TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 5]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/01117 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H5P7

[F] [I]

C/

[C] [N]

[W] [T]

JUGEMENT DU 06 MARS 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 06 Mars 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [I]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant en personne

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [N]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparant en personne

Monsieur [W] [T]

[Adresse 7]

[Localité 3]

non comparant, non représenté

DÉBATS à l’audience publique du : 08 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Valérie DUFOUR

JUGEMENT :

— réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Exposé du présent litige

Par contrat du 19 août 2016, Monsieur [F] [I] a donné à bail à Monsieur [C] [N] une maison à usage d’habitation située [Adresse 8] moyennant un loyer mensuel initial de 530 euros charges comprises. Par acte de cautionnement en date du jour-même, Monsieur [W] [T] s’est porté caution solidaire du locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [I] a fait signifier à Monsieur [C] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 03 juillet 2024, dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice du 05 juillet 2024.

Par la suite, Monsieur [F] [I] a fait assigner Monsieur [C] [N] et Monsieur [W] [T] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d’EVREUX par actes de commissaire de justice du 23 octobre 2024, pour obtenir notamment la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et sa condamnation ainsi que celle de la caution au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 08 janvier 2025, Monsieur [F] [I], comparant en personne, s’est désisté de sa demande en paiement des loyers, la dette locative étant régularisée. Il a toutefois maintenu ses autres demandes, telles que formulées dans l’acte introductif d’instance. Il a ainsi sollicité du tribunal de voir :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; ordonner que Monsieur [C] [N] soit tenu de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef les lieux qu’il occupe indument, et ce après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant ; ordonner, à défaut d’exécution volontaire, l’expulsion de Monsieur [C] [N] et de tout occupant de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique ; condamner solidairement Monsieur [C] [N] et Monsieur [W] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et ce, jusqu’au jour du départ définitif des lieux de Monsieur [C] [N] ; condamner solidairement Monsieur [C] [N] et Monsieur [W] [T] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; condamner solidairement Monsieur [C] [N] et Monsieur [W] [T] à tous les dépens de l’instance et de son exécution, en ce compris le coût du commandement de payer, de la présente assignation et de sa notification à la préfecture ; dire que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Monsieur [C] [N], comparant en personne, a confirmé le paiement intégral de la dette locative. Il a annoncé souhaiter quitter les lieux et sollicité un report des mesures d’expulsion ainsi qu’une réduction du montant du loyer. Il a exposé sa situation financière et personnelle.

Monsieur [W] [T], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à personne, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe ne comportait aucune information sur la situation du locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Article 474 du Code de procédure civile : « En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut ».

I. Sur la résiliation et l’expulsion :

sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 25 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX le 04 juillet 2024 au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 23 octobre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 9, page n°7) et le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [C] [N] le 03 juillet 2024 pour un montant en principal de 2.065,28 euros.

Il est constant que la dette a été intégralement soldée au jour de l’audience, cependant des impayés au long cours sont établis et le locataire ne souhaite pas se maintenir dans les lieux. Le commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 septembre 2024.

En conséquence, la résiliation sera constatée et l’expulsion de Monsieur [C] [N] sera ordonnée.

II. Sur la demande de condamnation au paiement des loyers :

En application des articles 394 et 395 du Code de procédure civile, une partie peut se désister de sa demande et le désistement est rendu parfait par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment du désistement.

En l’espèce, Monsieur [F] [I] s’est désisté de sa demande de condamnation au paiement des loyers sans que Monsieur [C] [N] et Monsieur [W] [T] n’aient formulé de moyen de défense au fond ou fin de non-recevoir, de sorte que le désistement est parfait.

III. Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du Code civil « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Monsieur [C] [N], qui occupe désormais les lieux sans droit ni titre sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du dernier décompte connu du tribunal (correspondant à la date d’audience, le 08 janvier 2025) et jusqu’à libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. Sur la demande de Monsieur [C] [N] de report des mesures d’expulsion :

En application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne peut en principe avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, toutefois le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du Code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Monsieur [C] [N] sollicite l’octroi d’un délai pour quitter les lieux, demande à laquelle s’oppose Monsieur [F] [I].

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [C] [N] a consenti un effort significatif pour solder sa dette et reprendre le paiement du loyer courant, ce qui plaide en faveur d’un report des mesures d’expulsion lui permettant de se reloger dans des conditions adaptées.

Par conséquent, le locataire bénéficiera d’un délai de deux mois supplémentaires pour quitter les lieux à compter de la délivrance d’un commandement en ce sens, délai qui s’ajoute à celui de deux mois prévu par la loi. Au total, il convient de prévoir que le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [N] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, quatre mois après la signification du commandement de quitter les lieux.

A titre superfétatoire et en tant que besoin, il sera souligné qu’il est dans l’intérêt du locataire de quitter les lieux au plus tôt et en tout état de cause avant l’expiration du délai susmentionné afin de limiter le montant des frais d’exécution susceptibles d’être laissés à sa charge financière.

V Sur la demande de Monsieur [C] [N] de réduction du loyer :

L’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, Monsieur [C] [N] sollicite une réduction du montant du loyer sans produire de preuve des alertes qu’il aurait adressées au bailleur ou à son mandataire concernant les désordres allégués (humidité, moisissure) ni leur imputabilité à la partie adverse.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

VI. Sur la demande formée au titre du cautionnement solidaire :

Il est rappelé qu’en application des dispositions des articles 2288 et 1103 du Code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiter en cas de défaillance de celui-ci. Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il ressort de l’acte de cautionnement versé et dont le formalisme et les modalités ne sont pas contestés, que Monsieur [W] [T] s’est expressément et solidairement engagé à se porter caution à l’égard de Monsieur [C] [N] « du règlement des loyers et des charges, des impôts et taxes, des réparations locatives, des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail ou le congé, de toutes autres indemnités tels des dommages et intérêts, des indemnités dues à titre de clause pénale, de tous intérêts ».

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de condamnation solidaire visant Monsieur [W] [T] concernant le paiement des indemnités mensuelles d’occupation ainsi que des frais engendrés par le procès.

VII. Sur les demandes accessoires :

Monsieur [C] [N] et Monsieur [W] [T], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Il n’y a pas lieu de statuer plus avant sur les dépens de l’exécution, s’agissant d’une compétence exclusive du juge de l’exécution.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû effectuer Monsieur [F] [I], Monsieur [C] [N] et Monsieur [W] [T] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Par ces motifs

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [F] [I] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 août 2016 entre Monsieur [F] [I] et Monsieur [C] [N] concernant la maison à usage d’habitation située [Adresse 8], sont réunies à la date 04 septembre 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, le bailleur pourra, quatre mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONSTATE le désistement de Monsieur [F] [I] en sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [N] et Monsieur [W] [T] à payer à Monsieur [F] [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 08 janvier 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [N] et Monsieur [W] [T] à payer à Monsieur [F] [I] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [N] et Monsieur [W] [T] au paiement des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER