TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/01124 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H5QH

S.A. SILOGE

C/

[W] [J]

[V] [G] épouse de Monsieur [W] [J]

JUGEMENT DU 06 MARS 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 06 Mars 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A. SILOGE

[Adresse 9]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représentée par Maître Delphine BERGERON-DURAND de la SCP BOYER BERGERON-DURAND, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [J]

[Adresse 1]

[Adresse 12] [Adresse 8]

[Localité 4]

Comparant

Madame [V] [G] épouse de Monsieur [W] [J]

[Adresse 1]

[Adresse 11] [Adresse 8]

[Localité 4]

Comparante

DÉBATS à l’audience publique du : 08 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Valérie DUFOUR

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 08 janvier 2018, la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE a donné à bail à Monsieur [W] [J] et Madame [V] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 998,91 euros provisions sur charges comprises.

Par acte notarié en date du 21 décembre 2018, la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE a cédé la propriété du bien à la S.A. SILOGE.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. SILOGE a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 mars 2024, puis les a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d’ÉVREUX par actes de commissaire de justice du 17 octobre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 08 janvier 2025, la S.A. SILOGE, représentée par son Conseil, sollicite du tribunal de voir :

— condamner solidairement Monsieur [W] [J] et Madame [V] [J] à lui payer la somme actualisée de 5.589,08 euros due au titre d’arriérés de loyers compte arrêté au 06 janvier 2025,

— condamner solidairement Monsieur [W] [J] et Madame [V] [J] à lui payer les loyers dus à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail,

— condamner solidairement Monsieur [W] [J] et Madame [V] [J] à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [W] [J] et Madame [V] [J] à lui payer les intérêts de droit à compter du commandement de payer qui a été signifié le 22 mars 2024 pour une somme de 4.721,87 euros représentant le montant des loyers et charges alors dus au 12 mars 2024 et à compter du jugement pour le surplus,

— constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers en application des articles 7 a) et 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1134 et suivants du Code civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés, portant sur un appartement situé [Adresse 2],

— ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [J] et Madame [V] [J] et dire en conséquence que les locataires seront tenus de laisser libre de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, l’appartement appartenant à la S.A. SILOGE, et de lui remettre les clés après avoir satisfait à leurs obligations de locataires sortants,

— autoriser le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut, par le bailleur,

— dire que faute par eux de ce faire, ils y seront contraints par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— condamner solidairement Monsieur [W] [J] et Madame [V] [J] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner in solidum Monsieur [W] [J] et Madame [V] [J] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement.

Par ailleurs, elle s’est dite favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [W] [J] et Madame [V] [J], comparants en personne, ont reconnu la dette locative à l’exception du montant d’une facture d’eau s’élevant à 3.000 euros. En outre, ils ont sollicité des délais de paiement à hauteur de mensualités de 150 euros en sus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, mais il ne contenait aucune information sur la situation personnelle et financière des locataires.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 18 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 01er juillet 2024 au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 17 octobre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 7, page n°3) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [W] [J] et Madame [V] [J] le 22 mars 2024 pour un montant en principal de 4.721,87 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 mai 2024.

En conséquence, la résiliation sera constatée et l’expulsion de Monsieur [W] [J] et Madame [V] [J] pourra être ordonnée.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en cette hypothèse, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 du code de procédures civiles d’exécution. Par conséquent, à ce stade de la procédure, il n’y a pas lieu de statuer plus avant de ce chef.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET

INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

L’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A. SILOGE produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [J] et Madame [V] [J] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite non justifiés et le cas échéant déjà compris dans les dépens (156,88 euros) la somme de 5.589,08 euros à la date du 06 janvier 2025.

Ce décompte inclut une dernière ligne créditrice de 1.100 euros (règlement des locataires) en date du 23 décembre 2024 et une dernière ligne débitrice de 9 euros (provision CMS) en date du 31 décembre 2024.

Monsieur [W] [J] et Madame [V] [J], comparants, reconnaissent partiellement le montant de la dette et ne produisent pour le surplus aucun élément au soutien de la contestation relative à la facture d’eau.

En outre, le contrat de bail prévoit une clause de solidarité (article 8, page n°3).

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 5.589,08 euros correspondant :

— aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 23 mai 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (terme de décembre 2024 inclus).

Cette condamnation portera intérêts au taux légal sur la somme de 4.721,87 euros à compter du commandement de payer (22 mars 2024) et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision.

Enfin, Monsieur [W] [J] et Madame [V] [J] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE

RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ».

En l’espèce, Monsieur [W] [J] et Madame [V] [J] sollicitent des délais de paiement à hauteur de mensualités de 150 euros, en sus du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

La bailleresse est favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le décompte locatif démontre que par ailleurs que Monsieur [W] [J] et Madame [V] [J] ont repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois de septembre 2024, de sorte que les conditions légales sont réunies.

Par conséquent, Monsieur [W] [J] et Madame [V] [J] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette en réglant, en sus du loyer courant, 35 mensualités de 150 euros chacune et une 36ème mensualité, correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Monsieur [W] [J] et Madame [V] [J] se libèrent de leur dette locative dans les délais accordés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Toutefois, il convient de les avertir que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

— l’autorisation pour la S.A. SILOGE de procéder à leur expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,

— leur condamnation solidaire à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [J] et Madame [V] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Au regard des situations respectives des parties, il serait inéquitable de condamner Monsieur [W] [J] et Madame [V] [J] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la S.A. SILOGE venant aux droits de la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01er décembre 2022 entre d’une part la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE et d’autre part Monsieur [W] [J] et Madame [V] [J] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 23 mai 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [J] et Madame [V] [J] à verser à la S.A. SILOGE la somme de 5.589,08 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 06 janvier 2025 (terme de décembre 2024 inclus) ;

DIT que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024 sur la somme de 4.721,87 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [W] [J] et Madame [V] [J] à s’acquitter de la somme de 5.589,08 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [W] [J] et Madame [V] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. SILOGE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et si besoin les y ordonne

* que Monsieur [W] [J] et Madame [V] [J] soient tenus de verser à la S.A. SILOGE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter du mois de janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin les y condamne solidairement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [J] et Madame [V] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER