RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

AUDIENCE PUBLIQUE – LOYERS COMMERCIAUX

MINUTE N° : 2024/

N° RG 24/00379 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HSUH

NAC : 30C Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

ASSOCIATION IMMOBILIERE [Localité 7] (ASIV)

Association régie par la loi du 1er juillet 1901.

Déclarée à la préfecture de l’Eure le 23 juillet 1974, selon publication au Journal Officiel du 31 juillet 1974

Enregistrée au RNA sous le numéro W273001949.

Dont le siège est sis :

[Adresse 5]

— [Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège.

Représentée par M^e Elodie MARCET, membre du cabinet BRAULT et associés avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) et par M^e Karine NAUROY, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant)

DEFENDEUR :

GROUPEMENT DE L’ENSEIGNEMENT CATHOLIQUE DU PAYS DE [Localité 3]-GEC

Association régie par la loi du 1er juillet 1901.

Déclarée à la préfecture de l’Eure le 29 août 1980, selon publication au Journal Officiel du 07 septembre 1980.

Enregistrée au RNA sous le numéro W273002781 et inscrite au SIRENE le 01 septembre 2011 sous le n°752 897 819 00013

Dont le siège est sis :

[Adresse 1]

— [Localité 3]

Représenté par son Président domicilié es-qualités audit siège

Représenté par M^e Christophe BASSET, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)et par M^e Pierre DELANNAY, membre de la SCP BARON-COSSE-ANDRE, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant)

JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX : Madame Marine DURAND, Présidente

GREFFIER : Madame Christelle HENRY, greffier lors de l’audience et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier lors de la mise à disposition de la décision au greffe.

DÉBATS :

En audience publique du 09 Septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise au délibéré au 14 novembre 2024.

JUGEMENT :

— Avant dire droit,

— mis à disposition au greffe,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— rédigé par Madame Marine DURAND,

— signé par Madame Marine DURAND, juge et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier lors de la mise à disposition de la décision au greffe.

Copie exécutoire délivrée le :

Copie délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seings privés du 4 novembre 1983, l’ASSOCIATION IMMOBILIERE [Localité 7] (ASIV) a conclu un bail commercial avec l’ORGANISME DE GESTION DE L’ENSEIGNEMENT CATHOLIQUE [6] aux droits duquel vient le GROUPEMENT DE L’ENSEIGNEMENT CATHOLIQUE DU PAYS DE [Localité 3] (GEC) divers locaux à usage d’établissement d’enseignement privé catholique sis à [Localité 3] [Adresse 2] et [Adresse 4] moyennant un loyer annuel de 65.000 Francs HC.

Le loyer annuel actuel s’élève à la somme de 18.000 euros HC.

Par exploit d’huissier du 14 décembre 2022, l’ASIV a fait délivrer au GEC un congé avec offre de renouvellement du bail commercial, à effet du 1er juillet 2023, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 125.000 euros HC.

Par acte d’huissier du 11 mai 2023, l’ASIV a signifié au GEC un mémoire préalable aux termes duquel elle sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé dans les conditions précitées.

Les parties ne s’accordant pas sur le montant du loyer renouvelé, l’ASIV a, par acte d’huissier du 24 janvier 2024, fait assigner le GEC devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Évreux aux fins de voir fixer judiciairement le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 125.000 HC euros à compter du 1er juillet 2023.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié par courrier recommandé avec accusé de réception du 30 juillet 2024, l’ASIV demande au juge des loyers commerciaux de :

Juger que le bail est renouvelé pour 9 années à compter du 1er juillet 2023, sous réserve de l’exercice éventuel par le bailleur, ou le locataire, de son droit d’option ; Juger que le déplafonnement est justifié en raison de la durée du bail expiré, supérieure à 12 ans ; A titre principal,

Fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023 à la valeur locative, soit la somme annuelle en principal de 125.000 euros HC par an ; A titre subsidiaire,

Désigner tel expert spécialisé en matière immobilière et en baux commerciaux ; En tout état de cause,

Fixer le montant du loyer provisionnel, pendant la durée de l’instance, et à compter du 1er juillet 2023, à la somme annuelle en principal de 72.000 euros HC par an ; Juger que les intérêts au taux légal seront dus sur tous arriérés de loyer, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, ou subsidiairement à compter de la saisine du Tribunal, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du code civil ; Réserver les dépens.

Au soutien de sa demande, l’ASIV rappelle, tout d’abord, que le bail commercial a été tacitement prolongé depuis son origine. Elle précise également avoir pour objet la gestion des immeubles dont elle est propriétaire civile et propriétaire canonique outre celle des « bonnes œuvres ». Aussi, elle fait savoir que sa seule source de revenus est issue du loyer acquitté par le GEC.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé, en considération de la situation de tacite prolongation depuis 39 années dudit bail, l’ASIV considère que ledit loyer doit être fixé à la valeur locative conformément aux articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. A ce titre, se rapportant aux travaux de l’expert amiable mandaté par ses soins, elle soutient que la situation favorable des locaux, leur bon état général et de manière générale leurs caractéristiques justifient la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur retenue par ledit expert en considération de références de bureaux en l’absence de références équivalentes dans le voisinage.

Sur la fixation du loyer provisionnel durant l’instance, l’ASIV se fonde sur les dispositions de l’article L. 145-57 alinéa 1er du code de commerce pour présenter une telle demande faisant valoir la précarité de sa situation consécutive à l’absence d’évolution du loyer pendant 35 ans et le caractère toujours dérisoire du loyer en cours.

Aux termes de son mémoire préalable en réponse n°2 notifié par courrier recommandé avec accusé de réception du 26 août 2024, le GEC demande au juge de loyers commerciaux de :

Le dire recevable et bien-fondé en ses demandes, moyens et fins ; Fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2023 à la somme de 35.000 euros hors charges par an, Subsidiairement,

Voir désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative et ce, aux frais avancés de la bailleresse, Voir, dans ce cas, fixer le loyer provisionnel à la somme de 18.000 euros hors charges par an, et à titre infiniment subsidiaire à la somme de 25.000 euros hors charges par an.

Le GEC s’associe, tout d’abord, à l’analyse de l’ASIV sur la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux exploités conformément aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce eu égard à la situation de prolongation tacite du bail au-delà de douze années.

A ce titre, il reproche aux travaux effectués par l’expert amiable mandaté par la demanderesse l’absence de références portant sur des locaux équivalents même en dehors du voisinage outre l’absence de prise en considération du caractère inutilisable d’une partie des locaux déclarant justifier de désordres structurels existants sur un des bâtiments loués. Aussi, le GEC se rapporte aux travaux de l’expert mandaté par ses soins reposant sur des références équivalentes situées dans un périmètre géographique élargi.

Sur la fixation du loyer provisionnel, le GEC rappelle qu’il a toujours respecté ses obligations contractuelles au contraire de l’ASIV reprochant à cette dernière son manquement à son obligation d’entretien. Il considère, en tout état de cause, indifférente la situation financière de l’ASIV dans la fixation d’un loyer provisionnel et estime que le montant invoqué en demande ne se révèle nullement justifié en l’absence de références équivalentes.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 septembre 2024, au cours de laquelle les parties étaient représentées par leur conseil.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la valeur locative

Selon l’article L145-33 du code du commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

— Les caractéristiques du local considéré ;

— La destination des lieux ;

— Les obligations respectives des parties ;

— Les facteurs locaux de commercialité ;

En outre, par application de l’article R. 145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

En l’espèce, les parties s’accordent à reconnaître le principe du déplafonnement du loyer du bail renouvelé par suite de la prolongation tacite du bail au-delà de douze années et, partant, la fixation dudit loyer à la valeur locative des locaux considérés.

Pour justifier de cette valeur locative, force est de constater que chacune des parties a mandaté un expert amiable dont les méthodologies et subséquemment les conclusions divergent de manière particulièrement significative. En effet, si l’expert mandaté par les soins de l’ASIV a rappelé dans son rapport établi le 16 novembre 2022 que « les références d’établissement d’enseignement seraient à privilégier », il a choisi d’utiliser des références de bureaux « en l’absence de telles données sur [Localité 3] », l’expert choisi par le défendeur s’est référé à des valeurs correspondant à des locaux équivalents dans un périmètre géographique élargi jusqu’à l’est parisien.

Il ressort, ainsi, de ces deux rapports une différence significative entre les valeurs unitaires retenues par chacun des experts : 79€/m2 en demande et 22€/m2 en défense.

Si le critère de l’équivalence dûment retenu dans le rapport d’expertise de l’expert mandaté par les soins du GEC doit être privilégié, il n’en demeure pas loin que les références lointaines retenues et la disparité des valeurs relevées ne permettent pas d’être suffisamment éclairé sur la valeur locative à laquelle doit être fixé le loyer du bail renouvelé. En tout état de cause, la méthodologie appliquée par l’expert choisi par l’ASIV se révèle insatisfaisante au regard d’un tel critère.

En conséquence, en l’état de ces approches expertales diamétralement opposées de la valeur locative au mètre carré, et compte-tenu du désaccord des parties, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise judiciaire contradictoire, aux fins de faire recueillir tous éléments objectifs permettant d’estimer la valeur locative sur renouvellement au 1er juillet 2023.

Les frais d’expertise seront avancés par l’ASIV, demanderesse à la procédure, à qui incombe la charge de la preuve de la valeur locative réclamée.

Sur le loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 alinéa 1er du code de commerce, « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. »

En l’espèce, il est établi que le loyer actuel s’élève à la somme de 18.000 euros/an HC. Si le défendeur sollicite la fixation du loyer provisionnel à ce montant, il ressort, néanmoins, du rapport d’expertise produit à sa demande une valeur locative à hauteur de 35.000 euros/an HC en considération d’une référence équivalente se trouvant dans un voisinage immédiat. En revanche et ainsi qu’il a été rappelé ci-avant, les références à des bureaux utilisées par l’expert mandaté en demande ne peuvent utilement objectiver le montant auquel doit être fixé le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance.

En l’état de ces constatations, le loyer provisionnel sera fixé pendant la durée de l’instance à la somme de 35.000 euros/ an HC.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ORDONNE une expertise,

DÉSIGNE à cet effet ;

Monsieur [T] [H]

en qualité d’expert, avec mission de :

— se rendre sur place au [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 3],

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les lieux,

— préciser les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage,

— donner son avis sur la valeur locative des locaux litigieux en fonction des caractéristiques qui précèdent,

— donner son avis sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité conformément aux dispositions de l’article R. 145-6 du Code de commerce en précisant le fondement objectif et chiffré de son analyse économique, et les modifications du local considéré conformément aux dispositions des articles R. 145-4 et R. 145-5 du même code,

N° RG 24/00379 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HSUH jugement du 14 novembre 2024

Subordonne l’exécution de la présente décision en ce qui concerne l’expertise à la consignation au GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE d’Evreux régie d’avances et de recettes par l’ASSOCIATION IMMOBILIERE [Localité 7] d’une avance de 2 000 euros dans un délai de 2 mois à compter du prononcé du jugement;

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque en vertu de l’article 271 du Code de Procédure Civile ;

DIT que l’expert devra lors de l’établissement de sa première note d’expertise indiquer le calendrier des opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise;

DIT que l’expert informera le juge de l’avancement de ses opérations et de ses diligences ;

DIT qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert commis il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ;

DIT que l’expert commis saisi par le greffe du tribunal judiciaire d’Evreux devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment appelées, les entendre en leurs dires, explications et réclamations et y répondre et, lorsque ces observations seront écrites, les joindre à son rapport si les parties le demandent et faire mention de la suite qui leur aura été donnée ; qu’il devra impartir un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, à l’expiration dudit délai, aviser le juge de la carence des parties ; qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu des quels il entend donner son avis ;

DIT que l’expert devra déposer rapport de ses opérations au greffe du tribunal judiciaire d’Evreux (service des expertises) dans un délai de 4 mois à compter du jour où il aura été avisé de la réalisation de la consignation sauf prorogation du délai dûment sollicité en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises;

DIT que l’expert devra procéder personnellement à ses opérations mais qu’il pourra recueillir l’avis d’un autre technicien d’une spécialité distincte de la sienne;

Désigne le juge chargé du contrôle des expertises pour surveiller les opérations d’expertise ;

FIXE le loyer provisionnel à la somme annuelle hors charges de 35.000 euros pendant la durée de l’instance ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

RÉSERVE les dépens.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.

Le greffier La Présidente

Aurélie HUGONNIER Marine DURAND