REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 22 AVRIL 2026

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N° RG 25/09327 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K7BA

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

CADRE GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DÉBATS :

A l’audience du 18 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Avril 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Rose-Marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Marie-Françoise LABBE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR

Monsieur [W] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Rose-marie FURIO-FRISCH

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 26 novembre 2024 ayant pris effet le 03 décembre 2024, la société CDC HABITAT a consenti à Monsieur [W] [H] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 587,26 €, outre une provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2025, la société CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [W] [H] un commandement de payer pour un montant de 1 455,47€ en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 décembre 2025, la société CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir constater la résolution de plein droit du bail conclu entre les parties sur le logement et l’emplacement de stationnement, par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion du locataire et le condamner au paiement provisionnel de l’arriéré locatif, outre l’octroi d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 11 décembre 2025.

À l’audience du 18 mars 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société CDC HABITAT représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5627,36 € arrêtée au 12 mars 2026 (mois de mars inclus), après déduction d’une partie des frais figurant aux termes de son dernier décompte à la même date.

Monsieur [W] [H] n’était ni présent ni représenté, bien que régulièrement assigné. Par courriel du 12 mars 2026, Monsieur [H] a indiqué avoir été déployé en mission militaire au Moyen Orient sans date de retour fixée et sollicité le report de l’audience. Compte-tenu de l’absence de date de retour envisageable du défendeur, confrontée à l’urgence invoquée par la requérante, il n’a pas été fait droit à la demande de renvoi.

Le diagnostic social et financier reçu ayant fait l’objet d’un PV de carence, il n’a pu en être donné lecture à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Conformément aux articles 473 et 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 11 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT a régulièrement notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 12 août 2025, soit dans un délai de 6 semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société CDC HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce,le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 22 août 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d’une somme de 1 455,47 €.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de 6 semaines applicable en l’espèce.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l’expiration du délai de 6 semaines à compter du commandement de payer, soit le 03 octobre 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 novembre 2024 à compter du 03 octobre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués (logement et emplacement de stationnement) selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit par ailleurs restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Enfin, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation sans droit ni titre d’un logement justifie l’indemnisation de son propriétaire par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce,l’indemnité d’occupation peut être fixée à la somme de 671,92 € par mois, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises applicable à la date de la résiliation.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail d’habitation du 26 novembre 2024, du commandement de payer délivré le 22 août 2025 et du dernier décompte de la créance produit, que la société CDC HABITAT rapporte la preuve d’un arriéré locatif, qui doit être redressé au regard des considérations qui suivent.

En effet, il convient de déduire du décompte présenté arrêté au 12 mars 2026 à la somme de 5627,36 €, les sommes dont la créance n’est pas établie de façon incontestable, à savoir les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, ainsi que les éventuels surloyers dont la créance n’est pas établie. En l’occurrence, si le demandeur a tenu compte des frais mis à la charge du locataire à la date des 17 février 2026 et 1er septembre 2025, il appert du relevé de compte produit que les frais de contentieux comptabilisés le 1er juillet 2025 n’ont pas été déduits, soit un montant de 124,25 €, qu’il conviendra de déduire de l’arrêté des sommes dues.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [W] [H] à payer à la société CDC HABITAT la somme provisionnelle de 5 .503,11 € (5 627,36 € – 124,25 €), au titre des sommes dues au 12 mars 2026 (échéance du mois de mars incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [W] [H] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance.

Monsieur [W] [H] sera par ailleurs condamné au paiement de l’indemnité d’occupation fixée plus haut à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de départ effectif des locataires.

II / SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [H] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [W] [H] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré

DECLARE recevable la demande aux fins de résiliation judiciaire concernant le bail d’habitation consenti par la société CDC HABITAT à Monsieur [W] [H],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 novembre 2024 entre la société CDC HABITAT d’une part, et Monsieur [W] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 03 octobre 2025 à minuit,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux (logement et emplacement de stationnement), l’expulsion de Monsieur [W] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [W] [H] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges dus au jour de la résiliation du bail, soit la somme de 671,92 € par mois,

CONDAMNE Monsieur [W] [H] à payer à la société CDC HABITAT la somme provisionnelle de 5 .503,11 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 mars 2026 (échéance de mars incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [W] [H] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] à payer à la société CDC HABITAT à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance suivant celle de l’arrêt du décompte et jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [W] [H] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [H] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 22 août 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE CADRE GREFFIER LA PRÉSIDENTE