N° RG 25/00147 – N° Portalis DB22-W-B7J-TDGE. Ordonnance de référé du 24 Novembre 2025.

TRIBUNAL

de [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 9]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00147 -

N° Portalis DB22-W-B7J-TDGE

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du

24 Novembre 2025

IMMOBILIERE 3F

C/

[P] [L]

Expédition exécutoire délivrée

le

à SCP MENARD WEILLER

Expédition certifiée conforme

délivrée le

à M. [P] [L]

Minute n° : /2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 24 Novembre 2025 ;

Sous la Présidence de M. François GUERANGER, Magistrat exerçant à titre temporaire au tribunal judiciaire de Versailles chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffière, lors des débats et de Sylvie PAWLOWSKI, greffière lors du prononcé ;

L’ordonnance suivante a été mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

IMMOBILIERE 3F

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par SCP MENARD WEILLER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Ornella RASSON, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [L]

[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Localité 10]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique des référés du 15 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2025 aux horaires d’ouverture au public du Greffe

FAITS et PRÉTENTIONS

L’IMMOBILIERE 3F (RCS de [Localité 12] n° B 552 141 533), sise [Adresse 3], a donné à bail d’habitation le 30 juin 2022 à Monsieur [P] [L] un logement situé [Adresse 6]. [Adresse 2], à [Localité 14] où ce dernier réside.

Le bailleur a fait délivrer le 22 mai 2024 au locataire un commandement de payer pour un montant de 2 255,12 euros arrêté au 8 juillet 2024. Ce commandement visait expressément la clause résolutoire. La somme en question n’ayant pas été réglée, la dette s’élevait à 4 830,96 euros au 30 avril 2025, terme du mois inclus.

Les diligences entreprises en vue d’un règlement amiable sont demeurées vaines.

Par acte introductif d’instance du 21 mai 2025, IMMOBILIERE 3F a assigné en référé Monsieur [P] [L] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Versailles. Elle sollicite de :

— PRONONCER la résiliation du bail d’habitation, la clause résolutoire visée au commandement de payer étant acquise

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [P] [L] et de tous occupants de son chef dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux

— CONDAMNER Monsieur [P] [L] à lui payer la somme de 4830,96 euros à titre de provision

— CONDAMNER Monsieur [P] [L] à lui payer, à titre de provision sur l’indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif, une somme égale au montant du loyer mensuel augmenté de 50% sans préjudice des charges ; subsidiairement ne pas condamner à une somme inférieure au loyer

— CONDAMNER Monsieur [P] [L] au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER Monsieur [P] [L] à tous les dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, notamment le coût du commandement de payer et de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2025.

Lors de cette audience, IMMOBILIERE 3F fait état d’une dette locative de 3.635,38 euros au 9 octobre 2025. Elle ajoute que les paiements ont repris et qu’elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [P] [L] est présent à l’audience. Il déclare qu’il souhaite rester dans les lieux et qu’il est prêt à payer une somme de 200 euros par mois pour rembourser sa dette. Il a retrouvé du travail et a désormais des revenus stables.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

SUR QUOI

L’article 834 du code de procédure civile prévoit : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du même code complète : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il ressort des pièces produites aux débats que la demande doit être déclarée recevable à la procédure de référé.

SUR LA QUALIFICATION DU JUGEMENT

Aux termes de l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. »

Précisé par l’article R213-9-3 du même code « Le juge des contentieux de la protection connaît à charge d’appel des actions mentionnées à l’article L. 213-4-3. »

et l’article R213-9-4 dudit code énonce : « Le juge des contentieux de la protection connaît, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000 euros, et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions énumérées aux articles L. 213-4-4, L. 213-4-5 et L. 213-4-6. »

En l’espèce, IMMOBILIERE 3F est représentée et Monsieur [P] [L] est présent. Le montant demandé par la société requérante est inférieur à 5 000 euros mais une demande d’expulsion est formulée.

En conséquence, la présente décision sera contradictoire en premier ressort.

SUR LE FOND

Sur la résiliation du bail d’habitation de l’appartement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « I.- Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail d’habitation du 30 juin 2022 comporte une clause résolutoire qui peut être actionnée en l’absence de paiement des loyers et des charges. IMMOBILIERE 3F est donc fondée à demander la constatation de la clause résolutoire pour son compte.

Le commandement de payer du 22 mai 2024 est resté sans suite et la clause résolutoire est donc acquise à compter du 4 juillet 2024, soit six semaines après comme stipulé dans ledit commandement de payer.

Par ailleurs, d’une part, la CCAPEX a été informée le 21 mai 2024 et l’assignation date du 21 mai 2025 et, d’autre part, la préfecture des Yvelines a été saisie le 22 mai 2025 de l’assignation du 21 mai 2025 pour une audience tenue le 15 octobre 2025.

Les délais légaux sont donc respectés.

Pour autant, le bailleur a déclaré à l’audience que Monsieur [P] [L] avait repris le paiement de ses échéances. Le locataire se propose de verser la somme de 200 euros par mois pour apurer sa dette de 3 685,38 euros et le bailleur ne s’y oppose pas. Les conditions d’application des alinéas V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont donc réunies.

En conséquence, la résiliation du bail du 30 juin 2022 sera constatée à compter du 4 juillet 2024, six semaines après le commandement de payer du 22 mai 2024.

Toutefois, il sera accordé à Monsieur [P] [L] un délai pour apurer sa dette. Les effets de la résiliation de son bail d’habitation seront donc suspendus pendant cette période, suspension qui prendrait fin « dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge ».

Dès que Monsieur [P] [L] se sera libéré de sa dette locative tout en continuant à régler ses échéances de loyer, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

Sur l’expulsion du locataire de l’appartement

L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

Et l’article L431-1 du même code prévoit : « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. »

En l’espèce, la résiliation du bail d’habitation dont bénéficiait Monsieur [P] [L] étant acquise à compter du 4 juillet 2024, celui-ci est occupant sans droit ni titre du logement de IMMOBILIERE 3F depuis cette date.

En conséquence, sauf si le locataire a quitté les lieux et remis les clés au propriétaire avant le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, l’expulsion de Monsieur [P] [L] et de tous occupants de son chef dans les lieux sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Toutefois, la mesure d’expulsion est suspendue au règlement de la dette locative Monsieur [P] [L] dans les conditions du point VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et détaillées dans le paragraphe ci-dessous.

Sur les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges

L’article 1103 du code civil prévoit :« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Et l’article 7 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 dispose : « Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »

Enfin, l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative».

En l’espèce, la somme demandée à Monsieur [P] [L] s’élève à 3 685,38 euros arrêtée au 9 octobre 2025. Monsieur [P] [L] demande des délais de paiement sur la base d’échéances de 200 euros et le bailleur ne s’y oppose pas.

En conséquence, Monsieur [P] [L] sera condamné à verser à IMMOBILIERE 3F la somme de 3 685,38 euros au titre des loyers et des charges impayées.

Toutefois, il sera accordé à Monsieur [P] [L] un délai maximum de 19 mois à compter de la signification de la présente décision pour régler sa dette. Le paiement se fera en 18 échéances de 200 euros, le reliquat étant réglé avec la dernière échéance. En cas d’absence de paiement d’une échéance, la totalité de la dette deviendrait immédiatement exigible à la suite d’une mise en demeure.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 544 du code civil dispose : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Et l’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le bail d’habitation ayant été résilié à compter du 4 juillet 2024, Monsieur [P] [L] se trouve occupant sans droit ni titre du bien de IMMOBILIERE 3F, ce qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation pour compenser le dommage causé au propriétaire par l’occupation illicite de Monsieur [P] [L].

En l’occurrence, la provision correspondant à l’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges à compter de la date de la résiliation du bail, c’est-à-dire 376,61 euros. La somme versée au titre du dépôt de garantie, 264,55 euros, sera décomptée.

En conséquence, Monsieur [P] [L] sera condamné à verser à IMMOBILIERE 3F à compter du 4 juillet 2024 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, soit 376,61 euros. Le montant du dépôt de garantie de 264,55 euros et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.

Toutefois, le versement de l’indemnité d’occupation est suspendu au règlement dans les 19 mois de la dette locative de Monsieur [P] [L] dans les conditions du point VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et détaillées dans le paragraphe ci-dessus.

Des frais irrépétibles à hauteur de 200 euros seront dus par Monsieur [P] [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe

CONDAMNE Monsieur [P] [L] à verser à IMMOBILIERE 3F la somme de 3.685,38 euros au titre des loyers et des charges impayées dans un délai maximum de 19 mois à compter de la signification de la présente décision. Le paiement se fera en 18 échéances de 200 euros, le reliquat étant réglé dans la dernière échéance. En cas d’absence de paiement d’une échéance, la totalité de la dette deviendrait immédiatement exigible à la suite d’une mise en demeure.

CONSTATE la résiliation conventionnelle du bail d’habitation conclu le 30 juin 2022 entre IMMOBILIERE 3F et Monsieur [P] [L] à compter du 4 juillet 2024.

Toutefois, un délai de 19 mois pour apurer sa dette étant accordé à Monsieur [P] [L], les effets de la résiliation de son bail d’habitation seront suspendus pendant cette période, suspension qui prendrait fin « dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge » en l’occurrence dans le délai de 19 mois.

Dès que Monsieur [P] [L] se sera libéré de leur dette locative tout en continuant à régler ses échéances, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [P] [L] et de tous occupants de son chef du logement conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec le concours de la force publique sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Cette expulsion est toutefois suspendue au paiement par Monsieur [P] [L] de sa dette dans les conditions exposées à l’alinéa précédent.

CONDAMNE Monsieur [P] [L] à verser à IMMOBILIERE 3F à compter du 4 juillet 2024 jusqu’à libération des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, soit 376,61 euros. Le montant du dépôt de garantie de 264,55 euros et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.

Cette mesure est toutefois suspendue au paiement par Monsieur [P] [L] de sa dette dans les conditions exposées au second alinéa de la décision.

CONDAMNE Monsieur [P] [L] au paiement d’une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [P] [L] aux dépens de la présente instance conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT