TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 3]

[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00159 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IAH5

S.A. SAIEM AGIRE

C/

[X] [K] [E] [H]

JUGEMENT DU 19 JUIN 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 19 Juin 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A. SAIEM AGIRE

[Adresse 12]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représentée par la SCP RSD AVOCATS, Avocats au Barreau de l’EURE

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [K] [E] [H]

[Adresse 11]

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Amélie MARTIN, Avocat au Barreau d’EURE – Substituée par Maître Agathe TIMMERMAN, Avocat au Barreau de l’EURE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-27229-2025-001327 du 27/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 10])

DÉBATS à l’audience publique du : 02 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 25 juillet 2023, la SAIEM AGIRE a donné à bail à Madame [X] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 920,61 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAIEM AGIRE a fait signifier à la locataire un commandement de payer les loyers avec sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement visant la clause résolutoire le 26 décembre 2023 ; puis elle l’a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d’ÉVREUX par acte de Commissaire de justice du 23 janvier 2025 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 02 avril 2025, la SAIEM AGIRE, représentée par son Conseil, s’est référée à son assignation et a ainsi sollicité du tribunal de voir :

— condamner Madame [X] [H] à lui payer la somme actualisée de 5.454,12 due au titre d’arriérés de loyers compte arrêté au 31 mars 2025,

— condamner Madame [X] [H] à lui payer les loyers dus à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail,

— condamner Madame [X] [H] à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,

— constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers en application des articles 7 a) et 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1134 du Code civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés portant sur un appartement situé [Adresse 7] ;

— dire en conséquence que Madame [X] [H] sera tenue de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, l’appartement appartenant à la SAIEM AGIRE, et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,

— dire que faute par elle de ce faire, elle y sera contrainte par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 20 euros par jour de retard,

— condamner Madame [X] [H] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [X] [H] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

Par ailleurs, elle a indiqué être opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [X] [H], représentée par son Conseil, s’est référée à ses conclusions déposées. Elle a ainsi sollicité du tribunal de voir :

— lui accorder des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois jusqu’à l’apurement de la dette locative ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du plan d’apurement ;

— rejeter la demande d’expulsion de la locataire ;

— débouter la société bailleresse du surplus de ses demandes ;

— condamner la SAIEM AGIRE aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, elle a reconnu à l’audience le montant de la dette locative actualisée au 31 mars 2025.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 23 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 01er mars 2024 au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 23 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 7) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Madame [X] [H] le 26 décembre 2023 pour un montant en principal de 2.503,23 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 février 2024.

Par ailleurs, Madame [X] [H] indique avoir connu des difficultés financières en raison d’un manquement administratif imputable à la SAIEM AGIRE, celle-ci n’ayant pas transmis à temps les documents nécessaires à la CAF, la privant ainsi des allocations logement. Madame [X] [H] ajoute avoir cessé de payer ses loyers en raison de l’insalubrité du logement. Elle verse aux débats des photographies sur lesquelles apparait un revêtement de sol impraticable, totalement détruit par des infiltrations d’eau. Toutefois, il n’est pas établi que le manquement à l’obligation de payer soit imputable au bailleurs puisqu’en tout état de cause, le rappel CAF perçu par la locataire au mois de février 2024 n’a pas suffi à régulariser la dette locative ; en outre, exception d’inexécution ne peut prospérer en matière de paiement du loyer, sauf pour un locataire à établir la non-décence des lieux (notion distincte de l’insalubrité), ce qui n’est pas établi par les photographies versées (non datées et ne permettant pas d’identifier les lieux loués) ni même allégué.

En conséquence, la résiliation sera constatée et l’expulsion de Madame [X] [H] sera ordonnée.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET

INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La SAIEM AGIRE produit un décompte démontrant que Madame [X] [H] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite déjà compris dans les dépens (189,14 euros), la somme de 5.264,98 euros (terme de mars 2025 inclus).

Ce décompte inclut une dernière ligne créditrice de 150 euros (versement de la part de la locataire) en date du 10 mars 2025 et une dernière ligne débitrice de 946,55 euros (T 01/03/25 – 31/03/25) en date du 31 mars 2025.

Madame [X] [H], comparante, reconnait le montant de la dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 5.264,98 euros correspondant :

— aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 27 février 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (terme de mars 2025 inclus).

Enfin, Madame [X] [H] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE

RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ».

L’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, Madame [X] [H] sollicite des délais de paiement à hauteur de mensualités de 100 euros en sus du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique vivre seule avec ses trois enfants et être sans emploi.

La bailleresse est opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il ressort du décompte locatif que la locataire n’a effectué qu’un versement de 150 euros depuis la délivrance du commandement de payer du 26 décembre 2023, de sorte que la condition de reprise du paiement des loyers courants avant l’audience n’est pas satisfaite.

Par conséquent, les conditions légales n’étant pas réunies, le tribunal se trouve dans l’impossibilité d’accorder des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [X] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Au regard de la situation respective des parties, il serait inéquitable de condamner Madame [X] [H] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la SAIEM AGIRE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juillet 2023 entre la SAIEM AGIRE et Madame [X] [H] sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 27 février 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [X] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [X] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, le bailleur pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [X] [H] à verser à la SAIEM AGIRE la somme de 5.264,98 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mars 2025 (terme de mars 2025 inclus) ;

CONDAMNE Madame [X] [H] à verser à la SAIEM AGIRE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux

CONDAMNE Madame [X] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER