dont le premier est daté du 10 avril 2015, Mme [P] a écrit à la société Tagerim pour lui indiquer qu’elle avait été informée que son appartement n’était plus loué depuis le mois de juillet 2014, et qu’il subissait un dégât des eaux dont elle n’avait pas été informée.

Il n’est pas produit de pièces montrant que la société Tagerim (Foncia) a répondu à l’un de ces courriers, et du reste, la société Foncia qui invoque en premier lieu avoir résilié le mandat le 1er février 2018, ne prétend pas y avoir répondu. Mais elle soutient avoir prévenu le syndic afin qu’il actionne l’assurance dommages ouvrage pour une expertise. Cependant, la pièce à laquelle il est fait référence (annexe 801 du rapport d’expertise) est effectivement une déclaration de sinistre dommage ouvrage effectuée par le syndic SNG le 14 avril 2014 sans indication de ce que l’information avait été donnée par le gestionnaire immobilier de Mme [P].

Mme [P] produit un courrier adressé par la société Foncia au syndic SNG le 25 août 2015 lui signalant les désordres dans l’appartement et lui demandant de faire le nécessaire pour y remédier. Le syndic SNG a procédé à une nouvelle déclaration de sinistre du 27 novembre 2015 pour défaut de pente sur le réseau d’évacuation bâtiment C remontée d’eaux usées dans le logement C01 et C03 (propriétaire Mme [P]) mais il n’est produit aucune pièce montrant que la société Foncia a effectué des travaux même conservatoires dans l’appartement de manière à pouvoir le relouer rapidement.

La société Foncia conteste toute inertie et considère avoir fait tout ce qui était en son pouvoir, en prévenant le syndic.

Mais d’une part, les dates des courriers ci-dessus établissent clairement une période de carence du mandataire immobilier qui a tardé à prévenir sa mandataire.

L’expert judiciaire M. [D] qui a examiné l’appartement de Mme [P] au contradictoire de toutes les parties, ainsi que tous les éléments du dossier, a exclu des causes des désordres, un dégât des parties communes, et a considéré que la gestion du sinistre par le mandataire de Mme [P] était techniquement à l’origine de la détérioration de l’appartement de cette dernière, car, à la suite de la rupture d’une canalisation enterrée en avril 2014, des travaux avaient bien été réalisés sur les parties communes en décembre 2014, mais en revanche le dégât des eaux consécutif constaté dans l’appartement de Mme [P] lors de l’état des lieux de sortie des derniers locataires en juillet 2014, n’avait pas fait l’objet de mesures conservatoires ou de travaux d’urgence. Les constatations de cet expert sont venues confirmer les conclusions déposées en l’état par M. [Z] indiquant que le gestionnaire immobilier n’avait pas agi avec diligence à l’égard de sa mandante.

La société Foncia Grand Bleu qui ne produit pas d’éléments matériels permettant de remettre en cause les conclusions de l’expert judiciaire, M. [D], a donc bien engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de Mme [P] sa mandante.

Sur l’étendue de la responsabilité

Pour se défendre, la société Foncia argue en premier lieu de ce qu’elle a révoqué le mandat la liant à Mme [P] le 1er février 2018 (cette lettre constitue l’annexe 703. 1 et 2 du rapport d’expertise). Le tribunal répond immédiatement que ce moyen ne serait pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité pour le sinistre survenu en 2014 mais vaudrait seulement pour le calcul du préjudice de jouissance dont Mme [P] demande réparation sur une période de 10 ans.

En outre, dans ce courrier de résiliation, la société Foncia écrivait à Mme [P] en ces termes : “ l’état actuel de votre logement nous contraint à vous adresser le présent courrier. En effet, vous subissez depuis de nombreuses années des dysfonctionnements qui nous empêchent de commercialiser votre appartement. Nous vous remercions de nous indiquer si vous détenez de nouveaux éléments nous permettant d’envisager une commercialisation de votre bien dans le futur. En l’absence d’une remise en état de votre appartement le rendre habitable, par la présente, nous nous voyons dans l’obligation de résilier notre mandat de gestion signé le 2 février 2012. (…)”.

Ainsi, la société Foncia dénonce le mandat de gestion qui lui a été consenti au motif que l’appartement ne peut plus être loué alors que, justement dans le cadre de son mandat, il lui appartenait de prendre les mesures nécessaires pour permettre la mise en location du bien.

Par conséquent, la société Foncia n’étant pas fondée à invoquer l’impossibilité de poursuivre les relations commerciales avec Mme [P], elle ne pouvait résilier unilatéralement le mandat qu’à sa date anniversaire en avisant l’autre partie par lettre recommandée avec avis de réception trois mois avant la date anniversaire de sa prise d’effet ( 2 février), ce qui induit que le courrier du 1er février 2018, à supposer qu’il ait été reçu par sa destinataire, aurait été tardif.

Le tribunal relève surabondamment que, la société Foncia ne peut sérieusement soutenir que ce pli retourné avec la mention « avisée et non réclamée » a la même valeur probante qu’un pli dont le destinataire a eu connaissance et qu’il a refusé de retirer, alors qu’elle ne produit pas la moindre preuve de ce que Mme [P] a été informée de l’existence de cette lettre d’une manière ou d’une autre.

Par conséquent, il s’évince du dossier que la société Foncia est restée engagée à son égard par les obligations du mandat de gestion locative signé le 2 février 2012 et qu’elle doit donc réparer le dommage causé par les manquements commis à ses obligations de tenir l’appartement en état locatif ou, à défaut, d’aviser sa mandante de l’impossibilité de le faire.

Sur l’indemnisation due à Mme [P] du fait de la faute contractuelle

En premier lieu, Mme [P] sollicite le remboursement des travaux de remise en état qui ont été chiffrés à 16 310 € hors-taxes par l’expert judiciaire selon le devis établi par l’entreprise David multiservices.

La société Foncia n’oppose aucun argument pertinent à cette demande chiffrée à laquelle dès lors il doit être fait droit, sous déduction de la somme de 2586,02 € versée par l’assureur de Mme [P], soit une somme résiduelle de 13723,98 €.

En second lieu, Mme [P] sollicite la condamnation de la société Foncia à payer le montant total des loyers qu’elle estime avoir perdus depuis le 8 juillet 2014 et jusqu’au 8 juillet 2024, soit la somme de 79 194 €, qui représenterait son préjudice de jouissance.

La société Foncia oppose que cette demande est exhorbitante et que l’indemnisation ne pourrait tout au plus consister qu’en une perte de chance de louer le bien.

Il est vrai que Mme [P] ne produit pas d’éléments de nature à établir que l’intégralité des loyers qu’elle n’a pas perçu est mathématiquement la conséquence de la faute contractuelle de la société Foncia.

Il ressort également du dossier que Mme [P] n’a pas fait procéder à des travaux de remise en état de son appartement pendant toute cette période courant jusqu’en juillet 2024 alors que l’expert judiciaire, M. [D] a constaté qu’il avait été remédié à la cause structurelle des désordres en décembre 2014 et que le bien n’était pas plus dégradé 10 ans après.

Or, il y a lieu de rappeler que la première expertise confiée à M.[Z] n’a pas été menée à son terme car Mme [P] n’a pas réglé la consignation complémentaire qui lui incombait et déjà, au dépôt du rapport de M. [Z], il apparaissait que la responsabilité de l’agence Foncia pouvait être engagée. Mme [P] a demandé une nouvelle expertise en 2023 mais l’expert, M. [D], n’a rien constaté de plus, et a seulement pu mener à son terme la mesure d’expertise.

Ainsi, Mme [P] a laissé son appartement en l’état pendant toutes ces années alors même qu’elle avait reçu une indemnisation partielle de 2586,02 € de son assureur outre 8000 € du syndicat des copropriétaires (en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état du 26 juillet 2023).

Il apparaît donc que la faute contractuelle avérée de la société Tagerim/Foncia consistant à ne pas avoir averti Mme [P] du dégât des eaux en avril 2014 et n’avoir pas fait de travaux d’urgence pour mettre l’appartement hors d’eau puis de travaux conservatoires même après la réparation des parties communes en décembre 2014, a fait perdre une chance à la mandante d’être informée en temps utile et de pouvoir entreprendre la rénovation de l’appartement pour pouvoir le relouer rapidement : mais au regard des éléments concrets de la procédure conduite par Mme [P] et sur la base d’un loyer mensuel de 590 €, l’indemnisation de cette perte de chance doit être chiffrée à la somme de 14160 €.

La société Foncia devra donc régler à Mme [P] une somme de 13723,98 € pour les travaux de reprise et celle de 14160 € au titre de la perte de chance de relouer le logement en indemnisation du dommage résultant directement et exclusivement de sa faute.

La société Foncia sollicite vainement la garantie de Mme [P] à l’égard de laquelle elle est déclarée fautive . Elle demande aussi la garantie du syndicat des copropriétaires et de la société SNG mais aucune faute n’est retenue à l’égard d’une de ces parties et la concluante ne produit pas d’autres éléments matériels permettant de caractériser un quelconque manquement lui ayant causé un préjudice direct. Elle sera donc déboutée de l’ensemble de ses prétentions.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires de remboursement de la provision réglée à Mme [P]

Le juge de la mise en état a fait droit à la demande de Mme [P] sollicitant la condamnation du syndicat des copropriétaires à verser cette provision à Mme [P] sur la base du rapport de M. [Z] qui estimait que la responsabilité de la copropriété pouvait être engagée au même titre que celle du mandataire immobilier, la société Foncia.

L’expertise de M. [D] et les autres éléments de la procédure n’ont pas permis de mettre en évidence une faute du syndicat des copropriétaires qui a fait effectuer les travaux de réparation de la canalisation, partie commune, dès qu’il a été avisé et qu’il a pu agir dans le cadre de son mandat.

Mme [P] sollicite que “tout succombant” soit condamné à prendre en charge le remboursement de cette provision, mais elle n’établit pas que ce succombant, quelqu’il soit, a commis une faute à son égard justifiant qu’il soit tenu de lui payer cette même somme.

Dès lors, la demande de provision étant faite aux risques et périls de la partie qui la demande et en l’absence de responsabilité retenue au fond à l’égard de la copropriété, Mme [P] doit être condamnée à restituer la somme de 8000 € au syndicat des copropriétaires.

Sur les frais du procès

En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront laissés à la charge de la société Foncia Grand Bleu qui est la partie perdante.

La société Foncia Grand Bleu devra également indemniser Mme [P] des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour obtenir gain de cause à l’égard de son mandataire immobilier.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande présentée par une autre partie au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

Vu le mandat de gestion locative consenti par Mme [H] [P] à la société Tagerim Prado aux droits de laquelle vient la société Foncia Grand Bleu,

Vu les articles 1991, 1992 et suivants du Code civil,

Condamne la société Foncia Grand Bleu (anciennement société Tagerim Prado) à payer à Mme [H] [P], les sommes suivantes :

—  13723,98 € au titre de son préjudice matériel,

—  14160 € au titre de la perte de chance de relouer son logement,

—  3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute Mme [P] du surplus de ses prétentions,

La condamne à restituer au syndicat des copropriétaires la somme de 8000 € représentant la provision qu’il lui a versée en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état,

Rejette les demandes des autres parties,

Condamne la société Foncia Grand Bleu à supporter les entiers dépens de l’instance,

Rejette toutes les demandes des autres parties y compris celles présentées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu l’article 514 du Code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire par provision,

Le greffier, Le Président,

copie exécutoire à :

M^e Lionel ALVAREZ

M^e Jérôme BRUNET-DEBAINES

M^e Laure BONNEVIALLE -HALLER

M^e Luc COLSON

M^e Alain DE ANGELIS

M^e Laurence JOUSSELME

M^e Frédéric BERGANT

M^e Danielle ROBERT

M^e Sébastien GUENOT

M^e Alexandrine ARSENTO

M^e Grégory KERKERIAN

Délivrées le

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